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??本文基于《2026年中國房地產(chǎn)年鑒》“企業(yè)篇”數(shù)據(jù)資料梳理。

??在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整與模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點，土地市場的結(jié)構(gòu)性變化成為觀察行業(yè)信心的重要窗口。2025年房企拿地策略呈現(xiàn)出高度的“謹慎”與“聚焦”特征，投資重心全面向核心一、二線城市集中。盡管整體土地成交金額仍呈下降趨勢，但頭部房企尤其是央國企憑借資金優(yōu)勢持續(xù)補充優(yōu)質(zhì)土儲，而部分優(yōu)質(zhì)民營房企如大華、濱江等則在核心城市展現(xiàn)出活躍的投資姿態(tài)，標志著民企投資信心正在逐步修復。

??房企拿地投資向核心一、二線城市集中

??2025年全國400個市縣土地成交金額為28527億元，同比下降13.55%。盡管總量收縮，但結(jié)構(gòu)優(yōu)化明顯，一二線城市土地成交金額合計占比有所提升。其中，一線城市土地成交金額占比為14%，與上年持平；二線城市占比為34%，較上年上升4個百分點；而三四五線城市占比則下降至52%。

??2025年以來房企投資主旋律為“謹慎”與“聚焦”，過去追求全國化擴張的模式已不再適用，房企更傾向于深耕優(yōu)勢區(qū)域或核心城市群。各地出讓住宅用地以“好房子”為核心導向，加大核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，有效提升了房企的拿地積極性，使得一二線城市土地成交金額降幅較上年大幅收窄。這種向高能級城市集中的趨勢，反映了房企在不確定性環(huán)境中對資產(chǎn)安全性和流動性的極致追求。

??國央企憑資金優(yōu)勢補充優(yōu)質(zhì)土儲

??在拿地格局中，央國企繼續(xù)發(fā)揮主導作用。近年來拿地金額TOP20的房企中，央國企數(shù)量占比從2021年的40%增長到2024年的85%，2025年雖小幅回落至80%，但仍占據(jù)絕對主導地位。國央企憑借資金優(yōu)勢和融資便利性，持續(xù)強化對高能級城市優(yōu)質(zhì)土地資源的戰(zhàn)略性增儲。

??具體案例方面，中海、華潤、保利發(fā)展、招商蛇口等頭部央國企新增土地價值靠前。2025年上半年，中海、保利發(fā)展拿地金額均超500億元，同比大幅增長；華潤、綠城、建發(fā)拿地金額均超300億元。這些企業(yè)在一二線核心城市的投資占比極高，例如華潤在一二線投資占比達94%，保利發(fā)展99%的投資金額位于38個核心城市，中海在一線城市權(quán)益購地金額占比約73.5%。這種“強者恒強”的局面，進一步鞏固了央國企在土地市場的壓艙石地位。

??民企聚焦核心城市精準發(fā)力

??盡管民企整體拿地規(guī)模受限，但部分實力雄厚的民營房企在核心城市依然敢于出手，成為市場亮點。大華集團2025年在上海集體供地中競得3宗地塊，其中包括靜安大寧板塊單價“地王”項目。這一案例具有標志性意義。上海作為全國土地市場熱度最高的城市之一，2025年平均土地成交溢價率達15.30%，比上年上漲5.31個百分點，全國最高單價宅地與全國總價最高宅地均出自上海。大華競得“地王”，不僅展示了其對上海核心資產(chǎn)價值的認可，也表明優(yōu)質(zhì)民企在聚焦核心城市戰(zhàn)略下，依然具備參與高強度市場競爭的實力與信心。

??除了大華，其他民營房企也在核心城市展現(xiàn)出復蘇跡象。民營房企投資信心呈現(xiàn)復蘇態(tài)勢，例如濱江集團依然是杭州土地市場最活躍的開發(fā)商之一。具體而言，濱江集團全年在杭州拿地及參與合作的地塊宗數(shù)達23宗，顯示出其深耕大本營、聚焦核心城市的堅定策略。此外，新城控股以上海為中樞，以長三角為核心，聚焦重點城市群和核心城市進行布局。這些案例共同表明，雖然民企拿地金額占比相對較低，但其投資行為更加理性和精準，通過聚焦高確定性的一二線城市核心地塊，逐步修復投資信心，尋求在局部市場的突破與發(fā)展。

??綜上所述，土地市場已進入“核心為王”的時代。房企拿地投資向一、二線城市高度集中，央國企憑借資金優(yōu)勢主導市場，而大華、濱江等優(yōu)質(zhì)民企則通過在核心城市的精準發(fā)力，展現(xiàn)出投資信心的邊際修復。未來，隨著“好房子”政策的深入推進和核心城市優(yōu)質(zhì)供給的增加，那些能夠堅守核心地段、具備產(chǎn)品打造能力的房企，將在新一輪的土地市場競爭中占據(jù)主動，實現(xiàn)從“規(guī)模擴張”到“質(zhì)量效益”的根本性轉(zhuǎn)變。

??免責聲明：本文內(nèi)容由深度智聯(lián)根據(jù)《2026年房地產(chǎn)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)資料，自主拆解、整理分析，不構(gòu)成任何投資和決策建議，使用前請核實。