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??本文基于《2025年中國(guó)房地產(chǎn)年鑒》“政策篇”資料梳理。

??天津作為京津冀協(xié)同發(fā)展的重要一環(huán)，其政策調(diào)整呈現(xiàn)出鮮明的“區(qū)域融合”與“全面松綁”特征。2024年天津通過(guò)打破戶(hù)籍壁壘、取消限制性措施、創(chuàng)新存量盤(pán)活模式，構(gòu)建了更具包容性和流動(dòng)性的住房市場(chǎng)體系。

??一、 區(qū)域協(xié)同：打破戶(hù)籍壁壘

??天津政策的核心亮點(diǎn)在于將住房政策深度融入京津冀協(xié)同發(fā)展國(guó)家戰(zhàn)略，通過(guò)消除行政壁壘，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房資格的互認(rèn)與互通。

??2024年4月30日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》明確貫徹落實(shí)京津冀協(xié)同發(fā)展重大國(guó)家戰(zhàn)略，深入推進(jìn)區(qū)域一體化和京津同城化發(fā)展。政策明確規(guī)定，北京市、河北省戶(hù)籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購(gòu)買(mǎi)住房的，享受本市戶(hù)籍居民購(gòu)房政策。這一舉措徹底打破了長(zhǎng)期以來(lái)基于行政區(qū)劃的購(gòu)房資格限制，使得京津冀區(qū)域內(nèi)的勞動(dòng)力要素流動(dòng)更加順暢，有效承接了北京非首都功能疏解帶來(lái)的人口外溢需求。

??在金融支持層面，天津進(jìn)一步消除了跨區(qū)域購(gòu)房的資金障礙。天津市在2024年10月28日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房公積金有關(guān)政策的通知》規(guī)定，職工及配偶在北京市、河北省購(gòu)買(mǎi)自有住房，且在我市無(wú)購(gòu)房提取住房公積金及償還住房貸款本息提取記錄的，提取住房公積金不再要求職工或配偶具有所購(gòu)住房城市戶(hù)籍或在所購(gòu)住房城市繳存住房公積金。這意味著，在天津繳存的公積金可以無(wú)縫用于支持在京冀地區(qū)的購(gòu)房行為，極大地提升了公積金的使用效率和居民的跨區(qū)域置業(yè)能力，真正實(shí)現(xiàn)了“錢(qián)隨人走”。

??二、 全面松綁：取消限購(gòu)限價(jià)

??在打破區(qū)域壁壘的同時(shí)，天津?qū)?nèi)實(shí)施了更為徹底的市場(chǎng)化改革，通過(guò)取消各類(lèi)限制性措施，釋放剛性和改善性住房需求潛力。

??2024年10月16日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策更好滿足居民合理住房需求若干措施》標(biāo)志著天津樓市進(jìn)入全面自由交易時(shí)代。政策明確取消本市新建商品住房和二手住房購(gòu)買(mǎi)、轉(zhuǎn)讓等方面的限制性措施。此前，天津雖已對(duì)部分區(qū)域和大戶(hù)型住房放寬限制，但此次新政實(shí)現(xiàn)了全域、全類(lèi)型的松綁。同時(shí)，政策不再對(duì)新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格上限實(shí)施指導(dǎo)，并取消本市普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。這一系列組合拳旨在讓市場(chǎng)機(jī)制在資源配置中起決定性作用，由開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)供需自主定價(jià)，由購(gòu)房者根據(jù)自身需求自由選擇。

??在降低購(gòu)房門(mén)檻方面，天津采取了極具競(jìng)爭(zhēng)力的信貸政策。對(duì)于在本市貸款購(gòu)買(mǎi)住房的居民家庭，商業(yè)性個(gè)人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15％。此外，取消天津市首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。引導(dǎo)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序做好存量房貸利率批量調(diào)整工作，基于借款人資信狀況、風(fēng)險(xiǎn)水平等因素合理確定新發(fā)放二套房貸款利率，切實(shí)減輕居民家庭購(gòu)房負(fù)擔(dān)。這種“低首付+低利率+不限購(gòu)”的政策環(huán)境，極大降低了置換成本和投資門(mén)檻。

??為了支持多子女家庭和養(yǎng)老需求，天津在住房套數(shù)認(rèn)定上引入了核減機(jī)制。對(duì)有60周歲（含）以上成員的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可憑居民家庭戶(hù)口簿等材料，在認(rèn)定住房套數(shù)時(shí)核減1套。同時(shí)，居民在非限購(gòu)區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房的，僅核查其在相應(yīng)區(qū)的住房情況，滿足了居民職住平衡的需求。

??三、 存量盤(pán)活：非居住改建保障房與房票安置

??面對(duì)存量資產(chǎn)沉淀問(wèn)題，天津探索出了一條“存量轉(zhuǎn)化+精準(zhǔn)安置”的盤(pán)活路徑，既解決了閑置資源浪費(fèi)問(wèn)題，又保障了民生需求。

??2024年7月5日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)天津市非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》為存量商辦用房去化提供了新通道。政策允許將閑置的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。年鑒記錄指出，改建項(xiàng)目重點(diǎn)布局在軌道交通沿線、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)、高?？蒲性核苓叺热丝诰奂⒔煌ū憷?、配套完善、需求旺盛的區(qū)域。在土地政策上，非居住存量房屋用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)、不補(bǔ)繳土地價(jià)款，土地使用年限和總建筑面積不變。這一政策降低了改建成本，激發(fā)了市場(chǎng)主體參與存量盤(pán)活的積極性，主要解決新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。

??在城中村改造和城市更新領(lǐng)域，天津大力推廣房票安置模式。政策鼓勵(lì)各區(qū)結(jié)合城中村改造、城市更新等安置需求，探索房票安置方式，對(duì)接本區(qū)新建商品房項(xiàng)目。通過(guò)搭建房源超市，支持房票跨區(qū)域流通，不僅提高了安置效率，縮短了群眾過(guò)渡時(shí)間，還有效地將拆遷需求轉(zhuǎn)化為新房購(gòu)買(mǎi)力，促進(jìn)了新建商品房的去化。這種“以需定購(gòu)”的模式，實(shí)現(xiàn)了政府、開(kāi)發(fā)商和被征收居民的多方共贏。

??在盤(pán)活存量的同時(shí)，天津也注重供給側(cè)的科學(xué)管理，改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理制度，結(jié)合各區(qū)商品住房去化周期等情況，科學(xué)控制增量，合理把握商品住房供應(yīng)節(jié)奏，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡。通過(guò)“控新增、活存量”的雙向調(diào)節(jié)，天津正在逐步構(gòu)建一個(gè)健康、可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??綜上所述，天津在2024-2025年的房地產(chǎn)政策調(diào)整中，展現(xiàn)了強(qiáng)二線城市在區(qū)域協(xié)同與市場(chǎng)改革中的擔(dān)當(dāng)與創(chuàng)新。通過(guò)打破京津冀戶(hù)籍壁壘、實(shí)施全域限購(gòu)限價(jià)松綁、以及創(chuàng)新存量盤(pán)活機(jī)制，天津不僅有效激發(fā)了市場(chǎng)活力，也為全國(guó)其他城市提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)借鑒。

??免責(zé)聲明：本文內(nèi)容由深度智聯(lián)根據(jù)《2025年房地產(chǎn)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)資料，自主拆解、整理分析，不構(gòu)成任何投資和決策建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。