??2026年二季度，長租房行業(yè)整體運行保持平穩(wěn)態(tài)勢，行業(yè)發(fā)展邏輯持續(xù)從規(guī)模擴張向存量提質增效深度轉型。受4-5月傳統(tǒng)租賃淡季、企業(yè)戰(zhàn)略調整及市場分化等多重因素影響，行業(yè)短期成長動能有所回落，但在6月畢業(yè)季租賃需求集中釋放、保障性租賃住房持續(xù)入市、企業(yè)精細化運營能力提升等因素支撐下，行業(yè)整體出租率維持高位，盈利水平持續(xù)改善，存量項目運營質量穩(wěn)步提升。此外，地方國企系品牌加速布局，成為行業(yè)規(guī)模增長的重要動力，市場分化進一步加劇。

??中國房地產業(yè)協(xié)會基于行業(yè)發(fā)展情況繼續(xù)發(fā)布《2026年二季度中國長租房發(fā)展指數分析報告》，該報告旨在剖析2026年二季度以來住房租賃行業(yè)運營情況，為行業(yè)內外的觀察者和決策者提供具有價值的參考信息。

??一、發(fā)展指數綜合得分分析

??2026年二季度，長租房行業(yè)發(fā)展指數綜合得分為51.08分，較上季度51.20分環(huán)比下降0.23%，較去年同期51.65分同比下降1.12%。整體運行穩(wěn)中略調，是季節(jié)性因素、市場結構變化、企業(yè)戰(zhàn)略調整共同作用的結果。二季度雖迎來畢業(yè)季租賃需求窗口期，整體出租率維持相對穩(wěn)定水平，但市場房源供給持續(xù)充裕，租金上漲動力不足；多數企業(yè)持續(xù)堅持審慎拓儲策略，新增儲備、新增房源投放保持克制，成長性指標承壓；行業(yè)依靠精細化運營推動盈利水平小幅修復、存量開業(yè)規(guī)模穩(wěn)步支撐規(guī)模指標，但改善力度有限，難以對沖增長端壓力，最終推動綜合指數連續(xù)小幅下行，行業(yè)持續(xù)處在重運營、弱擴張的調整周期。

??但從積極方面看，6月畢業(yè)季租賃需求集中釋放，全國1270萬高校畢業(yè)生進入租賃市場，重點城市出租率快速回升，行業(yè)整體出租率達91.44%；二是企業(yè)盈利水平持續(xù)改善，租金收入同比增長9.00%，其他營業(yè)收入環(huán)比增長25.01%，運營效率不斷提升；三是保障性租賃住房政策持續(xù)落地，二季度新增房源中保租房占

??比達84.6%，地方國企系品牌成為規(guī)模增長主力；四是各地政府密集推出畢業(yè)生安居政策，北京籌集20余萬套優(yōu)惠房源、深圳啟動"深夢揚帆"計劃、貴安推出1000+免費床位，有效激活租賃需求。

??二、一級指標分析

??成長性：企業(yè)成長性指標從上季度的21.27分下降至20.22分，環(huán)比下降4.94%，同比增長6.28%。主要原因：二季度多數品牌主動放緩擴張節(jié)奏，新增住房數和新增儲備項目數較上季度分別下降4.73%和19.01%，企業(yè)拓儲意愿明顯減弱；二是盡管二季度迎來畢業(yè)季租賃需求窗口，但市場房源供給充足制約租金上漲空間，租金增長依舊承壓；三是受益于去年同期基數相對偏低，以及存量項目續(xù)簽運營能力穩(wěn)步改善，支撐指標維持同比正向增長。

