張春麗①　胡憲

??一、概述

??（一）2024年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況

??1.政策：中央定調(diào)明顯寬松信號(hào)，優(yōu)化政策邊際效果初顯

??2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入了經(jīng)濟(jì)修復(fù)與去庫(kù)存的雙重周期。在此期間，銷售、投資以及新開工等關(guān)鍵指標(biāo)持續(xù)面臨壓力。②2024年9月26日，中央政治局會(huì)議作出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的部署，后多部委緊密協(xié)作在政策端持續(xù)發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。③中指研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)顯示，2024年12月，30個(gè)重點(diǎn)城市新房銷售面積環(huán)比、同比均增長(zhǎng)20%左右，20個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)約20%、同比增長(zhǎng)近70%。中央的寬松定調(diào)和后續(xù)各部門配套的政策發(fā)力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的積極作用初步顯現(xiàn)。

??2.去庫(kù)存和投資：去庫(kù)存呈現(xiàn)回穩(wěn)改善趨勢(shì)，投資同比仍顯弱勢(shì)

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2025年1月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年全國(guó)新建商品房銷售面積9.7億平方米、銷售額9.7萬(wàn)億元，同比分別下降12.9%和17.1%，住宅降幅更大。市場(chǎng)通過(guò)新開工面積與土地購(gòu)置面積的梯次收縮加速去庫(kù)存，推動(dòng)供需新平衡④。

??房地產(chǎn)的投資仍顯弱勢(shì)。自2024年第二季度以來(lái)，我國(guó)投資動(dòng)力有所減弱，民間投資占比持續(xù)下滑，2024年民間固定資產(chǎn)投資下降0.1%，很大程度來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)投資頹勢(shì)的拖累⑤，基礎(chǔ)設(shè)施投資領(lǐng)域缺少具有長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)性收益且收益可以覆蓋支出成本的項(xiàng)目，同時(shí)出現(xiàn)項(xiàng)目需求與資金難以匹配的狀況。⑥??

??3.供需：同比深度下滑，城市土拍溢價(jià)率分化，支持盤活存量閑置土地

??2024年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌7.26%，一線、二線、三四線城市分別跌6.09%、7.63%、7.35%。300城土地成交建面同比降17%，預(yù)計(jì)全年降至11億平方米，接近商品房成交規(guī)模。全年商品房銷售面積9.74億平方米（-12.9%），銷售額9.68萬(wàn)億元（-17.1%），供需兩端顯著收縮⑦。

??就土拍市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2024年一線城市涉宅用地成交樓面價(jià)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，同比上漲21%，達(dá)到29238元/㎡。⑧中指研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)300城住宅用地平均溢價(jià)率4.29%，較2023年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線城市7.6%，二線城市4.4%，三四線城市3%。⑨由于一線城市出讓多宗核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)、高溢價(jià)地塊，提升了土拍市場(chǎng)的活躍度，尤其上海在放開土拍限價(jià)后，拍出了國(guó)內(nèi)土地出讓單價(jià)新“地王”，帶動(dòng)上海土拍熱度回暖。⑩相比之下，二線城市的涉宅用地成交樓面價(jià)則同比回落10%，達(dá)到7368元/㎡，三四線城市土地市場(chǎng)則顯得更加冷清，涉宅用地成交面積同比下降20%，流拍率維持高位，樓面價(jià)同比下跌15%??。

??截至2024年，全國(guó)廣義房地產(chǎn)庫(kù)存達(dá)127億平方米，其中超30億平方米土地閑置逾三年。中央將盤活存量土地作為穩(wěn)市重點(diǎn)，央行明確支持收購(gòu)房企存量土地，允許專項(xiàng)債、政策性及商業(yè)銀行貸款用于市場(chǎng)化收儲(chǔ)。9月中央政治局會(huì)議亦強(qiáng)調(diào)加大貸款投放力度，加速閑置土地資源盤活。

??4.債務(wù)及去化：居民中長(zhǎng)貸意愿較弱，行業(yè)債務(wù)增長(zhǎng)幅度趨緩，國(guó)家加大白名單項(xiàng)目貸款投放力度

??根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年我國(guó)房企到期債券規(guī)模為7703.1億元，與上一年度到期余額超過(guò)9500億元的規(guī)模相比下降了19.6%，但整體規(guī)模仍然處于較高水平。?房地產(chǎn)貸款投放速度加快，金融監(jiān)管總局召開的2025年監(jiān)管工作會(huì)議顯示，2024年“白名單”項(xiàng)目審批通過(guò)貸款超5萬(wàn)億元，全年累計(jì)處置不良資產(chǎn)超3萬(wàn)億元。

??2024年，房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，但非銀融資規(guī)模仍未改變下滑趨勢(shì)，多數(shù)民營(yíng)房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問(wèn)題依然突出。

??5.收入及利潤(rùn)：行業(yè)收入增速轉(zhuǎn)負(fù)，利潤(rùn)率有待企穩(wěn)

??2024年前三季度，98家A股上市房企營(yíng)業(yè)收入同比下降23.2%，增速創(chuàng)歷史新低，A股超半數(shù)房企出現(xiàn)凈虧損。虧損原因主要為：促銷折扣致收入下滑；高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)推高成本；房?jī)r(jià)地價(jià)下跌引發(fā)資產(chǎn)減值及存貨跌價(jià)計(jì)提增加。?與此同時(shí)，房企住宅銷售回款規(guī)模同比大幅減少，導(dǎo)致資金流入不足，進(jìn)一步影響了企業(yè)的營(yíng)收表現(xiàn)。

??6.行業(yè)現(xiàn)狀：頭部企業(yè)積極化債，規(guī)模優(yōu)勢(shì)與轉(zhuǎn)型并存

??近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整和債務(wù)危機(jī)的蔓延，包括行業(yè)頭部企業(yè)在內(nèi)的許多房企采取了多種方式應(yīng)對(duì)危機(jī)和調(diào)整。

??較多頭部企業(yè)債務(wù)危機(jī)嚴(yán)重：恒大集團(tuán)繼續(xù)身陷巨額債務(wù)危機(jī)中，2024年1月29日，中國(guó)香港法院對(duì)恒大集團(tuán)發(fā)出清盤令，廣州市凱隆置業(yè)（恒大母公司）也被申請(qǐng)破產(chǎn)清算。碧桂園集團(tuán)在2024年4月和9月成功對(duì)多只境內(nèi)債券進(jìn)行展期，并計(jì)劃通過(guò)延長(zhǎng)債務(wù)期限（最長(zhǎng)11.5年）、降低融資成本（從6%降至2%）等方式，減少最多116億美元債務(wù)。?同時(shí)，碧桂園集團(tuán)還通過(guò)折價(jià)處置資產(chǎn)回籠超過(guò)600億元資金，以緩解短期流動(dòng)性壓力。但其三四線城市項(xiàng)目占比高加重資金回籠難度，償債危機(jī)仍未完全度過(guò)。

??行業(yè)龍頭企業(yè)之一的萬(wàn)科集團(tuán)也面臨嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)危機(jī)。萬(wàn)科A（000002）發(fā)布的2024年年報(bào)顯示，萬(wàn)科2024年度凈利潤(rùn)減少506.81%，公司營(yíng)業(yè)總收入3431.76億元，同比下降26.32%，歸母凈利潤(rùn)-494.78億元，同比下降506.81%。從單季度數(shù)據(jù)看，第四季度營(yíng)業(yè)總收入1232.82億元，同比下降29.73%，第四季度歸母凈利潤(rùn)-315.35億元，同比下降2061.73%。?億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年萬(wàn)科的公司債與中期票據(jù)總額達(dá)215.9億元，占存續(xù)債券余額接近50%。2025年2月5日，十余名來(lái)自深圳國(guó)資系統(tǒng)高管組成的工作組已經(jīng)進(jìn)駐萬(wàn)科集團(tuán)各核心崗位，展開資產(chǎn)盤活、債務(wù)優(yōu)化、業(yè)務(wù)聚焦等一系列措施?。

??而財(cái)務(wù)狀況相對(duì)健康的房企則選擇加速償債節(jié)奏，龍湖、金地均在2024年按時(shí)償還了部分債務(wù)，金地表示已經(jīng)基本度過(guò)償債高峰期?。

??（二）2024年房地產(chǎn)爭(zhēng)議解決概況

??1.訴訟視角

??根據(jù)“裁判文書網(wǎng)”信息，2024年房屋買賣合同糾紛為66630件，與2023年的83535件相比大幅下降20.24%；2024年房屋租賃合同糾紛案件量為63345件，與2023年的83835件相比下降約24.44%；2024年物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量為160677件，與2023年的231334件相比下降30.54%；2024年涉房企的金融借款合同糾紛案件量為12140件，相較2023年的17552件下降30.83%；農(nóng)村土地承包合同糾紛為951件，相比前一年度的1679件大幅下降43.36%；建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛469件，相比于2023年增加61件；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛案件量為544件，相比于2023年的492件增加約10.6%。

??考慮到文書上網(wǎng)的延遲性、局部性、政策性等問(wèn)題，該數(shù)據(jù)和行業(yè)真實(shí)情況可能存在一定差異。

??結(jié)合市場(chǎng)情況及團(tuán)隊(duì)實(shí)際辦案經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，近年來(lái)由于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整和所面臨的困境，房地產(chǎn)合資合作糾紛、房地產(chǎn)建設(shè)合同糾紛以及房地產(chǎn)衍生的相關(guān)金融糾紛在實(shí)務(wù)中有較大增加。

??2.仲裁視角

??房地產(chǎn)及建設(shè)工程案件，是各個(gè)仲裁機(jī)構(gòu)一個(gè)較為重要的板塊。隨著行業(yè)波動(dòng)，2024年，在仲裁案件數(shù)量、金額上均呈總體持續(xù)上升狀態(tài)。建筑工程及房地產(chǎn)類型的案件，在部分仲裁機(jī)構(gòu)的相關(guān)案件數(shù)量占總受案量的第一名，在部分機(jī)構(gòu)案件數(shù)量比例總計(jì)高達(dá)約36%。

??相較于2023年，從全國(guó)仲裁機(jī)構(gòu)2024年現(xiàn)有公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，房屋租賃合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、物業(yè)服務(wù)合同糾紛、房地產(chǎn)合資合作開發(fā)合同糾紛、房地產(chǎn)建設(shè)合同糾紛等爭(zhēng)議，在仲裁實(shí)務(wù)中相比往年在案件量和案件爭(zhēng)議金額上均大幅增加。

??北京仲裁委員會(huì)2024年受理的案件總量為14059件，其中房地產(chǎn)合同類糾紛受案量為706件，與上一年度案件量相比增加49件，同比增加7.46%，占總受案比例的5.02%。2024年該委受理的房地產(chǎn)合同類案件總標(biāo)的額33.95億元，平均標(biāo)的額636.69萬(wàn)元。

??上海國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)2024年管理的案件，房地產(chǎn)爭(zhēng)議案件量占比3.5%，爭(zhēng)議金額占比1.1%。其中城市更新（PPP）屬前沿?zé)狳c(diǎn)領(lǐng)域，相關(guān)受案量和爭(zhēng)議金額也有較大幅度的上升。關(guān)聯(lián)的建設(shè)工程類爭(zhēng)議則是上海國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)案件量占比最高的糾紛類型，占其全年受理案件總量的32%。

??中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)2024年管理的案件中，建筑工程及房地產(chǎn)類型的案件以1735件的受案量占所有類型案件中的榜首，占比約28.85%，與2023年相比案件量大幅增加約34.7%。

??上海仲裁委員會(huì)受理的案件中，建設(shè)工程和房地產(chǎn)類型的糾紛分別為3378件和671件，案件數(shù)量和所涉標(biāo)的金額均顯著增長(zhǎng)。

??深圳國(guó)際仲裁院發(fā)布的2024年度數(shù)據(jù)概覽顯示，其2024年共受理971宗房地產(chǎn)行業(yè)案件和956宗基礎(chǔ)設(shè)施和建設(shè)工程領(lǐng)域的案件，其中房地產(chǎn)類型的案件數(shù)量小幅度下降約8.9%。

