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??“太卷了，有的盤調(diào)價(jià)優(yōu)惠甚至達(dá)7位數(shù)?！币晃环康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士感慨地說。

??“金九銀十”之際，深圳新房市場已上演“促銷搶跑潮”，多個(gè)樓盤傳出調(diào)價(jià)消息。位于龍華區(qū)的幸福城臻園，開盤不到兩個(gè)月總價(jià)直降百萬元；南山區(qū)的同樂公館直接將“5字頭特價(jià)”做成條幅掛上樓體；龍崗區(qū)、坪山區(qū)也有樓盤降價(jià)后，售價(jià)已相當(dāng)于開盤備案價(jià)的6折。

??9月22日至9月28日這一周，深圳市南山區(qū)蛇口的開云府“最低4.9萬元/平方米”的促銷信息發(fā)布后，在市場上備受矚目。

??面對(duì)今年僅剩最后3個(gè)月的沖刺窗口，以及高庫存、低去化的現(xiàn)實(shí)，打折降價(jià)、讓利換量已成為不少開發(fā)商最直接的回流資金方式。

??面對(duì)市場這一情況，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，降價(jià)促銷是目前市場獲客的關(guān)鍵，不僅是深圳，各地樓市都有類似情況，主要原因是樓市進(jìn)入存量時(shí)代，新房銷售競爭激烈，必然會(huì)有企業(yè)大幅降價(jià)賣房。

??“一旦有樓盤比周邊競品調(diào)價(jià)幅度大，降價(jià)樓盤往往也能‘降’出一波銷售高潮。”李宇嘉表示，但目前市場需求有限，如果下一步?jīng)]有更大幅度的調(diào)價(jià)，樓盤可能又會(huì)回到疲軟狀態(tài)。

??降總價(jià)引客流

??不同于過往的“工抵房”“送車送黃金”等營銷噱頭，今年“金九銀十”期間，深圳不少開發(fā)商的調(diào)價(jià)已是“真刀真槍”開干。

??位于深圳市龍華區(qū)的幸福城臻園是本輪降價(jià)潮的典型代表之一，該項(xiàng)目于今年7月底開盤，備案均價(jià)6.46萬元/平方米，戶型為96~163平方米三至四房，折后總價(jià)在489萬元~1025萬元間。

??“開盤去化情況很慘淡，這已經(jīng)是開發(fā)商第二次大降價(jià)了?！鄙钲谑旋埲A區(qū)一房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人員胡宇表示。

??在8月份，幸福城臻園已開始推出“一口價(jià)”房源，99平方米三房戶型總價(jià)最低435萬元，被房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)形容為“一夜瘋狂直降60萬元”，按該戶型最低備案總價(jià)608萬元計(jì)算，價(jià)格已打7折。

??9月底，幸福城臻園推出多套“國慶特價(jià)房源”，價(jià)格較8月再次降低，96平方米三房總價(jià)僅410萬元起，房源價(jià)格對(duì)比開盤直降109萬元；142平方米大戶型總價(jià)最低僅703萬元，該戶型最低備案總價(jià)為904萬元。

??胡宇表示：“這次十一促銷，開發(fā)商拿出的促銷房源都是不錯(cuò)的樓層，目前單價(jià)最低‘4字頭’，但項(xiàng)目備案單價(jià)最高可是超過了7萬元/平方米?！?/p>

??在房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)平臺(tái)上，幸福城臻園周邊的次新房壹成中心十區(qū)，近期二手房掛牌均價(jià)為5.9萬元/平方米，成交均價(jià)約5.5萬元/平方米。

??從項(xiàng)目現(xiàn)場看，8.8的高容積率、56層的超高層住宅、保障房比例較高等因素，是導(dǎo)致幸福城臻園難以獲得市場青睞的主要因素。深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，開盤兩個(gè)月的幸福城臻園，截至9月28日，861套房源僅備案11套，去化率為1.28%，是龍華區(qū)今年以來開盤去化率最低的樓盤。

