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??本文基于《2025年中國房地產(chǎn)年鑒》“宏觀篇”數(shù)據(jù)梳理并分析。

??居住消費五年累計增幅約 15.1%，年均增速約 3.6%，增速明顯低于整體消費支出（2020-2024 年從 27007 元增至 34557 元，累計增長 27.9%，年均增速約 6.3%）。占消費支出比重持續(xù)回落，五年下降 2.6 個百分點，下降幅度僅次于衣著、生活用品及服務(wù)，是八大類消費中占比下滑最明顯的剛需支出之一。

??一、居住消費的結(jié)構(gòu)特征：從 “購房相關(guān)” 向 “租房與使用成本” 轉(zhuǎn)移

??城鎮(zhèn)居民居住消費主要包括：房租、水電燃氣、物業(yè)、維修、取暖等，不包含購房支出（購房屬于投資行為，不計入居民消費）。結(jié)合當前市場背景，其變化呈現(xiàn)三個特征：

??房租支出：新房銷售低迷，部分購房需求轉(zhuǎn)向租賃市場，但同時房企存量房、個人多套房進入租賃市場，供給增加導(dǎo)致租金上漲動力不足，房租支出增速放緩。

??水電燃氣、物業(yè)等剛性支出：居民家庭規(guī)模穩(wěn)定，水電燃氣、物業(yè)等使用成本隨價格和服務(wù)標準調(diào)整溫和上漲，是居住消費規(guī)模增長的主要支撐。

??住房維修、改造支出：新房交付量持續(xù)下滑，裝修、維修等居住相關(guān)的改善性支出減少，對居住消費的拉動作用減弱。

??二、居住消費變化的核心原因

??1. 房地產(chǎn)市場調(diào)整，房價預(yù)期不穩(wěn)、新房交付風險、居民加杠桿意愿低迷，導(dǎo)致購房需求持續(xù)疲軟。購房行為減少，直接帶動裝修、家電、家具等 “后地產(chǎn)消費” 下滑，同時也影響了居民對住房品質(zhì)改善的支出意愿。

??2. 存量房時代來臨，我國城鎮(zhèn)居民住房自有率超過 90%，新增購房需求放緩，居民更多轉(zhuǎn)向存量房居住，新增居住消費（如首套房裝修、購置）減少。存量房居住以日常使用成本（水電、物業(yè)）為主，這類支出剛性強、增速低，難以推動居住消費大幅增長。

??3.經(jīng)濟下行壓力下，居民收入增速放緩，就業(yè)不確定性增加，預(yù)防性儲蓄意愿上升，減少了非必需的居住改善性支出（如全屋定制、高端家電、二次裝修等）。居住消費中，剛性支出（水電燃氣、房租）占比提升，彈性改善性支出占比下降，整體增速放緩。

??4.房企存量房、保障房、長租公寓供給增加，疊加部分個人房東為應(yīng)對空置壓力下調(diào)租金，整體租金漲幅放緩，對居住消費的拉動減弱。部分城市租金補貼、公租房等保障政策，也降低了中低收入群體的房租支出壓力。

??三、居住消費變化對房地產(chǎn)市場的反向影響

??1. 居住消費結(jié)構(gòu)變化，反映市場需求重心轉(zhuǎn)移。從 “購房” 到 “租房” 的需求轉(zhuǎn)移，居民購房意愿下降、租賃需求上升的趨勢，倒逼房企和地方政府加大保障性租賃住房供給，推動市場從 “增量開發(fā)” 向 “租購并舉” 轉(zhuǎn)型。居民對居住品質(zhì)的需求轉(zhuǎn)向存量房改造、老舊小區(qū)更新、社區(qū)服務(wù)等領(lǐng)域，這為城市更新、物業(yè)增值服務(wù)等存量業(yè)務(wù)帶來新的增長點，也影響了房企的業(yè)務(wù)布局。

??2. 居住消費增速放緩，進一步強化市場調(diào)整預(yù)期。居住消費作為居民消費的重要組成部分，其增速放緩反映了居民對住房市場的信心不足，會進一步強化 “房價下跌、購房不劃算” 的預(yù)期，形成 “預(yù)期轉(zhuǎn)弱→消費收縮→市場低迷→預(yù)期進一步轉(zhuǎn)弱” 的負向循環(huán)。同時，居住相關(guān)消費的低迷，也會影響房企對市場需求的判斷，降低拿地和新開工意愿，加劇供給收縮的壓力。

??免責聲明：本文內(nèi)容由深度智聯(lián)根據(jù)《2025年房地產(chǎn)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)資料，自主拆解、整理分析，不構(gòu)成任何投資和決策建議，使用前請核實。