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??本文基于《2025年中國房地產(chǎn)年鑒》“發(fā)展篇”資料進(jìn)行梳理。

??2020年4月，我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）（以下簡稱“公募REITs”）試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)。2021年6月，首批9個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目掛牌上市。2024年7月，國家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（以下簡稱“1014號(hào)文”），部署推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行工作，這是深化投融資體制機(jī)制改革和多層次資本市場建設(shè)的重要舉措，標(biāo)志著具有中國特色的公募REITs正式邁入常態(tài)化發(fā)行的新階段。與此同時(shí)，歷經(jīng)數(shù)年調(diào)整，房地產(chǎn)市場的租賃現(xiàn)金流已基本回歸至可持續(xù)的合理區(qū)間。2024年，以租賃住房、購物中心為代表的房地產(chǎn)REITs備受投資者關(guān)注，二級(jí)市場表現(xiàn)優(yōu)異，房地產(chǎn)REITs快速發(fā)展的市場時(shí)機(jī)已經(jīng)基本成熟。

??1、公募REITs發(fā)行節(jié)奏提速 規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大

??公募REITs試點(diǎn)四年來，制度規(guī)則持續(xù)完善，發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步增長，資產(chǎn)類型不斷豐富，市場表現(xiàn)總體穩(wěn)健，各方面參與積極性不斷提升，現(xiàn)已正式進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段。2024年，公募REITs發(fā)行數(shù)量和規(guī)模均大幅躍升，全年首次公開發(fā)行29只，為試點(diǎn)三年的發(fā)行數(shù)量之和；發(fā)行規(guī)模655億元，超過滬深交易所首次公開發(fā)行募股規(guī)模（622億元）。截至2024年12月31日，滬深交所上市58只公募REITs，發(fā)行總規(guī)模1609億元。從底層資產(chǎn)類型來看，交通基礎(chǔ)設(shè)施類發(fā)行規(guī)模最大，為687.71億元；園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類發(fā)行規(guī)模次之，為259.26億元。

??2.二級(jí)市場整體表現(xiàn)良好  配置價(jià)值進(jìn)一步顯現(xiàn)

??公募REITs的投資收益主要來源于二級(jí)市場股價(jià)上漲的資本利得以及底層資產(chǎn)穩(wěn)定的高比例分紅，兼具股債的部分優(yōu)勢，擁有流動(dòng)性較高、收益相對(duì)穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)。“1014號(hào)文”申報(bào)項(xiàng)目新增了市場化租賃住房、購物中心、商業(yè)街區(qū)、家居建材市場、養(yǎng)老設(shè)施等資產(chǎn)類型，適當(dāng)放寬了部分資產(chǎn)的規(guī)模要求、凈回收資金用于再投資的比例上限等。證監(jiān)會(huì)先后出臺(tái)《監(jiān)管規(guī)則適用指引-會(huì)計(jì)類第4號(hào)》和對(duì)港合作措施，在制度層面明確了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的權(quán)益屬性，并將公募REITs納入滬深港通。

得益于政策的持續(xù)完善，2024年，公募REITs二級(jí)市場整體表現(xiàn)良好，中證REITs全收益指數(shù)上漲了106.1點(diǎn)，同比上年底增長12.31%，首次公開發(fā)行的29只公募REITs中，有26只二級(jí)市場價(jià)格上漲。投資者對(duì)REITs的關(guān)注度不斷增加，其作為長期資產(chǎn)的配置價(jià)值逐步凸顯。

??免責(zé)聲明：本文內(nèi)容由深度智聯(lián)根據(jù)《2025年房地產(chǎn)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)資料，自主拆解、整理分析，不構(gòu)成任何投資和決策建議，使用前請核實(shí)。