??廈門仲裁委員會(huì)2024年受理的房地產(chǎn)類糾紛案件數(shù)量達(dá)522件，是該機(jī)構(gòu)第三大爭(zhēng)議案件類型，總標(biāo)的額達(dá)3.85億元，建設(shè)工程類糾紛在案件數(shù)量上以326件緊隨房地產(chǎn)類糾紛其后，總標(biāo)的額達(dá)10.59億元。房地產(chǎn)糾紛中房屋買賣合同糾紛以31000萬(wàn)元的總標(biāo)的額和412件的受案量分別位列案件標(biāo)的和案件數(shù)量的第一名，建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛案件量為19件，總標(biāo)的額6515萬(wàn)元，平均單個(gè)案件標(biāo)的額更大。

??3.調(diào)解視角

??伴隨著群體性爭(zhēng)議案件的增多，糾紛解決多元化趨勢(shì)明顯，其中調(diào)解在推動(dòng)房地產(chǎn)糾紛解決中扮演著重要角色。

??2024年，最高人民法院持續(xù)推進(jìn)住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域“總對(duì)總”在線訴調(diào)對(duì)接機(jī)制，該機(jī)制通過(guò)人民法院調(diào)解平臺(tái)實(shí)現(xiàn)糾紛線上聯(lián)動(dòng)化解，明確調(diào)解協(xié)議具備民事合同性質(zhì)，經(jīng)法院審查后可強(qiáng)制執(zhí)行?。

??各地法院和各機(jī)構(gòu)也都充分探索房地產(chǎn)領(lǐng)域糾紛化解的源頭預(yù)防和前端化解，武漢仲裁委員會(huì)分別與洪山區(qū)法院、新洲區(qū)法院、經(jīng)開區(qū)法院、天門市法院、武漢鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院建立“訴訟+調(diào)解+仲裁”合作機(jī)制。

??4.跨境爭(zhēng)議解決視角

??房地產(chǎn)糾紛的跨境爭(zhēng)議解決中，值得關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題是跨境破產(chǎn)程序的啟動(dòng)和推進(jìn)，尤其是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在境外啟動(dòng)破產(chǎn)程序后與國(guó)內(nèi)司法程序的聯(lián)動(dòng)及沖突。例如，為公眾熟知的恒大、正榮、奧園、花樣年、佳兆業(yè)、世茂等房企先后涉及境外的破產(chǎn)程序，這些案件多數(shù)為離岸型破產(chǎn)，主要特點(diǎn)是債務(wù)人的主營(yíng)業(yè)務(wù)位于內(nèi)地、在香港上市或設(shè)總部、子公司等，并在維京島、開曼島等地設(shè)立控股公司。債務(wù)人多在境外法院被申請(qǐng)重整或清算，并得到一些境外法院的承認(rèn)與協(xié)助。上述企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)和利潤(rùn)來(lái)源主要在內(nèi)地，但內(nèi)地法院基本上較少參與這些案件，內(nèi)地債權(quán)人的權(quán)利保護(hù)等問(wèn)題日益突出?。

??二、新出臺(tái)的法律法規(guī)或其他規(guī)范性文件概述

??回顧2024年，在房地產(chǎn)法規(guī)政策方面，全國(guó)各一線城市大尺度調(diào)整限購(gòu)政策、降低購(gòu)房成本、減免交易稅費(fèi)，持續(xù)刺激購(gòu)房需求；相關(guān)政策支持盤活存量土地、深化老舊小區(qū)改造，優(yōu)化房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)；金融方面設(shè)立“白名單”、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，滿足房地產(chǎn)合理融資需求；保障性住房加速去化庫(kù)存、推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展，滿足中低收入群體住房需求。總體而言，房地產(chǎn)政策體現(xiàn)出需求端松綁力度加大、供給端繼續(xù)積極調(diào)整、金融監(jiān)管與支持并重、住房保障體系持續(xù)完善的特點(diǎn)。

??（一）土地閑置盤活與土地整治

??1.土地閑置盤活

??土地閑置盤活方面，通過(guò)專項(xiàng)債券資金助力閑置土地盤活領(lǐng)域，提升財(cái)政資金效能，促進(jìn)土地資源更好地服務(wù)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

??5月，《自然資源部?國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于實(shí)施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》（自然資發(fā)〔2024〕104號(hào)，2024年5月14日發(fā)布，2024年5月14日實(shí)施）發(fā)布，鼓勵(lì)企業(yè)優(yōu)化開發(fā)、促進(jìn)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓、支持政府收回收購(gòu)，從多方面盤活存量土地，化解風(fēng)險(xiǎn)。11月，《自然資源部關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》（自然資發(fā)〔2024〕242號(hào)，2024年11月7日發(fā)布，2024年11月7日實(shí)施）發(fā)布，鼓勵(lì)各地利用專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)?fù)恋?、盤活存量，明確了收回收購(gòu)?fù)恋氐年P(guān)鍵環(huán)節(jié)和操作要求，保障土地閑置盤活市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??2.推進(jìn)土地綜合整治

??充分學(xué)習(xí)運(yùn)用“千萬(wàn)工程”經(jīng)驗(yàn)，明確整治內(nèi)容并強(qiáng)化監(jiān)測(cè)監(jiān)管，保障群眾權(quán)益，提升土地綜合整治質(zhì)量。

??8月，《自然資源部關(guān)于學(xué)習(xí)運(yùn)用“千萬(wàn)工程”經(jīng)驗(yàn)深入推進(jìn)全域土地綜合整治工作的意見(jiàn)》（自然資發(fā)〔2024〕149號(hào)，2024年8月5日發(fā)布，2024年8月5日實(shí)施）發(fā)布，全面落實(shí)全域土地整治工作的實(shí)施，打破過(guò)去土地整治城鄉(xiāng)脫節(jié)的局面，提高項(xiàng)目實(shí)施的效率和質(zhì)量，推進(jìn)土地綜合整治工作規(guī)范有序進(jìn)行。12月，《全域土地綜合整治實(shí)施指南（試行）》（自然資辦發(fā)〔2024〕57號(hào)，2024年12月5日發(fā)布，2024年12月5日實(shí)施）發(fā)布，明確全域土地整治的具體內(nèi)容，調(diào)整負(fù)面清單，明確省級(jí)作為監(jiān)管主體強(qiáng)化監(jiān)測(cè)監(jiān)管，強(qiáng)調(diào)群眾全過(guò)程參與，助于提升土地資源配置效率與節(jié)約集約利用水平。

??（二）土地交易流通與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬管理

??允許對(duì)土地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和流轉(zhuǎn)，完善權(quán)利登記內(nèi)容，推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”，進(jìn)一步規(guī)范登記工作，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

??1.土地交易流通

??6月，十四屆全國(guó)人大常委會(huì)第十次會(huì)議表決通過(guò)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法》（全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)，主席令第26號(hào)，2024年6月28日發(fā)布，2025年5月1日實(shí)施）（以下簡(jiǎn)稱《農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法》），該法對(duì)集體財(cái)產(chǎn)的主要范疇進(jìn)行明確界定，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法對(duì)土地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和流轉(zhuǎn)。

??2.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬管理

??5月，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（自然資源部，2024年5月21日發(fā)布，2024年5月21日實(shí)施）發(fā)布，落實(shí)“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”，新增在線申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定，確認(rèn)電子證書證明與紙質(zhì)證書證明具有同等法律效力，簡(jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或不動(dòng)產(chǎn)登記證明補(bǔ)發(fā)程序。有助于提高訴訟、仲裁案件當(dāng)事人提交不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證據(jù)的及時(shí)性和完整性，也減少因執(zhí)行困難導(dǎo)致的判決、仲裁結(jié)果無(wú)法有效落實(shí)的情況。

??6月，《不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)程》（自然資源部公告2024年第26號(hào)，2024年6月11日發(fā)布，2024年9月1日實(shí)施）發(fā)布，增加了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)等權(quán)利類型；明確地籍調(diào)查貫穿建設(shè)項(xiàng)目各管理環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)“一碼管地”；有效提高了房地產(chǎn)的權(quán)利狀況信息透明度，減少房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期和過(guò)程中的溝通成本和時(shí)間成本，推進(jìn)登記工作的規(guī)范化和公正性。

??（三）金融財(cái)稅與風(fēng)險(xiǎn)處置

??2024年，房地產(chǎn)供給端繼續(xù)加大資金支持力度，多方面出臺(tái)政策重視存量盤活、支持保障性住房項(xiàng)目，持續(xù)助力房地產(chǎn)融資和竣工交付，多方位完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系，鼓勵(lì)房地產(chǎn)產(chǎn)品、融資方式創(chuàng)新與多元化。

??1.金融支持與融資監(jiān)管

??金融方面落實(shí)“白名單”制度，延長(zhǎng)相關(guān)利好政策適用期限，加大房企融資信貸支持，再次釋放了房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)放松信號(hào)；同時(shí)加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管，為金融安全構(gòu)筑防火墻。

??1月，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》（建房〔2024〕2號(hào)，2024年1月5日發(fā)布，2024年1月5日實(shí)施）發(fā)布，要求建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，提出并推送可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，金融機(jī)構(gòu)評(píng)估并對(duì)其予以支持，提供有力支持和保障。此后各地政府紛紛落實(shí)，根據(jù)金融監(jiān)管總局召開的2025年監(jiān)管工作會(huì)議，2024年“白名單”項(xiàng)目審批通過(guò)貸款超5萬(wàn)億元。?《中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》（銀發(fā)〔2024〕2號(hào)，2024年1月5日發(fā)布，2024年2月5日實(shí)施）發(fā)布，支持長(zhǎng)期租賃住房、盤活存量，支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，加大信貸支持力度?！叭齻€(gè)辦法”?于2024年1月發(fā)布，于2024年7月1日起實(shí)施，拓寬固定資產(chǎn)貸款和流動(dòng)資金貸款的用途及貸款對(duì)象范圍。

??3月，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，指出要持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，進(jìn)一步推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策等，再次釋放了房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)放松信號(hào)。

??4月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)推動(dòng)資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2024〕10號(hào)，2024年4月4日發(fā)布，2024年4月4日實(shí)施）發(fā)布，強(qiáng)監(jiān)管、防風(fēng)險(xiǎn)、促高質(zhì)量發(fā)展的主線更加明晰，推動(dòng)債券和不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。8月，《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā)改投資〔2024〕1014號(hào)，2024年7月6日發(fā)布，2024年8月1日實(shí)施）發(fā)布，簡(jiǎn)化工作流程，取消前期輔導(dǎo)環(huán)節(jié)；明確各環(huán)節(jié)時(shí)限要求，進(jìn)一步提高申報(bào)推薦效率；嚴(yán)格“退回”措施，嚴(yán)格咨詢?cè)u(píng)估，優(yōu)化政策空間，激發(fā)市場(chǎng)活力。

??9月，《關(guān)于延長(zhǎng)部分房地產(chǎn)金融政策期限的通知》（中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局，2024年9月24日發(fā)布，2024年9月24日實(shí)施）發(fā)布，延長(zhǎng)“金融16條”?、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款政策?中相關(guān)政策的期限。

??截至2024年第四季度，金融支持相關(guān)政策已取得明顯成效，房地產(chǎn)貸款投放速度加快。

??2.不良資產(chǎn)處置與風(fēng)險(xiǎn)化解

??2024年，系列政策出臺(tái)，明確不良資產(chǎn)收購(gòu)、管理及處置規(guī)范，加速風(fēng)險(xiǎn)出清，維護(hù)金融穩(wěn)定；優(yōu)化重整案件審理標(biāo)準(zhǔn)，提高重整質(zhì)效，保障資本市場(chǎng)健康發(fā)展。

??11月，《金融資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)管理辦法》（金規(guī)〔2024〕17號(hào)，2024年11月11日發(fā)布，2024年11月11日實(shí)施）發(fā)布，該辦法拓寬了金融不良資產(chǎn)收購(gòu)范圍，加強(qiáng)對(duì)不良資產(chǎn)各流程環(huán)節(jié)的內(nèi)部風(fēng)控和監(jiān)督等，有助于金融機(jī)構(gòu)盤活存量資產(chǎn)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)金融監(jiān)管總局召開的2025年監(jiān)管工作會(huì)議，2024年全年累計(jì)處置不良資產(chǎn)超3萬(wàn)億元。?

