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??【克而瑞物管研究】

??2026年7月，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《廣州市維修資金管理辦法（征求公眾意見稿）》。

??相比2022年現(xiàn)行辦法，此次調(diào)整涉及續(xù)交、公示、組織主體、年度計劃、緊急使用和檔案管理等多個環(huán)節(jié)。

??從這些變化中，可以看出三條管理鏈：

• 余額不足時，必須及時補足；

• 一般維修可以納入年度計劃；

• 緊急維修可以先行排險，但證明、公示、審價和歸檔不能缺位。

??01

??余額低于30%，維修資金怎么補？

• 什么時候啟動：多數(shù)城市以30%為線

• 廣州仍以業(yè)主分戶賬余額低于首期交存額30%作為續(xù)交節(jié)點。

• 北京、上海、杭州等城市也普遍采用30%作為續(xù)籌觸發(fā)線。深圳則在物業(yè)管理區(qū)域賬戶余額低于40%時發(fā)出預(yù)警，低于30%后，共有物業(yè)收益主要用于補充維修資金。

??廣州此次沒有調(diào)整30%的啟動線，真正變化在于：啟動后補到多少、多久補完，以及通過什么方式補。

• 補到多少、多久補完？

??廣州明確續(xù)交后余額不得低于首期交存額，解決了“補到多少”，但沒有統(tǒng)一規(guī)定“多久補完”。

??相比之下，北京同時明確補足額度和30日期限；上海前端保留自治空間，后端設(shè)置90日兜底。

• 北京：未成立業(yè)主大會的項目，補足額度和30日繳納期限均有明確規(guī)定。

• 上海：正常情況下，籌集方式、金額和期限由小區(qū)自行決定；管理規(guī)約未作約定且業(yè)主大會在觸發(fā)后90日內(nèi)仍未決定的，啟動法定續(xù)籌程序，業(yè)主須在收到交款通知后90日內(nèi)，一次性將賬戶余額補至首期籌集金額的50%。

• 杭州：明確由業(yè)委會組織續(xù)交、街道或社區(qū)指導(dǎo)協(xié)調(diào)，但現(xiàn)有材料沒有統(tǒng)一規(guī)定補足額度和繳納期限。

??上海不能簡單理解為“可以分期，所以要求寬松”。它的前端允許自治，后端則設(shè)置了防止長期拖延的兜底程序。

• 怎么補：集中續(xù)交，還是按月積累？

??深圳的做法與廣州、上海并不完全相同：

• 廣州：觸線后補足，補足目標(biāo)明確；

• 上海：一次性、分期和公共收益補充相結(jié)合，方式更加靈活，需要注意的是，上海市規(guī)定如果用公共收益補充維修資金時，比例必須高于50%；

• 深圳把續(xù)籌前移到日常：有電梯住宅每月每平方米不低于0.25元，無電梯住宅不低于0.15元，可與物業(yè)費一并繳納，也可提前預(yù)繳。以100平方米有電梯住宅為例，每月25元、每年300元。金額不高，但它把“余額不足后集中續(xù)籌”變成了持續(xù)積累。

??對物業(yè)企業(yè)而言，續(xù)籌管理不能只等余額跌破30%。項目需要提前掌握維修資金余額、設(shè)施設(shè)備壽命和未來維修需求。涉及日常維修金代收的城市，還要同步做好分戶信息、資金移交和專戶入賬。

??02

??年度計劃：誰來編、怎么用？

??廣州征求意見稿重新引入年度使用計劃。廣州2020年版辦法曾設(shè)置年度維修計劃，2022年現(xiàn)行辦法沒有保留，此次屬于重新引入并進一步完善。

• 誰來編，什么時候編？

??廣州、南京均把物企和業(yè)委會等列為編制主體，西安則進一步明確計劃在每年第四季度備案的時間要求。

??廣州、南京沒有統(tǒng)一規(guī)定編制時間，執(zhí)行安排更靈活。要讓年度計劃真正發(fā)揮作用，項目仍需在預(yù)算、業(yè)主決策和維修實施前留出準(zhǔn)備時間。

