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??導(dǎo) 語

??四中全會明確行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展方向，供給側(cè)將進一步踐行控量提質(zhì)。

??◎  文 / 馬千里

??2025年10月，土地成交規(guī)模環(huán)比回落，同比降幅亦顯著擴大。據(jù)月末快報數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月土地成交建筑面積與金額分別環(huán)比下降13%和20%；同比來看，二者降幅進一步擴大至25%和33%，均創(chuàng)下年內(nèi)最高同比跌幅。供地節(jié)奏同步有所放緩，截至25日，本月土地供應(yīng)建筑面積達8294萬平方米，環(huán)比上月微降1%。從市場熱度看，本月土拍呈現(xiàn)鮮明的結(jié)構(gòu)性分化特征，熱度仍集中于上海徐匯濱江、杭州濱江、廣州白云等核心城市的少數(shù)核心板塊，但整體平均溢價率則進一步回落，創(chuàng)下年內(nèi)新低。本月召開的二十屆四中全會明確了房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展路徑，以“好房子”建設(shè)與城市更新為核心方向。接下來，為確保行業(yè)供求平衡及新增投資的安全預(yù)期，預(yù)計土地市場供求規(guī)模將繼續(xù)維持低位運行；與此同時，得益于高品質(zhì)開發(fā)新規(guī)、城市更新等有利因素的推進，新增宅地項目的強投資確定性也將更為普遍。

??核心要點

??供求：供求規(guī)模同比顯著下行。本月供應(yīng)建筑面積8294萬平方米，環(huán)比下降1%，同比下降34%。成交6057萬平方米，環(huán)比下降13%，同比下降25%。

??熱度：再創(chuàng)新低。10月平均溢價率為2.7%，環(huán)比回落0.9個百分點。土拍熱度仍集中在少數(shù)城市的少數(shù)板塊，本月成交的14宗10億元以上土地中，僅有上海、杭州的3宗宅地溢價成交。

??分布：各能級均同比均顯著回落。就成交金額變動來看，一線城市同比回落35%，二線同比回落42%，三四線下跌33%。

??后市展望

??四中全會明確行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展方向，供給側(cè)將進一步踐行控量提質(zhì)

??2025年10月，土地市場交易熱度進一步下降，成交規(guī)模環(huán)比、同比均出現(xiàn)回落。下半年大量稀缺優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次回落，再加之各地郊縣重點住宅項目陸續(xù)入市，拉低了土地市場的平均溢價率，導(dǎo)致下半年以來該指標(biāo)持續(xù)回落。不過從土地成交規(guī)模收縮的實際情況來看，當(dāng)前地方土地市場供求已處于更合理的規(guī)模水平。

??月內(nèi)召開的四中全會審議通過“十五五”規(guī)劃建議，會議公報首次提出推動房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。在土地市場領(lǐng)域，規(guī)劃建議明確將持續(xù)完善商品房開發(fā)、融資等基礎(chǔ)制度，因城施策增加改善性住房供給，同時推進房屋品質(zhì)提升工程與城市更新工作。結(jié)合當(dāng)月中央部委多次表態(tài)“加快落實中央城市工作會議任務(wù)”，預(yù)計后續(xù)土地市場將在供給側(cè)進一步優(yōu)化調(diào)整：一方面按需求確定各地供地指標(biāo)，另一方面推動住房新規(guī)落地。在此背景下，未來增量宅地的平均質(zhì)量與去化前景有望持續(xù)提升，市場供求規(guī)模也將長期保持合理水平，行業(yè)供給側(cè)“控量提質(zhì)”的方向?qū)⑦M一步落地。