??12月，最高人民法院、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于切實(shí)審理好上市公司破產(chǎn)重整案件工作座談會(huì)紀(jì)要》（法〔2024〕309號(hào)，2024年12月31日發(fā)布，2024年12月31日實(shí)施），規(guī)范破產(chǎn)重整程序，提高重整效率，防范“假重整真逃債”，加速落后企業(yè)出清，引導(dǎo)資源向優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

??（四）住房保障與民生工程

??1.保障性住房體系

??保障性住房方面，通過(guò)市場(chǎng)化激勵(lì)加速存量房產(chǎn)盤活，支持地方國(guó)企收購(gòu)未售商品房轉(zhuǎn)保障房，促進(jìn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解與市場(chǎng)穩(wěn)定。

??9月，《中國(guó)人民銀行辦公廳關(guān)于優(yōu)化保障性住房再貸款有關(guān)要求的通知》（中國(guó)人民銀行，2024年9月27日發(fā)布，2024年9月27日實(shí)施）發(fā)布，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房用作保障性住房，中國(guó)人民銀行向金融機(jī)構(gòu)發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。有利于盤活未售出商品房積壓的庫(kù)存房產(chǎn)，滿足中低收入家庭住房需求。

??各地也積極收購(gòu)存量商品房用作安置房，如11月廣東首筆收購(gòu)存量住房用作安置房的專項(xiàng)借款資金落地廣州?；此后佛山也獲得購(gòu)買安置房專項(xiàng)借款11.9億元，助力房地產(chǎn)去庫(kù)存?。

??2.民生改善與城市更新

??民生改善與城市更新方面，開展城市更新示范、資源調(diào)查和體檢評(píng)估等工作，推進(jìn)城市地下空間開發(fā)利用，為城市更新提供更完善的指引。

??2024年4月，《關(guān)于開展城市更新示范工作的通知》（財(cái)辦建〔2024〕24號(hào)，2024年4月30日發(fā)布，2024年4月30日實(shí)施）發(fā)布，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性選拔確定部分城市開展示范，同時(shí)中央財(cái)政給予定額補(bǔ)助。5月，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)劃土地政策支持老舊小區(qū)改造更新工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2024〕25號(hào)，2024年5月24日發(fā)布，2024年5月24日實(shí)施）發(fā)布，在健全規(guī)劃編制管理、配套土地管理支持政策等方面作出具體工作部署。6月，《城中村改造國(guó)土空間規(guī)劃政策指引》（自然資辦發(fā)〔2024〕30號(hào)，2024年6月13日發(fā)布，2024年6月13日實(shí)施）發(fā)布，加強(qiáng)城中村資源資產(chǎn)調(diào)查和開展前期體檢評(píng)估，強(qiáng)調(diào)國(guó)土空間規(guī)劃對(duì)城中村改造的引領(lǐng)作用，建立順應(yīng)城市發(fā)展和符合群眾利益的正負(fù)面清單，基于數(shù)字化平臺(tái)系統(tǒng)加強(qiáng)規(guī)劃。7月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》（國(guó)發(fā)〔2024〕17號(hào)，2024年7月28日發(fā)布，2024年7月28日實(shí)施），明確實(shí)施新一輪城市更新和安全韌性提升行動(dòng)，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造，提升城市安全韌性?！蛾P(guān)于探索推進(jìn)城市地下空間開發(fā)利用的指導(dǎo)意見(jiàn)》（自然資發(fā)〔2024〕146號(hào)，2024年7月31日發(fā)布，2024年7月31日實(shí)施）規(guī)定，開展資源調(diào)查評(píng)價(jià)，探索地上地下空間復(fù)合利用，平等保護(hù)各類地下空間產(chǎn)權(quán)主體合法權(quán)益，完善產(chǎn)權(quán)管理。

??3.鄉(xiāng)村振興

??鄉(xiāng)村振興方面，強(qiáng)化既有農(nóng)房管理和健全新建農(nóng)房管理長(zhǎng)效機(jī)制。

??4月，《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村房屋建設(shè)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建村規(guī)〔2024〕4號(hào)，2024年4月12日發(fā)布，2024年4月12日實(shí)施）發(fā)布，明確要常態(tài)化排查整治，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)安全狀況；將農(nóng)房行政審批和安全監(jiān)管有效銜接；要求縣級(jí)人民政府相關(guān)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府優(yōu)化農(nóng)房建設(shè)審批流程，推行“一個(gè)窗口”、建立聯(lián)審聯(lián)辦制度。

??（五）刺激需求與穩(wěn)定市場(chǎng)

??2024年，房地產(chǎn)需求端方面降低首付款比例、降利率、解除限售限價(jià)限購(gòu)，稅收支持，持續(xù)刺激購(gòu)房需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??1.降首付利率

??關(guān)于降首付，9月，《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》（銀發(fā)〔2024〕172號(hào)，2024年9月24日發(fā)布，2024年9月24日實(shí)施）發(fā)布，將最低首付款比例調(diào)整為對(duì)于貸款購(gòu)買住房的居民家庭，商業(yè)性個(gè)人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。

??關(guān)于降利率，9月，《完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制》（中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)，2024年9月29日發(fā)布，2024年9月29日實(shí)施）發(fā)布，深化利率市場(chǎng)化改革，完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點(diǎn)幅度。隨后，六大國(guó)有行率先跟進(jìn)，多家股份行相繼響應(yīng)，明確對(duì)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)施批量調(diào)整，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)新增購(gòu)房需求釋放。

??2.稅收支持

??通過(guò)調(diào)契稅、改土地增值稅、降預(yù)征率下限等措施，推進(jìn)房地產(chǎn)降成本、緩壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

??11月，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2024年第16號(hào)，2024年11月12日發(fā)布，2024年12月1日實(shí)施）發(fā)布。該公告明確多項(xiàng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策，加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，降低土地增值稅預(yù)征率下限。隨后，北京、上海、廣州、深圳陸續(xù)發(fā)布通知，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)契稅、土地增值稅等按《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?。

??3.解除限購(gòu)

??關(guān)于限購(gòu)政策，各一線城市逐步解除限購(gòu)。9月，廣州取消居民家庭在廣州市購(gòu)買住房的各項(xiàng)限購(gòu)政策，成為第一個(gè)全面解除限購(gòu)的一線城市。?深圳作出放寬限購(gòu)、取消限售、增值稅免征年限“5改2”等樓市寬松政策?。

??（六）爭(zhēng)議解決與執(zhí)行機(jī)制

??爭(zhēng)議解決與執(zhí)行機(jī)制方面，在保全執(zhí)行中支持房地產(chǎn)“白名單項(xiàng)目”的融資和建設(shè)交付，確保?？顚Ｓ煤晚?xiàng)目的順利推進(jìn)。同時(shí)系統(tǒng)性回應(yīng)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中的難點(diǎn)問(wèn)題，強(qiáng)化了執(zhí)行程序的法治化與透明度。

??1.保全執(zhí)行

??7月，《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)白名單項(xiàng)目采取保全執(zhí)行措施有關(guān)問(wèn)題的通知》（法〔2024〕154號(hào)，2024年7月22日發(fā)布，2024年7月22日實(shí)施）發(fā)布，規(guī)定金融機(jī)構(gòu)為支持白名單項(xiàng)目建設(shè)施工提供的新增貸款、發(fā)放的并購(gòu)貸款等賬戶及其資金，不得因本項(xiàng)目續(xù)建工作之外的原因采取凍結(jié)、扣劃措施，確保了房地產(chǎn)白名單項(xiàng)目的資金流穩(wěn)定。明確金融機(jī)構(gòu)對(duì)白名單項(xiàng)目利用專項(xiàng)融資復(fù)工續(xù)建部分設(shè)定抵押權(quán)，可就該部分優(yōu)先受償，有效降低金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。但也或?qū)⒂绊懰痉▓?zhí)行的效率，如人民法院在凍結(jié)、扣劃時(shí)需征求所在地房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的意見(jiàn)。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)試圖利用該政策通過(guò)不正當(dāng)手段獲取融資或規(guī)避執(zhí)行，這將提高對(duì)企業(yè)的監(jiān)管和審查要求。

??10月，《最高人民法院、最高人民檢察院關(guān)于辦理拒不執(zhí)行判決、裁定刑事案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2024〕13號(hào)，2024年10月30日發(fā)布，2024年12月1日實(shí)施）發(fā)布，明確拒不執(zhí)行判決、裁定罪的犯罪主體及適用范圍，統(tǒng)一了認(rèn)定該罪的司法標(biāo)準(zhǔn)，有助于遏制房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)人的惡意逃債行為，緩解房地產(chǎn)行業(yè)的執(zhí)行難問(wèn)題。

??2.司法拍賣

??10月，《最高人民法院關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（法〔2024〕238號(hào)，2024年10月29日發(fā)布，2024年10月29日實(shí)施）發(fā)布，完善拍前調(diào)查與信息披露，要求執(zhí)行法院對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘察和權(quán)屬核查，全面披露拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀、瑕疵及權(quán)利限制，確保競(jìng)買人知情權(quán)。優(yōu)化變價(jià)處置程序，完善刑事涉案財(cái)產(chǎn)處理，允許第二次流拍后被執(zhí)行人自行處置財(cái)產(chǎn)，提升財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)效率。強(qiáng)化執(zhí)行管理與監(jiān)督，明確執(zhí)行法院負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)騰退交付，建立常態(tài)化監(jiān)管機(jī)制。通過(guò)系統(tǒng)性制度設(shè)計(jì)和市場(chǎng)化手段優(yōu)化資源配置，優(yōu)化房地產(chǎn)資產(chǎn)處置效率，同時(shí)兼顧各方權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值最大化。

??（七）小結(jié)

??2024年，各類法規(guī)政策多維度賦能房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健前行，房地產(chǎn)行業(yè)治理從粗放擴(kuò)張向緊縮化債、精細(xì)管理方向深度轉(zhuǎn)型。整體制度上，產(chǎn)權(quán)制度升級(jí)、土地要素改革、監(jiān)管范式轉(zhuǎn)型多方面聯(lián)動(dòng)修訂，構(gòu)建“權(quán)益保護(hù)—市場(chǎng)秩序—公共利益”三位平衡架構(gòu)。市場(chǎng)機(jī)制上，通過(guò)融資支持促進(jìn)前端供給改革、“互聯(lián)網(wǎng)+”促進(jìn)中端流通管控，全面支持紓困促進(jìn)后端處置創(chuàng)新。民生保障上，形成“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”的雙軌格局，通過(guò)完善保障性住房、促進(jìn)城市更新、降低購(gòu)房首付款比例和解除限購(gòu)等，促進(jìn)城市綠色化改造、推進(jìn)居住權(quán)實(shí)質(zhì)化，保障住房的可持續(xù)性、強(qiáng)調(diào)住房的民生價(jià)值。當(dāng)前法律政策體系已顯現(xiàn)多方面的協(xié)同效應(yīng)，正逐步構(gòu)建“市場(chǎng)穩(wěn)健、民生堅(jiān)實(shí)、風(fēng)險(xiǎn)可控”的房地產(chǎn)發(fā)展生態(tài)。

??三、典型案例

??（一）房地產(chǎn)投融資糾紛：企業(yè)參與一級(jí)土地整理，是否有權(quán)獲得出讓金返還？

??部分政府為了鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)積極參與土地的一級(jí)整理、提供資金支持，要求開發(fā)企業(yè)在前期給予資金支持，作為回報(bào)，在招拍掛交易中設(shè)置了“土地出讓金獎(jiǎng)勵(lì)返還”，但相關(guān)返還約定是否有效，在實(shí)務(wù)中產(chǎn)生了相關(guān)爭(zhēng)議［案號(hào)索引：北京仲裁委員會(huì)——（2024）京仲案字第××號(hào)］。

??1.基本案情

??2011年，某管理委員會(huì)（行政機(jī)關(guān)，被申請(qǐng)人）招商引資，乙公司（申請(qǐng)人）為支持政府，對(duì)某商住項(xiàng)目進(jìn)行投資，并預(yù)付地價(jià)款，雙方簽署合同約定：申請(qǐng)人按預(yù)估起拍價(jià)32.5萬(wàn)元/畝向被申請(qǐng)人分批次支付地價(jià)款；投資獎(jiǎng)勵(lì)：作為回報(bào)，被申請(qǐng)人同意在招拍掛過(guò)程中如有溢價(jià)（溢價(jià)=土地成交價(jià)-預(yù)估起拍價(jià)和土地平整、圍墻等前期投資款），則溢價(jià)部分由被申請(qǐng)人、申請(qǐng)人雙方按3∶7
比例分成。如申請(qǐng)人競(jìng)得土地，則申請(qǐng)人應(yīng)按約定的溢價(jià)分成比例向被申請(qǐng)人繳納溢價(jià)部分的30%；如申請(qǐng)人未競(jìng)得土地，則申請(qǐng)人應(yīng)按約定的溢價(jià)分成比例享有溢價(jià)部分的70%及收回上述已繳納的95%地價(jià)款和土地平整、圍墻等前期投資款。

