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??點擊查看完整版報告：[易居研究院]新政后的結(jié)構(gòu)性機會：上海樓市50個重點關(guān)注板塊分析

??2月25日，上海出臺新一輪樓市新政，核心舉措涵蓋下調(diào)限購門檻、提升公積金貸款額度以及優(yōu)化房產(chǎn)稅適用標準，旨在更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在這背景下，庫存去化周期作為衡量市場供需格局的核心指標，成為研判新政傳導路徑與市場響應節(jié)奏的關(guān)鍵依據(jù)。本文以去化周期為核心篩選指標，從全市114個板塊中梳理出50個重點關(guān)注板塊，以期為未來房企布局和購房者決策提供參考。

??一、去化周期高企驅(qū)動政策精準托市，環(huán)線分化構(gòu)筑后市結(jié)構(gòu)性機會

??庫存規(guī)模與去化周期是研判樓市供需格局的核心標尺，也是本輪新政發(fā)力的客觀背景。截至2026年1月底，上海新建商品住宅庫存總量達62476套，整體呈現(xiàn)波動上升態(tài)勢；按近12個月月均成交量計算，去化周期為17.6個月，處于近幾年相對高位。這意味著市場已進入買方主導階段，庫存壓力成為觸發(fā)政策調(diào)整的關(guān)鍵變量。本輪新政正是通過適度放松需求端限制，著力消化存量、穩(wěn)定預期，推動市場回歸平穩(wěn)健康軌道。

??從環(huán)線來看，庫存分布與去化節(jié)奏呈現(xiàn)明顯分化。其中內(nèi)環(huán)內(nèi)庫存3112套，去化周期10.2個月；內(nèi)中環(huán)庫存3187套，去化周期9.5個月，均低于全市平均水平，表明核心區(qū)需求韌性較強；中外環(huán)庫存6809套，去化周期11.4個月，基本處于均衡區(qū)間；外郊環(huán)與郊環(huán)外則為庫存壓力集中區(qū)域，庫存分別為27191套、22177套，去化周期分別為18.1個月和36.5個月，存量消化壓力顯著。