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??9月23日，由克而瑞主辦的“全球視野·中東機(jī)遇——2025中東不動(dòng)產(chǎn)投資高峰論壇”在上海舉辦?？硕鸺瘓F(tuán)董事長丁祖昱先生、克而瑞集團(tuán)CEO張燕女士攜手國內(nèi)外、來自產(chǎn)學(xué)研跨界專家、領(lǐng)袖、高管出席論壇并發(fā)布重要研究成果及主題演講。

??克而瑞集團(tuán)董事長丁祖昱先生發(fā)布克而瑞最新研究成果《2025上半年阿聯(lián)酋住宅市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告》，并就報(bào)告作精粹演講：

丁祖昱  克而瑞集團(tuán)董事長

??一、海外房地產(chǎn)投資需錨定 “區(qū)域中心城市”

??海外房地產(chǎn)投資應(yīng)聚焦區(qū)域中心城市，阿聯(lián)酋的迪拜與阿布扎比是中東地區(qū)的核心選擇。從全球投資規(guī)律來看，成熟市場(chǎng)的龍頭城市往往是房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵落點(diǎn)，如美國紐約、英國倫敦、東南亞新加坡等。阿聯(lián)酋作為中東龍頭，其核心城市迪拜與阿布扎比具備區(qū)域金融中心、經(jīng)濟(jì)中心的屬性，而非僅局限于國家層面的中心定位。 

??二、阿聯(lián)酋優(yōu)勢(shì)：經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長?人口活力充沛?政策紅利釋放

??阿聯(lián)酋宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)支撐。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2024 年阿聯(lián)酋實(shí)際 GDP 同比增長 4%，總量達(dá) 1.78 萬億迪拉姆，且央行預(yù)測(cè) 2025 年、2026 年增速將升至 4.4%、5.4%，增長動(dòng)能強(qiáng)勁。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上，2024 年非石油業(yè)務(wù) GDP 占比達(dá) 75.5%，擺脫了對(duì)傳統(tǒng)油氣的單一依賴；房地產(chǎn)業(yè)在非石油經(jīng)濟(jì)中占比穩(wěn)定在 7.8% 左右，既不 “喧賓奪主”，又能持續(xù)貢獻(xiàn)增長，形成 “油氣托底、非油引領(lǐng)” 的健康格局。 

??人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入長期活力。截至 2024 年，阿聯(lián)酋總?cè)丝谕黄?1250 萬人，較 2023 年增長 23%，且外籍人口占比近九成。年齡結(jié)構(gòu)上，25-54 歲青壯年占比高達(dá) 68.62%，人口中位數(shù)年輕，疊加高凈值人群持續(xù)流入，不僅帶來剛性住房需求，更推動(dòng)租賃市場(chǎng)繁榮，構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)長期增長的 “人口基石”。 

??寬松政策與低稅費(fèi)顯著提升投資吸引力，流動(dòng)性優(yōu)勢(shì)突出。對(duì)比全球典型城市，迪拜購房僅需 4% 注冊(cè)費(fèi)，無土地稅、房產(chǎn)稅等，持有成本極低；2025 年黃金簽證政策進(jìn)一步放寬，購房首付從 50% 降至 0%，期房憑合同（首付≥20%+ 土地注冊(cè)費(fèi)）即可申請(qǐng)，還支持多套房產(chǎn)價(jià)值合并計(jì)算、多人聯(lián)合投資。此外，無外匯管制的政策讓資金可自由跨境流轉(zhuǎn)，大幅提升投資便利性，對(duì)全球投資者極具吸引力。 

??三、后發(fā)優(yōu)勢(shì)與高增長并行：阿布扎比、迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)透視與投資潛力

??阿布扎比房地產(chǎn)市場(chǎng)后發(fā)優(yōu)勢(shì)顯著，供求關(guān)系與區(qū)域規(guī)劃支撐潛力釋放。2024 年阿布扎比人口達(dá) 413.6 萬人，超越迪拜成為阿聯(lián)酋人口最多地區(qū)，且25-54歲青壯年人口占比66%，外籍人口占比近八成，需求端增長動(dòng)力充足。市場(chǎng)表現(xiàn)上，2025年上半年阿布扎比住宅成交金額 218.53 億迪拉姆，同比增長 30%，住宅均價(jià)達(dá)330萬迪拉姆/套，同比上漲17%。同時(shí)，亞斯島迪士尼度假區(qū)、薩迪亞特島文化地標(biāo)等規(guī)劃落地，推動(dòng)區(qū)域文旅價(jià)值提升，別墅、公寓租賃回報(bào)率在2025年上半年都同比分別上升8.5%和12.6%，投資價(jià)值逐步凸顯。

??而作為阿布扎比市場(chǎng)的核心主導(dǎo)者，Aldar 集團(tuán)憑借主權(quán)基金控股的背景，不僅手握政策資源優(yōu)勢(shì)，2025 年上半年集團(tuán)銷售額達(dá) 183 億迪拉姆，同比增長 31%，為阿布扎比房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供了強(qiáng)勁企業(yè)支撐。 

??迪拜作為全球高增長房地產(chǎn)市場(chǎng)，交易規(guī)模與租賃回報(bào)表現(xiàn)亮眼。2025 年上半年，迪拜房地產(chǎn)成交 98726 筆，同比增長 22%，總交易金額 3269 億迪拉姆，同比激增 40%，其中現(xiàn)房交易 2030 億迪拉姆、期房交易 1240 億迪拉姆，市場(chǎng)活躍度全球領(lǐng)先。租賃市場(chǎng)方面，2024 年迪拜高端房產(chǎn)租金回報(bào)率達(dá) 5.3%（數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯），位列全球第二，僅次于美國洛杉磯，其中朱美拉村圈公寓、阿爾巴沙別墅等產(chǎn)品回報(bào)率分別達(dá) 7.2%、6.8%，投資收益穩(wěn)定。 

??四、后發(fā)優(yōu)勢(shì)與高增長并行：阿布扎比、迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)透視與投資潛力

??阿聯(lián)酋房地產(chǎn)投資需關(guān)注政策、經(jīng)濟(jì)、人口的持續(xù)性，同時(shí)警惕區(qū)域安全風(fēng)險(xiǎn)。 

??政策層面，《2031 國家投資戰(zhàn)略》持續(xù)優(yōu)化外資準(zhǔn)入環(huán)境，2025 年放寬后的黃金簽證政策將進(jìn)一步吸引全球高凈值人群，疊加無外匯管制、低稅費(fèi)的優(yōu)勢(shì)，投資吸引力將長期凸顯；經(jīng)濟(jì)層面，非石油經(jīng)濟(jì)占比已超七成，旅游業(yè) 2024 年國際游客消費(fèi)超 2170 億迪拉姆，產(chǎn)業(yè)多元化將持續(xù)帶動(dòng)商業(yè)、住宅需求；人口層面，預(yù)計(jì)未來五年外籍人口仍將保持年均 10% 以上增速，青壯年群體占比高的結(jié)構(gòu)的將支撐住房剛性需求與租賃市場(chǎng)繁榮。 

??不過風(fēng)險(xiǎn)同樣不容忽視，區(qū)域安全穩(wěn)定是重要前提，需持續(xù)關(guān)注中東地區(qū)地緣政治動(dòng)態(tài)，以規(guī)避潛在投資風(fēng)險(xiǎn)。