??合同簽署后，申請(qǐng)人于2011年向被申請(qǐng)人支付了約9000萬(wàn)元投資款；掛牌后，申請(qǐng)人乙公司參與兩地塊的競(jìng)價(jià)，競(jìng)得其中A地塊，B地塊由第三方丙公司競(jìng)得。對(duì)于A地塊雙方無(wú)爭(zhēng)議，對(duì)于丙公司競(jìng)得的B地塊，被申請(qǐng)人已于2020年9月—2024年2月合計(jì)向申請(qǐng)人支付11400萬(wàn)元投資獎(jiǎng)勵(lì)，申請(qǐng)人認(rèn)為未足額支付全部投資獎(jiǎng)勵(lì)，故訴至北京仲裁委，要求被申請(qǐng)人支付剩余投資獎(jiǎng)勵(lì)約1.4億元及逾期付款利息。

??2.爭(zhēng)議焦點(diǎn)

??案涉合同中，關(guān)于“申請(qǐng)人享有溢價(jià)部分70%的約定”（以土地出讓金為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算差價(jià)）的投資獎(jiǎng)勵(lì)條款，是否涉及對(duì)土地出讓金的返還、減免或變相返還，是否有效？有觀點(diǎn)認(rèn)為，地方政府與受讓方事先約定受讓方取得國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)格，如果公開“招拍掛”的價(jià)格高于雙方約定的價(jià)格，差價(jià)部分返還給受讓方，該“土地出讓金返還協(xié)議”因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定且損害國(guó)家利益而無(wú)效；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)尊重契約，約定沒(méi)有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定且損害國(guó)家利益，因此有效。

??3.裁判結(jié)果

??仲裁庭認(rèn)為：

??首先，本案合同約定的投資回報(bào)，實(shí)際是對(duì)申請(qǐng)人提供前期預(yù)付地價(jià)款的投資回報(bào)；本案所涉及的“申請(qǐng)人享有溢價(jià)部分70%的約定”針對(duì)的是申請(qǐng)人未競(jìng)得土地而由其他人競(jìng)得土地的情況，不存在申請(qǐng)人支付土地出讓金的問(wèn)題；本案合同約定的投資回報(bào)的基數(shù)按照土地成交價(jià)扣除前期投資款后確定，土地成交價(jià)是計(jì)算投資回報(bào)的一個(gè)數(shù)據(jù)，不是土地出讓金本身的返還、減免或變相返還、減免。

??其次，申請(qǐng)人支付的前期預(yù)付地價(jià)款金額是根據(jù)簽約時(shí)的預(yù)估起拍價(jià)格確定的，申請(qǐng)人可能獲得的投資回報(bào)沒(méi)有超出合理范圍。根據(jù)本案合同約定，被申請(qǐng)人應(yīng)在申請(qǐng)人付清95%地價(jià)款之日（2011年10月）起12個(gè)月內(nèi)（2012年10月）完成土地招拍掛之前的全部手續(xù)，但WG2020-××地塊直到2020年5月才掛牌成交，申請(qǐng)人的投資回報(bào)因招拍掛推遲（根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，招拍掛推遲不可歸因于申請(qǐng)人）、土地成交價(jià)提高而相應(yīng)增加。仲裁庭認(rèn)為，申請(qǐng)人支付了前期投資款，承擔(dān)了工業(yè)城項(xiàng)目進(jìn)度滯后、招拍掛推遲等風(fēng)險(xiǎn)；被申請(qǐng)人利用申請(qǐng)人的投資完成拆遷、土地平整和市政配套，使土地具備了招拍掛的條件，考慮到同時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本、投資回報(bào)率等因素以及被申請(qǐng)人共享溢價(jià)收益的事實(shí)，本案合同關(guān)于申請(qǐng)人投資回報(bào)的安排與申請(qǐng)人實(shí)際投入的資金及所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是基本匹配的。

??最后，案涉B地塊的土地出讓金已經(jīng)由競(jìng)得人G全部繳納至市財(cái)政，符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第19條關(guān)于“土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政”的規(guī)定。結(jié)合被申請(qǐng)人已向申請(qǐng)人支付的投資回報(bào)的情況，仲裁庭認(rèn)為，根據(jù)本案所涉土地出讓金已經(jīng)全部上繳財(cái)政的事實(shí)和“收支兩條線”的制度安排，被申請(qǐng)人依約向申請(qǐng)人支付投資回報(bào)不會(huì)導(dǎo)致國(guó)家土地出讓收入減少。

??故，本案合同關(guān)于投資回報(bào)的約定，不影響相關(guān)地塊依法掛牌出讓，不影響土地出讓金按照規(guī)定上繳財(cái)政，也不影響土地出讓金按照規(guī)定使用。本案合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不存在法律規(guī)定的合同無(wú)效情形，應(yīng)認(rèn)定為有效。

??4.糾紛觀察

??（1）土地出讓金的獎(jiǎng)勵(lì)條款是否有效，存在較大爭(zhēng)議。

??針對(duì)部分直接約定返還土地出讓金的協(xié)議，本案支持了協(xié)議合法有效，尊重了當(dāng)事人的意思自治，然而，最高人民法院觀點(diǎn)及部分司法案例顯示，存在協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效的情形。

??最高人民法院民一庭2021年第23次法官會(huì)議紀(jì)要討論認(rèn)為：地方政府與受讓方事先約定受讓方取得國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)格，如果公開“招拍掛”的價(jià)格高于雙方約定的價(jià)格，差價(jià)部分返還給受讓方，該“土地出讓金返還協(xié)議”因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定且損害國(guó)家利益而無(wú)效。主要理由是：

??第一，國(guó)有土地使用權(quán)出讓通常應(yīng)當(dāng)采取公開競(jìng)價(jià)方式進(jìn)行，“土地出讓金返還協(xié)議”有違公開公平公正原則，因違反《中華人民共和國(guó)民法典》第347條第2款?，《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第32條第2款?、第53條?以及《中華人民共和國(guó)拍賣法》第37條?、第65條?的規(guī)定，屬于投標(biāo)人與招標(biāo)人、競(jìng)買人與拍賣人之間惡意串通，違反了前述法律的強(qiáng)制性規(guī)定，既導(dǎo)致國(guó)家土地出讓收入減少，也擾亂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)秩序，故應(yīng)認(rèn)定“土地出讓金返還協(xié)議”無(wú)效。

??第二，土地使用權(quán)出讓金收支及用途法定，“土地出讓金返還協(xié)議”導(dǎo)致國(guó)家土地出讓收入流失，損害了國(guó)家利益。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第19條?和《中華人民共和國(guó)土地管理法》第55條第2款?的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金用途法定，應(yīng)按照“收支兩條線”嚴(yán)格管理。為規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)）明確規(guī)定不得以各種名義減免或者變相減免土地出讓收入。2021年5月，相關(guān)部門又發(fā)布了《關(guān)于將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無(wú)居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)綜〔2021〕19號(hào)）。由此可見(jiàn)，國(guó)家對(duì)于土地使用權(quán)出讓金收支的監(jiān)督管理力度在不斷加強(qiáng)?！巴恋爻鲎尳鸱颠€協(xié)議”將導(dǎo)致原本應(yīng)繳入國(guó)庫(kù)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入流失，損害了國(guó)家利益。

??最高人民法院司法案例［案例索引：（2017）最高法民終359號(hào)、（2018）最高法民申2879號(hào)］之裁判要旨為：當(dāng)事人在涉案地塊土地使用權(quán)拍賣出讓前以約定土地出讓金返還的方式排除其他競(jìng)買者，違反了拍賣出讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)遵循的公平公開原則。并且，雙方約定的返還標(biāo)的直接指向土地出讓金，亦損害了國(guó)家利益，屬于《中華人民共和國(guó)合同法》第52條第2項(xiàng)規(guī)定的情形（惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效）。原審法院依法認(rèn)定上述協(xié)議無(wú)效，并無(wú)不當(dāng)。

??對(duì)比本案與法院部分司法案例，可以看出，裁判者在判斷“返還土地出讓金”協(xié)議合法性時(shí)，主要考慮以下幾個(gè)維度：

??①是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定：如是否違反了上述公開競(jìng)價(jià)原則，是否違反了土地出讓金收支及用途規(guī)定。本案中，所謂的返還資金并非土地使用出讓金，而是將土地出讓金作為一個(gè)參數(shù)進(jìn)行計(jì)算返還的資金，故雖有“返還土地出讓金”外觀，但實(shí)質(zhì)并非返還土地出讓金，并未違反土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政的相關(guān)規(guī)定，這也是本案裁判支持協(xié)議有效的重要因素。

??②是否損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益：是否存在政府與開發(fā)商通過(guò)“返還土地出讓金”協(xié)議進(jìn)行惡意串通，損害其他競(jìng)買人的合法權(quán)益，擾亂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)秩序；是否導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失。

??③是否遵循“收支兩條線”管理規(guī)定：任何形式的返還、補(bǔ)貼等行為都可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)上的違規(guī)，進(jìn)而影響協(xié)議的合法性。

??④協(xié)議的簽訂背景和目的：部分政府出于招商引資需求，可能會(huì)與開發(fā)商簽訂類似“返還土地出讓金”協(xié)議，如該協(xié)議只是落實(shí)政策，并未給予開發(fā)商明顯優(yōu)于其他市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體的不當(dāng)優(yōu)勢(shì)，裁判者會(huì)據(jù)此更傾向認(rèn)定其有效。

??⑤協(xié)議的具體內(nèi)容和履行情況綜合考量：如是否約定了明確的土地出讓方案、是否設(shè)置了排除其他競(jìng)買者的條款等。如果協(xié)議內(nèi)容違反了相關(guān)法律法規(guī)，裁判者將更傾向于認(rèn)定其無(wú)效。

??⑥開發(fā)商是否參與一級(jí)開發(fā)：實(shí)踐中，如果開發(fā)商參與了土地的一級(jí)開發(fā)（如拆遷、平整等），政府在土地出讓金中返還一部分給開發(fā)商作為補(bǔ)償，對(duì)此補(bǔ)償，裁判者會(huì)更傾向于支持。

??（2）實(shí)操建議：

??作為投資人，最重要的是要確保投資收益合法、有效、可被保障。故，在與政府及關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)合作、參與一級(jí)土地整理之投資時(shí)，建議如下：

??一方面，規(guī)范合規(guī)涉及投資獎(jiǎng)勵(lì)的交易文件和條款。一是不要直接違反國(guó)家、地方的法律法規(guī)和政策。二是要避免串標(biāo)行為，文件可明確不摘牌或摘牌后的不同情形下如何處理。三是獎(jiǎng)勵(lì)條款設(shè)置需合法合理，不能直接返還、減免或變相返還、減免土地出讓金，該獎(jiǎng)勵(lì)資金來(lái)源不能為土地出讓金，否則將損害國(guó)家利益，可能被認(rèn)定無(wú)效。

??另一方面，在選擇糾紛解決的機(jī)制上，可以選擇國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的仲裁機(jī)構(gòu)，其往往更加傾向契約自由、尊重當(dāng)事人的真實(shí)合法之意思表示。

??（二）購(gòu)房合同糾紛：在房企因破產(chǎn)等原因，無(wú)法交付房屋情形下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還，是否具有優(yōu)先權(quán)？

??2023年最高人民法院頒布《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》）實(shí)施后，購(gòu)房合同相關(guān)糾紛的裁判思路發(fā)生了一定的變化，包括房企因破產(chǎn)程序或資金鏈斷裂等原因，在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，購(gòu)房者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)，是否優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)［案號(hào)索引：安徽省蚌埠市中級(jí)人民法院——（2024）皖03民終319號(hào)］。

??1.基本案情

??2011年，陳某與開發(fā)商A公司簽署《商品房買賣合同》六份，約定陳某購(gòu)買A公司開發(fā)的商品房6套。陳某依約支付房款，A公司未履行交付房屋義務(wù)，故陳某訴至法院。蚌埠中院生效裁判解除購(gòu)房合同、A公司向陳某退還購(gòu)房款并支付違約金。A公司未履行生效裁判，本案進(jìn)入執(zhí)行階段。

