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??一、現(xiàn)象聚焦：房價(jià)下跌如何堵住“商轉(zhuǎn)公”之路

??最近幾年，隨著存量房貸利率與新增房貸利差擴(kuò)大，“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)成為購房者降低還款成本的重要途徑，亦是激活消費(fèi)活力的重要舉措。當(dāng)然從當(dāng)前市場(chǎng)的反饋來看，也存在一些障礙：由于近年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，房屋評(píng)估價(jià)普遍下跌，導(dǎo)致大量購房者在辦理“商轉(zhuǎn)公”時(shí)面臨數(shù)萬至數(shù)十萬的差價(jià)補(bǔ)繳壓力。這個(gè)現(xiàn)象出現(xiàn)確實(shí)比較尷尬，即“明明為了降低還款額，結(jié)果還需要籌集款項(xiàng)”，進(jìn)而出現(xiàn)了“商轉(zhuǎn)公”的困境。

??這里以一個(gè)通俗案例來解釋這種困境。以購房者老王為例：2021年他以200萬元總價(jià)購入一套房產(chǎn)，首付50萬元，商業(yè)貸款150萬元。經(jīng)過四年還款，目前尚欠銀行140萬元。然而，當(dāng)前該房產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)已跌至140萬元。按照公積金貸款“房屋現(xiàn)價(jià)×貸款成數(shù)（通常為80%）”的計(jì)算規(guī)則，老王最多可貸112萬元，與140萬元的欠款之間形成28萬元的資金缺口。這意味著，老王在資產(chǎn)已縮水60萬元的情況下，仍需一次性籌措28萬元現(xiàn)金才能完成轉(zhuǎn)貸。

??這一案例具有典型性。對(duì)于多數(shù)家庭而言，購房已耗盡主要積蓄，短期內(nèi)再籌措數(shù)十萬現(xiàn)金幾無可能。由此，“商轉(zhuǎn)公”這一惠民政策在實(shí)際執(zhí)行中，因市場(chǎng)周期變化而演變?yōu)橐坏栏唛T檻。從著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、增強(qiáng)利好政策的公眾體驗(yàn)感等角度出發(fā)，對(duì)于此類問題確實(shí)需要積極關(guān)注。

??二、核心癥結(jié)：三重錯(cuò)配下的政策梗阻

??深入剖析，“商轉(zhuǎn)公”遇困根源于三重結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配：

??1、資產(chǎn)價(jià)值與負(fù)債規(guī)模的錯(cuò)配。公積金貸款遵循“三價(jià)取低”原則，以當(dāng)前評(píng)估價(jià)作為授信基準(zhǔn)，體現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)防控的審慎性。從這個(gè)角度看公積金貸款稍偏謹(jǐn)慎也是可以理解的。但購房者的負(fù)債規(guī)模仍基于歷史購入價(jià)，兩者之間的剪刀差在市場(chǎng)下行期被急劇放大，導(dǎo)致可貸額度與還款需求出現(xiàn)斷層。

??2、政策時(shí)滯與市場(chǎng)波動(dòng)的錯(cuò)配?！吧剔D(zhuǎn)公”政策設(shè)計(jì)之初，房價(jià)處于上行或平穩(wěn)周期，評(píng)估價(jià)與買入價(jià)倒掛情形較少。如今市場(chǎng)環(huán)境逆轉(zhuǎn)，政策框架未能及時(shí)調(diào)整，導(dǎo)致惠民工具的覆蓋面收窄，即適用性不高。

??3、短期資金壓力與長期減負(fù)訴求的錯(cuò)配。購房者申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”的核心訴求是降低長期還款成本，但當(dāng)前政策卻要求其先解決短期大額資金籌措問題，這種“先付費(fèi)后享受”的模式將大量真正有需求的家庭擋在門外。

??三、破解路徑：多措并舉打通政策“最后一公里”

??“商轉(zhuǎn)公”政策非常好，但是確實(shí)出現(xiàn)了因?yàn)閮r(jià)差導(dǎo)致的減負(fù)“最后一公里”遇堵。所以針對(duì)上述困境，立足民生保障等工作角度，建議從政策優(yōu)化、工具創(chuàng)新、市場(chǎng)穩(wěn)定三個(gè)維度協(xié)同發(fā)力，形成組合拳。

