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??第三季度房地產(chǎn)投資、銷售、資金來(lái)源等多指標(biāo)逐月回落，顯示整體市場(chǎng)表現(xiàn)依然低迷，“止跌回穩(wěn)”面臨較大壓力。從政策角度看，第三季度從中央到地方不可謂不給力，一線城市也實(shí)質(zhì)性松動(dòng)限購(gòu)等政策，但市場(chǎng)反饋卻并不積極。正如當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，中央不斷出臺(tái)打壓政策，但房?jī)r(jià)如脫韁野馬一樣遏制不住，如今的市場(chǎng)是其反面，政策希望穩(wěn)住樓市，但市場(chǎng)自有其運(yùn)行規(guī)律，并不以人的意志為轉(zhuǎn)移。應(yīng)該清楚的看到，隨著外部環(huán)境日益復(fù)雜，居民收入增速減緩，城市化速度放慢，存量住房總量及人均住房面積進(jìn)入世界前列，新增住房需求下降是必然的。房地產(chǎn)行業(yè)不太可能重新回到2021年之前的高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。歷史車輪滾滾向前，行業(yè)小周期是假象，以幾十年為尺度的行業(yè)大周期才是真章。當(dāng)然大周期下，行業(yè)進(jìn)入存量房時(shí)代并非沒有機(jī)會(huì)，哪怕是傳統(tǒng)的新建業(yè)務(wù)，在地理空間的分布一定是分化的，研究對(duì)比一下美國(guó)日本等成熟市場(chǎng)的運(yùn)行也不難得出結(jié)論。

??— 01—

??商品房市場(chǎng)銷售持續(xù)低迷

??1—9月份，新建商品房銷售面積65835萬(wàn)平方米，同比下降5.5%；其中住宅銷售面積下降5.6%。新建商品房銷售額63040億元，下降7.9%；其中住宅銷售額下降7.6%。

??1—9月，新建商品房銷售延續(xù)下行趨勢(shì)，銷售面積及金額累計(jì)同比跌幅較上期再擴(kuò)大0.8個(gè)和0.6個(gè)百分點(diǎn)。9月政策利好疊加秋季促銷活動(dòng)，一線城市及部分重點(diǎn)城市成交逆市增長(zhǎng)，低能級(jí)城市依然深陷去化困局，市場(chǎng)分化加劇。行業(yè)長(zhǎng)期處于低迷及弱恢復(fù)狀態(tài)，外部環(huán)境沖擊也可能帶來(lái)新的變量，“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)的可行性將因城而異。

??當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍在經(jīng)歷深度調(diào)整，住建部在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，“十五五”期間將高質(zhì)量開展城市更新，把城市更新擺在更加突出的位置、著力推動(dòng)“好房子”建設(shè)、完善住房供應(yīng)體系及改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度等。房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展路徑圍繞需求結(jié)構(gòu)升級(jí)與住房品質(zhì)提升，構(gòu)建發(fā)展新模式，最終實(shí)現(xiàn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

??9月整體市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期，商品房銷售面積8531萬(wàn)平方米，同比減少11.9%，跌幅較上月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額8025億元，同比減少12.4%，跌幅縮小2.4個(gè)百分點(diǎn)。四季度市場(chǎng)成交能否提升，依賴房企年末沖刺的促銷力度、供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)等。

??各物業(yè)類型銷售表現(xiàn)均不及上期，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積和金額跌幅擴(kuò)大更為顯著。

??從各區(qū)域看，東部地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)跌幅高于其他區(qū)域；各區(qū)域與上其相比表現(xiàn)有所差異，東北地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)和中部地區(qū)銷售金額較上期有所改善，同比跌幅收窄，其他地區(qū)指標(biāo)跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。東部地區(qū)銷售面積占比較上期提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，銷售金額占比不變，分別為45.0%、60.5%。

??— 02—

??房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅持續(xù)擴(kuò)大

??1—9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資67706億元，按可比口徑計(jì)算同比下降13.9%；其中，住宅投資52046億元，下降12.9%。

