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??2025年至今，重點(diǎn)城市密集出臺(tái)“好房子”新規(guī)，在這背景下，各地含四代宅在內(nèi)的新規(guī)項(xiàng)目對于短期市場熱度起到了很好的“托舉”作用。

??尤其是第二季度，在中央推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號召下，“好房子”項(xiàng)目落地密集，同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項(xiàng)目。

??從2025年至今部分落地的項(xiàng)目來看，高得房率是新規(guī)產(chǎn)品賣得好的核心優(yōu)勢。

??如剛需市場利用高實(shí)得率實(shí)現(xiàn)“小面積多功能”；改善產(chǎn)品以場景創(chuàng)新提升空間尺度與靈活性，賦予改善型購房者高端居住體驗(yàn)；而對于高端產(chǎn)品來說，部分產(chǎn)品突破空間形態(tài)，平層別墅化，通過“垂直+水平”的立體化設(shè)計(jì)，將傳統(tǒng)別墅的分層功能（花園、露臺(tái)、地下室）融入單層平面，實(shí)現(xiàn)“小占地、大空間、墅級感”的居住升級等。

??但隨著項(xiàng)目的集中入市，也使得產(chǎn)品力競爭持續(xù)加劇，CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，部分前期熱點(diǎn)城市，如成都、武漢、重慶、鄭州、南京等的新規(guī)項(xiàng)目開始出現(xiàn)不同程度的回調(diào)，高得房率不再“一招鮮吃遍天”。

??2025年，在“好房子”國家戰(zhàn)略引導(dǎo)下，重點(diǎn)城市密集出臺(tái)“好房子”新規(guī)，如放寬陽臺(tái)/飄窗面積、鼓勵(lì)空中花園/復(fù)式挑空、優(yōu)化公共空間計(jì)容等。

??這些新規(guī)顯著提升了住宅產(chǎn)品的實(shí)得率、空間尺度和舒適度。激活了剛需、改善、高端客群的分層需求。

??CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年重點(diǎn)城市產(chǎn)品力較強(qiáng)的四代宅和新規(guī)項(xiàng)目起到了很好的“托舉”作用。

??如廣州為5月全市共有8個(gè)新規(guī)項(xiàng)目入市，推貨量占全市五成，認(rèn)購量則占全市七成，6月全市共有11個(gè)新規(guī)項(xiàng)目入市，推貨量占全市六成，認(rèn)購量則占全市約九成，新規(guī)項(xiàng)目整體去化率比舊規(guī)項(xiàng)目高30個(gè)百分點(diǎn)；

??重慶6月四代宅與普宅去化率極度分化，四代宅普遍去化率均在75%以上，而普宅去化率基本在二成左右。

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，廣州、武漢、重慶、南京等新規(guī)住宅去化率超非新規(guī)住宅10個(gè)百分點(diǎn)之上，成都、鄭州新規(guī)住宅平均去化率均在四成以上。

??不過值得關(guān)注的是，隨著含四代宅在內(nèi)的新規(guī)住宅集中入市，產(chǎn)品力競爭持續(xù)加劇，并非所有新規(guī)項(xiàng)目均可實(shí)現(xiàn)熱銷。

??通過對比重點(diǎn)城市6月-7月新規(guī)住宅項(xiàng)目平均去化率變動(dòng)發(fā)現(xiàn)，除了廣州之外，成都、武漢、重慶、鄭州、南京等均出現(xiàn)了不同程度回調(diào)

??這一方面是整體市場熱度小幅下行，另外一方面也是項(xiàng)目自身出現(xiàn)差異。

??事實(shí)上，當(dāng)前市場若新規(guī)產(chǎn)品亮點(diǎn)若僅停留在得房率提升上，難以打動(dòng)客戶。

??以武漢7月開盤某薈項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目為商改住地塊，高鐵TOD超高層項(xiàng)目，具備一定的產(chǎn)品優(yōu)勢：（1）高得房率：提升至97-98%，增加電梯前室及設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送，南向采光面增大；（2）空間尺度感及功能性提升：高贈(zèng)送下128平打造為4房，功能性提升；中間戶電梯雙開門實(shí)現(xiàn)獨(dú)立電梯前室贈(zèng)送。售價(jià)僅為13700元/㎡，但開盤去化率僅為18%未能實(shí)現(xiàn)熱銷。

