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??導語

??期內(nèi)確認存貨跌價損失494億，凈利潤虧損902億。

??◎  文 / 房玲、易天宇

??研究視點

??2025年上半年，我國有效實施更加積極有為的宏觀政策，房地產(chǎn)市場支持政策繼續(xù)發(fā)力，圍繞提振需求、優(yōu)化供給、打造“好房子”、構建新模式等方面展開，推動市場止跌回穩(wěn)。上半年市場整體延續(xù)修復態(tài)勢，但二季度以來市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢有所減弱。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2025年1-6月，全國新建商品房銷售面積4.59億平方米，同比下降3.5%，新建商品房銷售額4.42萬億元，下降5.5%，面積和金額降幅與1-5月相比有所擴大。

??由于政策利好與市場回暖尚需時日，行業(yè)整體仍在深度調(diào)整過程中。在此背景下，2025年上半年，多數(shù)上市房企面臨營收規(guī)模下滑的壓力。此外受先前高成本、低利潤存貨結轉(zhuǎn)影響，期內(nèi)毛利潤達1414億元，同比下滑9%。與此同時，期內(nèi)凈利潤虧損達902億，歸母凈利潤虧損954億，行業(yè)凈利潤已連續(xù)四年虧損。目前來看，短期內(nèi)存貨跌價準備與應收款項的信用減值準備的計提風險依然很高，對企業(yè)盈利表現(xiàn)的影響依然存在。

??隨著行業(yè)深度調(diào)整，企業(yè)經(jīng)營邏輯也要加快轉(zhuǎn)變。優(yōu)選項目、審慎投資，保證項目利潤率水平；戰(zhàn)略精簡、降本增效，提升經(jīng)營效益；回歸產(chǎn)品、加強產(chǎn)品打造，提高產(chǎn)品適銷性及產(chǎn)品溢價，是目前企業(yè)穩(wěn)利潤、穿越周期的關鍵。

??01
營收利潤雙降，凈利潤連續(xù)四年虧損

??1、營業(yè)收入下降15%至12868億，毛利潤下降9%

??2025年上半年，行業(yè)典型上市房企1整體實現(xiàn)營業(yè)收入12868億元，同比下降15%；營業(yè)成本11454億元，同比下降16%。營業(yè)收入在2023年短暫回升后，2024年再次出現(xiàn)加速下滑態(tài)勢，2025年上半年營收規(guī)模跌幅略有收窄。

??從毛利潤來看，從2021年開始就保持下滑趨勢，2025年上半年典型上市房企實現(xiàn)毛利潤1414億元，同比下滑9%。

　　從凈利潤及歸母凈利潤來看，由于營收規(guī)模下滑、資產(chǎn)減值等諸多因素，自2022年起，行業(yè)典型上市房企的凈利潤出現(xiàn)大幅虧損，2023年凈利潤虧損擴大至2762億，2024年進一步擴大至3397億，2025年上半年凈利潤虧損達902億，歸母凈利潤虧損954億，行業(yè)凈利潤已連續(xù)四年虧損，整體行業(yè)盈利表現(xiàn)不容樂觀。

??2、毛利率為10.87%，凈利潤處于持續(xù)虧損狀態(tài)

??從企業(yè)各項利潤率指標來看，2025年上半年行業(yè)典型上市房企整體的毛利率為10.87%，較2024全年上升1.8個百分點；凈利率為-7.45%，為虧損狀態(tài)；歸母凈利率同樣為-7.9%。如果排除已出險企業(yè)，僅看27家未暴雷房企的盈利水平，對應的毛利率為15.09%，較2024全年上升2個百分點；凈利率為1.71%，扭轉(zhuǎn)了2024年凈利虧損態(tài)勢。

??房地產(chǎn)行業(yè)盈利出現(xiàn)虧損的原因，一方面，歷史高位獲取的高地價、低利潤項目影響仍在持續(xù)傳導。其次，近年來企業(yè)銷售去化壓力放大，不少房企通過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化，加劇了企業(yè)增收不增利的表現(xiàn)。此外，行業(yè)下行背景下，房企對存貨等資產(chǎn)及應收款項等，計提資產(chǎn)減值或信用減值撥備，以及投資物業(yè)的公允價值波動，也對當期的利潤表現(xiàn)有較大的負面影響。