??規(guī)模性：二季度企業(yè)規(guī)模性指標得分從上季度的20.55分提升至21.41分，環(huán)比增長4.15%，同比則回落8.98%。樣本數據顯示，行業(yè)整體規(guī)模擴張節(jié)奏趨于理性。一方面，開業(yè)規(guī)模穩(wěn)步提升，截至二季度末監(jiān)測企業(yè)合計開業(yè)規(guī)模達130.99萬套/間，同比增長12.58%，存量房源盤活項目持續(xù)投放，帶動在管體積小幅擴容；另一方面，行業(yè)發(fā)展邏輯轉向審慎經營，雖然新增儲備環(huán)比有所改善，但同比仍下降30.09%，企業(yè)拓儲更加理性，更加注重項目盈利質量而非單純規(guī)模擴張。疊加去年同期拓儲基數較高，最終造成指標同比有所回落。規(guī)模增長動力已從傳統(tǒng)頭部民營品牌切換至地方國企和新銳運營商，國企系品牌如鄭州城發(fā)安居、合肥安居、上海浦發(fā)有家、漫柏公寓等提升明顯。

??盈利性：盈利性指標由上季度9.37分升至9.45分，環(huán)比提升0.83%，同比增長3.70%，連續(xù)三個季度實現改善。盈利性指標持續(xù)增長主要源于多重利好支撐：一是二季度畢業(yè)季租賃需求集中釋放，整體出租率維持91.44%的高位，租客續(xù)簽情況穩(wěn)定，行業(yè)平均續(xù)簽率達60.26%，穩(wěn)固租金基礎收益；二是行業(yè)持續(xù)深化精細化運營，嚴控各項運營開支、優(yōu)化成本結構，同時企業(yè)擇優(yōu)布局優(yōu)質項目，資產質量持續(xù)改善，增值服務、社區(qū)運營等多元業(yè)務快速發(fā)展，其他營業(yè)收入環(huán)比增長25.01%，進一步增厚經營收益。疊加租住服務不斷升級助推客戶續(xù)簽表現穩(wěn)健，有效降低空置損耗，多重因素共同推動盈利水平持續(xù)修復。

??三、二級指標分析

??（一）成長性

??1.新增長租房數量：二季度行業(yè)新增長租房指標得分從上季度的62.75分下降至59.78分，環(huán)比下降4.73%，同比下降18.42%；行業(yè)持續(xù)堅持理性擴張策略，企業(yè)優(yōu)先評估項目收益回報，放緩新增房源落地節(jié)奏；雖然畢業(yè)季租賃需求回暖，但市場存量供給充足，企業(yè)暫緩大規(guī)模新增投放，疊加去年同期新增房源投放基數較高，共同造成指標持續(xù)走低。從樣本數據品牌表現看，分化特征明顯：浦發(fā)有家、漫柏公寓、招商伊敦、瓴寓、同比增長均超過20%，這些增長品牌主要為地方國企系和新銳運營商，而傳統(tǒng)頭部民營品牌新增規(guī)模有所收縮。

??2.新增儲備項目數：二季度新增儲備項目指標得分從上季度的48.99分下降至39.67分，環(huán)比下降19.01%，同比下降20.50%。行業(yè)持續(xù)轉向存量運營優(yōu)先的發(fā)展思路，企業(yè)拿房拓儲決策更為謹慎，著重篩選具備盈利空間的優(yōu)質標的，主動縮減低效項目儲備簽約規(guī)模；同時市場存量房源供給充裕，疊加上年同期拓儲基數較高，使得新增儲備布局力度明顯減弱，指標持續(xù)走低。

??3.租金增長率： 租金增長率：二季度行業(yè)租金增長率得分為-1.61分，較上季度-3.82分有所收窄，但整體租金仍呈下行壓力。受益于畢業(yè)季集中租房需求釋放，市場活躍度提升，緩解租金下跌態(tài)勢；疊加優(yōu)質保租房REITs資產租金表現相對穩(wěn)健，二季度平均租金同比上漲0.10%，雖然租金增長動力偏弱，但優(yōu)質資產仍具備較強抗風險能力。