??究其原因，主要源于項(xiàng)目自身大盤配套未落實(shí)，板塊規(guī)劃兌現(xiàn)慢，價(jià)值難提升：項(xiàng)目拿地近10年，自身大盤配套諸如七一華源中學(xué)東湖分校處于待建狀態(tài)，北洋橋中央生態(tài)公園也處于在建中，板塊規(guī)劃兌現(xiàn)度滯后，導(dǎo)致客戶對區(qū)域前景信心不足。

??除此之外，還有部分新規(guī)項(xiàng)目因產(chǎn)品定位偏差導(dǎo)致去化率不佳。

??以成都為例，7月共監(jiān)測到5次開盤，均為新規(guī)項(xiàng)目，開盤分化持續(xù)加劇，除了近郊2個(gè)剛需剛改項(xiàng)目因地段交通+性價(jià)比優(yōu)勢開盤即罄外，主城3個(gè)項(xiàng)目首開，開盤去化均約3-四成，不足城市平均。

??究其滯銷原因，主要是產(chǎn)品定位存在偏差，上述項(xiàng)目因區(qū)位核心，單價(jià)基本都超3萬元/平方米，且以大面積改善產(chǎn)品為主，購房門檻較高，性價(jià)比優(yōu)勢較弱。

??隨著新規(guī)項(xiàng)目集中入市，部分城市出現(xiàn)了客戶分流情況。

??如重慶去化率持續(xù)走低，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年5-6月為四代宅入市高峰期，項(xiàng)目去化率持穩(wěn)在75%，而步入7月以來，部分四代項(xiàng)目去化率不足三成，存在流速放緩跡象。

　　以重慶某項(xiàng)目為例，自入市以來一直居于板塊前位，4月新推出100平以下四代宅，95平戶型最大贈(zèng)送面積可達(dá)約30平，贈(zèng)送率達(dá)到40%；因而對比同樓棟普通產(chǎn)品仍然在溢價(jià)和流速方面具有明顯優(yōu)勢。不過7月加推去化一般，去化率僅27%。

??在新規(guī)產(chǎn)品持續(xù)熱銷的背景下，近期部分城市開始加強(qiáng)對新規(guī)產(chǎn)品的監(jiān)管。

??據(jù)媒體報(bào)道，有業(yè)內(nèi)消息稱，廣州即將出臺(tái)住宅報(bào)建新規(guī)，嚴(yán)厲打擊“偷面積”行為。盡管廣州尚未正式出臺(tái)限制高得房率的措施，但目前已加強(qiáng)對項(xiàng)目報(bào)建的審批力度。相關(guān)部門在收到項(xiàng)目報(bào)建后，嚴(yán)格按照各項(xiàng)規(guī)范從嚴(yán)審批。

??成都對新規(guī)產(chǎn)品的監(jiān)管也在收緊，其新規(guī)要求全贈(zèng)送和半贈(zèng)送面積占建筑面積不超過20%，但實(shí)際操作中，項(xiàng)目往往會(huì)通過一些不合規(guī)的方式使得實(shí)際的贈(zèng)送率超過這個(gè)比例，甚至有些項(xiàng)目到了40%。因此，根據(jù)成都最新出臺(tái)的建筑工程驗(yàn)收規(guī)范，房企報(bào)建時(shí)的平面尺寸、板率、層高等都將納入后期驗(yàn)收核查中，如果實(shí)測誤差值過高，房企將可能被處罰。

??一方面是新規(guī)產(chǎn)品亮點(diǎn)僅停留在得房率提升上難以撬動(dòng)銷量。另外一方面是新規(guī)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與監(jiān)管收緊，可以預(yù)見，未來房企通過模糊處理增加贈(zèng)送空間以吸引購房者的方式將難以為繼。

??總體來看，隨著各地新規(guī)住宅項(xiàng)目集中入市，更多熱銷的新規(guī)產(chǎn)品往往是具備核心區(qū)域、健全配套、價(jià)格實(shí)惠、裝標(biāo)升級等多個(gè)復(fù)合型優(yōu)勢的項(xiàng)目，僅單純依靠高得房率作為唯一亮點(diǎn)撬動(dòng)銷量模式已難以維系。

??未來新規(guī)住宅市場競爭還將持續(xù)加劇，尤其是對于高端客群而言，往往會(huì)綜合分析項(xiàng)目優(yōu)勢和劣勢，做出更為理性的判斷。市場競爭將持續(xù)白熱化。