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??3月30日，上海土地市場(chǎng)迎來(lái)了今年第二批次土地出讓?zhuān)ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)“土拍”）。與以往多宗地塊集中出讓的熱鬧場(chǎng)面不同，此次僅有一宗宅地“獨(dú)挑大梁”。然而，正是這宗位于長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)的稀缺地塊，在上半場(chǎng)演了一出“雙雄爭(zhēng)霸”的戲碼后，卻在終局被一位“沉默的獵手”以一擊制勝的方式收入囊中。

??當(dāng)競(jìng)拍進(jìn)行到第41輪，屏幕上的數(shù)字定格在59.22億元，此前一直未曾舉牌的保利發(fā)展，在所有人都以為地塊將在華潤(rùn)聯(lián)合體與中國(guó)金茂競(jìng)拍中決出勝負(fù)時(shí)，突然出價(jià)，拿下該地塊。這一幕也讓不少觀看了這場(chǎng)土地拍賣(mài)直播的業(yè)內(nèi)人士直呼：“劇情反轉(zhuǎn)太快！”

??但實(shí)際上，保利發(fā)展早就透露出對(duì)這宗地塊的強(qiáng)烈興趣。早在3月24日，保利發(fā)展旗下公司上海保利建霖房地產(chǎn)有限公司就發(fā)布了針對(duì)該地塊項(xiàng)目的招標(biāo)計(jì)劃公告，擬投資額為100億元。

??在上海中原資深市場(chǎng)分析師盧文曦看來(lái)，這不僅是一宗優(yōu)質(zhì)土地的易主，更直接反映出上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)向積極：房企拿地意愿增強(qiáng)，核心區(qū)稀缺資源引發(fā)爭(zhēng)奪，市場(chǎng)預(yù)期正在改善。

??長(zhǎng)寧十年一遇“硬通貨”

??根據(jù)公開(kāi)資料顯示，長(zhǎng)寧這宗地吸引了三位競(jìng)買(mǎi)人，分別是華潤(rùn)和新長(zhǎng)寧組成的聯(lián)合體、保利發(fā)展和中國(guó)金茂。

??在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，地塊之所以吸引三家實(shí)力房企同臺(tái)拼搶?zhuān)驹蛟谟谄潆y以復(fù)制的稀缺性。

??首先是長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)已經(jīng)近17年沒(méi)有純宅地供應(yīng)。該地塊位于中山公園板塊，北臨蘇州河，距離軌道交通11號(hào)線隆德路站約500米，距2號(hào)線中山公園站約900米。周邊環(huán)繞著長(zhǎng)寧來(lái)福士、龍之夢(mèng)購(gòu)物中心等成熟商業(yè)體，且鄰近中山公園，直面蘇州河景觀帶。

??除了稀缺性、能夠填補(bǔ)長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)多年供應(yīng)空白，盧文曦認(rèn)為，該地塊條件實(shí)用，規(guī)模適中，適合做中型社區(qū)，不會(huì)造成開(kāi)發(fā)商資金過(guò)度集中。此外，地塊區(qū)位成熟，周邊次新房有限，區(qū)域改善型需求明顯，為未來(lái)銷(xiāo)售提供了一定基礎(chǔ)。

??該地塊競(jìng)拍過(guò)程也充滿戲劇性。華潤(rùn)和新長(zhǎng)寧聯(lián)合體率先出價(jià)，中國(guó)金茂也不甘示弱，前幾輪幾乎“秒跟”，雙方你來(lái)我往，而保利發(fā)展一直保持沉默。就在所有人以為勝負(fù)已分之時(shí)，沉寂了一整場(chǎng)的保利發(fā)展，在第41輪突然出價(jià)。這一擊，直接讓?xiě)?zhàn)火戛然而止。

??盧文曦認(rèn)為，這種在關(guān)鍵時(shí)刻出價(jià)的策略，體現(xiàn)了企業(yè)在資金、判斷和決策上的綜合優(yōu)勢(shì)。“保利的拿地節(jié)奏在上海一直較積極，土儲(chǔ)規(guī)模和市場(chǎng)占有率均居前列，充足的貨量支撐了銷(xiāo)售和品牌效應(yīng)，形成良性循環(huán)。本次在最后階段鎖定地塊，顯示其對(duì)于此類(lèi)優(yōu)質(zhì)資源的重視和勢(shì)在必得的態(tài)度。”