??4.客戶續(xù)簽率情況：二季度長租房行業(yè)客戶續(xù)簽率得分穩(wěn)定在70分，環(huán)比、同比基本持平，行業(yè)平均續(xù)簽率持續(xù)保持在60.26%，樣本內超半數企業(yè)續(xù)簽率集中在60%-70%區(qū)間，頭部品牌續(xù)簽率表現優(yōu)異：新投海瑜續(xù)簽率達91%，萬銀如驛達82%，筑巢公寓達80%，桐堂達77%，同比分別提升1.1%、26.2%、39.5%。盡管有個別品牌續(xù)簽率出現小幅波動，但更多品牌通過提升服務品質、優(yōu)化租約管理、推出續(xù)約優(yōu)惠、完善社群運營等措施實現了客戶留存率的穩(wěn)定或提升，顯示行業(yè)客戶黏性不斷增強，老客續(xù)租成為穩(wěn)定出租率的重要支撐。

??5.外部融資規(guī)模情況分析：二季度長租房行業(yè)外部融資規(guī)模無新增投放，得分為0分，與上季度持平。主要原因當前金融機構對長租項目授信保持審慎態(tài)度，市場化資本投放意愿偏弱；行業(yè)企業(yè)重心聚焦存量資產運營提質，主動放緩融資拓展計劃，疊加保障性租賃住房市場化融資渠道落地節(jié)奏偏緩，外部融資增量持續(xù)缺位，壓制行業(yè)成長擴張動能。

??（二）規(guī)模性

??1. 行業(yè)開業(yè)規(guī)模量：二季度，長租房行業(yè)開業(yè)規(guī)模量指標得分從上季度的64.62分提升至65.49分，環(huán)比增長1.35%，同比增長12.58%。主要得益于地方國企系品牌和新銳運營商實現大幅增長：桐堂、城投悅家、漫柏公寓、港城領寓、浦發(fā)有家同比增長均超過50%，有效對沖了部分傳統(tǒng)頭部品牌的規(guī)模優(yōu)化調整。整體看，行業(yè)開業(yè)規(guī)模延續(xù)擴張，但增長動力已從傳統(tǒng)頭部民營品牌切換至地方國企、保租房平臺和新銳運營商，市場格局進一步重塑。截至二季度末，監(jiān)測樣本企業(yè)合計開業(yè)規(guī)模突破130萬套/間，達130.99萬套/間，行業(yè)整體管理規(guī)模穩(wěn)步擴大。

??1. 行業(yè)儲備規(guī)模情況（在管項目含儲備項目）：二季度行業(yè)儲備規(guī)模得分從上季度的50.86分回升至55.39分，環(huán)比增長8.90%，但同比仍下降30.09%。環(huán)比改善主要源于部分地方國企系品牌為落實保租房建設任務，二季度小幅增加儲備項目，其中城家、自如寓環(huán)比增長均超過40%，儲備項目環(huán)比有所恢復；但行業(yè)整體依舊秉持審慎拓儲策略，不再盲目擴張，疊加去年同期行業(yè)拓儲基數較高，最終指標同比明顯下行。

??（二）盈利性

??1. 租金收入：二季度行業(yè)租金收入得分從上季度的35.72分提升至36.20分，環(huán)比提升1.35%，同比提升9.00%，環(huán)比、同比同步提升。一方面二季度6月畢業(yè)季租賃需求集中釋放，長租項目續(xù)租、新增簽約量穩(wěn)步修復，疊加整體出租率保持91.44%的高位，租金營收基本盤持續(xù)夯實；另一方面從品牌表現看，桐堂、漫柏公寓、城投悅家、浦發(fā)有家、爾家公寓等國企系及新銳品牌持續(xù)拓展房源規(guī)模，營收實現明顯增長，共同推動租金收入指標穩(wěn)步改善。

??2. 其他營業(yè)收入（多元增值收入）：二季度其他營業(yè)收入得分從上季度的1.20分提升至1.50分，環(huán)比增長25.01%，同比微降1.54%，行業(yè)持續(xù)挖掘租住增值服務潛力，依托存量租客資源拓展配套服務，帶動多元營收環(huán)比改善；但增值業(yè)務整體基數偏低、產品模式仍在培育階段，加之去年同期多元業(yè)務開展基數略高，使得指標同比小幅下滑。

