市場克而瑞研究中心 2025-10-09 09:33:58 來源：丁祖昱評樓市
??2025年已悄然走過四分之三，物業(yè)行業(yè)在多重壓力下仍在深度調整期。
??2025年以來，物業(yè)服務企業(yè)普遍面臨規(guī)模增長停滯、營收增速降至5%以下、利潤下滑及現(xiàn)金流壓力加劇等挑戰(zhàn)。在C端、B端、G端三類客戶需求整體承壓的背景下，行業(yè)進入深度調整期。
??面對三端客戶訴求的深刻變化，部分細分賽道仍蘊藏結構性機遇，物業(yè)企業(yè)亟需重新審視自身定位，突破傳統(tǒng)服務邊界，加快探索轉型升級的新路徑。
??今年以來，“換物業(yè)”的情況不斷發(fā)生。
??一方面是業(yè)主更換意愿提升，同時，業(yè)委會組建也加速了物業(yè)更換。
??另一方面，企業(yè)經(jīng)營壓力增大，企業(yè)“主動退出”，四成上市物企退盤超千萬。
??如濱江物業(yè)服務的萬固珺府項目要求物業(yè)費從2.8元/月/㎡下調至2.2元/月/㎡，濱江物業(yè)則選擇主動撤出。同樣重慶加州物業(yè)也從中渝春華秋實項目退出，其主要原因也是業(yè)委會要求物業(yè)費下調至1.3元/月/㎡。
??克而瑞物管統(tǒng)計，2025年物業(yè)企業(yè)主動退出項目的現(xiàn)象顯著增多，僅7-8月，公開披露主動撤場的項目已近50個，龍湖智創(chuàng)生活、中海物業(yè)、碧桂園服務、金碧物業(yè)、融創(chuàng)服務、金科服務等頭部物企也在其中。
??從上市物企近年退盤數(shù)據(jù)來看，戰(zhàn)略收縮與結構優(yōu)化已成為行業(yè)普遍趨勢。
??據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，2023年至2025年中期，35家上市物業(yè)服務企業(yè)累計退出管理面積超8億平方米，其中四成企業(yè)退盤面積超過千萬平方米。其中，彩生活、世茂服務退盤規(guī)模居前，近三年累計退出合約管理面積分別達1.5億平方米和1.3億平方米。
??實際上，換手加速背后也反映出傳統(tǒng)包干制模式下存在服務不透明、信任缺失等問題，為了解決上述問題，越來越多企業(yè)加快對“透明產品”、“彈性定價”、“公信管理”的探索。
??比如彈性定價，企業(yè)通過精細化拆解服務成本，實現(xiàn)物業(yè)定價的靈活與個性化。
??從C端來看，物業(yè)行業(yè)仍有兩大結構性機會，企業(yè)對銀發(fā)經(jīng)濟、寵物經(jīng)濟關注度再提檔。
??一方面，當前社區(qū)居住結構正迎來較大變化，預計2035年以后老齡化人口占比為30%，2030年寵物家庭滲透率為30%，2025年單身戶家庭占比超過25%，這三個指標與2015年相比均實現(xiàn)翻倍。
??以寵物經(jīng)濟為例，三十強物業(yè)服務企業(yè)已有半數(shù)布局寵物經(jīng)濟，涵蓋服務、用品、食品和醫(yī)療四大類，其中提供寵物寄養(yǎng)服務的企業(yè)占比最高，達43%。
??當前經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)普遍加強成本管控，調研顯示，近5成企業(yè)縮減預算，縮減比例普遍在5%以內。
??這一趨勢倒逼乙方提升服務效率、優(yōu)化運營模式，在降本的同時保障服務質量，以滿足甲方日益強化的成本控制需求。
??甲方壓力向后端傳導，部分企業(yè)為降本推動外包轉自營。據(jù)克而瑞物管《2024年企業(yè)行政生態(tài)分析報告》，各類業(yè)務均現(xiàn)此趨勢，其中綠植服務轉自營需求最高。
??盡管企業(yè)經(jīng)營壓力持續(xù)傳導，但空間管理和能源管理仍呈現(xiàn)結構性機遇。
??調研數(shù)據(jù)顯示，在2025年的行政各模塊外包需求中，能源管理和空間管理的增長幅度最為顯著，分別達到了11%和12%。
??從百強物業(yè)服務企業(yè)的布局情況來看，超過30%的企業(yè)已經(jīng)在能源管理和空間管理業(yè)務上進行了深度布局。
??值得注意的是，當前宏觀環(huán)境下，物業(yè)服務企業(yè)聚焦TMT、高端制造、能源電力、銀行金融、生物醫(yī)藥等“新動能”領域，將其作為核心拓展方向。
??2025年以來，頭部企業(yè)拓展成效顯著，如萬物梁行中標華住集團全球總部、寧波吉利汽車研究院、卓越商企服務斬獲中興通訊全球總部等。
??公開數(shù)據(jù)顯示，高潛客戶項目對物企營收貢獻顯著。
??比如中海物業(yè)上半年新增外拓千萬級項目年合約金額均值達到2320萬元，同比提升16.6%；另外保利物業(yè)、遠洋服務落地千萬級以上項目也分別達到了11個和9個。頭部企業(yè)向高質客戶集聚的趨勢持續(xù)強化。
??從G端政府客戶來看，高校、醫(yī)院和公園/場館是物業(yè)服務企業(yè)競相布局的重要業(yè)態(tài)。
??其中，醫(yī)院物業(yè)賽道吸引上下游企業(yè)加速布局。隨著醫(yī)保制度持續(xù)改革，倒逼醫(yī)院壓縮后勤預算，盡管如此，百強物企中逾70%已進入醫(yī)院服務領域，并且頭部物業(yè)企業(yè)更是推出了聚焦醫(yī)院后勤的子品牌。
??隨著醫(yī)保結算提速，將大大緩解醫(yī)院回款壓力，服務于醫(yī)院的乙方企業(yè)應收賬款問題也將得到一定程度的改善，醫(yī)院物業(yè)服務企業(yè)作為其中的重要組成部分，也將從中受益。
??另外，公園和場館作為政府（G端）客戶的重要業(yè)務領域，正處于快速發(fā)展階段。
??公開數(shù)據(jù)顯示，截至2023年，全國公園達2.8萬個，總面積69.2萬公頃；2024年，全國各類場館數(shù)量達484.2萬個，總面積約42.3億平方米。
??為推動開放共享與商業(yè)化運營，各地陸續(xù)出臺支持政策，推動“自我造血”能力成為公園、場館類業(yè)態(tài)可持續(xù)運營的關鍵。
??以深圳虹橋公園為例，華潤萬象生活通過打造IP、優(yōu)化空間、豐富活動與多元商業(yè)運營，顯著提升項目吸引力。截至2024年10月14日，累計接待游客102萬人次，“十一”期間接待游客達15萬人次，同比增長30%，客流的增長帶動光明區(qū)周邊商圈消費同比增長約40%。
??面對行業(yè)變局，領先企業(yè)正積極應對，聚焦一二線城市優(yōu)質項目，優(yōu)化客戶結構；推進服務標準化與品牌化，提升溢價能力；加大智慧化與AI應用，實現(xiàn)降本增效；積極探索“價值交換”、“跟隨出?！钡刃履Ｊ剑卣乖鲩L空間，重塑競爭力。
??未來，物業(yè)服務將從規(guī)模驅動轉向質量與效率雙輪驅動，具備精細化運營、資源整合與科技賦能能力的企業(yè)，有望在分化中脫穎而出，構建可持續(xù)的競爭壁壘。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
