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??4月21日，上海市完成2026年第三批次集中供地。本次共出讓3宗純住宅用地，起始總價(jià)65.49億元，出讓面積10.12萬平方米。最終3宗地塊全部成交，其中1宗溢價(jià)成交、2宗底價(jià)成交，總出讓金72.09億元，整體溢價(jià)率約9.9%（見表1）。具體來看，本輪土拍呈現(xiàn)出以下三大看點(diǎn)：

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??一是市場(chǎng)熱度延續(xù)顯著分化。徐匯長(zhǎng)橋街道地塊容積率僅1.8，北臨上海植物園、南距黃浦江約500米，稀缺資源屬性突出，最終歷經(jīng)82輪競(jìng)價(jià)，以33億元、25%溢價(jià)率成交，樓面價(jià)87150元/米2（2024年5月上海新長(zhǎng)橋企業(yè)競(jìng)得長(zhǎng)橋街道xh315-10、xh313-16地塊樓面價(jià)為63757元/米2）。反觀普陀石泉社區(qū)地塊，雖位于內(nèi)環(huán)旁、擁有5條軌交交匯，但因南側(cè)緊鄰內(nèi)環(huán)高架，噪音硬傷直接導(dǎo)致溢價(jià)歸零；金山新城地塊容積率低至1.05，但因遠(yuǎn)郊去化壓力，僅一家區(qū)屬國(guó)企托底底價(jià)成交。

??二是國(guó)央企延續(xù)土拍市場(chǎng)主導(dǎo)地位，民企持續(xù)缺席。本批次共吸引11家企業(yè)參拍（含聯(lián)合體），其中具備國(guó)央企背景企業(yè)10家，民企僅1家（未實(shí)際斬獲地塊），國(guó)央企拿地金額占比高達(dá)100%。這是2025年以來連續(xù)第五個(gè)批次民企“零斬獲”。普陀石泉地塊由中建八局與招商蛇口聯(lián)合競(jìng)得，進(jìn)一步印證了聯(lián)合拿地正成為核心區(qū)域大體量地塊的主流策略。

??三是房企投資“掐尖”邏輯愈發(fā)極致。在當(dāng)前融資環(huán)境“國(guó)進(jìn)民退”、銷售回款承壓的背景下，房企投資決策高度趨同——只敢在確定性最強(qiáng)的核心地段重金下注。資源稟賦與抗風(fēng)險(xiǎn)能力正成為土地定價(jià)的核心標(biāo)尺，具備低容積率、景觀資源、無硬傷三大要素的地塊可獲得高溢價(jià)，存在任一不可消除缺陷（噪音、遠(yuǎn)郊）的地塊則被歸入“零溢價(jià)”區(qū)間。

對(duì)比前期批次，本輪熱度進(jìn)一步向極少數(shù)核心地塊集中，溢價(jià)成交地塊占比降至33%（前期約50%-60%），但最高溢價(jià)率升至25%（前期約19%-22%），底價(jià)成交比例維持在67%的高位（見表2）。這一“平均溢價(jià)率被拉高、底價(jià)成交比例同步走高”的背離格局，同期北京、深圳土拍亦呈現(xiàn)類似分化態(tài)勢(shì)，清晰表明當(dāng)前市場(chǎng)并非整體回暖，而是少數(shù)地塊“虹吸”了多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)。

??本輪分化格局的形成，主要受以下三方面因素驅(qū)動(dòng)：

??一是供地端“提質(zhì)減量”策略。主管部門有意通過收縮供應(yīng)、提升核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊占比來穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，避免大面積流拍。本批次僅3宗地塊，為2025年以來單批次最少，其中徐匯地塊屬于典型的“壓箱底”優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

??二是融資環(huán)境“國(guó)進(jìn)民退”延續(xù)。盡管整體融資環(huán)境較2024年有所改善，但銀行信貸、債券發(fā)行等渠道仍顯著向央國(guó)企傾斜，民企融資可得性遠(yuǎn)未恢復(fù)。疊加預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，民企缺乏參與高總價(jià)地塊爭(zhēng)奪的“彈藥”。此外，2026年1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20524億元，同比下降17.3%，較上期再擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)12個(gè)月下行，房企資金面持續(xù)承壓。

??三是需求端改善型購(gòu)買力集中釋放。2025年，上海單價(jià)10萬元/米2以上高端住宅成交占比達(dá)28.2%，2026年1-3月，上海單價(jià)10萬元/米2以上高端住宅成交占比為22.7%，在當(dāng)前市場(chǎng)“剛需觀望、改善入場(chǎng)”的客群結(jié)構(gòu)下，低密度、高品質(zhì)住宅的去化確定性遠(yuǎn)高于剛需盤。這反過來強(qiáng)化了房企對(duì)低容積率、核心區(qū)位地塊的追逐。

??總的來看，上海市2026年第三批次集中土拍整體平穩(wěn)收官，但內(nèi)部分化格局進(jìn)一步加劇。徐匯長(zhǎng)橋地塊的高溢價(jià)成交，是頭部房企對(duì)稀缺核心資產(chǎn)的集中追逐，反映了對(duì)上海高端改善市場(chǎng)的強(qiáng)烈信心；而普陀、金山地塊的底價(jià)成交，則揭示了市場(chǎng)對(duì)不利因素的低容忍態(tài)度，以及遠(yuǎn)郊市場(chǎng)對(duì)托底機(jī)制的深度依賴。

??當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵調(diào)整期，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊與普通/遠(yuǎn)郊地塊之間的“K型分化”已成為常態(tài)。未來，國(guó)央企將繼續(xù)主導(dǎo)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪，聯(lián)合拿地模式有望進(jìn)一步普及，而民企則需繼續(xù)收縮戰(zhàn)線、聚焦城市深耕，或轉(zhuǎn)向代建、聯(lián)合開發(fā)等輕資產(chǎn)模式。房地產(chǎn)行業(yè)洗牌仍在持續(xù)，市場(chǎng)筑底過程可能比預(yù)期更為漫長(zhǎng)。