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??北京內(nèi)城將迎來(lái)一宗“王牌”地塊出讓。北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站近日更新的信息顯示，東城區(qū)祈年大街路西危改工程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目4、5號(hào)地0127-0201、0202、0203、0204地塊多功能用地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“祈年大街地塊”）進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)環(huán)節(jié)?？傉嫉孛娣e2.28萬(wàn)平方米，規(guī)劃地上建面2.5萬(wàn)平方米，整體容積率為1.1。

??這宗地塊位于二環(huán)內(nèi)的黃金區(qū)位，南鄰天壇公園，北邊一路之隔是前門(mén)大街景區(qū)，步行到天安門(mén)廣場(chǎng)2.2公里左右。近期已有潛在參與競(jìng)拍的房企主動(dòng)到店開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，祈年大街地塊的核心價(jià)值就在于地段的稀缺性。

??附近的金魚(yú)池地塊已于去年7月出讓?zhuān)鐑r(jià)25%成交，這也是近5年來(lái)東城區(qū)里唯一的住宅地塊交易，由河北鑫界以3.375億元競(jìng)得，住宅建筑面積僅有1700平方米。

??在今年北京第7輪擬供地清單中，祈年大街4號(hào)地、5號(hào)地是首個(gè)進(jìn)入用地預(yù)申請(qǐng)的地塊。9月18日，我們實(shí)地探訪了祈年大街4、5號(hào)地塊，這里早已完成土地平整，最南端的0204子地塊是國(guó)營(yíng)北京制帽廠舊址，已完成拆除十余年。

??比鄰天壇公園

??在樓市調(diào)整期，北京土地供應(yīng)也不可避免發(fā)生變化，各區(qū)紛紛亮出自家“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)地塊，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

??比如，今年上半年供應(yīng)的海淀區(qū)樹(shù)村、半壁店、寶山地塊，朝陽(yáng)區(qū)黃杉木店等熱門(mén)地塊，其中海淀區(qū)樹(shù)村地塊樓面價(jià)約10.23萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率27.93%，創(chuàng)造了北京住宅供地樓面價(jià)10萬(wàn)元/平方米的紀(jì)錄。

??延續(xù)前期土地拍賣(mài)的熱勢(shì)，第7輪擬供地中有多宗優(yōu)質(zhì)地塊被擺上貨架。其中，位于軌道站點(diǎn)周邊等交通便利及配套成熟的地區(qū)超過(guò)80%。

??8宗地中，北京東城區(qū)只占1宗，但極具重磅效果。根據(jù)已披露信息，祈年大街4、5號(hào)地的起拍價(jià)格19.5億元，折合樓面價(jià)7.8萬(wàn)元/平方米，僅次于中海樹(shù)村地塊起始樓面價(jià)8萬(wàn)元/平米。若按住宅部分計(jì)算，該地塊有可能成為北京的單價(jià)新地王。

??地塊范圍北至珍貝大廈、西至金魚(yú)池電話局、金臺(tái)書(shū)院、金魚(yú)池東區(qū)、南至規(guī)劃交通設(shè)施用地、東至祈年大街。周邊既有文化古跡的厚重歷史，又不斷引入新的商業(yè)、文化元素。商業(yè)配套方面有國(guó)瑞、新世界、合景魔方等；教育方面，金臺(tái)書(shū)院小學(xué)就在地塊西側(cè)，還有北京第十一中學(xué)東西校區(qū)。

??醫(yī)療資源在3公里半徑內(nèi)有北京醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院、友誼醫(yī)院、同仁醫(yī)院等知名三甲醫(yī)院。軌道交通離7號(hào)線橋?yàn)痴緝H約300米，并靠近5號(hào)線和7號(hào)線換乘站磁器口站，區(qū)位條件上乘。

