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??2026年3月25日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布2026年第二輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單。本輪供地僅4宗，在“提質(zhì)縮量”與“好房子”建設(shè)導(dǎo)向下，供地節(jié)奏進(jìn)一步放緩，但地塊質(zhì)量顯著提升，尤其是豐臺(tái)二環(huán)邊稀缺地塊的入市，意在通過核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地精準(zhǔn)投放，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期并激活房企投資信心。

??一、事件背景：供地規(guī)模收縮，聚焦配套完善區(qū)域

??2026年3月25日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站發(fā)布了2026年第二輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單。本次共推出4宗住宅用地，總土地面積約22公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約38萬平方米，所有地塊擬于近期供應(yīng)。

??從供應(yīng)策略來看，本輪供地延續(xù)了北京近年來“彈性供地”與“優(yōu)區(qū)位、優(yōu)配套”的思路。與首輪（5宗，約16公頃）相比，本輪在宗數(shù)上略有減少，但單宗地塊平均規(guī)模有所擴(kuò)大，顯示出在總量控制的前提下，更側(cè)重于推出具備高開發(fā)價(jià)值的優(yōu)質(zhì)地塊。根據(jù)2026年度北京供地計(jì)劃，商品住宅用地安排彈性指標(biāo)200-240公頃，較2025年有21%的下降，本輪供地的推出正是這一“減量提質(zhì)”大背景下的具體實(shí)踐。

??本輪推出的4宗地塊在區(qū)位選擇上體現(xiàn)了極強(qiáng)的精準(zhǔn)性，全部位于市場(chǎng)需求突出、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套較完善的區(qū)域，嚴(yán)格遵循了“優(yōu)先在軌道站點(diǎn)周邊、配套完善片區(qū)及就業(yè)密集區(qū)域開發(fā)建設(shè)”的供地原則。

??豐臺(tái)萬泉寺0007地塊作為本輪關(guān)注度最高的地塊，其稀缺性主要體現(xiàn)在區(qū)位優(yōu)勢(shì)上。該地塊位于西南二環(huán)與三環(huán)之間，鄰近地鐵14號(hào)線與16號(hào)線的換乘站麗澤商務(wù)區(qū)站，交通極為便利。值得注意的是，該地塊原規(guī)劃為綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地，今年初調(diào)整為二類居住用地，用地性質(zhì)變更后迅速上架，體現(xiàn)了供地端對(duì)市場(chǎng)需求（尤其是核心區(qū)住宅用地需求）的快速響應(yīng)。該地塊起始價(jià)57.71億元，是北京今年以來總價(jià)最高的地塊，樓面價(jià)約5.85萬元/㎡，相較于2024年底周邊成交的麗金府地塊（樓面價(jià)約6.2萬元/㎡）具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì),地價(jià)已經(jīng)下調(diào)了5%左右的水平，為房企留出了利潤(rùn)空間。

??同時(shí)，我們關(guān)注到了通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)0001地塊。該地塊容積率僅為1.05，建筑限高18米，是典型的低密別墅類地塊。該地塊緊鄰已開發(fā)多年的格拉斯小鎮(zhèn)項(xiàng)目，周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，預(yù)計(jì)將用于開發(fā)高端改善型別墅產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)對(duì)低密度住宅的需求。

??二、市場(chǎng)分析：縮量提質(zhì)背景下，市場(chǎng)熱度依賴優(yōu)質(zhì)地塊

??在“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的政策導(dǎo)向下，2026年全國(guó)住宅用地供地計(jì)劃延續(xù)收縮態(tài)勢(shì)，北京作為一線城市代表，其供地節(jié)奏的變化尤為值得關(guān)注。

??從近期土地成交情況來看，市場(chǎng)情緒與區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局的關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)。一季度，全國(guó)重點(diǎn)城市部分住宅用地以底價(jià)成交，反映出在資金與信心的雙重約束下，房企投資仍較為謹(jǐn)慎，對(duì)普通地塊的競(jìng)拍意愿不強(qiáng)，地方國(guó)企托底拿地的特征依然明顯。這也倒逼各地在二季度進(jìn)一步優(yōu)化供地模式，尤其是在提升土地供應(yīng)質(zhì)量方面發(fā)力。

