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??2025年下半年以來(lái)，南京市場(chǎng)整體下行，一二手房無(wú)論是成交規(guī)模還是房?jī)r(jià)都呈下行態(tài)勢(shì)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年1-8月，南京全市新建商品住宅累計(jì)供應(yīng)136.82萬(wàn)平方米，同比下滑22.53%；累計(jì)成交202.40萬(wàn)平方米，同比下滑14.40%；逐月來(lái)看，在經(jīng)歷了3月“小陽(yáng)春”的高峰后，新房供求持續(xù)走低。

??二手房方面，2025年1-8月，南京二手房累計(jì)成交577萬(wàn)平方米，同比下降4%。同時(shí)據(jù)CRIC調(diào)研，降價(jià)成交的小區(qū)比例不斷攀升，其中剛需二手降價(jià)更是已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，是重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，小區(qū)降價(jià)比例最高的城市。

??目前南京二手房市場(chǎng)已進(jìn)入量?jī)r(jià)齊跌的深入調(diào)整期。

??2025年以來(lái)樓市延續(xù)“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢(shì)。在經(jīng)歷了三四月份傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”后，五六月市場(chǎng)熱度延續(xù)，七月八份迎來(lái)階段性回調(diào)，各城市之間復(fù)蘇進(jìn)程差異化特征明顯。

??其中，北京、深圳、杭州、成都等城市熱度保持，武漢、鄭州等維持弱復(fù)蘇，南京在經(jīng)歷了前期修復(fù)期后，下半年來(lái)量?jī)r(jià)再次回調(diào)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年8月，南京商品住宅成交17萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18%，同比下降44%，累計(jì)來(lái)看，1-8月南京全市商品住宅累計(jì)成交202.40萬(wàn)平方米，同比下滑14.40%。

??從價(jià)格來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年8月南京新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上月下降0.6%，同比下降1.3%，1-8月累計(jì)平均下降1.9%。

??二手房方面，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年8月，南京二手房成交面積58萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12%，同比下降23%，1-8月累計(jì)成交577萬(wàn)平方米，同比下降4%。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年8月，南京二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上月下降0.7%，同比下降6.2%，1-8月累計(jì)平均下降5.3%。

??2025年一季度時(shí)南京曾出現(xiàn)過(guò)一輪修復(fù)行情，一二手房成交量?jī)r(jià)都出現(xiàn)了一定的回升，但隨著整體市場(chǎng)回調(diào)，南京再次進(jìn)入調(diào)整。

??從目前南京市場(chǎng)具體成交來(lái)看，新房市場(chǎng)兩極分化明顯，高端豪宅項(xiàng)目持續(xù)霸榜，而剛需、剛改板塊則相對(duì)冷淡，僅部分項(xiàng)目或以其四代住宅的優(yōu)勢(shì)和優(yōu)秀的產(chǎn)品力，或以超高的性價(jià)比突出重圍。

??如果說(shuō)新房市場(chǎng)還受供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，那么二手房市場(chǎng)則更能表現(xiàn)出南京市場(chǎng)情緒。為避免零星成交影響價(jià)格計(jì)算，克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)了連續(xù)兩個(gè)月成交套數(shù)不小于5套的高頻交易小區(qū)成交及掛牌數(shù)據(jù)情況。結(jié)果顯示：2025年下半年以來(lái)，南京不僅二手房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，成交規(guī)模持續(xù)下降，降價(jià)小區(qū)比例也在不斷攀升。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年8月南京二手房高頻交易小區(qū)數(shù)量?jī)H192個(gè)，較去年同期下降58%，二手房整體成交量?jī)H6300套。同時(shí)，多達(dá)68%的高頻交易小區(qū)成交價(jià)格環(huán)比下跌，這一跌價(jià)小區(qū)占比不僅較上月增加11個(gè)百分點(diǎn)，還創(chuàng)下年內(nèi)第二高點(diǎn)。

??從8月份南京各小區(qū)成交價(jià)格漲跌情況來(lái)看，眾數(shù)分類(lèi)（出現(xiàn)頻率最高）已經(jīng)下移到了0點(diǎn)以下，多達(dá)23%的高頻交易小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比降幅超過(guò)10%，板橋、高新等剛需板塊成為了本月房?jī)r(jià)下跌的“重災(zāi)區(qū)”。

