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??今年“金九銀十”沒有來，整體市場(chǎng)也并沒有那么糟糕。

??從供需兩端來看，30個(gè)重點(diǎn)城市10月的供應(yīng)環(huán)比近乎“腰斬”，但成交卻比9月微增2%。在供應(yīng)大幅度下降的情況下整體市場(chǎng)成交還能與9月持平，甚至略有增長(zhǎng)，這說明市場(chǎng)需求還是有的。

??市場(chǎng)需求“增”在哪里？

??廣州、成都、西安、天津、蘇州等城市10月新房成交環(huán)比增長(zhǎng)都在10%以上。

??進(jìn)一步對(duì)比9月和10月數(shù)據(jù)來看，30城中有14個(gè)城市已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月新房成交環(huán)比增長(zhǎng)，其中廣州、西安、廈門、惠州連續(xù)兩個(gè)月保持10%以上增長(zhǎng)。

??整體市場(chǎng)正在縮量，但在縮量中，仍有不少城市、板塊存在一定的機(jī)會(huì)，如何把握這些結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)是重點(diǎn)。

??9月沒有“金九”，10月也沒有“銀十”，市場(chǎng)“唱衰”嚴(yán)重。但從數(shù)據(jù)來看，市場(chǎng)并沒有那么差。

??首先從整體來看，當(dāng)前市場(chǎng)正處于一個(gè)“縮量”的過程，自2022年起，整體市場(chǎng)已經(jīng)歷近4年的規(guī)模縮量。未來很長(zhǎng)一段時(shí)間，幾乎不會(huì)再回到2020年至2021年最高點(diǎn)。這已成為行業(yè)共識(shí)。

??其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“縮量”不會(huì)無限制持續(xù)下去。從城鎮(zhèn)化、城市更新、住房改善等各類測(cè)算模型結(jié)果來看，我國(guó)年均新房增量需求大約為8.8億平方米上下。

??需要注意的是，在2020年土儲(chǔ)類專項(xiàng)債暫停發(fā)放后，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)歷了4年多的規(guī)?？s量，這個(gè)時(shí)間早于新房市場(chǎng)“縮量”的時(shí)間。

??當(dāng)前行業(yè)新增供給已經(jīng)調(diào)整到了較為合適的體量。更多的去庫存任務(wù)，將聚焦在存量商品房收購和閑置土地回收方面。

??基于此，不能單純用以往“高歌猛進(jìn)”時(shí)期的市場(chǎng)邏輯來判斷當(dāng)下的市場(chǎng)。

??從2025年10月的供需情況來看，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)522萬平方米，絕對(duì)量為年內(nèi)次低，僅略高于2025年2月，包括一線城市和二三線熱點(diǎn)城市在內(nèi)的各個(gè)城市供應(yīng)環(huán)比近乎“全線飄綠”。

??在供應(yīng)大幅度下降的情況下，30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積為970萬平方米，較9月環(huán)比微增2%。

??通常來說，供應(yīng)量下降會(huì)對(duì)成交量形成約束，2025年10月供應(yīng)量“腰斬”，成交量卻上升，這說明目前市場(chǎng)需求還是有的，市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

??聚焦到具體城市來看，2025年10月30個(gè)重點(diǎn)城市中有20個(gè)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)。

??其中有12個(gè)環(huán)比增長(zhǎng)在10%以上，分別為廣州、成都、西安、天津、南寧、惠州、蘇州、鄭州、東莞、合肥、廈門、徐州。其中東莞、惠州、南寧、蘇州環(huán)比增幅均在50%以上，主要源于前期基數(shù)過低，以及當(dāng)?shù)亍耙詢r(jià)換量”項(xiàng)目集中備案所致。

??在10月商品住宅成交面積保持增長(zhǎng)的城市中，青島同比逆勢(shì)增長(zhǎng)22%，前10月累計(jì)同比亦增長(zhǎng)5%，展現(xiàn)出較強(qiáng)的市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

??對(duì)比9月數(shù)據(jù)來看，30個(gè)重點(diǎn)城市中有14個(gè)城市連續(xù)兩月保持環(huán)比增長(zhǎng)，分別為成都、廣州、武漢、青島、西安、北京、惠州、蘇州、佛山、鄭州、濟(jì)南、南京、寧波、廈門。其中，廣州、西安、廈門、惠州連續(xù)兩個(gè)月保持10%以上增長(zhǎng)。

??結(jié)合成交量來看，武漢、青島、西安三城連續(xù)兩月維持單月50萬平方米以上高體量，并連續(xù)兩月保持環(huán)比增長(zhǎng)，目前已成為穩(wěn)定全國(guó)大盤的基石。

??結(jié)合9月、10月去化情況來看，成交保持增長(zhǎng)的城市大部分去化率都在10%以上，其中，成都、西安、北京、蘇州、廈門去化率相對(duì)較高。

??西安9月、10月不僅成交規(guī)模在50萬平方米以上，環(huán)比增長(zhǎng)連續(xù)兩個(gè)月高于20%，去化率也在30%以上較高水平。

??目前西安需求兩頭開花價(jià)格梯度明顯，部分項(xiàng)目去化依賴降價(jià)銷售，中國(guó)鐵建花語博悅10月案場(chǎng)優(yōu)惠點(diǎn)位由7個(gè)點(diǎn)擴(kuò)大至12個(gè)點(diǎn)；萬科東望國(guó)慶推出額外8個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，整體認(rèn)購量穩(wěn)中有增，10月認(rèn)購套數(shù)均在70套以上。

??在成交結(jié)構(gòu)上，總價(jià)200萬以內(nèi)的剛需剛改產(chǎn)品為西安市場(chǎng)成交主力，剛需剛改類四代宅在有效價(jià)差面前，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)被價(jià)格優(yōu)勢(shì)替代。同時(shí)，總價(jià)500萬以上高改產(chǎn)品出現(xiàn)頭部聚焦效應(yīng)。

??同樣連續(xù)兩個(gè)月保持20%以上增長(zhǎng)的廈門同樣出現(xiàn)明顯分化的態(tài)勢(shì)，區(qū)域發(fā)展階段和市場(chǎng)定位差異顯著，供需結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)"中心高價(jià)低量，邊郊低價(jià)高量"的特征，10月同安區(qū)成交套數(shù)占比最高達(dá)36%，成交價(jià)格卻是各區(qū)最低。同安區(qū)內(nèi)中海環(huán)東雲(yún)起表現(xiàn)亮眼，抓住營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，以性價(jià)比加持成為市場(chǎng)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。

??整體規(guī)模一降再降，“以銷定產(chǎn)”已成為行業(yè)共識(shí)，從當(dāng)前市場(chǎng)來看，除了高端市場(chǎng)供需兩熱之外，西安和廈門都是憑借部分項(xiàng)目的極致性比價(jià)來保持連續(xù)兩個(gè)月的增長(zhǎng)。

??預(yù)判11月，我們認(rèn)為新房成交絕對(duì)量延續(xù)低位波動(dòng)，城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇。

??值得關(guān)注的是，隨著高品質(zhì)改善住宅集中入市，高端市場(chǎng)亦存在熱度轉(zhuǎn)降跡象，并非所有高端住宅都可實(shí)現(xiàn)熱銷，內(nèi)部也存在一定的分化行情。

??未來不僅剛需市場(chǎng)需要性價(jià)比，高端市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品要求也將越來越高，只有具備核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)配套、產(chǎn)品力佳的復(fù)合優(yōu)勢(shì)類項(xiàng)目才能保持高熱。