??盡管整體市場(chǎng)平淡，但優(yōu)質(zhì)核心地塊仍能激發(fā)競(jìng)爭(zhēng)熱情。例如，2月份廣州馬場(chǎng)一期地塊以27%高溢價(jià)成交，3月初杭州城東新城宅地溢價(jià)率高達(dá)51.08%，這些“點(diǎn)狀”回暖現(xiàn)象表明，核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)依然是房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。北京此次推出的豐臺(tái)萬泉寺地塊，憑借其二環(huán)邊、麗澤商務(wù)區(qū)輻射、軌道交通便捷等核心優(yōu)勢(shì)，有望在后續(xù)出讓中吸引多家實(shí)力房企參與競(jìng)拍，成為北京土地市場(chǎng)后續(xù)的風(fēng)向標(biāo)。

??另外，本輪供地不僅關(guān)注地塊本身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，更在規(guī)劃條件上體現(xiàn)了對(duì)“好房子”建設(shè)理念的貫徹。以豐臺(tái)萬泉寺地塊為例，其出讓條件中明確要求，結(jié)合“好房子”政策，保障品質(zhì)住區(qū)首二層共享開放，按需植入商業(yè)零售、文化休閑、社區(qū)服務(wù)等功能，并與周邊濱水空間有機(jī)互動(dòng)。同時(shí)，對(duì)建筑立面材質(zhì)（鋁板、玻璃、石材）、窗墻比、城市天際線以及慢行系統(tǒng)的連通性都提出了具體且較高的要求，旨在引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)打造綠色、低碳、智慧的高品質(zhì)住宅。這種從“賣房子”向“營(yíng)建城市生活”轉(zhuǎn)變的供地思路，將對(duì)房企的綜合開發(fā)能力和產(chǎn)品力提出更高要求。

??三、土地市場(chǎng)后續(xù)展望

??從全國(guó)層面看，2026年土地市場(chǎng)正呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性分化特征。

??首先，核心區(qū)域的稀缺地塊仍將是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。憑借優(yōu)越的地理位置和完善的配套，這類地塊在整體謹(jǐn)慎的市場(chǎng)環(huán)境中更具抗風(fēng)險(xiǎn)能力，預(yù)計(jì)將成為各地土地市場(chǎng)的“明星地塊”。其最終成交溢價(jià)率及競(jìng)得房企，將直接反映當(dāng)前一線房企對(duì)核心區(qū)域的投資信心與資金實(shí)力。

??其次，低密產(chǎn)品正迎來結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。隨著改善型需求的持續(xù)釋放，低容積率地塊所對(duì)應(yīng)的低密別墅類產(chǎn)品具備明顯的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有望在后續(xù)市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)較好的去化表現(xiàn)。近期京滬市場(chǎng)的供地都有類似的邏輯，對(duì)于其他城市也有較大的啟發(fā)。

??此外，需關(guān)注供地節(jié)奏變化對(duì)庫(kù)存的影響。以北京為例，已連續(xù)多個(gè)季度縮減涉宅用地供應(yīng)量，2026年一季度涉宅用地成交幅數(shù)同比減少42%。從深圳市場(chǎng)近期土地供應(yīng)來看，今年供地總量較去年減少10%；上海市場(chǎng)也呈現(xiàn)出每批次供地減量的模式。整體來看，全國(guó)多地供地節(jié)奏普遍放緩，有助于優(yōu)化當(dāng)前新房市場(chǎng)的供求關(guān)系，推動(dòng)庫(kù)存去化，但也意味著未來新盤入市節(jié)奏將進(jìn)一步放緩，重點(diǎn)區(qū)域在售項(xiàng)目的稀缺性將進(jìn)一步提升。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)