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??2026年4月21日，上海與北京雙雙迎來宅地出讓，部分地塊熱度較高，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。其中，上海成交3宗宅地，總金額72.09億元；北京成交1宗亦莊新城宅地，金額13.24億元。在當(dāng)前“縮量提質(zhì)”的整體市場背景下，房企的投資策略高度趨同，即“扎堆”一線城市核心區(qū)的稀缺資源，對(duì)非核心區(qū)域則普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度。上海徐匯地塊的高溢價(jià)與北京亦莊地塊的激烈爭奪，均印證了優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目具有較強(qiáng)的“抗跌”與“領(lǐng)漲”屬性。

??一、上海市場：板塊略有差異，徐匯地塊成爭奪焦點(diǎn)

??上海此次土地競拍呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化。三宗成交地塊中，一宗溢價(jià)成交，另兩宗以底價(jià)收場。這表明，企業(yè)會(huì)根據(jù)不同地段作出差異化的投資決策。

??1.徐匯區(qū)長橋街道地塊（高溢價(jià)成交），成為本輪土拍的焦點(diǎn)，主要得益于其核心區(qū)位的稀缺性和不可復(fù)制的資源稟賦。該地塊位于內(nèi)中環(huán)之間，緊鄰上海植物園與黃浦江，容積率僅1.8，建筑限高36米，適合打造高品質(zhì)改善型住宅。在一線城市供地收縮的背景下，此類低密度核心地塊供應(yīng)極少，進(jìn)入二季度后自然成為眾多房企爭奪的“香餑餑”。從參拍企業(yè)來看，包括上海城投、招商蛇口、中海、越秀、華潤置地、綠城、建發(fā)與象嶼聯(lián)合體、保利與西岸聯(lián)合體、金茂與清能聯(lián)合體，均為當(dāng)前土地市場上較為活躍的主體。成交結(jié)果：經(jīng)過82輪競價(jià)，由招商蛇口以33億元摘得，成交樓面價(jià)87150元/㎡，溢價(jià)率25%，為二季度上海土地市場開了好局。

??2.普陀與金山地塊（底價(jià)成交），與徐匯的熱鬧形成對(duì)比。這說明在資金面和銷售流速等考慮下，房企優(yōu)先選擇投資確定性最高的核心項(xiàng)目。而底價(jià)成交也為后續(xù)產(chǎn)品定價(jià)提供了更靈活的空間。

??二、北京市場：亦莊地塊溫和溢價(jià)，體現(xiàn)“以需定供”邏輯

??北京此次出讓的亦莊新城地塊，雖未如上海徐匯出現(xiàn)極高溢價(jià)，但8.7%的溢價(jià)率與49輪現(xiàn)場競價(jià)同樣傳遞出積極信號(hào)。該地塊的一大特點(diǎn)是緊鄰地鐵8號(hào)線瀛海站，且周邊近三年未有新增商品住宅用地供應(yīng)，積累了一定的剛需和剛改需求。從參拍企業(yè)來看，共吸引了金茂、招商蛇口、建發(fā)、保利及中建智地5家房企參與。最終中建智地以13.24億元競得，樓面價(jià)25552元/㎡。中建智地與保利在開拍前已提前發(fā)布設(shè)計(jì)招標(biāo)公告，顯示出頭部房企對(duì)高確定性項(xiàng)目的投資意向非常清晰。近年來，亦莊作為高精尖產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，逐漸成為備受關(guān)注的“網(wǎng)紅”區(qū)域。多類機(jī)器人賽事接連落地，包括全球首個(gè)人形機(jī)器人半程馬拉松、機(jī)器人辯論大賽、勇士挑戰(zhàn)賽以及世界機(jī)器人大會(huì)等，進(jìn)一步提升了該區(qū)域的知名度與產(chǎn)業(yè)影響力。同時(shí)，亦莊的土地市場與區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局、城市發(fā)展實(shí)現(xiàn)了較好結(jié)合，體現(xiàn)出以產(chǎn)興城、產(chǎn)城融合的典型特征。

??三、市場影響與策略建議

??此次京滬兩地土拍結(jié)果具有良好的市場信心引導(dǎo)作用，也是“縮量提質(zhì)、少量高頻”供地模式與“小陽春”行情的重要結(jié)合。

??1.“縮量提質(zhì)”成為主基調(diào)。根據(jù)各地發(fā)布的2026年供地計(jì)劃，一線城市商品住宅用地供應(yīng)全線收縮，按中值計(jì)算，整體供地量減少約20%。在總量壓減且需確保計(jì)劃完成的情況下，各地傾向于拿出“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)地塊入市，通過供給側(cè)質(zhì)量提升來激活需求端。

??2.“小陽春”態(tài)勢積極。當(dāng)前市場信心更多體現(xiàn)在二手房層面，但二手房的成交活躍將為新房市場帶來潛在需求。從實(shí)際銷售看，在一線城市中，只要地段條件良好，相關(guān)項(xiàng)目的銷售狀況正在逐步改善，如開盤去化率指標(biāo)有所改善，這是當(dāng)前最大的增量信息。對(duì)企業(yè)而言，這意味著拿地積極性有所提升。目前來看，這幾家企業(yè)的銷售狀況持續(xù)處于行業(yè)前列，資金狀況相對(duì)穩(wěn)健，因此在拿地方面仍會(huì)保持積極。這也為后續(xù)形成更優(yōu)質(zhì)的房源、更好對(duì)接改善性需求創(chuàng)造了有利條件。隨著“小陽春”行情逐步展開，土地投資市場信心有望進(jìn)一步提振。