??01 供求

??供應(yīng)規(guī)模環(huán)比轉(zhuǎn)降
成交同比降幅年內(nèi)新高

??土地供應(yīng)方面，截至2025年10月25日，本月供應(yīng)建筑面積8294萬平方米，環(huán)比下降1%，同比下降34%。環(huán)比來看供應(yīng)規(guī)模結(jié)束了連續(xù)四月的增長態(tài)勢，同比來看延續(xù)下滑，且降幅較上月擴大了25個百分點。隨著行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的持續(xù)推進，預(yù)計土地供給規(guī)模將與新房市場交易同步調(diào)整，推動行業(yè)去庫存腳步持續(xù)前進。

??至截稿時，一線城市中北上廣均有宅地供應(yīng)，最值得關(guān)注的當(dāng)屬上海第九次集中掛牌，合計9宗宅地，出讓底價169億元。其中楊浦區(qū)東外灘宅地起拍樓板價最高、達到6.9萬元/平方米，地塊容積率2.28，出讓底價21.8億元。地塊位于楊浦濱江南段，步行約700米即可抵達江邊，距離地鐵12號線隆昌路站和愛國路站均在1公里內(nèi)，周邊有國際時尚中心、超級合生匯等商業(yè)配套以及豐富的教育和醫(yī)療資源，目前周邊新房售價在12萬元/平方米左右。楊浦區(qū)五角場地塊起拍總價最高，達到43億元，起拍樓板價為3萬元/平方米，容積率2.52。地塊分為2宗商品房子地塊和1宗租賃住房子地塊，為3號線江灣鎮(zhèn)站地鐵上蓋，交通便利，緊鄰逸仙路高架，面臨一定噪音問題，臨近的綠城沁香園、中建虹悅里項目售價在8.6萬元/平方米左右。

??北京本月出讓底價最高的單宗地塊為北京朝陽區(qū)南磨房宅地，地塊容積率2.8，出讓底價42.5億元，規(guī)劃建面8萬平方米，起拍樓板價為5.3萬元/平方米。需要建設(shè)一處用地面積約300平方米的開閉站，建成后無償移交，并預(yù)留與11號線一體化結(jié)合的空間。地塊自身優(yōu)勢在于其為純住宅用地，居住氛圍純粹，且容積率較為舒適宜居，同時緊鄰14號線北工大西門地鐵站，交通便利，周邊商業(yè)配套成熟，有合生匯、芳圓里IDMALL、燕莎奧特萊斯等，教育資源有垂楊柳中心小學(xué)、匯文中學(xué)（朝陽垂楊柳分校）等，醫(yī)療配套有北京垂楊柳醫(yī)院等。周邊新房方面，北方1公里左右的東譽府報價在10.8萬元/平方米左右。

??二線城市方面，本月杭州、成都出讓地塊底價超過50億元。其中杭州未來科技城低密宅地關(guān)注度較高，地塊容積率為1.05，建筑面積約5.14萬平方米，起拍底價17.98億元，起拍樓面價35000元/㎡。作為全市住宅品質(zhì)提升試點項目，建筑限高30米，為未來科技城時隔五年推出的低密宅地，東西北三面環(huán)河，南側(cè)緊鄰五常濕地生態(tài)綠心，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，且臨近阿里巴巴、釘釘總部等產(chǎn)業(yè)核心，人口吸引力強。地塊周邊唯一同質(zhì)項目為東側(cè)1公里的綠城交投曉月澄廬，早已于2021年售罄，目前二手房均價在6萬元/平方米左右。

??月內(nèi)央行多次提及要做好房地產(chǎn)市場風(fēng)險化解工作，強化市場紀(jì)律，尊重市場規(guī)律；住建部加快推進中央城市工作會議任務(wù)落實落地，從五方面推進“好房子”建設(shè)，聚焦城市更新與居住品質(zhì)提升。隨著行業(yè)融資環(huán)境的持續(xù)改善，各地土地要素使用效率的不斷提升，以及住房新規(guī)的穩(wěn)步落地，預(yù)計接下來各地土地供應(yīng)端將持續(xù)控量提質(zhì)，供給側(cè)將在更加合適的規(guī)模水平上，繼續(xù)提升新供應(yīng)宅地的平均質(zhì)量，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多市場化拿地機會。

