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??一、現(xiàn)象概述：從無償?shù)接袃數(shù)年P(guān)鍵一躍

??2026年以來，各地“劃撥轉(zhuǎn)出讓”的案例公示和政策文件密集出臺(tái)。這并非偶然的個(gè)案爆發(fā)，而是土地制度深化改革進(jìn)入“深水區(qū)”后的必然結(jié)果。所謂“劃撥轉(zhuǎn)出讓”，是指原本通過行政命令無償（或低償）取得的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，在滿足一定條件后，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃敗⒂心晗尴拗频某鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)。通俗地講，就是將土地性質(zhì)從“專用通道”轉(zhuǎn)入“市場化流通”。

??這一轉(zhuǎn)變的核心動(dòng)因，在于土地資源配置效率的再平衡，特別是與低效用地、閑置用地的盤活導(dǎo)向密切相關(guān)，同時(shí)也是土地要素市場化營商環(huán)境優(yōu)化的體現(xiàn)。2026年3月，自然資源部對(duì)《劃撥用地目錄》進(jìn)行了全面修訂，政策導(dǎo)向進(jìn)一步明確為“嚴(yán)格限制劃撥范圍，擴(kuò)大有償使用”，實(shí)際上對(duì)“有償使用”提出了更高要求，也與防范國有資產(chǎn)流失等目標(biāo)相呼應(yīng)。需要看到，過去的劃撥用地主要服務(wù)于機(jī)關(guān)、基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)廠房及公益事業(yè)等，但在實(shí)際執(zhí)行中，大量歷史遺留的工業(yè)廠房、房改房、單位自建房等占據(jù)了城市核心區(qū)位，或因劃撥性質(zhì)無法正常上市交易，或因產(chǎn)權(quán)年限到期而影響后續(xù)的項(xiàng)目評(píng)估。這不僅限制了居民和企業(yè)的財(cái)產(chǎn)性收入，也造成了土地資源的隱性閑置。

??從2026年宏觀數(shù)據(jù)與政策動(dòng)向來看，當(dāng)前這一現(xiàn)象的高頻出現(xiàn)，標(biāo)志著存量土地盤活已進(jìn)入實(shí)操階段。地方政府通過“協(xié)議轉(zhuǎn)出讓”這一特定通道，解決歷史遺留的不動(dòng)產(chǎn)登記難題，既是對(duì)過去“房地分離”管理模式的修正，也是在當(dāng)前財(cái)政壓力下，通過補(bǔ)繳土地出讓金來充實(shí)地方財(cái)力的有效手段。最終惠及的是土地的流通，對(duì)相關(guān)企業(yè)和居民家庭亦具有積極作用。

??二、動(dòng)因與機(jī)制：為什么要轉(zhuǎn)？怎么轉(zhuǎn)？

??“劃撥轉(zhuǎn)出讓”并非企業(yè)或個(gè)人的單方面意愿，而是政策引導(dǎo)、市場利益與產(chǎn)權(quán)明晰三重因素疊加的結(jié)果。對(duì)業(yè)主（個(gè)人和企業(yè)）而言，核心驅(qū)動(dòng)力在于產(chǎn)權(quán)價(jià)值的完全釋放——只有轉(zhuǎn)為出讓性質(zhì)，房屋才具備完整的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃權(quán)能，其市場估值往往能提升30%以上。對(duì)地方政府而言，這是落實(shí)“擴(kuò)大有償使用范圍”改革要求、規(guī)范土地二級(jí)市場秩序的必然舉措，也是盤活存量土地和閑置土地、擴(kuò)大功能和用途（如存量商辦項(xiàng)目轉(zhuǎn)保租房）的重要抓手。

??在操作機(jī)制上，這一過程遵循嚴(yán)格的審查與計(jì)價(jià)規(guī)則。目前主流的處置方式分為兩類：一是隨房轉(zhuǎn)讓型，即劃撥土地上的房屋在交易時(shí)“地隨房走”，必須同步辦理出讓手續(xù)；二是主動(dòng)補(bǔ)辦型，即權(quán)利人自愿申請(qǐng)將劃撥性質(zhì)變更為出讓。核心環(huán)節(jié)在于補(bǔ)繳土地出讓金的計(jì)算，各地普遍采用“差值補(bǔ)繳”模式。通俗來說，就是先分別測算該土地按出讓方式的價(jià)格和按劃撥方式的價(jià)格，再補(bǔ)繳兩者之間的差價(jià)。

