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仲量聯(lián)行2025年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2026年展望

??北京，2026年1月8日——2025年，北京在一系列宏觀敘事中彰顯韌性、穩(wěn)健發(fā)力，人工智能核心產(chǎn)業(yè)規(guī)模持續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)，成為新一輪產(chǎn)業(yè)鏈變革的核心驅(qū)動(dòng)力?！氨本┺k公樓市場(chǎng)正在經(jīng)歷從‘下行周期’到‘重新定價(jià)’的思維重置。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示：“市場(chǎng)需求的極度理性化與供過(guò)于求的結(jié)構(gòu)性常態(tài)化正在重構(gòu)供需關(guān)系及定價(jià)邏輯。”

??2025年，北京辦公樓市場(chǎng)中續(xù)租成交逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位，租戶議價(jià)能力不斷提高。投資市場(chǎng)全年大宗成交量明顯下降，四季度商業(yè)零售資產(chǎn)的關(guān)注度提高。零售地產(chǎn)整體需求釋放受阻，市場(chǎng)表現(xiàn)分化加劇對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力提出了更高要求。工業(yè)物流市場(chǎng)在新增供應(yīng)集中放量與終端需求持續(xù)疲軟的雙重壓力下深度調(diào)整。高端酒店市場(chǎng)在2025年下半年面臨著價(jià)格下行和收益修復(fù)緩慢的挑戰(zhàn)，但市場(chǎng)需求仍保持向好預(yù)期。

??甲級(jí)辦公樓

??整體需求維持較弱水平，當(dāng)前更多租戶將搬遷視為一項(xiàng)高成本負(fù)擔(dān)，而非單純的升級(jí)機(jī)會(huì)。為避免裝修及復(fù)原等一次性支出，多數(shù)企業(yè)選擇在同一樓宇內(nèi)續(xù)租或縮租。在此背景下，續(xù)租交易占據(jù)第四季度成交的主導(dǎo)地位。業(yè)主方更傾向于優(yōu)先保障出租率而非維持租金水平，并有越來(lái)越多業(yè)主提供租約重組方案以留住現(xiàn)有租戶。在非續(xù)租類交易中，醫(yī)美、體檢等細(xì)分領(lǐng)域以及人工智能應(yīng)用企業(yè)正逐步顯現(xiàn)為新興的增量需求來(lái)源。

??凈吸納量維持低位，年末空置率呈現(xiàn)小幅回落。截至2025年底，北京甲級(jí)辦公樓整體空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至15.2%，市場(chǎng)出現(xiàn)微幅改善跡象。這一變化主要得益于核心子市場(chǎng)部分項(xiàng)目的集中租賃成交，全市凈吸納量達(dá)21,790平方米，較上季度略有下滑。其中，CBD和望京區(qū)域去化表現(xiàn)相對(duì)較好，主要受惠于業(yè)主大幅下調(diào)租金以吸引租戶。雖然2025年第四季度無(wú)大規(guī)模新增供應(yīng)入市，但鑒于2026年預(yù)計(jì)將有約70萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目集中交付，當(dāng)前的去化階段對(duì)業(yè)主穩(wěn)定未來(lái)出租率至關(guān)重要。

??租金調(diào)整持續(xù)深化，市場(chǎng)定價(jià)透明度進(jìn)一步提升。當(dāng)前租戶議價(jià)能力達(dá)到歷史高位，業(yè)主初始報(bào)價(jià)更加貼近實(shí)際可達(dá)成水平。2025年第四季度，北京甲級(jí)辦公樓平均月租金為每平方米210元，環(huán)比下跌5.6%，同比下滑16.3% 。展望未來(lái)12個(gè)月，全市租金下行速度有望放緩，預(yù)計(jì)2026年全年平均租金降幅將收窄至6.6%，反映出部分子市場(chǎng)租賃表現(xiàn)的局部企穩(wěn)。然而，隨著新增供應(yīng)陸續(xù)入市，租金仍將面臨一定下行壓力。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示：“盡管租金調(diào)整節(jié)奏或?qū)②吘彛袌?chǎng)仍將維持租戶主導(dǎo)格局，對(duì)業(yè)主而言，保出租率將繼續(xù)優(yōu)先于追求租金增長(zhǎng)?！?/p>

??投資

??2025年，北京大宗交易市場(chǎng)成交節(jié)奏放緩，第四季度活躍度進(jìn)一步走弱。北京全年大宗成交總額錄得約180億元，較去年下降58%，亦較過(guò)去五年均值大致減半。從資產(chǎn)類別來(lái)看，商業(yè)零售資產(chǎn)相對(duì)更受資本青睞。據(jù)媒體報(bào)道，第四季度，英格卡購(gòu)物中心宣布與高和資本達(dá)成戰(zhàn)略合作，設(shè)立一支專項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)基金，將共同持有包括北京薈聚在內(nèi)的三座購(gòu)物中心資產(chǎn)，英格卡將繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的管理和運(yùn)營(yíng)。該交易的后續(xù)進(jìn)展及落地情況有待進(jìn)一步關(guān)注。