??3. 出租率：本季度行業(yè)出租率得分保持滿分100分，與上季度持平，同比基本穩(wěn)定；行業(yè)整體出租率達91.44%，租賃底盤韌性充足。二季度前期雖受淡季影響出租率略有波動，但6月畢業(yè)季啟動后快速回升，重點10城平均出租率提升至91%以上。各地政府推出的畢業(yè)生安居政策也有效帶動了去化，北京、深圳、重慶等城市的保租房項目畢業(yè)季入住率明顯提升。從品牌表現看，優(yōu)質項目出租率表現優(yōu)異：廈門地鐵·TOD公寓出租率達99.0%，漫柏公寓達98.3%，美寓達98.0%，新黃浦·筑夢城達98.0%，桐堂達97.0%，中新·里享家達97.0%，頭部品牌及國企系項目穩(wěn)定高出租率形成有力支撐。僅少數區(qū)域項目、小眾公寓受區(qū)位、產品及客群限制出租表現偏弱，行業(yè)整體出租格局保持穩(wěn)定。

??4. 運營成本：本季度運營成本得分為35.87分，較上季度35.49分環(huán)比上漲1.09%，同比上漲7.52%，成本端壓力有所顯現，但漲幅較前期明顯收窄。主要受多重行業(yè)現實因素疊加影響：一是二季度進入夏季，公區(qū)空調、水電等能耗成本季節(jié)性增加；二是畢業(yè)季房源翻修、保潔、新租客入住服務等運營投入增加；不過行業(yè)持續(xù)推行精細化成本管控措施，有效緩沖成本上行幅度，使得成本漲幅相比前期明顯收窄。

??本期長租房行業(yè)發(fā)展指數成分企業(yè)名單

??排序按照參編順序排列

??數據說明：

??1.數據統(tǒng)計時間為2026年4月1日至2026年6月30日。

??2.本報告中的數據來源為數據填報合格的住房租賃企業(yè)提供，中國房地產業(yè)協(xié)會會同上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司通過多途徑數據監(jiān)測，包括現場項目調研，對住房租賃企業(yè)提供數據進行驗證。

??3.本報告分數計算方法詳見《關于印發(fā)編制長租房發(fā)展指數的通知》（中國房協(xié)〔2023〕201號）內容。

??主要研究成員：

??張其光  王 毅  趙曉英  王 偉  王俊林  劉 穎  肖 曉 辛曉惠  王秋亞

??聯系方式：

??中國房地產業(yè)協(xié)會長租房分會

??地址：北京市海淀區(qū)首體南路9號主語國際中心4號樓10層

       郵箱：fangxieczffh@163.com

??報告說明：

??本報告是由中國房地產業(yè)協(xié)會長租房分會出品的《中國長租房行業(yè)發(fā)展指數分析報告》系列報告之季度報告，旨在準確反映住房租賃市場的發(fā)展狀況，推動行業(yè)健康發(fā)展，促進建立租購并舉的住房制度。更多行業(yè)信息，請關注中房網長租房分會 （http://m.xadshdf.com/zt/czf/index.html）和長租房分會微信公眾號。

??免責聲明

       由于指數信息公開時間和部分統(tǒng)計口徑的差異，可能出現與相關政府部門最終公布數據不一致的情形。則最終以政府部門權威數據為準。

??報告內容僅供參考，不構成投資和決策建議，投資者據此操作，風險自擔。

??本報告版權歸中國房地產業(yè)協(xié)會長租房分會所有，本單位對本報告保留一切權利。未經書面授權，任何機構和個人均不得對本報告進行任何形式的發(fā)布、復制、引用或轉載。如經過本單位同意引用、刊發(fā)的，須注明出處為“中國房協(xié) 長租房分會”，且不得對本報告進行有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。