??實(shí)際上，這也是保利發(fā)展2026年首次出現(xiàn)在上海土拍市場(chǎng)。今年1月至今，上海已經(jīng)進(jìn)行了三個(gè)批次土地出讓?zhuān)＠l(fā)展均未現(xiàn)身。而根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年，中海地產(chǎn)、招商蛇口、華潤(rùn)置地三家房企在上海的拿地金額均超200億元，對(duì)比之下，保利發(fā)展僅有147億元。

??據(jù)保利發(fā)展上海公司相關(guān)人士介紹，目前保利發(fā)展在上海有新江灣的珺園、北外灘的風(fēng)貌項(xiàng)目以及江橋虹橋和著3個(gè)新項(xiàng)目。

??對(duì)于此次拿地，保利發(fā)展相關(guān)人士表示，主要基于兩點(diǎn)：一是新政加持下，3月二手成交量創(chuàng)新高，市場(chǎng)信心正在修復(fù)，尤其是市區(qū)的改善市場(chǎng)；二是對(duì)于內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，尤其是長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)這種近10年唯一的純住宅用地，稀缺性非常高。

??“我們有信心不辜負(fù)這樣的優(yōu)質(zhì)稀缺地塊，做出一個(gè)標(biāo)桿作品。”該人士強(qiáng)調(diào)。

??定價(jià)破局之考

??雖然拿地過(guò)程充滿戲劇性，但對(duì)于保利發(fā)展而言，真正的考驗(yàn)才剛剛開(kāi)始——如何給這塊地定價(jià)？

??根據(jù)成交數(shù)據(jù)，地塊成交樓面價(jià)為77697元/平方米，溢價(jià)率6.43%。但這并非全部成本?？紤]到地塊還有公建配套要求，實(shí)際樓面價(jià)預(yù)計(jì)將超過(guò)8萬(wàn)元/平方米。參考中環(huán)邊的項(xiàng)目“和樾長(zhǎng)寧”，開(kāi)盤(pán)均價(jià)約在13萬(wàn)元/平方米，作為內(nèi)環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目，市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目最終定價(jià)不會(huì)低于15萬(wàn)元/平方米。

??然而，“15萬(wàn)元/平方米”這個(gè)價(jià)格段，在當(dāng)下上海樓市也面臨尷尬的處境。在這個(gè)價(jià)格段，購(gòu)房者的選擇眾多，從黃浦、靜安到徐匯濱江，幾乎每個(gè)核心區(qū)域都有標(biāo)桿項(xiàng)目在售。如果定價(jià)過(guò)高，很可能陷入銷(xiāo)售僵局；如果定價(jià)保守，則難以覆蓋成本并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。

??在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是一個(gè)兩難的局面，最終考驗(yàn)的還是開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品力與品牌溢價(jià)能力。

??對(duì)于這一挑戰(zhàn)，保利發(fā)展似乎已有預(yù)案。據(jù)保利發(fā)展上海公司相關(guān)人士透露，在產(chǎn)品打造上，該項(xiàng)目很可能采取高層和小高層的搭配組合，旨在打造一個(gè)標(biāo)桿作品。

??某機(jī)構(gòu)上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜也認(rèn)為，作為絕對(duì)市中心宅地，在當(dāng)前上海市場(chǎng)“區(qū)域發(fā)展分化”的大環(huán)境下，核心區(qū)域稀缺資源往往具備更高的市場(chǎng)溢價(jià)表現(xiàn)。但最終能否被市場(chǎng)接受，仍取決于房企對(duì)產(chǎn)品的打磨和對(duì)改善需求的精準(zhǔn)洞察。

??對(duì)保利發(fā)展而言，在“小陽(yáng)春”的市場(chǎng)窗口下，如何將稀缺的土地價(jià)值轉(zhuǎn)化為可被市場(chǎng)接受的產(chǎn)品價(jià)值，這場(chǎng)大考才剛剛開(kāi)始。