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??越來越多房企受益于國家的存量閑置土地收儲政策。

??9月22日，金地集團(tuán)披露了一份投資者交流會活動記錄，透露2024年底以來已通過當(dāng)?shù)乇Ｕ戏渴諆Ψ绞街脫Q獲取了武漢2宗住宅用地。幾天前，華發(fā)股份也在武漢競得1宗住宅用地，這幅地本為該公司2020年競得的商業(yè)地塊，今年被收儲后調(diào)整為住宅用途出讓。

??9月份享受了政策利好的還有萬科，該公司位于福州的一宗閑置工業(yè)用地成功被收儲。更早前，保利發(fā)展透露上半年新完成“調(diào)轉(zhuǎn)換退”的土地有51萬平方米，綠城中國、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)等公司也在著力推進(jìn)存量土地的盤活。

??據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至8月18日，全國各地公示擬使用專項(xiàng)債券收回收購存量閑置土地的數(shù)量已超4300宗，總金額超5500億元。

??公寓置換土地 商地改宅地

??據(jù)金地集團(tuán)董事長徐家俊介紹，該公司的存量土地盤活主要通過土地置換、地塊性質(zhì)規(guī)劃調(diào)整等方式。其中，2024年12月及今年7月，通過武漢當(dāng)?shù)乇Ｕ戏渴諆Ψ绞街脫Q獲取武漢橋梁學(xué)校A1和A3-1地塊。同時(shí)，該公司在大連、湛江、沈陽、長春等地也正積極推進(jìn)商辦項(xiàng)目使用性質(zhì)調(diào)整或閑置土地收儲。

??上述2宗土地是金地集團(tuán)旗下的金地商置獲取的。公開信息顯示，2024年10月，武漢市漢陽區(qū)落實(shí)"三大工程"中的保障性住房建設(shè)部署，與金地商置達(dá)成協(xié)議，收購其1183套公寓用作保障房，該公司則須將全部收購款投入當(dāng)?shù)啬玫?，并追?0％投資額。2個(gè)月后，金地商置以底價(jià)3.54億元摘得漢陽區(qū)P（2024）180號地塊。今年6月份，該項(xiàng)目以金地大成樂府的案名對外發(fā)售，目前已基本售罄。

??7月份，金地商置又以約1.9億元競得P（2025）058 號橋梁學(xué)校A3-1地塊，計(jì)劃開發(fā)為金地大成樂府二期，預(yù)計(jì)9月底開盤。

??9月4日，武漢市成交了1宗小型住宅用地，與金地大成樂府項(xiàng)目相鄰，成交價(jià)僅約0.46億元，競得者也是金地商置。知情人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，該地塊亦屬于置換土地。

??同樣是在武漢，華發(fā)股份也通過收儲、改性等方式獲取了心儀的土地。9月19日，硚口區(qū)解放大道和古田二路交匯處萬人宿舍片A-1、B-1地塊以約11億元的總價(jià)、7613.5元/平方米的樓面地價(jià)出讓，競得者為華發(fā)股份。2020年，該公司以74.69億元的總價(jià)競得武漢的P（2020）176號地塊，折合樓面地價(jià)11164.4元/平方米。地塊的總建筑面積約66.9萬平方米，其中住宅體量約47.4萬平方米，商業(yè)部分約17.2萬平方米。據(jù)悉，該地塊的住宅部分已于2011年開盤銷售，案名為華發(fā)都薈天地。A-1、B-1地塊原本規(guī)劃為地標(biāo)類的辦公樓和商業(yè)中心，今年4月份，這兩塊地被納入當(dāng)?shù)卣氖諆γ麊危{(diào)整為住宅用地后，再度被華發(fā)股份納入囊中。

??廣東某房企內(nèi)部人士對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，該公司已有多年未在公開市場拿地，得益于收儲政策的落地，今年上半年推動了部分存量工業(yè)用地的收儲，由地方政府改性為住宅用地后競拍回來，實(shí)現(xiàn)了土地儲備的優(yōu)化。

