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??核心觀點

??政策環(huán)境：中央持續(xù)加強房地產(chǎn)金融支持力度，加快推進(jìn)城市更新

??新房成交：1月環(huán)比降32%、同比減少20%，一線同環(huán)比降幅領(lǐng)先

??二手住房：13城1月成交面積環(huán)同比分別增16%和33%

??土地成交：新供地周期未開啟，供求規(guī)模、熱度溢價率等皆處低位

◎ 文 / 克而瑞

??01 政策環(huán)境

??中央持續(xù)加強房地產(chǎn)金融支持力度

??加快推進(jìn)城市更新

??2026年1月，中央多部門協(xié)同發(fā)力明確發(fā)展框架，地方層面超40省市跟進(jìn)細(xì)化落實，形成“中央定調(diào)、地方精準(zhǔn)施策”的聯(lián)動格局。政策核心聚焦城市更新、保障安居、“好房子”建設(shè)、融資優(yōu)化四大維度。

??中央層面，自然資源部與住建部聯(lián)合發(fā)文支持城市更新，鼓勵利用存量土地、房產(chǎn)資源發(fā)展國家支持產(chǎn)業(yè)，給予不超5年過渡期政策，無需改變用地主體和規(guī)劃條件，過渡期后可靈活選擇租賃或協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)，為存量盤活打通關(guān)鍵通道；金融支持力度持續(xù)加大，央行實施適度寬松貨幣政策，下調(diào)再貸款利率0.25個百分點至1.25%，將商辦用房最低首付比例降至30%，同時優(yōu)化房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，“白名單”項目貸款展期期限延長至5年，緩解房企資金周轉(zhuǎn)壓力；財稅優(yōu)惠政策延續(xù)加碼，三部門將居民換購住房個稅退稅政策延至2027年底，財政部與稅務(wù)總局延續(xù)公租房相關(guān)稅收優(yōu)惠，覆蓋城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等七大稅種，惠及建設(shè)、運營、承租全環(huán)節(jié)。

??地方層面，上海、蘇州、珠海等在“十五五”規(guī)劃中單列城市更新工作，與房地產(chǎn)分離并置于優(yōu)先位置；大連啟動超100萬平方米舊改計劃，惠及2.9萬戶居民，探索老舊住房原拆原建新模式；廣州計劃2026年籌集建設(shè)保障性住房3萬套，深圳實施配售型保障房嚴(yán)格封閉管理，?？诠_征集2020年后開工、120平方米內(nèi)的存量商品住房用作保障性租賃住房?！昂梅孔印苯ㄔO(shè)具象化落地，濟南出臺商品住宅“五好”提升指引，明確層高不低于3.15米等量化標(biāo)準(zhǔn)，強化智能化配置。南京推出“青年人才房票”補貼并將公積金貸款額度提至200萬元/戶，銀川通過“銀八條”拓展公積金提取場景、向多子女家庭和退役軍人傾斜貸款額度，穩(wěn)定市場預(yù)期。

??02 新房成交

??1月環(huán)比降32%、同比減少20%

??一線同環(huán)比降幅領(lǐng)先

　　克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，全國重點50城市新建商品住宅成交面積約810萬平方米，環(huán)比下降32%，同比減少20%，相比上年月均下降25%。

??從各能級城市表現(xiàn)看，4個一線城市成交面積約132萬平方米，環(huán)同比分別下降36%和28%，降幅均高于50城整體和其他各能級城市，相較去年月均同樣下滑26%。21個二線城市成交面積約460萬平方米，環(huán)比同比分別下降36%和24%，相較于去年月均減少30%。25個三四線城市成交面積約219萬平方米，環(huán)比下降20%，同比持平微降2%，相較去年月均下降9%。

??03 二手房成交

??13城1月成交面積環(huán)同比分別增16%和33%

　　克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，全國重點13城市二手房成交面積約810萬平方米，環(huán)比上升16%，同比增長33%，相比上年月均增18%。

??從重點城市成交面積絕對規(guī)?？?，成都二手房成交面積達(dá)218萬平方米高踞首位，環(huán)比增長18%，同比激增63%，相較去年月均增37%；其次是北京成交面積約125萬平方米，環(huán)比下降15%，同比仍持平穩(wěn)增6%，相較去年月均下降6%。

??04 土地成交

??新供地周期未開啟，

??供求規(guī)模、熱度溢價率等皆處低位

　　2026年1月，土地成交建筑面積和金額均環(huán)比回落90%，同比來看二者分別下降48%和59%。供地規(guī)模方面，截至25日本月土地供應(yīng)面積3360萬平方米，同比下降8%。從市場熱度來看，由于本月成交地塊多為2025年末供應(yīng)的年度收尾地塊，優(yōu)質(zhì)高總價地塊成交占比偏低，本月溢價率延續(xù)低位，至截稿時10億元以上的宅地均為底價成交。

??受供地節(jié)奏的季節(jié)性影響，本月高總價地塊成交頻次顯著下降，至截稿時僅有6宗宅地成交總價超過10億元。從土拍熱度來看，兩榜入榜宅地均為底價成交，上海2026年第一次土拍的2宗宅地也均為底價成交。

??單價榜方面，TOP5地塊均來自于上海、福州。榜首地塊為浦東新區(qū)森蘭板塊地塊，規(guī)劃建面6.73萬平方米，由越秀地產(chǎn)底價競得，成交樓面價約3.8萬元/平方米。該地塊是森蘭板塊近三年來首次出讓的普通商品房用地，目前周邊新房售價在7萬元/平方米左右。