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??2025年的9月備受市場(chǎng)期待。

??一方面是在經(jīng)歷了3-4月“小陽(yáng)春”后，整體市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)期待中的“止跌回升”，反而在7-8月迎來(lái)階段性回調(diào)，市場(chǎng)期待“金九銀十”能夠出現(xiàn)。另外一方面是因?yàn)?月底至9月初北京、上海、深圳3個(gè)一線城市先后限購(gòu)松綁，為市場(chǎng)信心帶來(lái)一支“強(qiáng)心劑”。

??如今9月已過(guò)半，“金九”成色幾何？

??好消息是，核心城市熱點(diǎn)恒熱，滬深杭蓉?zé)岫壬踔梁糜谌ツ晖?。壞消息是，分化依然?yán)重，部分城市認(rèn)購(gòu)量一降再降。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年9月上半月整體市場(chǎng)依舊保持弱復(fù)蘇特征，9月前14日重點(diǎn)30城成交面積達(dá)159.3萬(wàn)平方米，較去年同期下降6%。

??從去化來(lái)看，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月上半月重點(diǎn)30城項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率為38%，較2025年8月全月微降4pcts，與2024年9月全月相比增長(zhǎng)11pcts。整體去化保持相對(duì)高位。

??具體到典型城市來(lái)看，前期熱度較高的核心一二線城市，如北京、上海、深圳、杭州、成都等熱度開(kāi)始逐步分化，項(xiàng)目去化率受新盤(pán)供給質(zhì)量影響較大。

??如北京2025年9月前14日僅有2盤(pán)入市，受個(gè)盤(pán)影響，整體去化率同環(huán)比齊跌。而上海、深圳、杭州、成都等市場(chǎng)熱度則延續(xù)高位波動(dòng)，好于去年同期。

??其中上海2025年9月前14日共7個(gè)盤(pán)入市，整體去化率達(dá)61%，較2025年8月全月去化率微升4pcts，較2024年9月全月上漲12pcts。杭州2025年9月前14日共8個(gè)盤(pán)入市，整體去化率達(dá)72%，較2025年8月全月去化率微降3pcts，但較2024年9月全月漲27pcts。

??究其緣由，主要還是上海、杭州適銷(xiāo)對(duì)路的高端改善盤(pán)集中入市，使得整體市場(chǎng)熱度得以維持。

成都2025年9月前14日僅1個(gè)盤(pán)入市，去化率達(dá)100%，為了避免單個(gè)樓盤(pán)影響整體情況，我們對(duì)比了成都重點(diǎn)項(xiàng)目近期來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)走勢(shì)，整體來(lái)看，成都市場(chǎng)熱度較8月還是有了小幅回升，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年9月前2周盤(pán)均來(lái)訪量為63組，環(huán)比8月全月周均上升22%；盤(pán)均認(rèn)購(gòu)量為3套，環(huán)比8月全月周均上升40%；客戶(hù)轉(zhuǎn)化率達(dá)4.8%，環(huán)比8月全月周均上升0.6pcts。新房案場(chǎng)活躍度持續(xù)提升，預(yù)期也將在9月成交端有所體現(xiàn)。

??除上海、深圳、杭州、成都市場(chǎng)熱度明顯較高之外，廣州、天津、武漢等因熱盤(pán)集中入市，帶動(dòng)9月市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇，客戶(hù)轉(zhuǎn)化率持增。

??以廣州為例，2025年6月以來(lái)周度來(lái)訪量平均在5121組上下，7-8月整體明顯低于6月，平均在4810組左右，步入9月第一周來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)回調(diào)，環(huán)比分別下降5%和13%，客戶(hù)轉(zhuǎn)化率由8月末3.63%降至3.32%，但進(jìn)入第二周，來(lái)訪量明顯止跌，環(huán)比回升11%，認(rèn)購(gòu)量大幅上漲40%，客戶(hù)轉(zhuǎn)化率增至4.2%。

??再如天津，9月第2周因新盤(pán)集中入市帶動(dòng)客戶(hù)轉(zhuǎn)化率走高。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，9月第2周紅橋西站、生態(tài)城臨海新城片區(qū)及生態(tài)島3個(gè)新盤(pán)入市，分別帶動(dòng)市內(nèi)六區(qū)和濱海新區(qū)成交環(huán)比上漲1.68倍、1.01倍。

??從來(lái)訪認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，第37周（9.8-9.14）全市來(lái)訪15345組，單盤(pán)平均來(lái)訪52組，環(huán)比上漲14%；認(rèn)購(gòu)1013套，單盤(pán)平均認(rèn)購(gòu)3.6套，環(huán)比上漲69%。客戶(hù)轉(zhuǎn)化率由4.4%增至6.6%。

??武漢步入9月以來(lái)，紅盤(pán)推新帶動(dòng)市場(chǎng)熱度上漲，周度案均來(lái)訪環(huán)比上漲、轉(zhuǎn)化率小幅回落。得益于適銷(xiāo)對(duì)路樓盤(pán)集中入市，武漢9月以來(lái)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率持增，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年9月前14日推盤(pán)套數(shù)僅734套，而8月全月推盤(pán)套數(shù)僅1950套；而從項(xiàng)目平均去化率來(lái)看，9月前14日穩(wěn)中有增至60%，較7月全月34%增長(zhǎng)26pcts。

??當(dāng)然，還有部分城市諸如西安、鄭州、南京等，認(rèn)購(gòu)量穩(wěn)中有降致使客戶(hù)轉(zhuǎn)化率高位回落、一降再降，購(gòu)房觀望情緒依舊濃厚，短期來(lái)看增長(zhǎng)后勁略顯不足。

??總體來(lái)看，9月市場(chǎng)熱度延續(xù)高位波動(dòng)，得益于核心城市熱盤(pán)集中入市+項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)力度，帶動(dòng)了短期項(xiàng)目去化率同比持增。

??各城市間預(yù)期延續(xù)分化行情：京滬深杭蓉等熱點(diǎn)城市受供給結(jié)構(gòu)影響較大，滬深杭蓉仍顯著好于去年同期；廣州、天津、武漢等來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)量穩(wěn)步回升，帶動(dòng)了客戶(hù)轉(zhuǎn)化率持增；相較而言，西安、鄭州、南京等增長(zhǎng)后勁略顯不足，購(gòu)房觀望情緒依舊濃厚。