??2020年，蚌埠中院裁定A公司進(jìn)入破產(chǎn)程序。破產(chǎn)管理人將上述購(gòu)房款債權(quán)確認(rèn)為普通債權(quán)，不能認(rèn)定為消費(fèi)者購(gòu)房款優(yōu)先權(quán)，故陳某提出債權(quán)異議之訴，要求蚌埠中院確認(rèn)其申報(bào)的購(gòu)房款債權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)。

??2.爭(zhēng)議焦點(diǎn)

??開發(fā)商在進(jìn)入破產(chǎn)程序前，已與購(gòu)房人解除購(gòu)房合同情形下，購(gòu)房人申報(bào)的購(gòu)房款債權(quán)是否具有優(yōu)先權(quán)？以及購(gòu)房人在購(gòu)買多套房屋情形下是否構(gòu)成商品房消費(fèi)者？

??3.裁判結(jié)果

??蚌埠中院認(rèn)為：

??首先，《批復(fù)》第2條?、第3條?規(guī)定，消費(fèi)者請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款的權(quán)利與消費(fèi)者購(gòu)房?jī)?yōu)先權(quán)雖權(quán)利性質(zhì)有所不同，但基于保護(hù)消費(fèi)者生存利益的同樣目的，在權(quán)利順位上應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先權(quán)。

??其次，審查案涉購(gòu)房者是否構(gòu)成商品房消費(fèi)者，其判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)結(jié)合九民紀(jì)要的相關(guān)規(guī)定，重點(diǎn)審查是否為直接用于滿足居住生活需求，而非經(jīng)營(yíng)目的。從本案查明的事實(shí)看，陳某名下無(wú)其他用于居住的房屋且其已支付全部購(gòu)房款，故陳某可認(rèn)定為商品房消費(fèi)者，其相應(yīng)的住房生存權(quán)益依法應(yīng)當(dāng)受到保障。但陳某一次性購(gòu)買6套房屋，案涉房屋總面積，明顯超過(guò)家庭居住使用基本需求的必要性，故結(jié)合當(dāng)?shù)亍俺擎?zhèn)居民人均住房建筑面積”計(jì)算后，將其中符合家庭人數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)面積房屋認(rèn)定為優(yōu)先權(quán)保護(hù)范圍，超出此范圍的其他房屋面積不能確定為滿足其基本家庭生活居住需求，所對(duì)應(yīng)的購(gòu)房款和違約金均應(yīng)認(rèn)定為普通債權(quán)之中。

??4.糾紛觀察

??2023年最高院頒布的《批復(fù)》，對(duì)于商品房消費(fèi)者設(shè)立了可以對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的“優(yōu)先權(quán)”，體現(xiàn)了立法者更加傾向于保障購(gòu)房者生存權(quán)益，實(shí)踐中，裁判思路也因此發(fā)生變化，更加傾向于保護(hù)購(gòu)房者。例如，上海市第三中級(jí)人民法院（2023）滬03民終39號(hào)破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛一案，法院認(rèn)為：“二審期間，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》，根據(jù)該批復(fù)第三條規(guī)定，張某所支付的購(gòu)房款可以不受是否解除購(gòu)房買賣合同因素的影響，判定為優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)?！?/p>

??該批復(fù)頒布后，主要變化如下：

??（1）購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)：在開發(fā)商破產(chǎn)或資金鏈斷裂等情形，導(dǎo)致房屋無(wú)法交付、購(gòu)房合同解除的情況下，法院更加傾向于保護(hù)購(gòu)房者的優(yōu)先權(quán)，確保購(gòu)房者能夠優(yōu)先獲得購(gòu)房款的退還，并不要求解除購(gòu)房合同時(shí)間必須在進(jìn)入破產(chǎn)程序后，也不要求解除購(gòu)房合同時(shí)間必須發(fā)生在該批復(fù)實(shí)施后。這一變化體現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的進(jìn)一步保護(hù)。

??（2）合同履行與違約責(zé)任：在購(gòu)房合同糾紛中，法院更加注重合同的履行情況，特別是在開發(fā)商違約的情況下，法院會(huì)嚴(yán)格審查開發(fā)商的違約責(zé)任，并傾向于支持購(gòu)房者的合理訴求。

??（3）商品房消費(fèi)者的認(rèn)定：根據(jù)《批復(fù)》第2條的規(guī)定，必須同時(shí)滿足“以居住為目的”且“已支付全部?jī)r(jià)款”。此外，參考本案，購(gòu)房者名下房屋數(shù)量，并不必然影響“商品房消費(fèi)者”的認(rèn)定，關(guān)鍵在于核實(shí)是否用于居住目的。

??上述變化，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)下行背景下，有助于提升購(gòu)房者的信心，在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

??（三）房屋買賣交易中，買賣雙方能否約定出賣人免除權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任？

??當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，部分房屋存在權(quán)利瑕疵，但又因所有權(quán)人急于出售、買方認(rèn)為足夠便宜、可以“撿漏”，進(jìn)而交易比例大大增加；對(duì)于此類特殊房屋，如已被設(shè)置抵押、查封、被第三人占有等，此類房屋能否交易？如果買賣雙方在合同中約定了上述相應(yīng)瑕疵，且約定免除出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，是否有效？［案號(hào)索引：北京仲裁委員會(huì)——（2023）京仲案字第××號(hào)］。

??1.基本案情

??2018年，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽署案涉合同，約定申請(qǐng)人將名下目標(biāo)物業(yè)轉(zhuǎn)讓給被申請(qǐng)人乙。合同簽署后，被申請(qǐng)人未足額支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款。故申請(qǐng)人提起仲裁，請(qǐng)求被申請(qǐng)人支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款等。

??被申請(qǐng)人認(rèn)為部分目標(biāo)物業(yè)因被查封、被扣押、一房二賣、被施工方占用等原因，存在權(quán)利瑕疵，導(dǎo)致無(wú)法辦理網(wǎng)簽及過(guò)戶登記，屬于申請(qǐng)人違約，故被申請(qǐng)人未支付剩余款項(xiàng)。被申請(qǐng)人提出仲裁反請(qǐng)求：解除部分目標(biāo)物業(yè)買賣合同并要求對(duì)方支付違約金。

??2.爭(zhēng)議焦點(diǎn)

??案涉合同中關(guān)于買受人已知曉房屋可能的“權(quán)利瑕疵”的相關(guān)約定是否有效？被申請(qǐng)人能否因目標(biāo)物業(yè)的“權(quán)利瑕疵”拒不支付交易尾款并要求解除合同？

??3.裁判結(jié)果

??仲裁庭認(rèn)為：（1）關(guān)于合同效力：雙方在合同中確認(rèn)，申請(qǐng)人已向被申請(qǐng)人如實(shí)告知目標(biāo)房屋狀況，被申請(qǐng)人已對(duì)目標(biāo)房屋的質(zhì)量情況、權(quán)屬情況、被第三人占用、涉及或者可能存在的糾紛及其他有關(guān)問(wèn)題等充分知悉，各方在此基礎(chǔ)上簽訂本案合同，并約定除違約方無(wú)故拖延履行網(wǎng)簽和付款義務(wù)時(shí)，守約方有權(quán)解除合同外，各方不得擅自解除合同。且轉(zhuǎn)讓價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，被申請(qǐng)人在合同中承諾充分知悉目標(biāo)房屋的現(xiàn)狀并自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，從權(quán)益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配的角度，被申請(qǐng)人既然享受了以3.75折受讓目標(biāo)房屋的折扣權(quán)益，就應(yīng)當(dāng)同時(shí)承擔(dān)所對(duì)應(yīng)的目標(biāo)房屋瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。故本案合同關(guān)于被申請(qǐng)人乙對(duì)目標(biāo)房屋現(xiàn)狀自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的約定，各方應(yīng)予遵照?qǐng)?zhí)行。案涉合同有效。（2）關(guān)于合同部分解除：仲裁庭不予支持，主要理由包括：本案超過(guò)法律規(guī)定的解除權(quán)行權(quán)期限；房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，被申請(qǐng)人已在合同中承諾自行承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)（包括目標(biāo)房屋的權(quán)屬、質(zhì)量問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)）；被申請(qǐng)人承諾對(duì)目標(biāo)房屋的權(quán)屬、質(zhì)量問(wèn)題等自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

??4.糾紛觀察

??房屋交易中，往往因目標(biāo)物業(yè)存在“權(quán)利瑕疵”導(dǎo)致無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或交付，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第612條?、第614條?規(guī)定，出賣人負(fù)有瑕疵擔(dān)保義務(wù)，即出賣人負(fù)有保證出賣的標(biāo)的物權(quán)利具有完整性，在標(biāo)的物權(quán)利存在瑕疵情形下，買受人可以中止付款，但出賣人提供適當(dāng)擔(dān)保的除外。

??針對(duì)標(biāo)的物存在權(quán)利瑕疵情形，在出賣人未披露權(quán)利瑕疵情形下，司法裁判傾向?qū)⒇?zé)任歸于出賣人，此情形下，買受人有權(quán)中止付款且不承擔(dān)逾期付款責(zé)任。參考最高人民法院入庫(kù)案例（入庫(kù)編碼2023-07-2-091-011），在該案商品房買賣合同交易中，因標(biāo)的房屋存在第三人承租且出賣人未告知買受人，故買受人發(fā)現(xiàn)后中止支付尾款直至房屋完成清租。針對(duì)出賣人訴請(qǐng)要求買受人支付逾期付款違約金，上海市第二中級(jí)人民法院認(rèn)為：“出賣人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的認(rèn)定問(wèn)題。向買受人交付具有完整、清潔權(quán)利的標(biāo)的物，保證第三人對(duì)標(biāo)的物不享有任何權(quán)利，是出賣人應(yīng)向買受人負(fù)擔(dān)的法定義務(wù)，也是誠(chéng)信原則和買賣合同法律性質(zhì)的內(nèi)在要求。附著于房屋之上的第三人承租權(quán)，將對(duì)房屋買受人的所有權(quán)構(gòu)成限制，在買受人未知情且同意的情況下，出賣人將附有第三人承租權(quán)的房屋交付買受人，違背了前述法定義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。……《中華人民共和國(guó)合同法》第152條規(guī)定買受人有中止付款的權(quán)利，該權(quán)利具有抗辯權(quán)屬性，可以對(duì)抗出賣人的價(jià)款請(qǐng)求權(quán)，在標(biāo)的物權(quán)利瑕疵被清除之前，推遲付款義務(wù)的履行不構(gòu)成違約。該條款同時(shí)規(guī)定，買受人中止付款時(shí)，需要就標(biāo)的物權(quán)利瑕疵提供‘確切證據(jù)’予以證明。”

??以上兩案，最終責(zé)任認(rèn)定不同，原因在于買受人簽約時(shí)是否知悉/承諾知悉標(biāo)的物“權(quán)利瑕疵”情形，并明文約定相應(yīng)責(zé)任人。例如，交易文件中，買受人明確已知悉標(biāo)的物權(quán)屬狀況并承諾自行承擔(dān)權(quán)屬問(wèn)題的責(zé)任，則裁判者往往尊重雙方真實(shí)意思表示及契約精神，認(rèn)可該條款的效力，從而不支持買受人中止付款的請(qǐng)求；但如交易文件并無(wú)相關(guān)權(quán)利瑕疵條款，且出賣人在簽約前并未披露，則裁判者往往支持買受人中止付款。

??實(shí)操中，對(duì)標(biāo)的物有瑕疵的房屋交易，應(yīng)當(dāng)如何控制相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)？筆者建議：

??（1）作為賣方，對(duì)于標(biāo)的物應(yīng)在交易前誠(chéng)信披露“權(quán)利瑕疵”（如有），并在交易文件中設(shè)置明確的條款，包括買受人已充分知曉標(biāo)的物權(quán)屬狀況、可能的權(quán)利瑕疵情形等，并明確相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)主體及處理機(jī)制；對(duì)于“權(quán)利瑕疵”條款采取加粗、下劃線、斜體等形式，證明已起到善意提醒和解釋說(shuō)明的義務(wù)，避免被交易對(duì)手主張構(gòu)成格式條款且無(wú)效。