??除了幸福城臻園，位于深圳市南山區(qū)的同樂公館也加入了“直降百萬元行列”。該項(xiàng)目只有1棟樓，于今年6月取證，共103套房源，戶型為91~230平方米，備案均價(jià)8萬元/平方米。深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，截至9月28日，同樂公館僅備案2套房源，去化率僅1.9%。

??值得注意的是，9月份以來，該項(xiàng)目沒有采取“特價(jià)房”的促銷形式，而是整體下調(diào)了未售房源價(jià)格，調(diào)價(jià)后91平方米三房總價(jià)僅518萬元，該戶型最低備案總價(jià)為681萬元，價(jià)差高達(dá)163萬元。

??“價(jià)格跳水后，最低僅5.6萬元/平方米，真的是龍華價(jià)買南山房了，四房的價(jià)格更是一降再降，相當(dāng)于備案總價(jià)直降200萬元?！毙腋３钦閳@項(xiàng)目片區(qū)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人員表示。

??打響“促銷戰(zhàn)”

??本輪“價(jià)格戰(zhàn)”的覆蓋面還在擴(kuò)大。無論是深圳核心區(qū)，還是傳統(tǒng)外圍區(qū)域，從剛開盤的新規(guī)項(xiàng)目到現(xiàn)房在售的尾盤，均祭出了“價(jià)格”這把利刃。

??今年7月初，位于深圳市寶安區(qū)的信達(dá)珺悅名都開盤，256套房源共有179人登記凍資，在后續(xù)的企業(yè)開盤宣傳中，項(xiàng)目開盤銷售108套，去化約42%。國慶期間，項(xiàng)目推出20套“國慶特價(jià)房”，折后單價(jià)最低6.5萬元/平方米，總價(jià)578萬元起。有房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示，項(xiàng)目原本備案均價(jià)高達(dá)8.1萬元/平方米，對(duì)比備案價(jià)格，“特價(jià)房”總價(jià)直減70萬元~100萬元不等。

??綜合來看，截至9月28日，信達(dá)珺悅名都備案房源僅43套，去化率僅有1.7%。資料顯示，項(xiàng)目2015年被納入城市更新單元計(jì)劃，原開發(fā)主體為中南集團(tuán)，在中南集團(tuán)陷入困局后，2022年項(xiàng)目一度停工，2023年由信達(dá)地產(chǎn)接手操盤。

??深圳市坪山區(qū)的首個(gè)“新規(guī)項(xiàng)目”天健瑞云府，近期也因下調(diào)價(jià)格備受關(guān)注。

??該樓盤于4月取證入市，備案均價(jià)為3.25萬元/平方米；9月份，項(xiàng)目重新調(diào)整備案價(jià)，調(diào)整后價(jià)格為1.95萬元~2.5萬元/平方米。項(xiàng)目所在片區(qū)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士告訴中房君：“瑞云府76平方米三房總價(jià)現(xiàn)在為150萬元起，原先備案總價(jià)220萬元左右，平均每套房降價(jià)70萬元?！?/p>

??為加速資金回籠，不少尾盤狀態(tài)的現(xiàn)房項(xiàng)目幾乎是“半價(jià)清盤”。

??深圳市坪山區(qū)的花樣年好時(shí)光，2021年備案均價(jià)高達(dá)4.2萬元/平方米，如今折后單價(jià)僅2.2萬元/平方米起，售價(jià)已創(chuàng)下該樓盤歷史新低。

??位于深圳市福田區(qū)的加福華爾登府邸，曾因67層的超高層飽受爭議，該項(xiàng)目2021年開盤入市，備案均價(jià)高達(dá)9.5萬/平方米，當(dāng)前，項(xiàng)目均價(jià)已降至約6.8萬元/平方米。

??同樣開盤至今4年未清盤的，還有位于深圳市羅湖區(qū)的東海富匯豪庭，項(xiàng)目備案均價(jià)8.7萬元/平方米，目前房源折后單價(jià)5.1萬元/平方米起，也接近6折出售。

??盡管如此，也有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示：“有些賣了幾年的尾盤即使折扣力度很大，折后價(jià)格也只是當(dāng)前片區(qū)均價(jià)水平，降價(jià)行為除了背刺老業(yè)主，實(shí)際效果可能并不高?！?/p>