??去庫存作用明顯

??除了置換、改性，房企閑置的存量土地還有退地的路徑可選擇。9月8日，福州市高新區(qū)透露已與萬科簽訂收儲協(xié)議，收回該公司的150畝土地。2013年1月，萬科通過公開掛牌獲得福州地區(qū)大學(xué)新校區(qū)核心功能區(qū)3幅地塊，總占地面積320.41畝。其中，C-1地塊和C-2地塊為商住用地，開發(fā)成了萬科又一城項(xiàng)目。占地面積150.49畝的A-1地塊名為“高新萬科中心”，計(jì)劃打造科創(chuàng)生態(tài)總部基地，推出企業(yè)獨(dú)棟、商務(wù)大平層等產(chǎn)品。據(jù)市場消息，“高新萬科中心”曾于2022年上半年短暫開工，此后便一直處于停工狀態(tài)。

??華發(fā)股份近期亦通過退地的方式處理了滯重資產(chǎn)。7月底，該公司宣布深圳市土地儲備中心擬以44.05億元的價(jià)格收回收購前海冰雪世界項(xiàng)目的7塊商業(yè)用地，總占地面積約7萬平方米。對比58.4億元的賬面成本，收儲價(jià)格折讓了近24.6%。但該公司認(rèn)為，商辦項(xiàng)目開發(fā)周期長、資金占用大、變現(xiàn)周期長，通過政府收回收購方式盤活，可以消除繼續(xù)開發(fā)的不確定性，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對沖，還可增強(qiáng)流動性，有效消化存量、優(yōu)化增量。

??就當(dāng)前的市場環(huán)境而言，盤活難以短期變現(xiàn)的存量資源對房企格外重要。萬科的管理層在中期業(yè)績會上表示，做增量容易，做存量難，“存量盤活工作十分考驗(yàn)我們的意志與能力”。據(jù)了解，萬科的存量盤活方式包括，對商辦占比較高的地塊通過“收儲、調(diào)規(guī)、再出讓”的方式進(jìn)行盤活，通過整售商辦資產(chǎn)置換住宅項(xiàng)目，以及利用專項(xiàng)債收購存量土地與存量商品房。截至8月份，該公司已向政府申報(bào)36個(gè)項(xiàng)目，其中15個(gè)已納入市級清單。

??保利發(fā)展則將1500萬平方米的存量土地納入了盤活范圍，今年上半年，該公司新增的26個(gè)項(xiàng)目中，便有8個(gè)項(xiàng)目掛鉤存量土地置換或資金回收。

??永安期貨研究中心在一份報(bào)告中表示，去庫存是房地產(chǎn)市場發(fā)展新模式的基礎(chǔ)，也是近兩年政策的重要主線。在當(dāng)前房企現(xiàn)金流普遍偏緊張的市場環(huán)境下，對于閑置土地的回收既有助于緩解房企短期壓力，也能夠起到庫存去化的目的。該機(jī)構(gòu)對2025年專項(xiàng)債收儲規(guī)模及其去庫存效果進(jìn)行了測算，結(jié)論是不論以何種方式測算，專項(xiàng)債收儲均有助于推動房地產(chǎn)市場廣義庫存的去化，且保守估計(jì)下庫存去化周期都能夠縮短至少1個(gè)月。對于較低能級的三四線城市而言，由于新房銷售更為疲軟，閑置土地收儲有望起到比銷售更重要的去庫存作用。

??值得關(guān)注的是，由于土地儲備中心往往只接受凈地交付，這就導(dǎo)致房企需要先對土地進(jìn)行解抵押，資金實(shí)力雄厚的央企國企解抵押的壓力更小，更能夠受益于專項(xiàng)債收儲。而現(xiàn)金流已出現(xiàn)問題的民營房企，則可能存在心有余而力不足的情況。因此，該機(jī)構(gòu)建議，參考二手房交易中的“帶押過戶”，未來或可通過“帶押收儲”來實(shí)現(xiàn)對民營房企的實(shí)質(zhì)性支持。