??（2）作為買方，在交易之前，應(yīng)提前充分調(diào)查房屋權(quán)屬狀態(tài)，對(duì)有瑕疵的房屋，應(yīng)當(dāng)充分平衡低價(jià)格與高風(fēng)險(xiǎn)，在合同中明確約定出現(xiàn)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)各方責(zé)任及如何解決；對(duì)于出賣人承諾無(wú)瑕疵的房屋，可要求出賣人提供權(quán)屬無(wú)瑕疵的相關(guān)證明；合同條款設(shè)置將付款條件與能否登記、辦理產(chǎn)權(quán)證掛鉤，明確如不能辦理產(chǎn)權(quán)證的救濟(jì)途徑（如解除買賣合同、追究開發(fā)商違約責(zé)任等）；在交易之后，如買方發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物出現(xiàn)“權(quán)利瑕疵”，買受人應(yīng)盡快搜集、固定相關(guān)證據(jù)。關(guān)于“權(quán)利瑕疵”的判斷，參考上述最高院入庫(kù)案例的法院裁判要點(diǎn)“應(yīng)采用‘可能性’標(biāo)準(zhǔn)而非現(xiàn)實(shí)性標(biāo)準(zhǔn)，即不要求第三人針對(duì)標(biāo)的物實(shí)際行使了權(quán)利，或第三人行使權(quán)利的行為對(duì)買受人造成了實(shí)際妨礙；只要第三人具有就標(biāo)的物行使權(quán)利的可能性，且此種‘可能性’對(duì)買受人取得標(biāo)的物完整權(quán)利構(gòu)成潛在的障礙或風(fēng)險(xiǎn)，即可認(rèn)定構(gòu)成權(quán)利瑕疵”。故，原則上買受人舉證第三人享有權(quán)利的相關(guān)證據(jù)（如房屋租賃合同、抵押合同）即可，而并不要求必須等到第三人實(shí)際行使了權(quán)利。

??四、熱點(diǎn)問(wèn)題觀察

??（一）實(shí)務(wù)熱點(diǎn)觀察

??1.實(shí)務(wù)熱點(diǎn)一：房地產(chǎn)紓困與保交樓

??2024年，房地產(chǎn)紓困與保交樓仍然是行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。

??房地產(chǎn)行業(yè)的紓困政策進(jìn)一步深化，特別是在“保交樓”任務(wù)上，政府和金融機(jī)構(gòu)加大了支持力度。各地政府通過(guò)設(shè)立專項(xiàng)紓困基金、引入資產(chǎn)管理公司（AMC）等方式，推動(dòng)停工樓盤的復(fù)工和交付。比如，中國(guó)信達(dá)集團(tuán)通過(guò)設(shè)立專門的房地產(chǎn)紓困基金，為陷入困境的房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持、參與問(wèn)題房企的項(xiàng)目重組、通過(guò)市場(chǎng)化手段處置不良資產(chǎn)、探索使用REITs、資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新金融工具，幫助房企盤活資產(chǎn)，增強(qiáng)資金流動(dòng)性等，其以前述多種方式推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)工和交付。

??然而，由于部分房企的債務(wù)規(guī)模龐大、資金鏈斷裂嚴(yán)重，紓困政策的實(shí)際效果仍存在較大差異。一些三四線城市的項(xiàng)目仍面臨資金不足、復(fù)工困難等問(wèn)題。在房企資金鏈壓力嚴(yán)峻的局勢(shì)下，如何確保項(xiàng)目順利交付成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

??（1）紓困模式的創(chuàng)新與挑戰(zhàn)

??資產(chǎn)管理公司（AMC）在房地產(chǎn)紓困中的作用進(jìn)一步增強(qiáng)。AMC等金融機(jī)構(gòu)不斷創(chuàng)新紓困模式，通過(guò)“共益?zhèn)顿Y+代建代管”“傳統(tǒng)債權(quán)收購(gòu)+增量資金投入+旗下地產(chǎn)公司代管代建”等模式，繼續(xù)為房企提供流動(dòng)性支持。這些新模式在實(shí)踐中也取得了一定的成效，不僅幫助房企解決了短期資金問(wèn)題，還通過(guò)引入專業(yè)代建團(tuán)隊(duì)，提升了項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和交付效率。

??隨著紓困項(xiàng)目的增多，AMC等金融機(jī)構(gòu)與房企之間的合作糾紛也可能會(huì)增加，尤其是在資金使用、項(xiàng)目監(jiān)管、項(xiàng)目收益分配、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等方面，需在前期加強(qiáng)合規(guī)和風(fēng)險(xiǎn)管理。

??（2）保交樓與債權(quán)人利益的平衡

??2024年，保交樓政策繼續(xù)在全國(guó)范圍內(nèi)推進(jìn)，尤其是在一些重點(diǎn)城市和項(xiàng)目上，政府通過(guò)多種手段確保項(xiàng)目的順利交付，相關(guān)的法律爭(zhēng)議也將隨之增加。

??例如，部分房企以“保交樓”為由，要求債權(quán)人延長(zhǎng)債務(wù)期限或減免部分債務(wù)，這可能引發(fā)糾紛。此外，保交樓項(xiàng)目中的工程質(zhì)量、交付標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題也可能成為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，尤其是在購(gòu)房者與開發(fā)商之間。

??在“保交樓”任務(wù)推進(jìn)過(guò)程中，如何平衡購(gòu)房者、債權(quán)人、施工單位等多方利益成為焦點(diǎn)。部分地方政府通過(guò)設(shè)立專項(xiàng)基金、引入第三方監(jiān)管等方式，確保紓困資金的專款專用，但在實(shí)際操作中，仍面臨資金分配不均、債權(quán)人利益沖突等問(wèn)題。特別是在涉及跨境債務(wù)重組的項(xiàng)目中，如何協(xié)調(diào)不同司法管轄區(qū)的法律適用和利益分配，成為紓困工作的一大挑戰(zhàn)。

??2.實(shí)務(wù)熱點(diǎn)二：房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)與重整

??隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整，很多房企的債務(wù)問(wèn)題將進(jìn)一步暴露，破產(chǎn)重整將成為這些企業(yè)的重要選擇。部分大型房企的破產(chǎn)清算和重整案件進(jìn)入關(guān)鍵階段，特別是恒大、碧桂園等企業(yè)的債務(wù)重組方案逐步落地，但由于債務(wù)規(guī)模龐大、債權(quán)人利益復(fù)雜，部分案件的推進(jìn)速度較慢。此外，部分中小型房企因資金鏈斷裂，也陸續(xù)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，導(dǎo)致破產(chǎn)案件數(shù)量大幅增加。

??（1）破產(chǎn)重整的法律挑戰(zhàn)

??隨著更多房企進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，相關(guān)的法律爭(zhēng)議也將增多。尤其是在破產(chǎn)重整方案的制訂和實(shí)施過(guò)程中，債權(quán)人、股東、購(gòu)房者等多方利益相關(guān)者之間的利益沖突將更加突出。

??例如，部分房企可能會(huì)通過(guò)破產(chǎn)重整程序進(jìn)行債務(wù)重組，債權(quán)人在債務(wù)清償順序、資產(chǎn)處置等方面引發(fā)眾多爭(zhēng)議。此外，破產(chǎn)重整過(guò)程中涉及的跨境債務(wù)問(wèn)題也將成為法律爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，尤其是在涉及境外債權(quán)人的情況下。

??（2）破產(chǎn)重整中的“保交樓”問(wèn)題

??在房企破產(chǎn)重整過(guò)程中，“保交樓”任務(wù)成為政府和法院關(guān)注的重點(diǎn)。部分地方政府通過(guò)設(shè)立專項(xiàng)基金、引入資產(chǎn)管理公司等方式，推動(dòng)停工樓盤的復(fù)工和交付。然而，由于破產(chǎn)重整涉及多方利益協(xié)調(diào)，部分項(xiàng)目的復(fù)工進(jìn)度仍不理想。特別是在涉及群體性糾紛的案件中，如何平衡購(gòu)房者、債權(quán)人、施工單位等多方利益，成為破產(chǎn)重整工作的一大難點(diǎn)。

??實(shí)踐中，多通過(guò)“府院聯(lián)動(dòng)”破產(chǎn)機(jī)制破解僵局，完成保交樓任務(wù)。例如，昆山市巴城鎮(zhèn)的某樓盤，該公司因涉及仲裁案件，賬戶資金被凍結(jié)，無(wú)力支付工程款，工地施工斷斷續(xù)續(xù)。臨近交付日期仍有30%左右工程尚未完工，工地基本停工。屬地巴城鎮(zhèn)政府發(fā)現(xiàn)該公司依靠自身力量無(wú)法完成交房，遂與法院會(huì)商處置方案。經(jīng)過(guò)研判，通過(guò)破產(chǎn)程序處置，能夠固定該公司的資產(chǎn)、負(fù)債，確保資金能夠優(yōu)先用于保交樓。隨即啟動(dòng)了府院聯(lián)動(dòng)保交樓機(jī)制，成立了由屬地政府、住建、稅務(wù)、資規(guī)等部門組成的專項(xiàng)工作組。針對(duì)已經(jīng)提起訴訟的購(gòu)房業(yè)主，法院向其釋明個(gè)案訴訟無(wú)法取得房屋也可能無(wú)法收回購(gòu)房款。隨后購(gòu)房人申請(qǐng)?jiān)摴酒飘a(chǎn)，法院舉行聽證，該公司亦認(rèn)可破產(chǎn)處置是最佳路徑。后法院裁定對(duì)該公司進(jìn)行破產(chǎn)清算。進(jìn)入破產(chǎn)程序后，該公司因仲裁等案件被凍結(jié)的賬戶資金4700萬(wàn)元依法被釋放出來(lái)，法院同時(shí)批準(zhǔn)由破產(chǎn)管理人銷售50套未售房屋和地下車位，收回破產(chǎn)前已經(jīng)銷售但購(gòu)房人尚未付清的購(gòu)房尾款，總計(jì)回籠資金1.5億元用于續(xù)建。與此同時(shí)，因該項(xiàng)目施工單位也存在涉訴涉執(zhí)案件，為保證項(xiàng)目續(xù)建資金安全，破產(chǎn)管理人解除了與“債務(wù)纏身”原施工單位的合同，確定了新的建筑施工單位。三個(gè)月后，該樓盤項(xiàng)目正式取得了新的施工許可證，全面復(fù)工續(xù)建。經(jīng)過(guò)一年多時(shí)間，該樓盤續(xù)建完工并陸續(xù)交房?。

??筆者觀察：該案例展示了通過(guò)府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制解決房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾問(wèn)題的成功經(jīng)驗(yàn)。破產(chǎn)程序不僅幫助固定了公司的資產(chǎn)和負(fù)債，還通過(guò)釋放被凍結(jié)的資金和銷售未售房屋，確保了項(xiàng)目的續(xù)建資金。這一機(jī)制為其他類似項(xiàng)目提供了可借鑒的解決方案，尤其是在涉及多方利益沖突的情況下，府院聯(lián)動(dòng)能夠有效協(xié)調(diào)各方，確保項(xiàng)目的順利推進(jìn)。

??3.實(shí)務(wù)熱點(diǎn)三：房地產(chǎn)股權(quán)合作中的大小股東利益平衡問(wèn)題

??在2024年度的房地產(chǎn)股權(quán)合作中，大小股東利益平衡問(wèn)題是一個(gè)復(fù)雜且關(guān)鍵的議題，大小股東的利益沖突通常體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

??（1）決策權(quán)與控制權(quán)：大股東往往掌握公司決策權(quán)，可能忽視小股東利益，如項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏、資金使用等。

??（2）利潤(rùn)分配：大股東可能通過(guò)關(guān)聯(lián)交易、費(fèi)用轉(zhuǎn)移等方式影響利潤(rùn)分配，損害小股東權(quán)益。

??（3）信息披露：小股東可能無(wú)法及時(shí)獲取公司經(jīng)營(yíng)信息，導(dǎo)致其權(quán)益受損。

??（4）退出機(jī)制：小股東在退出時(shí)可能面臨股權(quán)估值不公或退出渠道受限的問(wèn)題。

??這些沖突容易引發(fā)訴訟或仲裁，尤其是在房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)虧損或資金鏈緊張時(shí)。訴訟仲裁中的常見(jiàn)爭(zhēng)議焦點(diǎn)通常集中在如下幾個(gè)方面：

??（1）股東協(xié)議條款的解釋與履行：股東協(xié)議是平衡大小股東利益的重要依據(jù)。訴訟仲裁中，雙方常對(duì)協(xié)議條款的解釋和履行產(chǎn)生爭(zhēng)議，如利潤(rùn)分配比例、決策機(jī)制等。