??老業(yè)主投訴

??讓利換量背后，是深圳新房市場仍舊較為嚴(yán)峻的庫存壓力。

??深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，深圳全市新房住宅預(yù)售存量為336.1萬平方米，去化時(shí)間將近10個(gè)月，庫存量與去化時(shí)間均再次上升。

??并且，深圳當(dāng)前約有3成新房為現(xiàn)售狀態(tài)，若加上現(xiàn)售房源，深圳新房總庫存量將會(huì)更大，實(shí)際去化周期也更長。深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉表示，目前深圳新房市場分化嚴(yán)重，不僅是區(qū)域之間，同區(qū)域的項(xiàng)目之間也非常明顯，去化不佳的開發(fā)商只能降價(jià)促銷，南山、龍華等降價(jià)項(xiàng)目皆是如此。

??“調(diào)價(jià)樓盤越來越多，主要還是因?yàn)槭袌鲞€存在低迷情況，中西部區(qū)域降價(jià)幅度和降價(jià)項(xiàng)目數(shù)量較去年顯著減少，東部部分區(qū)域庫存壓力大，降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)仍然較高?！编u少偉說道。

??深圳市坪山區(qū)一項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人稱，目前，客戶量少是新房項(xiàng)目面臨的最大困難。他表示：“大部分項(xiàng)目都在進(jìn)行銷售減員，同時(shí)給地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)加傭金加禮品，目前坪山區(qū)幾乎沒有成交價(jià)超過3萬元/平方米的新房，無論是現(xiàn)房項(xiàng)目還是新規(guī)樓盤，都在降價(jià)。”

??9月中旬，深圳市市場監(jiān)督管理局坪山監(jiān)管局發(fā)出了一份《關(guān)于規(guī)范坪山區(qū)商品房預(yù)售價(jià)格備案事項(xiàng)的通知》，通知內(nèi)容顯示，近期坪山區(qū)多處樓盤大幅度降價(jià)銷售商品房，先后引發(fā)多次批量市民投訴及輿情。

??因此，該通知中也提及，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定辦理商品房預(yù)售價(jià)格備案，或者價(jià)格調(diào)整幅度超出最近一次備案價(jià)格15%未辦理備案變更的，市場監(jiān)管部門將依據(jù)《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》的有關(guān)規(guī)定實(shí)施行政處罰。

??此舉一度被認(rèn)為是主管部門為防止開發(fā)商斷崖式降價(jià)的“限跌令”，對(duì)此，深圳市市場監(jiān)督管理局相關(guān)工作人員上周向媒體表示，該文件屬實(shí)，已直接下發(fā)給片區(qū)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通知的目的絕非網(wǎng)上流傳的“限跌”，而是要進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售價(jià)格備案行為，維護(hù)公正、透明的市場價(jià)格秩序。

??李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前深圳房價(jià)仍有較大下跌壓力，“限跌”與過往的“限漲”一樣，行政命令手段很難起到相應(yīng)作用，當(dāng)開發(fā)商面臨資金鏈壓力需回籠資金時(shí)，往往會(huì)采取更多更隱蔽的措施盡快出貨。

??“深圳其他區(qū)域一旦有樓盤下跌幅度過大，相關(guān)部門同樣會(huì)啟動(dòng)這樣的限制措施，這是必然的，也是各地方樓市都有的正常舉措，我們更應(yīng)該關(guān)注的還是市場形勢(shì)與開發(fā)商的壓力?！崩钣罴伪硎?。

??鄒少偉分析稱，目前深圳東部新房存量高，去化周期高企，競爭非常激烈，開發(fā)商只有比周邊所有競品價(jià)格更低才能快速出貨，因此一次性降價(jià)幅度甚至達(dá)到二三成，造成了價(jià)格踩踏，導(dǎo)致坪山價(jià)格持續(xù)快速下行。他認(rèn)為，即使是“限跌令”也無法起到止跌作用，價(jià)格由市場供需決定，坪山市場供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。

??“目前，開發(fā)商只有降價(jià)這一條路，‘限跌令’只不過是延緩了降價(jià)節(jié)奏。”鄒少偉表示。