??1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比跌幅連續(xù)7個(gè)月擴(kuò)大，本期再擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)。9月部分城市銷售回暖對(duì)企業(yè)投資意愿影響有限，新房市場(chǎng)需求總量處于低位，難以驅(qū)動(dòng)投資增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資下滑繼續(xù)拖累民間投資，1-9月民間固定資產(chǎn)投資同比下降3.1%，扣除房地產(chǎn)開發(fā)影響增長(zhǎng)2.1%。當(dāng)前行業(yè)政策重點(diǎn)圍繞"激活存量"，推動(dòng)房地產(chǎn)投資向城市更新、住房保障等領(lǐng)域轉(zhuǎn)移?，以重民生、可持續(xù)的發(fā)展方式，繼續(xù)承擔(dān)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支撐作用。

??月度數(shù)據(jù)方面，9月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資7397億元，同比減少21.3%，跌幅較上月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)；住宅投資同比減少19.9%，跌幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。

??各物業(yè)類型投資同比跌幅均較上期擴(kuò)大，其中辦公樓投資同比跌幅最高。開發(fā)企業(yè)對(duì)住宅投資比重76.9%，與上期相比保持不變。

??各區(qū)域投資同比持續(xù)下降且跌幅均有所擴(kuò)大，其中東部和中部地區(qū)跌幅擴(kuò)大更為明顯，東北依然是跌幅最大的地區(qū)。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重較上期下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，占比58.5%。

??— 03—

??房屋新開工跌幅緩慢改善

??1—9月份，房屋新開工面積45399萬(wàn)平方米，下降18.9%；其中，住宅新開工面積33273萬(wàn)平方米，下降18.3%。房屋竣工面積31129萬(wàn)平方米，下降15.3%；其中，住宅竣工面積22228萬(wàn)平方米，下降17.1%。

??1—9月，新開工規(guī)模仍持續(xù)下行，累計(jì)同比跌幅較上期有所改善，再次收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。9月單月新開工面積5598萬(wàn)平方米，同比減少15.0%，跌幅較上月縮小4.8個(gè)百分點(diǎn)。從近兩年土地市場(chǎng)成交情況來(lái)看，已經(jīng)不能支撐新開工規(guī)?；厣?。住建部數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)已有15個(gè)省區(qū)市二手住宅交易量超過新房，由新開工規(guī)模減少帶來(lái)供需失衡、房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)較低。該指標(biāo)基數(shù)已處于低位，未來(lái)跌幅將不斷收窄。

??— 04—

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力持續(xù)擴(kuò)大

??1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金72299億元，同比下降8.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款11294億元，下降1.4%；利用外資18億元，下降37.3%；自籌資金26111億元，下降9.3%；定金及預(yù)收款21138億元，下降10.3%；個(gè)人按揭貸款9884億元，下降10.6%。

??1-9月，開發(fā)企業(yè)到位資金連續(xù)7個(gè)月下行，累計(jì)同比跌幅較上期再擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款結(jié)束連續(xù)3個(gè)月的增長(zhǎng)后轉(zhuǎn)跌；定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比跌幅依然明顯，在部分城商品房銷售市場(chǎng)回升影響下，定金及預(yù)收款跌幅較上期縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)。占比方面，自籌資金占全部資金的36.1%，較上期提高0.4個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占42.9%，較上期降低0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??在銷售回款壓力下，房企資金來(lái)源對(duì)自籌資金的依賴度持續(xù)提高。盡管當(dāng)前融資成本保持低位，但對(duì)于不同類型企業(yè)差異顯著，政策支持傾向央、國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，中小民營(yíng)房企融資問題依然突出。萬(wàn)達(dá)、富力、億達(dá)等多家房企的債務(wù)糾紛也進(jìn)一步凸顯了債務(wù)償還壓力，再次引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房企資金鏈狀況的擔(dān)憂。房企要根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況做好債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，積極化解風(fēng)險(xiǎn)，避免引發(fā)交付問題，使市場(chǎng)信心進(jìn)一步受挫。

??— 05—

??商品房庫(kù)存去化壓力不減

??9月末，商品房待售面積75928萬(wàn)平方米，比8月末減少241萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少292萬(wàn)平方米，辦公樓增加74萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加13萬(wàn)平方米。

??截至9月末商品房待售面積連續(xù)7個(gè)月減少，但整體進(jìn)展較為緩慢。按當(dāng)前銷售面積計(jì)算消化周期為10.4個(gè)月，并且多數(shù)城市的去化周期遠(yuǎn)超健康區(qū)間，低能級(jí)城市市場(chǎng)降價(jià)也難以換量，去庫(kù)存壓力依然較大。