??（2）公司治理與決策程序：小股東可能指控大股東濫用控制權(quán)，違反公司章程或公司法規(guī)定的決策程序，損害其利益。

??（3）關(guān)聯(lián)交易與利益輸送：小股東可能質(zhì)疑大股東通過(guò)關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移公司資產(chǎn)或利潤(rùn)，要求仲裁機(jī)構(gòu)或法院審查交易公平性。

??（4）股權(quán)估值與退出機(jī)制：在股權(quán)轉(zhuǎn)讓或公司清算時(shí)，雙方可能對(duì)股權(quán)估值方法產(chǎn)生爭(zhēng)議，小股東可能認(rèn)為估值過(guò)低，損害其權(quán)益。

??因此，為了平衡大小股東利益，需從完善股東協(xié)議、加強(qiáng)信息披露、引入獨(dú)立第三方等方面加強(qiáng)舉措，如在合作初期，雙方應(yīng)在股東協(xié)議中明確約定決策機(jī)制、利潤(rùn)分配、退出機(jī)制等條款，避免后續(xù)爭(zhēng)議；大股東應(yīng)確保小股東的知情權(quán)，定期披露公司經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況，減少信息不對(duì)稱；在股權(quán)估值、關(guān)聯(lián)交易審查等問(wèn)題上，可引入獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，確保公平性。

??4.實(shí)務(wù)熱點(diǎn)四：購(gòu)房人的利益保護(hù)問(wèn)題

??2024年度，購(gòu)房人利益保護(hù)問(wèn)題在房地產(chǎn)市場(chǎng)中依然是一個(gè)重要議題。目前來(lái)看，購(gòu)房人面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要為項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)、房屋質(zhì)量問(wèn)題、虛假宣傳與合同陷阱、產(chǎn)權(quán)糾紛、價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。為保護(hù)購(gòu)房人利益，政府從政策層面實(shí)施了部分舉措：

??（1）加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管：政府將進(jìn)一步嚴(yán)格商品房預(yù)售資金監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)，防止開發(fā)商挪用資金導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。

??（2）推行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)：部分城市可能試點(diǎn)推行現(xiàn)房銷售制度，減少購(gòu)房人因項(xiàng)目爛尾或質(zhì)量問(wèn)題面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

??（3）完善合同范本：政府可能推出更加公平、透明的商品房買賣合同范本，限制開發(fā)商設(shè)置不公平條款。

??（4）強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)管：加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督，推行分階段驗(yàn)收制度，確保房屋質(zhì)量達(dá)標(biāo)。

??（5）優(yōu)化產(chǎn)權(quán)登記流程：簡(jiǎn)化產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，加強(qiáng)對(duì)土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)登記的審查，減少產(chǎn)權(quán)糾紛。

??另外，在司法層面，法院在處理購(gòu)房合同糾紛時(shí)，將更加注重保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益，特別是在開發(fā)商違約、虛假宣傳等情況下。并且，針對(duì)開發(fā)商侵害購(gòu)房人權(quán)益的行為，支持采取集體訴訟制度，降低購(gòu)房人維權(quán)成本。

??購(gòu)房人利益保護(hù)問(wèn)題可能面臨的趨勢(shì)與挑戰(zhàn)主要如下：政策調(diào)控力度加大，政府可能繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，購(gòu)房人需關(guān)注政策變化對(duì)自身利益的影響；維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，隨著消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)意識(shí)的增強(qiáng)，購(gòu)房人維權(quán)案件可能增多，司法和仲裁機(jī)構(gòu)將面臨更大壓力；科技手段應(yīng)用，區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)等科技手段可能被應(yīng)用于房地產(chǎn)交易和監(jiān)管中，提高交易透明度和購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)水平。

??5.實(shí)務(wù)熱點(diǎn)五：房地產(chǎn)企業(yè)合資合作項(xiàng)目僵局處理問(wèn)題

??隨著保交樓工作的持續(xù)推進(jìn)，可開發(fā)銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目部分進(jìn)入良性處置階段，目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的是一部分僵局項(xiàng)目如何破局的問(wèn)題。隨著房地產(chǎn)企業(yè)整體化債和出清進(jìn)入后半段或尾部，這些僵局項(xiàng)目成為大多數(shù)房企手上寶貴的可售資源，如何打破僵局，尤其是需要通過(guò)司法手段解決的，將成為大多數(shù)房企需要處理的重要問(wèn)題之一。

??（1）僵局項(xiàng)目的成因

??房地產(chǎn)合資合作項(xiàng)目的僵局通常源于以下幾個(gè)方面：第一，股東利益沖突：大股東與小股東在項(xiàng)目開發(fā)、資金使用、利潤(rùn)分配等方面存在分歧，導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法推進(jìn)。第二，資金鏈斷裂：由于市場(chǎng)環(huán)境變化或融資困難，項(xiàng)目資金鏈斷裂，無(wú)法繼續(xù)開發(fā)。第三，政策調(diào)整：政府政策調(diào)整，如限購(gòu)、限售等政策，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售困難，資金回籠受阻。第四，法律糾紛：股東之間或與第三方之間的法律糾紛，導(dǎo)致項(xiàng)目陷入訴訟，無(wú)法正常推進(jìn)。

??（2）僵局項(xiàng)目的破局路徑

??針對(duì)房地產(chǎn)合資合作項(xiàng)目的僵局，常見(jiàn)的破局路徑包括：第一，股東協(xié)商：通過(guò)股東之間的協(xié)商，重新分配利益，達(dá)成一致意見(jiàn)，推動(dòng)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)。第二，引入第三方資金：通過(guò)引入新的投資者或金融機(jī)構(gòu)，為項(xiàng)目提供資金支持，解決資金鏈斷裂問(wèn)題。第三，司法介入：通過(guò)法院或仲裁機(jī)構(gòu)介入，解決股東之間的法律糾紛，明確各方權(quán)利義務(wù)，推動(dòng)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)。第四，政府協(xié)調(diào)：在涉及政策調(diào)整或公共利益的項(xiàng)目中，政府可以通過(guò)協(xié)調(diào)各方利益，推動(dòng)項(xiàng)目破局。

??筆者觀察：房地產(chǎn)合資合作項(xiàng)目的僵局處理需要綜合考慮各方利益，尤其是通過(guò)司法手段解決時(shí)，法院的介入能夠有效明確各方權(quán)利義務(wù)，推動(dòng)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)。然而，司法介入的過(guò)程往往較為復(fù)雜，涉及多方利益協(xié)調(diào)，因此在實(shí)際操作中，股東協(xié)商和政府協(xié)調(diào)仍然是較為常見(jiàn)的破局路徑。

??（二）學(xué)術(shù)熱點(diǎn)觀察

??1.房地產(chǎn)融資糾紛中，第三人出具的流動(dòng)性支持承諾，是何法律性質(zhì)？

??在房地產(chǎn)行業(yè)“跨周期”調(diào)整的背景下，因融資過(guò)程大量涉及由第三方提供流動(dòng)性資金支持的情形，實(shí)踐糾紛案例中，關(guān)于流動(dòng)性支持承諾的爭(zhēng)議日漸增多。尤其近兩年隨著地產(chǎn)公司和各系暴雷頻現(xiàn)，這類增信方式日益頻繁地進(jìn)入司法視野。

??根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第36條的規(guī)定?，流動(dòng)性支持等類似承諾文件的法律性質(zhì)一般被認(rèn)定為保證擔(dān)保、債的加入或按照承諾文件承擔(dān)責(zé)任的獨(dú)立合同（為便于書寫，以下簡(jiǎn)稱獨(dú)立單方給付行為）三類法律性質(zhì)。

??但是，在實(shí)踐案例中，流動(dòng)性支持等類似承諾文件經(jīng)常出現(xiàn)表述不明，較難判斷其到底屬于上述三類法律性質(zhì)中的哪一種類型的情況。此時(shí)，對(duì)于該類函件的法律性質(zhì)，在法律適用上存在較大的爭(zhēng)議，實(shí)踐案例中對(duì)此情形的認(rèn)定也不統(tǒng)一。

??第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在難以確定是保證還是債務(wù)加入的情形下，適用《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第36條的第3款，即按照保證責(zé)任進(jìn)行認(rèn)定，要求提供流動(dòng)性支持的第三方承擔(dān)保證擔(dān)保責(zé)任。

??第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，在難以確定是保證還是債務(wù)加入的情形下，可能二者都不屬于，則不應(yīng)直接適用《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第36條第3款，而應(yīng)適用第4款，不支持債權(quán)人請(qǐng)求第三人承擔(dān)保證責(zé)任或者連帶責(zé)任的主張，僅依據(jù)承諾文件請(qǐng)求第三人履行約定的義務(wù)或者承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

??第三種觀點(diǎn)則認(rèn)為，對(duì)于表述不明的承諾性文件，因無(wú)法解讀出承諾人具體確定的義務(wù)，故該等流動(dòng)性支持承諾文件僅為一種表面承諾，不具有法律約束力，除非明確約定了具體的法律責(zé)任，俗稱“安慰函”。

??筆者觀察到，在司法案例中，造成不同法律性質(zhì)認(rèn)定的差異，主要源于流動(dòng)性支持函中具體的表述內(nèi)容和方式的不同、法理上對(duì)流動(dòng)性支持函的法律性質(zhì)認(rèn)定不同，以及法院在適用民法典相關(guān)條款時(shí)的解釋差異。市場(chǎng)主體對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的流動(dòng)性支持文件，抱有太大的不確定性及不安全感，急需立法機(jī)關(guān)進(jìn)一步明確相應(yīng)規(guī)則。

??2.城市更新的利益平衡與糾紛預(yù)防

??近年來(lái)，中央及地方均密集出臺(tái)了城市更新政策，學(xué)術(shù)界將聚焦城市更新相關(guān)政策落地中的法治化路徑與規(guī)范化機(jī)制。重點(diǎn)議題包括：

??（1）政策銜接與制度創(chuàng)新：探討新舊政策過(guò)渡期的法律沖突解決機(jī)制，如原有“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式”向“前期服務(wù)商+公開出讓”模式的轉(zhuǎn)型中，如何保障既有利益相關(guān)方的合法權(quán)益，避免因政策突變引發(fā)大規(guī)模糾紛。

??（2）權(quán)力邊界與公眾參與：研究政府主導(dǎo)與市場(chǎng)參與的平衡機(jī)制，分析規(guī)劃審批、土地收儲(chǔ)等環(huán)節(jié)的行政裁量權(quán)限制，以及原居民、社會(huì)資本在決策中的實(shí)質(zhì)性參與路徑。

??（3）合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)與監(jiān)管框架：針對(duì)城市更新中頻發(fā)的“未批先建”“強(qiáng)制拆遷”等違規(guī)行為，構(gòu)建全流程合規(guī)監(jiān)管體系，強(qiáng)化規(guī)劃許可、土地用途管制的司法審查標(biāo)準(zhǔn)。

??在上述議題中，需重點(diǎn)關(guān)注城中村改造中的利益平衡與糾紛預(yù)防。2024年多地城中村改造政策轉(zhuǎn)向“凈地出讓”“留改拆并舉”，相關(guān)學(xué)術(shù)研究集中在以下幾個(gè)方面：

??（1）利益分配機(jī)制重構(gòu)：傳統(tǒng)“一刀切”的貨幣補(bǔ)償模式難以適應(yīng)不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異，易引發(fā)原居民不滿。需分析拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)調(diào)整的合法性基礎(chǔ)，研究如何通過(guò)“共有產(chǎn)權(quán)”“長(zhǎng)期租賃”等模式保障原居民可持續(xù)收益，避免“一次性補(bǔ)償”引發(fā)的社會(huì)矛盾。研究“產(chǎn)權(quán)置換+收益分紅”混合模式（如深圳白石洲舊改項(xiàng)目），從《中華人民共和國(guó)民法典》物權(quán)編視角論證集體土地入股開發(fā)公司的合規(guī)性及收益分配規(guī)則。

??（2）歷史遺留問(wèn)題化解：針對(duì)已簽約但停滯的項(xiàng)目（如深圳部分舊改項(xiàng)目），探索“政府托底+市場(chǎng)化重組”的解決方案，建立二次談判中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與司法救濟(jì)機(jī)制。構(gòu)建“行政協(xié)議解除的損害賠償標(biāo)準(zhǔn)”，參照《最高人民法院關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》?第19條的規(guī)定，量化政府違約導(dǎo)致的開發(fā)商信賴?yán)鎿p失。