??3、整體投資物業(yè)收入下降3%，占總營收占比5%（略）

??02
減收減利成為行業(yè)普遍趨勢66%房企凈利潤出現(xiàn)虧損

??1、近六成房企毛利潤下滑，經(jīng)營性業(yè)務修復企業(yè)盈利（略）

??2、66%企業(yè)凈利潤為虧損，四家房企凈利潤虧損超百億（略）

??3、行業(yè)ROE水平進一步降低，保持在歷史較低水平（略）

??03

??期內(nèi)存貨跌價損失494億

??投資物業(yè)重估承壓

??1、商業(yè)物業(yè)需求下滑，投資物業(yè)公允價值虧損33億（略）

??2、超七成房企計提存貨跌價，確認存貨跌價損失494億（略）

??3、超七成房企合聯(lián)營虧損，表外項目仍有資產(chǎn)減值風險（略）

??4、行業(yè)銷管費用規(guī)模下降11%，銷管費用率略上升至6.07%（略）

??04

??總結：規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量比拼

??資產(chǎn)運營成為周期壓艙石

??2025年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)營收與盈利雙降，行業(yè)凈利潤依舊保持虧損狀態(tài)，一方面結轉(zhuǎn)物業(yè)利潤空間下降，此外存貨及應付款項均存在減值風險，合聯(lián)營投資虧損也成為凈利虧損的重要因素。 

??展望2025年下半年，在最近的業(yè)績會中，部分頭部房企給出了不同角度的預判。綠城管理層認為，行業(yè)正處在“三變?nèi)蛔儭钡霓D(zhuǎn)折期：“政策導向已從去杠桿轉(zhuǎn)向防風險，需求由普漲變?yōu)榉只?，競爭也從?guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量比拼。但不變的是，城鎮(zhèn)化的長期邏輯仍在，居民對美好生活的追求沒有改變，“房住不炒”的大基調(diào)依舊清晰”。而龍湖管理者則直言，短期走勢仍要看政策刺激的力度。經(jīng)歷四年深度調(diào)整，不少城市的房價相比高點已下跌三成甚至更多，樓市的止跌回穩(wěn)不僅關系行業(yè)本身，更關乎宏觀經(jīng)濟與金融穩(wěn)定。中長期來看，龍湖依然堅定樂觀，原因在于一二線核心地段依舊缺乏真正的“好房子”，改善性需求韌性強，而建好房子、提供好服務，依舊是一門值得長期深耕的生意。萬科管理層也在會上延續(xù)了務實基調(diào)。他們指出，新房供應仍偏緊，供求關系的改善為市場走出低谷提供了條件。當下房地產(chǎn)市場是“增量容易，存量難”，未來只能“以時間換空間”，耐心等待信心恢復。 

??與此同時，隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的深度調(diào)整，商業(yè)運營等業(yè)務成為穿越周期的壓艙石，穩(wěn)定了企業(yè)的盈利能力。典型企業(yè)如龍湖集團，業(yè)績會中管理層表示，下半年將開業(yè)約10座商場，2026年及2027年，計劃每年新開業(yè)約十個項目。2025年整個商業(yè)航道預計會實現(xiàn)10%以上的增長?！皶远ǖ貒@著1+4，C1（航道）在慢慢穿越周期，另外四個航道會堅定地構成一個增長盤來共同幫助整個集團進行增長?！迸c此同時，華潤置地、招商蛇口及新城控股均有提及要通過公募 REITs推動存量資產(chǎn)價值釋放。 

??盡管當前房地產(chǎn)市場仍處于下行階段，但下行力呈現(xiàn)邊際改善，下行區(qū)間已有收窄。尤其是近期短期政策頻頻利好，著力推動房地產(chǎn)市場更快止跌回穩(wěn)，2025年下半年或2026年將成為房地產(chǎn)市場筑底回穩(wěn)的關鍵之年。在此背景下，房企更要從“精準投資、產(chǎn)品升級、運營增值、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)”四個方面來提升核心競爭力。在開發(fā)業(yè)務領域，平衡好資源流速與利潤兌現(xiàn)，落實提升產(chǎn)品品質(zhì)。在資產(chǎn)運營領域，做好去粗存精，加強內(nèi)容運營，加快效益貢獻。