??1、穩(wěn)市場(chǎng)：持續(xù)做好房價(jià)預(yù)期管理。從前面的分析可以看出，房價(jià)過大幅度的調(diào)整衍生出了較多的問題，所以穩(wěn)定房價(jià)依然是工作重心，即房價(jià)穩(wěn)定是化解“商轉(zhuǎn)公”困境的根本之策。當(dāng)評(píng)估價(jià)企穩(wěn)回升，評(píng)估價(jià)與買入價(jià)的倒掛幅度將逐步收窄，資金缺口自然縮小。建議各地今年持續(xù)關(guān)注既有的房地產(chǎn)政策，同時(shí)確保存量政策和增量政策結(jié)合，以更好發(fā)揮政策端對(duì)穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期的作用。唯有房價(jià)具有趨穩(wěn)跡象，“商轉(zhuǎn)公”的政策回旋余地才會(huì)大，也才有更多的政策微調(diào)空間。

??2、優(yōu)政策：創(chuàng)新“差額組合+貼息”模式。前面的分析已經(jīng)看出主要的矛盾，即主要困在了形成價(jià)格缺口的那部分資金上。所以在現(xiàn)有的“商轉(zhuǎn)公”的模式上，也可以探索差異化的支持政策。相關(guān)內(nèi)容如下。

??3、提額度：動(dòng)態(tài)優(yōu)化公積金貸款參數(shù)。鑒于今年是公積金政策的改革年，也是公積金支持住房消費(fèi)的發(fā)力年，所以在目前各地公積金提高額度等常規(guī)操作下，也可以在此類“商轉(zhuǎn)公”領(lǐng)域做點(diǎn)創(chuàng)新，真正體現(xiàn)公積金政策的優(yōu)化。最為關(guān)鍵的就是，建議公積金管理部門根據(jù)市場(chǎng)變化和供求關(guān)系變化，適度優(yōu)化貸款政策參數(shù)。比如說動(dòng)態(tài)調(diào)整貸款成數(shù)：在市場(chǎng)下行期，可階段性提高二手房公積金貸款最高成數(shù)（如從80%提至85%-90%），縮小資金缺口。同時(shí)可引入“償債能力優(yōu)先”原則：對(duì)于還款記錄良好、收入穩(wěn)定的客戶，結(jié)合各地的房地產(chǎn)政策，可適度突破“三價(jià)取低”限制，更多參考客戶實(shí)際償債能力。同時(shí)也可以探索“評(píng)估價(jià)+擔(dān)?！毖a(bǔ)充機(jī)制：引入專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，對(duì)評(píng)估價(jià)低于買入價(jià)的差額部分提供階段性擔(dān)保，降低公積金中心風(fēng)險(xiǎn)敞口，讓公積金愿貸敢貸。另外也可以在“商轉(zhuǎn)公”方面降低對(duì)公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的相關(guān)要求，減輕公積金貸款部門的負(fù)擔(dān)。

??4、促協(xié)同：打通跨機(jī)構(gòu)政策壁壘?！吧剔D(zhuǎn)公”涉及的其實(shí)是兩個(gè)金融部門。所以后續(xù)還是需要持續(xù)推動(dòng)商業(yè)銀行與公積金中心信息共享，簡化“帶押轉(zhuǎn)貸”流程，降低過橋資金成本。比如說可以優(yōu)化考核指標(biāo)，對(duì)于銀行對(duì)存量房貸利率進(jìn)行主動(dòng)下調(diào)或者在“商轉(zhuǎn)公”中提供更多支持的，可以增加對(duì)相關(guān)銀行的獎(jiǎng)勵(lì)。抑或是支持銀行探索“商轉(zhuǎn)公”與“商轉(zhuǎn)組合貸”并行機(jī)制，給予客戶更多選擇權(quán)，真正豐富金融產(chǎn)品。

??四、結(jié)語

??“商轉(zhuǎn)公”遇困，表面是評(píng)估價(jià)下跌引發(fā)的資金缺口問題，深層折射的是政策工具與市場(chǎng)周期適配性不足的挑戰(zhàn)。此類問題既對(duì)政策調(diào)整優(yōu)化提出了要求，同時(shí)也要求立足民生保障，有什么問題就解決什么問題，真正體現(xiàn)服務(wù)人民群眾的思想。我們認(rèn)為，各地今年就是要持續(xù)關(guān)注政策落地的“最后一公里”問題，真正讓更多居民家庭感受到政策溫度和暖意，實(shí)現(xiàn)減負(fù)的預(yù)期目標(biāo)，也真正在這個(gè)過程中減少利息支出負(fù)擔(dān)，緩解月供壓力，并據(jù)此促進(jìn)住房消費(fèi)和其他消費(fèi)的提振。