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??越來越多房企受益于國家的存量閑置土地收儲政策。

??9月22日，金地集團披露了一份投資者交流會活動記錄，透露2024年底以來已通過當?shù)乇Ｕ戏渴諆Ψ绞街脫Q獲取了武漢2宗住宅用地。幾天前，華發(fā)股份也在武漢競得1宗住宅用地，這幅地本為該公司2020年競得的商業(yè)地塊，今年被收儲后調整為住宅用途出讓。

??9月份享受了政策利好的還有萬科，該公司位于福州的一宗閑置工業(yè)用地成功被收儲。更早前，保利發(fā)展透露上半年新完成“調轉換退”的土地有51萬平方米，綠城中國、越秀地產、建發(fā)國際集團等公司也在著力推進存量土地的盤活。

??據(jù)相關研究機構統(tǒng)計，截至8月18日，全國各地公示擬使用專項債券收回收購存量閑置土地的數(shù)量已超4300宗，總金額超5500億元。

??公寓置換土地 商地改宅地

??據(jù)金地集團董事長徐家俊介紹，該公司的存量土地盤活主要通過土地置換、地塊性質規(guī)劃調整等方式。其中，2024年12月及今年7月，通過武漢當?shù)乇Ｕ戏渴諆Ψ绞街脫Q獲取武漢橋梁學校A1和A3-1地塊。同時，該公司在大連、湛江、沈陽、長春等地也正積極推進商辦項目使用性質調整或閑置土地收儲。

??上述2宗土地是金地集團旗下的金地商置獲取的。公開信息顯示，2024年10月，武漢市漢陽區(qū)落實"三大工程"中的保障性住房建設部署，與金地商置達成協(xié)議，收購其1183套公寓用作保障房，該公司則須將全部收購款投入當?shù)啬玫?，并追?0％投資額。2個月后，金地商置以底價3.54億元摘得漢陽區(qū)P（2024）180號地塊。今年6月份，該項目以金地大成樂府的案名對外發(fā)售，目前已基本售罄。

??7月份，金地商置又以約1.9億元競得P（2025）058 號橋梁學校A3-1地塊，計劃開發(fā)為金地大成樂府二期，預計9月底開盤。

??9月4日，武漢市成交了1宗小型住宅用地，與金地大成樂府項目相鄰，成交價僅約0.46億元，競得者也是金地商置。知情人士告訴中國房地產報記者，該地塊亦屬于置換土地。

??同樣是在武漢，華發(fā)股份也通過收儲、改性等方式獲取了心儀的土地。9月19日，硚口區(qū)解放大道和古田二路交匯處萬人宿舍片A-1、B-1地塊以約11億元的總價、7613.5元/平方米的樓面地價出讓，競得者為華發(fā)股份。2020年，該公司以74.69億元的總價競得武漢的P（2020）176號地塊，折合樓面地價11164.4元/平方米。地塊的總建筑面積約66.9萬平方米，其中住宅體量約47.4萬平方米，商業(yè)部分約17.2萬平方米。據(jù)悉，該地塊的住宅部分已于2011年開盤銷售，案名為華發(fā)都薈天地。A-1、B-1地塊原本規(guī)劃為地標類的辦公樓和商業(yè)中心，今年4月份，這兩塊地被納入當?shù)卣氖諆γ麊?，調整為住宅用地后，再度被華發(fā)股份納入囊中。

??廣東某房企內部人士對中國房地產報記者表示，該公司已有多年未在公開市場拿地，得益于收儲政策的落地，今年上半年推動了部分存量工業(yè)用地的收儲，由地方政府改性為住宅用地后競拍回來，實現(xiàn)了土地儲備的優(yōu)化。

??去庫存作用明顯

??除了置換、改性，房企閑置的存量土地還有退地的路徑可選擇。9月8日，福州市高新區(qū)透露已與萬科簽訂收儲協(xié)議，收回該公司的150畝土地。2013年1月，萬科通過公開掛牌獲得福州地區(qū)大學新校區(qū)核心功能區(qū)3幅地塊，總占地面積320.41畝。其中，C-1地塊和C-2地塊為商住用地，開發(fā)成了萬科又一城項目。占地面積150.49畝的A-1地塊名為“高新萬科中心”，計劃打造科創(chuàng)生態(tài)總部基地，推出企業(yè)獨棟、商務大平層等產品。據(jù)市場消息，“高新萬科中心”曾于2022年上半年短暫開工，此后便一直處于停工狀態(tài)。

??華發(fā)股份近期亦通過退地的方式處理了滯重資產。7月底，該公司宣布深圳市土地儲備中心擬以44.05億元的價格收回收購前海冰雪世界項目的7塊商業(yè)用地，總占地面積約7萬平方米。對比58.4億元的賬面成本，收儲價格折讓了近24.6%。但該公司認為，商辦項目開發(fā)周期長、資金占用大、變現(xiàn)周期長，通過政府收回收購方式盤活，可以消除繼續(xù)開發(fā)的不確定性，實現(xiàn)風險對沖，還可增強流動性，有效消化存量、優(yōu)化增量。

??就當前的市場環(huán)境而言，盤活難以短期變現(xiàn)的存量資源對房企格外重要。萬科的管理層在中期業(yè)績會上表示，做增量容易，做存量難，“存量盤活工作十分考驗我們的意志與能力”。據(jù)了解，萬科的存量盤活方式包括，對商辦占比較高的地塊通過“收儲、調規(guī)、再出讓”的方式進行盤活，通過整售商辦資產置換住宅項目，以及利用專項債收購存量土地與存量商品房。截至8月份，該公司已向政府申報36個項目，其中15個已納入市級清單。

??保利發(fā)展則將1500萬平方米的存量土地納入了盤活范圍，今年上半年，該公司新增的26個項目中，便有8個項目掛鉤存量土地置換或資金回收。

??永安期貨研究中心在一份報告中表示，去庫存是房地產市場發(fā)展新模式的基礎，也是近兩年政策的重要主線。在當前房企現(xiàn)金流普遍偏緊張的市場環(huán)境下，對于閑置土地的回收既有助于緩解房企短期壓力，也能夠起到庫存去化的目的。該機構對2025年專項債收儲規(guī)模及其去庫存效果進行了測算，結論是不論以何種方式測算，專項債收儲均有助于推動房地產市場廣義庫存的去化，且保守估計下庫存去化周期都能夠縮短至少1個月。對于較低能級的三四線城市而言，由于新房銷售更為疲軟，閑置土地收儲有望起到比銷售更重要的去庫存作用。

??值得關注的是，由于土地儲備中心往往只接受凈地交付，這就導致房企需要先對土地進行解抵押，資金實力雄厚的央企國企解抵押的壓力更小，更能夠受益于專項債收儲。而現(xiàn)金流已出現(xiàn)問題的民營房企，則可能存在心有余而力不足的情況。因此，該機構建議，參考二手房交易中的“帶押過戶”，未來或可通過“帶押收儲”來實現(xiàn)對民營房企的實質性支持。