　　值得注意的是，8月的市場(chǎng)表現(xiàn)與2025年4月存在顯著差異：4月雖同樣是降價(jià)小區(qū)占比較高的時(shí)期，但當(dāng)時(shí)呈現(xiàn)“降價(jià)走量”特征，二手房成交量接近萬(wàn)套；而8月則是成交量與價(jià)格同步下滑，標(biāo)志著南京二手房市場(chǎng)已進(jìn)入量?jī)r(jià)齊跌的深入調(diào)整期。

??相比成交價(jià)的下跌，南京二手掛牌價(jià)下調(diào)趨勢(shì)更加凸顯。2025年8月，全市77%的高頻交易小區(qū)掛牌價(jià)環(huán)比下跌，該占比創(chuàng)下近一年以來(lái)的新高，“向下調(diào)價(jià)”已成為當(dāng)前南京二手房市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。

??回溯近一年市場(chǎng)表現(xiàn)，南京每月均有超60%的高頻交易小區(qū)掛牌價(jià)環(huán)比下跌，調(diào)價(jià)壓力持續(xù)存在。據(jù)CRIC測(cè)算，2025年8月南京二手房掛牌價(jià)格指數(shù)較2024年8月下跌10.3%，整體價(jià)格重心呈下移態(tài)勢(shì)。

??從小區(qū)類(lèi)型來(lái)看，2025年8月南京剛需、改善類(lèi)小區(qū)二手房房?jī)r(jià)下跌占比更為突出，成為市場(chǎng)調(diào)整的主要方向。8月，剛需類(lèi)小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的占比達(dá)71%，改善類(lèi)小區(qū)房?jī)r(jià)下跌占比為65%；高端小區(qū)房?jī)r(jià)下跌占比相對(duì)較低，為50%。

??回顧近一年趨勢(shì)，不同類(lèi)型小區(qū)房?jī)r(jià)下跌占比雖有波動(dòng)，但2025年8月剛需、改善類(lèi)小區(qū)的下跌占比處于較高水平，反映出當(dāng)前市場(chǎng)中剛需、改善類(lèi)產(chǎn)品面臨的價(jià)格調(diào)整壓力更顯著，高端小區(qū)相對(duì)更具價(jià)格穩(wěn)定性。

??南京房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的核心矛盾，正在于庫(kù)存壓力和土地高供給量之間的對(duì)沖。

??當(dāng)前南京狹義消化周期不足20個(gè)月，看似仍在健康的范疇，但從長(zhǎng)期供求數(shù)據(jù)來(lái)看，南京廣義庫(kù)存消化周期已經(jīng)接近10年，大量住宅用地淪為了“死庫(kù)存”。而為了保證高質(zhì)量新房市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模，2025年南京依舊在大批量供應(yīng)土地，土地成交金額能夠排在全國(guó)前5。因此意料之中的，大量2020年前看來(lái)絕對(duì)優(yōu)質(zhì)的低密宅地，也最終只能以底價(jià)成交。

??“死庫(kù)存”積壓與供需失衡已顯著影響市場(chǎng)信心。若長(zhǎng)期庫(kù)存問(wèn)題不能得到真正改善，在持續(xù)低迷的土地和新房市場(chǎng)影響之下，二手房?jī)r(jià)格也將在深度調(diào)整期中持續(xù)前行。

??為緩解這一態(tài)勢(shì)、推動(dòng)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)，建議主管部門(mén)一方面主抓當(dāng)前的主力交易板塊，從需求側(cè)支持、供給側(cè)優(yōu)化等方面多維度發(fā)力，重新恢復(fù)這些板塊的供求信心，方能由點(diǎn)至面打開(kāi)更好的市場(chǎng)局面。另一方面將供地規(guī)模與廣義庫(kù)存掛鉤，避免推高長(zhǎng)期庫(kù)存壓力：改變“以土地成交保優(yōu)質(zhì)供應(yīng)”的單邊思路，建立庫(kù)存動(dòng)態(tài)平衡機(jī)制，以閑置存量用地處置規(guī)模，兌換相應(yīng)的供地指標(biāo)，從源頭上優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)，改善市場(chǎng)供求預(yù)期。