• 一次表決，能覆蓋哪些項目？

??廣州回答了“多個事項能否一次表決”，西安則進一步明確了單項金額、計劃期限和總額上限。

??需要注意的是，廣州允許年度計劃中的多個事項一次表決，并不等于取得一張不受限制的長期授權(quán)。表決通過后，各項目仍需按照相應(yīng)程序申請使用維修資金。

??年度計劃至少需要回答三個問題：

• 哪些設(shè)施即將進入集中維修期？

• 哪些項目需要優(yōu)先實施？

• 現(xiàn)有維修資金能否覆蓋預(yù)計支出？

??如果年度計劃只有“維修屋面”“更新電梯”等項目名稱，沒有設(shè)施現(xiàn)狀、預(yù)算和優(yōu)先級，就可能只是把多個臨時申請打包到一起，未必真正實現(xiàn)提前管理。

??對物業(yè)企業(yè)而言，年度計劃不只是申報材料，更應(yīng)成為連接設(shè)施巡檢、預(yù)算測算和業(yè)主決策的資金規(guī)劃工具。

??03

??緊急維修：不表決，怎么管住資金？

??廣州征求意見稿允許符合條件的緊急項目不經(jīng)事項表決、立即施工。但“事前不表決”不等于“沒有控制”。

??緊急維修要管住資金，核心看兩件事：有沒有必要修，費用是否合理。

• 維修有沒有必要？看證明材料

??廣州將部分事項由10%以上業(yè)主確認(rèn)調(diào)整為3名以上業(yè)主確認(rèn)，降低了緊急項目的啟動難度。

??但它并沒有取消證明材料，而是根據(jù)事項類型和項目金額，分別采用專業(yè)報告、業(yè)主確認(rèn)和業(yè)主大會決議。廣州簡化的是業(yè)主表決，不是維修必要性的證明。

??其中，2萬元以下的外立面脫落、房屋滲漏項目，不再要求專業(yè)機構(gòu)報告，改由3名以上業(yè)主簽名確認(rèn)；供水、排水、供電等事項的業(yè)主確認(rèn)門檻，則由原來的10%以上業(yè)主調(diào)整為3名以上業(yè)主。

• 費用是否合理？看審價、驗收和撥款

??很多城市都在減少事前表決，但采用了不同的替代控制方式。

• 廣州：強調(diào)分類證明、施工同步公示、5萬元以上審價和全過程影像留痕；

• 長沙：將主管部門現(xiàn)場查驗、多方驗收和公示后撥款串聯(lián)起來；

• 南京、蘇州：把強制審價門檻設(shè)在5000元，費用控制更早介入；

• 重慶：依靠街道確認(rèn)和搶修后的資金公示形成監(jiān)督。

??廣州對5萬元以上項目明確要求進行結(jié)算審價；對5萬元以下項目，征求意見稿未統(tǒng)一要求結(jié)算審價，其費用合理性主要通過使用方案和施工合同、同步公示、竣工驗收及主管部門材料審核等環(huán)節(jié)控制。

??“事前不表決、事中公告、事后公示”并不是單靠公示控制資金，而是通過險情證明、預(yù)算合同、工程審價、行政審核、竣工驗收和資金撥付形成閉環(huán)。

??對物業(yè)企業(yè)而言，可以先修不等于先施工、后補材料。項目啟動時就要確定維修范圍、預(yù)算和施工單位；施工過程中保留照片；竣工后完成驗收、結(jié)算、公示和檔案移交。

??項目越緊急，內(nèi)部證據(jù)鏈越不能斷。

??結(jié)語

??廣州此次調(diào)整涉及續(xù)交額度、公示期限、年度計劃、組織主體、緊急范圍、證明材料和檔案管理等多個方面。

??這些變化最終指向三道管理鏈：余額不足后確保補足，一般維修提前統(tǒng)籌，緊急維修先行排險并全過程留痕。

??對物業(yè)企業(yè)而言，維修資金管理也將從“會不會提交一次申請”，轉(zhuǎn)向“會不會監(jiān)測余額、編制計劃、控制預(yù)算和保存證據(jù)”。