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??本文基于《2025年中國(guó)房地產(chǎn)年鑒》“產(chǎn)業(yè)篇”數(shù)據(jù)梳理分析。

??2024年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出整體價(jià)格持續(xù)下行、小戶(hù)型跌幅顯著、大戶(hù)型相對(duì)抗跌的特征。

??一、2024年市場(chǎng)核心表現(xiàn)

??1.整體價(jià)格持續(xù)下跌，跌幅普遍擴(kuò)大。

??2024年，香港私人住宅各面積段平均售價(jià)全部同比下跌，且多數(shù)面積段跌幅較2023年明顯擴(kuò)大。中小戶(hù)型（少于100㎡）跌幅顯著，三個(gè)面積段跌幅均超過(guò)11%，其中70-99.9㎡跌幅達(dá)13.61%，為所有面積段中最大。大戶(hù)型相對(duì)抗跌，100㎡以上面積段跌幅明顯小于小戶(hù)型，100-159.9㎡僅下跌4.21%，顯示出一定的韌性。

??2.價(jià)格梯隊(duì)仍清晰，但價(jià)差略有收窄。

??2024年，香港住宅價(jià)格仍保持“面積越大、單價(jià)越高”的格局。單價(jià)最高為160㎡或以上（248796港元/㎡），單價(jià)最低為少于40㎡（133876港元/㎡）。最大價(jià)差約114920港元/㎡，較2020年的86570港元/㎡價(jià)差擴(kuò)大，但較2023年的111061港元/㎡價(jià)差略有收窄，主要因小戶(hù)型跌幅更大。

??3.小戶(hù)型跌勢(shì)更猛

??從五年周期看，香港房?jī)r(jià)自2021年見(jiàn)頂后持續(xù)回落，不同面積段的累計(jì)跌幅差異顯著：少于40㎡累計(jì)下跌28.41%；40-69.9㎡累計(jì)下跌22.57%；70-99.9㎡累計(jì)下跌21.24%‘’100-159.9㎡累計(jì)下跌12.73%；160㎡或以上累計(jì)下跌9.06%。小戶(hù)型的累計(jì)跌幅是大戶(hù)型的3倍以上，反映出剛需市場(chǎng)的壓力遠(yuǎn)大于改善和高端市場(chǎng)。

??二、市場(chǎng)特征與成因分析

??1.中小戶(hù)型成為價(jià)格下跌“重災(zāi)區(qū)”

??2024年，少于100㎡的三個(gè)面積段跌幅均超過(guò)11%，遠(yuǎn)超大戶(hù)型。核心原因主要是：剛需買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)力受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、利率高企影響，入市意愿不足；大量小戶(hù)型二手盤(pán)供應(yīng)釋放，加劇價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)；投資性需求退潮，而小戶(hù)型曾是投資客的主要選擇之一。

??2.大戶(hù)型展現(xiàn)出一定的抗跌性

??100㎡以上面積段跌幅明顯收窄，尤其是100-159.9㎡僅下跌4.21%。核心原因主要是：高端買(mǎi)家受利率和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響較小，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)穩(wěn)定；大戶(hù)型供應(yīng)稀缺，尤其是優(yōu)質(zhì)地段的大面積住宅；部分買(mǎi)家認(rèn)為房?jī)r(jià)已處于低位，選擇置換升級(jí)，支撐了改善型需求。

??3.市場(chǎng)下行周期仍未結(jié)束

??2021年是香港房?jī)r(jià)的峰值，此后連續(xù)三年下跌，2022年全市場(chǎng)首次出現(xiàn)普遍性下跌，大戶(hù)型跌幅（-12.66%）一度超過(guò)小戶(hù)型；2023年大戶(hù)型率先出現(xiàn)分化，160㎡以上面積段甚至出現(xiàn)6.03%的上漲；2024年市場(chǎng)整體再次同步下行，多數(shù)面積段跌幅較2023年進(jìn)一步擴(kuò)大，小戶(hù)型跌幅重新領(lǐng)跑，大戶(hù)型也結(jié)束了短暫的反彈，轉(zhuǎn)為下跌。

??總體來(lái)看，2024年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期。價(jià)格下跌仍是主旋律，市場(chǎng)整體信心尚未恢復(fù)。市場(chǎng)分化加劇，剛需市場(chǎng)壓力顯著大于高端市場(chǎng)。連續(xù)三年下跌且2024年跌幅擴(kuò)大，顯示市場(chǎng)仍未企穩(wěn)，后續(xù)走勢(shì)需關(guān)注利率變化、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及政策調(diào)整。

??免責(zé)聲明：本文內(nèi)容由深度智聯(lián)根據(jù)《2025年房地產(chǎn)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)資料，自主拆解、整理分析，不構(gòu)成任何投資和決策建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。