??此外，不同用途的土地在轉(zhuǎn)出讓時(shí)，約束條件也各有差異。例如，對(duì)于原劃撥的政策性住房配建商業(yè)，其補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)往往區(qū)分計(jì)容與不計(jì)容面積，且價(jià)格遠(yuǎn)高于住宅。這與用地性質(zhì)或用途發(fā)生了重要變化有關(guān)。而對(duì)于工業(yè)用地，政策則傾向于鼓勵(lì)通過彈性年期出讓，或暫不收取、少收取有償使用費(fèi)等方式進(jìn)行。這主要是為了支持符合“十五五”規(guī)劃期間的用地項(xiàng)目，降低實(shí)體企業(yè)成本。

??三、區(qū)域?qū)嵺`：典型城市與案例特征

??通過對(duì)近期各地公示案例及政策的梳理可以發(fā)現(xiàn)，不同能級(jí)城市在處理“劃撥轉(zhuǎn)出讓”問題時(shí)，側(cè)重點(diǎn)存在明顯差異。三四線城市及縣城主要聚焦于解決房改房、安置房的流通障礙，標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定更為親民；而一二線城市則更側(cè)重于利用這一工具盤活工商業(yè)存量資產(chǎn)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間?？傮w來看，目前主流的操作仍集中在工商業(yè)用地的盤活層面。此類土地的盤活有兩個(gè)背景：一是這些土地的使用年限即將到期；二是隨著新的產(chǎn)業(yè)需求出現(xiàn)，這類土地需要從傳統(tǒng)模式中脫胎換骨，而對(duì)接新產(chǎn)業(yè)就必然涉及對(duì)土地流動(dòng)性的支持，尤其是土地抵押方面的需求。

??值得注意的是，2026年4月廣州市出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)工商業(yè)用地市場化配置改革的指導(dǎo)意見》即23條舉措代表了另一種高階思路。它通過允許存量建筑臨時(shí)轉(zhuǎn)換用途、支持商辦改保租房等“用途松綁”策略，間接推動(dòng)劃撥用地的市場化退出與盤活。

??四、趨勢研判與市場影響：關(guān)注人產(chǎn)城的邏輯

??展望未來，“劃撥轉(zhuǎn)出讓”的常態(tài)化將對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)且結(jié)構(gòu)性的影響，這也是2026年存量土地盤活（尤其是閑置用地盤活）的重要內(nèi)容。需要立足于“人產(chǎn)城”的角度來理解，特別是從產(chǎn)業(yè)看，新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展、年輕人相關(guān)的保租房和青年公寓等，都會(huì)涉及對(duì)這類土地的盤活。這要求政策持續(xù)優(yōu)化，理解這一邏輯，對(duì)更好開展工作具有積極作用。

??第一，供給端的結(jié)構(gòu)性放量。隨著大量位于老城區(qū)的劃撥用地（如工業(yè)廠房和商辦項(xiàng)目）通過補(bǔ)繳出讓金入市，核心地段的二手廠房和商辦房源將有所增加。這對(duì)激活核心區(qū)存量資產(chǎn)、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)具有積極作用，也是城市更新提質(zhì)的體現(xiàn)。

??第二，地方財(cái)政的“第二財(cái)政”特征強(qiáng)化。在土地招拍掛市場縮量提質(zhì)的過程中，存量劃撥用地補(bǔ)繳的出讓金將成為政府性基金收入的重要補(bǔ)充。這種“存量挖潛”模式具有成本低、周期短的優(yōu)勢，預(yù)計(jì)未來將有更多城市細(xì)化并出臺(tái)此類標(biāo)準(zhǔn)。盡管短期資金規(guī)模不會(huì)太大，但客觀上應(yīng)理解為土地出讓金擴(kuò)大來源的一個(gè)新方向。

??第三，資產(chǎn)定價(jià)的重構(gòu)。投資者必須重新審視擁有大量劃撥土地資源的上市公司（如傳統(tǒng)制造業(yè)、港口、公用事業(yè)類企業(yè)）的凈資產(chǎn)價(jià)值（NAV）。一旦這些隱藏的劃撥土地通過變性轉(zhuǎn)為出讓地，其賬面價(jià)值將迎來重估，這往往是企業(yè)價(jià)值挖掘中的重要催化劑。尤其是當(dāng)這類地塊與新產(chǎn)業(yè)結(jié)合時(shí)，更蘊(yùn)含著良好的市場機(jī)會(huì)。

??綜上所述，“劃撥轉(zhuǎn)出讓”是土地供給側(cè)從“增量擴(kuò)張”向“存量盤活”轉(zhuǎn)型的微觀縮影。這一進(jìn)程的順暢與否，直接關(guān)系到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的深化、居民財(cái)富的變現(xiàn)以及城市更新成本的降低。同時(shí)，這一過程中客觀上帶來了新產(chǎn)業(yè)和新房產(chǎn)業(yè)態(tài)的升級(jí)，是近幾年土地基礎(chǔ)制度變遷中值得持續(xù)跟蹤的內(nèi)容。