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??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：[易居研究院]新政后的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)：上海樓市50個(gè)重點(diǎn)關(guān)注板塊分析

??2月25日，上海出臺(tái)新一輪樓市新政，核心舉措涵蓋下調(diào)限購(gòu)門檻、提升公積金貸款額度以及優(yōu)化房產(chǎn)稅適用標(biāo)準(zhǔn)，旨在更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在這背景下，庫(kù)存去化周期作為衡量市場(chǎng)供需格局的核心指標(biāo)，成為研判新政傳導(dǎo)路徑與市場(chǎng)響應(yīng)節(jié)奏的關(guān)鍵依據(jù)。本文以去化周期為核心篩選指標(biāo)，從全市114個(gè)板塊中梳理出50個(gè)重點(diǎn)關(guān)注板塊，以期為未來房企布局和購(gòu)房者決策提供參考。

??一、去化周期高企驅(qū)動(dòng)政策精準(zhǔn)托市，環(huán)線分化構(gòu)筑后市結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

??庫(kù)存規(guī)模與去化周期是研判樓市供需格局的核心標(biāo)尺，也是本輪新政發(fā)力的客觀背景。截至2026年1月底，上海新建商品住宅庫(kù)存總量達(dá)62476套，整體呈現(xiàn)波動(dòng)上升態(tài)勢(shì)；按近12個(gè)月月均成交量計(jì)算，去化周期為17.6個(gè)月，處于近幾年相對(duì)高位。這意味著市場(chǎng)已進(jìn)入買方主導(dǎo)階段，庫(kù)存壓力成為觸發(fā)政策調(diào)整的關(guān)鍵變量。本輪新政正是通過適度放松需求端限制，著力消化存量、穩(wěn)定預(yù)期，推動(dòng)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)健康軌道。

??從環(huán)線來看，庫(kù)存分布與去化節(jié)奏呈現(xiàn)明顯分化。其中內(nèi)環(huán)內(nèi)庫(kù)存3112套，去化周期10.2個(gè)月；內(nèi)中環(huán)庫(kù)存3187套，去化周期9.5個(gè)月，均低于全市平均水平，表明核心區(qū)需求韌性較強(qiáng)；中外環(huán)庫(kù)存6809套，去化周期11.4個(gè)月，基本處于均衡區(qū)間；外郊環(huán)與郊環(huán)外則為庫(kù)存壓力集中區(qū)域，庫(kù)存分別為27191套、22177套，去化周期分別為18.1個(gè)月和36.5個(gè)月，存量消化壓力顯著。