??（3）群體性糾紛預(yù)防：基于《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條的規(guī)定?，構(gòu)建“歷史成因+現(xiàn)實(shí)功能”的違法建筑分類處置標(biāo)準(zhǔn)，研究深圳“歷史遺留違法建筑普查”的地方實(shí)踐能否上升為司法解釋。結(jié)合最高人民法院老舊小區(qū)改造典型案例，提煉“低層住戶適度容忍義務(wù)”等裁判規(guī)則，推動(dòng)“協(xié)商優(yōu)先”原則在更新糾紛中的制度化應(yīng)用。并分析新加坡《土地征用法》中調(diào)解委員會(huì)制度的借鑒意義。

??筆者觀察：城中村改造的利益平衡與糾紛預(yù)防研究，需突破傳統(tǒng)“補(bǔ)償—拆遷”二元框架，轉(zhuǎn)向“權(quán)利細(xì)分—?jiǎng)討B(tài)協(xié)商—文化共生”的多維治理模式。未來(lái)學(xué)術(shù)研究應(yīng)注重實(shí)證分析與比較法結(jié)合，既提煉中國(guó)本土經(jīng)驗(yàn)，又吸納全球城市更新智慧，最終形成兼具理論創(chuàng)新性與實(shí)踐可操作性的制度方案。

??五、總結(jié)與展望

??2024年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢(shì)。政策性樓市托底效果初顯，止跌回穩(wěn)產(chǎn)生一定的積極效果。展望2025年，市場(chǎng)仍將堅(jiān)持“穩(wěn)字當(dāng)頭”，努力止住過(guò)快下跌的趨勢(shì)，盡管銷售和投資的降幅都將有所收窄，整體市場(chǎng)修復(fù)“回穩(wěn)”尚需時(shí)日，修復(fù)程度除行業(yè)內(nèi)生因素外，也同時(shí)取決于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和去庫(kù)存的政策力度。

??（一）房企紓困語(yǔ)境下的路徑選擇

??2024年房企債券到期規(guī)模達(dá)7703.1億元，而2024年房企實(shí)現(xiàn)的債券融資金額僅為5653.1億元，同比下降18.4%，?由于近年來(lái)不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下盡管2024年到期債務(wù)規(guī)模較前幾年有所下降，但2025年房企仍面臨約3135.47億元到期債券和2274.44億元回售壓力，其中3月和6月為償債高峰?。

??2025年，政策層面將結(jié)合2024年11月十四屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議增加地方政府債務(wù)限額并專項(xiàng)用于置換存量隱性債務(wù)的決議。財(cái)政部正在配合相關(guān)部門研究制定政策細(xì)則，推動(dòng)加快專項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、收購(gòu)存量商品房用作保障性住房的落地。以上專項(xiàng)化債政策將有效通過(guò)專項(xiàng)債、專項(xiàng)借款收購(gòu)存量商品房，城中村改造貨幣化安置等措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。

??同時(shí)，未來(lái)1—5年，房企破產(chǎn)重整將常態(tài)化。其利益主體多元復(fù)雜，包括消費(fèi)者、債權(quán)人、股東、施工方、金融機(jī)構(gòu)等，各方訴求各異。建立利益平衡機(jī)制勢(shì)在必行，需統(tǒng)一對(duì)重整程序的認(rèn)知，公平調(diào)整各方權(quán)益，創(chuàng)新市場(chǎng)化重整模式，高效實(shí)現(xiàn)重整目標(biāo)。

??為了盤活資產(chǎn)與現(xiàn)金流以積極紓困自救，2024年房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)“政策推動(dòng)+AMC主導(dǎo)+多方協(xié)同”的特征，?房地產(chǎn)行業(yè)紓困措施初見(jiàn)成效，如高風(fēng)險(xiǎn)房企加速出清、停工項(xiàng)目復(fù)工率提升，但行業(yè)整體修復(fù)仍較為緩慢。資產(chǎn)管理公司（AMC）在風(fēng)險(xiǎn)化解中承擔(dān)了更核心的職能，直接掌控開發(fā)全流程，典型案例包括中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)對(duì)“綠城桂湖云翠”項(xiàng)目的重組，通過(guò)“風(fēng)險(xiǎn)隔離+代管代建”模式封閉運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目控制權(quán)階段性的轉(zhuǎn)移。?地方資產(chǎn)管理公司（AMC）結(jié)合屬地優(yōu)勢(shì)，積極探索聯(lián)合優(yōu)質(zhì)房企、設(shè)立紓困基金等模式。未來(lái)資產(chǎn)管理公司（AMC）將繼續(xù)參與更多風(fēng)險(xiǎn)處置工作，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)化解?。

??（二）房地產(chǎn)銷售、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理，進(jìn)入精細(xì)化管理時(shí)代，風(fēng)險(xiǎn)管理和糾紛管理前置

??行業(yè)下行和周期性調(diào)整一定程度上倒逼了房地產(chǎn)行業(yè)的精細(xì)化發(fā)展，加之大數(shù)據(jù)等技術(shù)發(fā)展的助推，房地產(chǎn)行業(yè)正通過(guò)流程優(yōu)化、數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判等手段，將風(fēng)險(xiǎn)和糾紛管理前置化，成為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)爭(zhēng)議解決的可期發(fā)展方向。

??銷售環(huán)節(jié)通過(guò)合同條款精細(xì)化設(shè)計(jì)減少爭(zhēng)議，大數(shù)據(jù)評(píng)估購(gòu)房者信用降低違約風(fēng)險(xiǎn)；物業(yè)階段建立三方協(xié)調(diào)平臺(tái)，前置化解公共區(qū)域使用權(quán)爭(zhēng)議。精細(xì)化管理以“預(yù)防為主、數(shù)據(jù)支撐、流程嵌入”重構(gòu)爭(zhēng)議解決邏輯，提升行業(yè)效率。

??房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)作為行業(yè)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型的核心模式，在市場(chǎng)規(guī)模與滲透率快速提升的同時(shí)，法律爭(zhēng)議亦逐步顯性化。代建領(lǐng)域的糾紛主要源于委托方與代建方權(quán)責(zé)邊界模糊，如工程延期責(zé)任、品牌聲譽(yù)連帶索賠、收益分成與市場(chǎng)波動(dòng)掛鉤等矛盾，其本質(zhì)可追溯至合同條款對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分配的精細(xì)化不足。當(dāng)前爭(zhēng)議解決高度依賴訴訟與商事仲裁，雖能依托專業(yè)裁判厘清責(zé)任，但對(duì)抗性程序易導(dǎo)致合作關(guān)系破裂，與代建“長(zhǎng)期共贏”邏輯存在張力。未來(lái)需通過(guò)三個(gè)方面優(yōu)化路徑：一是推動(dòng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化合同范本，明確知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬、不可抗力免責(zé)范圍及動(dòng)態(tài)合規(guī)管理機(jī)制；二是構(gòu)建“專業(yè)調(diào)解+行業(yè)仲裁”的多元解紛體系，引入技術(shù)專家與行業(yè)協(xié)會(huì)中立評(píng)估，結(jié)合區(qū)塊鏈技術(shù)固化履約證據(jù)；三是完善政策配套，厘清代建方在項(xiàng)目爛尾中的社會(huì)責(zé)任邊界，強(qiáng)化資金監(jiān)管與資質(zhì)門檻，避免法律規(guī)則滯后掣肘業(yè)務(wù)創(chuàng)新。代建行業(yè)欲從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，需以法律風(fēng)險(xiǎn)防控與爭(zhēng)議解決效率為支點(diǎn)，在合規(guī)框架下平衡各方利益，為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型注入確定性動(dòng)能。

??（三）三角債、代位訴訟日益增加

??受行業(yè)下行導(dǎo)致的資金鏈緊張、債務(wù)鏈條復(fù)雜等情況，開發(fā)商、施工企業(yè)、材料供應(yīng)商等多方主體之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系難以厘清，從而造成房地產(chǎn)行業(yè)中三角債問(wèn)題日益增加（51）。

??在此背景下，代位權(quán)訴訟成為化解三角債的關(guān)鍵途徑。2024年底，中建三局因債權(quán)人代位權(quán)糾紛被訴，重慶建工亦指出建筑企業(yè)墊資債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)突出。（52）因此，代位權(quán)訴訟和三角債問(wèn)題的化解在房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展中仍是需要關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。

??（四）“新政策”背景下糾紛類型多元化

??2025年1月1日起，湖南省衡陽(yáng)市率先實(shí)施商品房“取消公攤”，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。預(yù)計(jì)未來(lái)更多城市將跟進(jìn)這一政策，推動(dòng)全國(guó)范圍內(nèi)的“零公攤時(shí)代”到來(lái)。這一政策將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易、定價(jià)和消費(fèi)者權(quán)益產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。在該政策影響下，開發(fā)商及購(gòu)房者之間可能會(huì)產(chǎn)生更多類型的糾紛，如在商品房買賣合同糾紛中，對(duì)于面積計(jì)算、價(jià)格透明度、虛假宣傳、格式條款會(huì)產(chǎn)生更多的爭(zhēng)議；在物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛中，也會(huì)因面積基準(zhǔn)產(chǎn)生收費(fèi)及服務(wù)質(zhì)量相關(guān)的糾紛。以上糾紛不僅要考慮適用的法律依據(jù)，也要考慮政策和社會(huì)影響，還需要人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)、執(zhí)業(yè)律師發(fā)揮更多的智慧妥善處理。

??限購(gòu)限貸政策松綁將加速房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性分化與法律風(fēng)險(xiǎn)交織態(tài)勢(shì)：市場(chǎng)層面，核心城市短期交易回暖或推動(dòng)代建、紓困類輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張，但中小房企現(xiàn)金流“虛假修復(fù)”可能延緩行業(yè)出清，而土地市場(chǎng)央國(guó)企與民企聯(lián)合開發(fā)模式深化，埋下權(quán)責(zé)約定不明的合作糾紛隱患；爭(zhēng)議層面，政策波動(dòng)直接誘發(fā)三類沖突——賣方借房?jī)r(jià)反彈惡意違約的合同履行爭(zhēng)議、復(fù)工項(xiàng)目質(zhì)量缺陷的群體訴訟、寬松信貸下斷供潮引發(fā)的金融合同履約及抵押物處置糾紛。應(yīng)完善“政策適應(yīng)性條款”設(shè)計(jì)、強(qiáng)化復(fù)工項(xiàng)目驗(yàn)收證據(jù)鏈，并推動(dòng)仲裁機(jī)構(gòu)建立房地產(chǎn)專項(xiàng)糾紛速裁機(jī)制，以平衡政策紅利與風(fēng)險(xiǎn)敞口，以及政策波動(dòng)引發(fā)的訴訟洪峰。

??（五）人工智能背景下房地產(chǎn)爭(zhēng)議解決的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新

??人工智能（AI）的推動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的變革。AI技術(shù)提高了房地產(chǎn)開發(fā)和管理的效率，也在房地產(chǎn)估價(jià)、資產(chǎn)維護(hù)及管理、合同與合規(guī)管理、物業(yè)管理等方面為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展進(jìn)行賦能。

??在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，人工智能通過(guò)自然語(yǔ)言處理（NLP）在分析海量合同、審查交易文件并識(shí)別和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)交易的違約風(fēng)險(xiǎn)中具有重大優(yōu)勢(shì)。（53）在爭(zhēng)議解決方面，這些前期處理的海量數(shù)據(jù)有利于為糾紛解決提供數(shù)據(jù)支持，如幫助裁判者快速定位爭(zhēng)議焦點(diǎn)。DeepSeek、ChatGPT等生成式人工智能在快速生成法律文書，尤其是在類型化案件中批量快速解決法律糾紛具有明顯優(yōu)勢(shì)，有利于顯著縮短爭(zhēng)議解決周期。目前生成式AI所具備的信息搜集、文本生成等能力經(jīng)過(guò)多次訓(xùn)練完全可能協(xié)助爭(zhēng)議解決各方處理流程化和類型化的文書工作，提升爭(zhēng)議處理效率（54）。

??將AI技術(shù)更好地應(yīng)用到房地產(chǎn)爭(zhēng)議解決，尤其是統(tǒng)一裁判尺度、提高裁判效率、體現(xiàn)裁判專業(yè)性上均具有不可替代的優(yōu)勢(shì)，也會(huì)為現(xiàn)有爭(zhēng)議解決模式創(chuàng)新和新爭(zhēng)議解決模式的產(chǎn)生奠定技術(shù)基礎(chǔ)。