??老城氛圍濃郁

??在地塊周邊，有大大小小的眾多老胡同。東曉市街北側(cè)、0202地塊西側(cè)是金臺(tái)書(shū)院小學(xué)，又稱(chēng)狀元府，坐北朝南，是一座三進(jìn)四合院。東曉市街以北有一條魯班胡同，按照“十無(wú)標(biāo)準(zhǔn)”管理，無(wú)亂塔架電線等，步行走到這里城市界面整潔而寧?kù)o，以南是金魚(yú)池巷，巷子內(nèi)長(zhǎng)著多棵古樹(shù)。

??沿0203、0204地塊西側(cè)與金魚(yú)池巷之間是一片6層樓的小區(qū)，叫金魚(yú)池中區(qū)，該小區(qū)是2002年的回遷房。

??此次出讓地塊最南端的0204地塊是國(guó)營(yíng)北京制帽廠舊址，已完成拆除十余年。拆除前北邊就有空地，在周邊開(kāi)雜貨店近20年的店主說(shuō)，地塊里過(guò)去還有一家“煤鋪”。

??來(lái)到祈年大街東側(cè)，這里有成片的平房院落，名為西園子巷，屬于直管公房，這些平房藏在天壇北里小區(qū)沿街的幾棟6層樓后身。

??北京很多直管公房已經(jīng)騰退了，但是西園子目前還沒(méi)有大動(dòng)作，這里的居民王先生說(shuō)：“我不愿意搬走，住在天壇公園邊，雖然公園里游人多些，但我可以找人少的地方閑坐，一呆就是大半天，而且周?chē)?家知名醫(yī)院，對(duì)健康幫助很大?！?/p>

??預(yù)計(jì)造院墅產(chǎn)品

??天壇周邊的建筑通常在6層以?xún)?nèi)。根據(jù)保護(hù)要求，天壇周邊特別是天壇路、祈年大街等鄰近區(qū)域，建筑高度普遍被限制在18米以下，因此祈年大街地塊也不例外。

??具體來(lái)看，0201地塊、0203地塊、0204地塊這3宗地塊限高18米；0202地塊屬于4號(hào)地，限高3.3米。結(jié)合限高要求，有業(yè)內(nèi)人士分析，0202地塊可能建設(shè)為四合院形制產(chǎn)品，其他住宅部分則為6層以?xún)?nèi)大平層或疊拼別墅，如果以每套300平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)供應(yīng)50套房源。

??祈年大街地塊性質(zhì)為F1多功能用地，可以理解為住宅為主，商辦為輔，因此地塊上也會(huì)出現(xiàn)商業(yè)辦公類(lèi)建筑，按規(guī)劃條件要求住宅占比不超過(guò)70%。

??合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，致力在北京深耕發(fā)展，希望打造標(biāo)桿作品的品牌房企可能會(huì)重點(diǎn)關(guān)注該地塊，但并不代表真正會(huì)出手拿地。

??首先，祈年大街地塊文化屬性強(qiáng)，需要開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人群的生活與社交方式、文化與圈層需求做非常深入的研究，才能量身定制與之匹配的好產(chǎn)品；其次，地塊本身分為4宗小地塊，較為零散，對(duì)生活方式、社交場(chǎng)景的打造提出了更高要求；第三，其中包含限高3.3米的地塊，也就是地上一層，結(jié)合稟賦風(fēng)貌，很可能會(huì)是四合院形制的產(chǎn)品，這一方面要求開(kāi)發(fā)商對(duì)北京傳統(tǒng)居住文化有著更深刻的理解，另外如果產(chǎn)品不夠亮眼，勢(shì)必會(huì)影響去化速度和價(jià)格實(shí)現(xiàn)度，因此有實(shí)力摘得祈年大街地塊，并打造出“叫好又叫座”產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商可以說(shuō)鳳毛麟角，也使得這宗地塊的歸屬值得期待。

??地塊周邊多為老舊二手房，均價(jià)在6萬(wàn)元～7萬(wàn)元/平方米，次新二手房有北京城建天壇府，戶(hù)型為一居到三居，與祈年大街地塊產(chǎn)品有區(qū)別，價(jià)格參考意義不大。值得一提的是，北京東城區(qū)另有一宗待供應(yīng)地塊，即西革新里項(xiàng)目，地塊文件顯示，居住用地部分容積率為2.1。