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??【克而瑞物管研究】

??核心觀點：商務(wù)物業(yè)逆市增長9.8%創(chuàng)歷史新高，展現(xiàn)B端競爭韌性；但2.78億應(yīng)收款項減值重創(chuàng)盈利，歸母凈利潤同比驟降67%至1.03億元，增值服務(wù)收入腰斬近半，公司仍處深度調(diào)整期。

??關(guān)鍵財務(wù)數(shù)據(jù)：

??值得肯定的亮點

??商務(wù)物業(yè)創(chuàng)新高，主業(yè)集中度提升。報告期內(nèi)商務(wù)物業(yè)管理收入25.68億元，同比增長9.8%，收入占比從55.8%提升至63.9%。在地產(chǎn)下行、存量競爭加劇的背景下，逆市增長驗證了公司在寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)賽道的真實外拓能力，是本期最大亮點。

??剝離金融服務(wù)，戰(zhàn)略聚焦落地。2025年5月完成出售金融服務(wù)業(yè)務(wù)，徹底剝離行業(yè)下行期壞賬風險最高的板塊，回歸物業(yè)管理主業(yè)。決策方向正確，有助于長期資產(chǎn)質(zhì)量的改善。

??現(xiàn)金儲備改善，資產(chǎn)負債表局部優(yōu)化。年末現(xiàn)金11.05億元，同比增18.2%；應(yīng)收貸款隨金融業(yè)務(wù)剝離歸零（原6.29億元），資產(chǎn)結(jié)構(gòu)趨于清晰。

??核心問題與隱憂

??減值撥備暴增，吞噬絕大部分利潤。應(yīng)收款項減值損失2.78億元（同比+141%），占毛利比率高達40%（2024年僅15%）。背后根源高度可能指向關(guān)聯(lián)方卓越置業(yè)集團的拖欠，地產(chǎn)主體若持續(xù)承壓，這一風險敞口尚未出清。

??增值服務(wù)腰斬，高估值邏輯受損。增值服務(wù)收入從5.62億跌至2.85億，同比驟降49%。該板塊高度依賴關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)商輸送資源（案場、前期顧問、經(jīng)紀等），隨著卓越置業(yè)開發(fā)活躍度下降，增值服務(wù)"自我造血"能力存疑。

??公共及工業(yè)物業(yè)大幅萎縮，單年流失1.7億收入。該板塊同比下滑29%，公司未作詳細說明，或與政府類項目到期未續(xù)、競標失利相關(guān)，需后續(xù)公告跟蹤。

??商譽首次減值，收購標的質(zhì)量存隱患。首次確認2,100萬元商譽減值，剩余商譽賬面值仍有2.04億元。雖金額不大，但"首次出現(xiàn)"具有信號意義，需警惕后續(xù)進一步減值的可能。

??應(yīng)收款項規(guī)模持續(xù)增長，收款效率偏弱。貿(mào)易及其他應(yīng)收款項年末19.23億元，在大規(guī)模計提減值后仍同比增6.3%，應(yīng)收賬款回款管控有待實質(zhì)改善。

??綜合判斷

??2025年報的核心矛盾是"經(jīng)營質(zhì)量與利潤表現(xiàn)的背離"——商務(wù)物業(yè)外拓扎實，但關(guān)聯(lián)方信用風險通過減值渠道直接擊穿盈利底線。這不是主業(yè)競爭力的問題，而是股權(quán)結(jié)構(gòu)與地產(chǎn)母公司風險敞口尚未切割干凈的體現(xiàn)。

??2026年能否修復(fù)，取決于三個關(guān)鍵變量：①減值損失是否觸頂（取決于卓越置業(yè)集團的資產(chǎn)處置進度）；②增值服務(wù)能否重建獨立造血能力；③商務(wù)物業(yè)外拓勢頭能否持續(xù)。在上述信號明確之前，基本面拐點仍未到來。