??土地成交層面，截至10月25日，全國經(jīng)營性土地招拍掛成交建面6057萬平方米，環(huán)比下降13%、同比減少25%；成交金額上，本月共1519億元，環(huán)比減少20%、同比下降35%。重點城市成交表現(xiàn)回落，其中土地成交金額超50億元的城市僅上海、無錫2座，較上月減少4座；成交建面超100萬平方米的城市共重慶、鹽城、淮安、連云港4座，同樣較上月減少4座。受高能級城市成交占比下降影響，本月全國平均樓板價為2508元/平方米，環(huán)比下降8%、同比減少14%。

??02 熱度

??溢價率延續(xù)回落
10月溢價率再創(chuàng)年內(nèi)新低

??市場熱度方面，至截稿時10月平均溢價率為2.7%，再創(chuàng)年內(nèi)新低。僅上海、杭州等熱點城市仍保持點狀熱度，由于月內(nèi)成交了多宗非熱點地塊，導(dǎo)致整體平均溢價率出現(xiàn)回落。具體來看，在本月成交總價超過10億元的14宗宅地中，僅上海和杭州的3宗優(yōu)質(zhì)宅地實現(xiàn)溢價成交，其余地塊均為底價或低溢價成交。

??10月土地流拍率5%，仍在近年低位。具體來看，本月南寧、寧波、西安、常州均有宅地流標(biāo)或撤牌，多位于寧波象山、南寧上林縣等遠(yuǎn)郊縣區(qū)域，因未來銷售前景確定性不足或未達出讓預(yù)期，未能成功如期出讓。

??03 重點地塊

??上海包攬兩榜半數(shù)席位
上海徐匯濱江再現(xiàn)10萬+樓板價

??本月上海八批次土拍如期舉行，成交了多宗高總價高單價地塊，10月兩榜半數(shù)席位均由上海占據(jù)，且兩榜TOP3均來自上海。總價榜單方面，僅上海3宗宅地和廣州1宗宅地為溢價成交。

??本月成交總價最高的宅地為上海靜安蘇河灣地塊，由招商、越秀等四家企業(yè)組成的聯(lián)合體經(jīng)過52輪競價，以77.37億元競得，溢價率9.03%，名義樓板價7.7萬元/平方米，可售部分樓板價突破11萬元/平方米，該地塊是蘇河灣片區(qū)最后的一個住宅地塊，坐擁蘇河灣水景和商業(yè)文化配套，周邊豪宅項目普遍售價在13萬元/平方米以上。

??二線城市成交總價最高的地塊為蘇州吳江太湖新城宅地，容積率1.2，由吳江城投以19.36億元底價成交，平均樓板價1.76萬元/平方米。地塊不得建設(shè)私家莊園和帶有私家花園的低層獨立式住宅的別墅類產(chǎn)品。地塊緊鄰軌交4號線、蘇震桃公路及東太湖，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，但板塊尚處于發(fā)展階段，周邊商業(yè)、教育等配套成熟度待提升。臨近的中建三局閱湖之星（容積率1.3）售價在3.1萬元/平方米左右。

??單價榜方面，上海徐匯濱江WS5單元地塊位居榜首，成交樓板價14.85萬元/平方米，刷新板塊地價紀(jì)錄，由中海以44.65億元總價、10%溢價率拿下。地塊距黃浦江僅800米，緊鄰地鐵11號線云錦路站，1公里范圍內(nèi)環(huán)繞跑道公園、西岸美術(shù)館、油罐藝術(shù)中心等文化地標(biāo)，以及龍華會、西岸鳳巢等成熟商業(yè)體，周邊人工智能、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)集群集聚，人口吸引力強。地塊容積率僅1.5，為板塊內(nèi)罕見的低密宅地，可打造高端純粹改善產(chǎn)品，預(yù)期售價可達20萬元/平方米以上。