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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）7月，房地產(chǎn)市場迎來季節(jié)性回落。

??從研究機構(gòu)發(fā)布的報告顯示，7月新房成交規(guī)模環(huán)比回落，也低于去年同期水平，各房企業(yè)績分化明顯。在投資方面，房企7月整體呈理性和謹慎態(tài)勢，拿地高度聚焦于一二線城市，央國企仍占據(jù)主導地位。

??龍頭房企業(yè)績分化，部分央企保持強勢增長

??根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，7月典型房企實現(xiàn)單月銷售權(quán)益金額1376.4億元，1-7月累計實現(xiàn)銷售權(quán)益金額12332.2億元，但房企業(yè)績分化明顯。

??從企業(yè)權(quán)益銷售額分布來看，1-7月銷售規(guī)模超過100億元的企業(yè)共有25家，50-100億元企業(yè)有24家，30-50億元企業(yè)有34家，10-30億元企業(yè)有17家。龍頭房企保持穩(wěn)健銷售規(guī)模，其中，中建壹品、中建東孚、保利置業(yè)、中國中鐵、華發(fā)股份1-7月權(quán)益排名保持在TOP20。

??從企業(yè)權(quán)益銷售額情況來看，前7月龍頭房企內(nèi)部不同性質(zhì)企業(yè)分化進一步加劇。其中，央企陣營表現(xiàn)強勁，5家央企中有3家實現(xiàn)同比增長，中海地產(chǎn)和華潤置地增幅領(lǐng)先，中國金茂也實現(xiàn)正增長，構(gòu)成增長核心。整體來看，央企陣營實力進一步提升，其他性質(zhì)房企份額持續(xù)被擠壓。

??企業(yè)整體投資保持理性和謹慎

??企業(yè)投資方面，仍維持“強者恒強”格局。

??根據(jù)普睿數(shù)智研究中心報告，前7月投資規(guī)模前十企業(yè)中，央國企占據(jù)九席。

??從全口徑拿地金額維度看，保利發(fā)展、華潤置地拿地金額均超過500億元，保持大幅領(lǐng)先，越秀地產(chǎn)、綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口緊隨其后，拿地金額均突破200億元。

??從拿地貨值來看，在聚焦一二線投資策略下，保利發(fā)展拿地貨值達到1250億元，大幅領(lǐng)先其他企業(yè)。

??報告認為，當前優(yōu)質(zhì)土地資源僅向局部主體聚集，但整體市場并未出現(xiàn)趨勢性改善。1-7月，100家典型樣本企業(yè)拿地總量呈現(xiàn)全面收縮態(tài)勢，新增貨值、拿地金額、新增建面分別為9107億元、4641億元和4348萬平方米，同比分別下降32%、32%和25%，均創(chuàng)下2022年以來同期新低，不過，三項指標降幅較1-6月均有不同程度收窄。

??拿地企業(yè)來看，央國企占據(jù)市場主導地位。1-7月，央企與地方國企拿地金額分別為2239億元、928億元，同比分別下降39%和9%，但二者合計占比仍達68%，較1-6月提升4個百分點。

??城投及平臺公司雖然拿地數(shù)量較多，但拿地金額低于央國企，1-7月拿地金額為931億元，同比下降5%，占100家典型企業(yè)拿地總金額比重為20%，較上月下降4個百分點。

??民營企業(yè)投資復蘇仍較為乏力，拿地金額同比降幅達52%，僅濱江集團、龍湖集團、大華集團、偉星房產(chǎn)等企業(yè)在今年前七月有土儲備貨入賬。

??就單月來看，排名前100的企業(yè)中僅有三成在7月完成土地購置，投資活動主要集中于頭部企業(yè)，整體投資保持理性和謹慎。

??核心城市拿地信心有望修復

??整體來看，企業(yè)銷售端呈現(xiàn)季節(jié)性回落，龍頭房企業(yè)績表現(xiàn)分化，部分央企持續(xù)強勢增長態(tài)勢。

??與此同時，7月中央層面密集釋放房地產(chǎn)政策積極信號，國務院批復《擴大消費“十五五”規(guī)劃》首次將住房納入大宗耐用商品消費體系。住建部數(shù)據(jù)顯示上半年二手房交易占比突破50%，房地產(chǎn)市場步入存量時代。中央政治局會議明確穩(wěn)定房地產(chǎn)市場并將房地產(chǎn)納入切實筑牢安全屏障框架。

??展望后續(xù)土地市場投資，業(yè)內(nèi)認為，房企整體拿地仍將維持謹慎基調(diào)，結(jié)構(gòu)性回暖信號正逐步顯現(xiàn)。在銷售未實現(xiàn)全面企穩(wěn)、資金端仍存在約束的背景下，多數(shù)企業(yè)“以銷定投、量入為出”的投資邏輯短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。

??此外，在存量時代與“好房子”建設(shè)雙重導向下，克而瑞預計，后續(xù)核心城市將持續(xù)聚焦低密、高品質(zhì)住宅用地供應，城市更新及存量用地盤活將成為土地供應的重要補充，疊加需求端公積金優(yōu)化、購房補貼等政策持續(xù)發(fā)力，房企在核心城市的拿地信心有望穩(wěn)步修復，但受供地節(jié)奏影響，三季度土地市場預計將延續(xù)總量低位運行、核心城市點狀高熱的分化格局。