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??一、降息情況：25基點(diǎn)落地，政策轉(zhuǎn)向明確

??2025年9月17日，美聯(lián)儲宣布下調(diào)聯(lián)邦基金利率25個(gè)基點(diǎn)至4.00%-4.25%區(qū)間，這是自2024年9月開啟降息周期以來的第四次調(diào)整。此次降息符合市場預(yù)期，但節(jié)奏較此前放緩。2024年9月首次降息50基點(diǎn)以應(yīng)對經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)，隨后兩次各降25基點(diǎn)。此次延續(xù)了漸進(jìn)式風(fēng)格，但疊加此前幾次降息操作，使得政策轉(zhuǎn)向更加清晰。而從社會經(jīng)濟(jì)背景來看，其和美國就業(yè)形勢變差、經(jīng)濟(jì)活動放緩等有直接關(guān)聯(lián)。

??二、對中國貨幣政策影響：降準(zhǔn)降息可期

??美聯(lián)儲降息為中國貨幣政策提供了更大的操作自主性，即當(dāng)前形成了非常好的政策寬松窗口，包括流動性釋放和降息等一系列工作也具有更強(qiáng)的預(yù)期。從實(shí)際過程看，要重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)內(nèi)容。

??1、關(guān)注資金的流動方向

??利率變化導(dǎo)致資金在全球范圍內(nèi)將重新配置，據(jù)此也要密切關(guān)注資本重新回流到中國等高收益的新興市場。尤其考慮到中國資產(chǎn)目前明顯低估，此時(shí)會有部分“熱錢”或流入中國A股和債券市場，有利于資本市場的表現(xiàn)。

??同時(shí)從國內(nèi)資金來看，降息預(yù)期增大，進(jìn)一步促使資金流向?qū)嶓w產(chǎn)業(yè)和其他重點(diǎn)領(lǐng)域。從當(dāng)前宏觀數(shù)據(jù)來看，包括設(shè)備更新、AI技術(shù)和機(jī)器人技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域是各類資金關(guān)注的重點(diǎn)。流動性增強(qiáng)情況下，將有助于此類領(lǐng)域的資金加快進(jìn)入。

??2、把握結(jié)構(gòu)性工具的實(shí)施

??在降準(zhǔn)降息的預(yù)期下，要重點(diǎn)把握結(jié)構(gòu)性工具的實(shí)施。這也是最近兩年我國貨幣政策實(shí)施的重點(diǎn)領(lǐng)域。從結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具的實(shí)施來看，尤其可重點(diǎn)關(guān)注高端制造、綠色轉(zhuǎn)型和民生等領(lǐng)域。其中對于高端制造業(yè)而言，將明顯惠及重點(diǎn)城市群和都市圈的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。對于綠色轉(zhuǎn)型來說，在綠色建筑等領(lǐng)域?qū)⒂休^好的市場機(jī)會。而民生領(lǐng)域可重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的“一老一小”項(xiàng)目、醫(yī)療和食品安全等領(lǐng)域。尤其是建議和超長期國債等財(cái)政工具進(jìn)行結(jié)合。

??三、對房地產(chǎn)市場影響：關(guān)注對高端住宅市場的影響

??此次美聯(lián)儲降息以及我國降息預(yù)期的增強(qiáng)，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較為積極的影響。我們認(rèn)為，其在降低美元債融資成本、確保房貸政策寬松、加快外資進(jìn)入高端住宅市場等方面會有較為積極的作用。

??1、降低美元債融資成本

??從歷次美聯(lián)儲降息的操作來看，都會涉及到我國房企美元債融資的成本問題。總體上其將有助于進(jìn)一步降低美元債融資的成本，也在很大程度上使得債務(wù)的化解加速。從目前房企的數(shù)據(jù)來看，今年二季度以來銷售狀況承壓，也使得改善流動性的工作需要提升。所以美聯(lián)儲降息也使得一些房企的融資渠道更加拓寬，增強(qiáng)了下半年應(yīng)對市場的主動性和能力。

??2、確保房貸政策寬松

??從降息的既有幾次操作來看，我們認(rèn)為，即便我國LPR有下調(diào)的空間，但對于房貸利率本身的變化不大。換句話說，目前各地銀行普遍按照3%的房貸利率進(jìn)行投放，過低的房貸利率難以統(tǒng)一執(zhí)行，僅可以針對特定的客戶進(jìn)行。當(dāng)然我們需要看到，銀行系統(tǒng)本身的信貸投放優(yōu)勢會增加，客觀上也使得房貸本身的寬松環(huán)境會持續(xù)，對于接下來“金九銀十”的房貸投放和住房消費(fèi)提振等都有較為積極的作用。

??3、促進(jìn)外資進(jìn)入高端住宅市場

??相比此前幾次美聯(lián)儲降息，此次一個(gè)重要的亮點(diǎn)就是，我國對于外資購房進(jìn)行了放開，客觀上也會吸引各類資金加快進(jìn)入住宅等市場。從外資的進(jìn)入來看，要重點(diǎn)關(guān)注北京、上海和深圳這三個(gè)城市的高端住宅市場和商辦市場。此類市場的價(jià)格相對低估，同時(shí)也是各類資金加快進(jìn)入的領(lǐng)域。包括服務(wù)式公寓和高端租賃項(xiàng)目等，也會成為此類資金加快進(jìn)入的重點(diǎn)領(lǐng)域。