??中國(guó)公募REITs底層資產(chǎn)范圍增擴(kuò)至商業(yè)辦公與酒店項(xiàng)目。中國(guó)證監(jiān)會(huì)與國(guó)家發(fā)改委相繼發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告（征求意見(jiàn)稿）》及《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，將超大特大城市的超甲級(jí)及甲級(jí)商務(wù)樓宇項(xiàng)目、四星級(jí)及以上酒店項(xiàng)目納入試點(diǎn)。此舉有望顯著提升相關(guān)資產(chǎn)的市場(chǎng)流動(dòng)性，推動(dòng)存量資產(chǎn)盤(pán)活，緩解部分資產(chǎn)持有者的流動(dòng)性壓力。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“中國(guó)公募REITs市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)圍，將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加速向精細(xì)化資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)型，并為區(qū)位核心、經(jīng)營(yíng)韌性突出的項(xiàng)目帶來(lái)流動(dòng)性溢價(jià)?！?/p>

??優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)

??消費(fèi)疲軟抑制品牌擴(kuò)張，但情緒價(jià)值與文化認(rèn)同驅(qū)動(dòng)細(xì)分賽道保持活躍。社會(huì)消費(fèi)品零售總額在2025年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（1–11月同比下降3.1%），導(dǎo)致品牌拓店普遍趨于審慎，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)退租壓力上升。與此同時(shí)，平價(jià)餐飲、IP消費(fèi)、潮玩、戶外等品類持續(xù)吸引高客流，反映出消費(fèi)者更愿意為能引發(fā)情感共鳴、提供體驗(yàn)感或歸屬感的產(chǎn)品與空間買(mǎi)單，同時(shí)對(duì)價(jià)格的敏感度提升。在此背景下，“情緒價(jià)值+高性價(jià)比”成為驅(qū)動(dòng)消費(fèi)的核心邏輯。

??新增供應(yīng)主要集中于上半年的市區(qū)核心板塊，下半年入市節(jié)奏顯著放緩。2025年全年新增供應(yīng)超過(guò)80萬(wàn)平方米，約為2024年總量的一半，仍略高于2022至2023年的年平均水平，顯示市場(chǎng)供給正逐步回歸理性。其中，第二季度單季新增供應(yīng)達(dá)36萬(wàn)平方米，全部落位于市區(qū)核心商圈。中海大吉巷、中關(guān)村大融城等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目憑借精準(zhǔn)定位與強(qiáng)招商能力有效承接結(jié)構(gòu)性需求。進(jìn)入下半年，新增供應(yīng)明顯收縮，且以郊區(qū)商業(yè)為主，市區(qū)市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目交付，為存量資產(chǎn)去化提供了緩沖窗口。

??租金下行壓力逐漸加大，高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)已成為資產(chǎn)價(jià)值重塑的核心引擎。在租戶預(yù)算收緊與招商競(jìng)爭(zhēng)加劇的雙重作用下，截至四季度，市區(qū)市場(chǎng)有效租金環(huán)比下降2.5%。頭部項(xiàng)目通過(guò)快速調(diào)改租戶結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化內(nèi)容運(yùn)營(yíng)維持穩(wěn)定出租率與收益，而非核心資產(chǎn)則被迫大幅讓利，市場(chǎng)分化走勢(shì)日益清晰?！罢雇?026年，消費(fèi)信心的實(shí)質(zhì)性修復(fù)仍需宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)與居民收入預(yù)期改善的協(xié)同推進(jìn)。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部資深董事紀(jì)明表示：“具備優(yōu)質(zhì)區(qū)位、精準(zhǔn)客群洞察與高效運(yùn)營(yíng)能力的核心資產(chǎn)，正通過(guò)品牌煥新與業(yè)態(tài)重組率先筑底。北京零售地產(chǎn)市場(chǎng)有望加速邁入以運(yùn)營(yíng)能力和內(nèi)容創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的高質(zhì)量發(fā)展新階段?！?/p>

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??2025年全年市場(chǎng)需求以成本驅(qū)動(dòng)型搬遷為主，新增擴(kuò)張動(dòng)能有所不足。受消費(fèi)復(fù)蘇乏力及企業(yè)降本訴求強(qiáng)化影響，租戶新租與擴(kuò)租意愿處于低位，全年租賃活動(dòng)主要由第三方物流、零售及醫(yī)藥企業(yè)主導(dǎo)的區(qū)域間搬遷構(gòu)成。盡管整體需求疲弱，平谷子市場(chǎng)憑借更具競(jìng)爭(zhēng)力的租金水平和高標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，成功吸引頭部企業(yè)選址于此并租賃大面積倉(cāng)儲(chǔ)空間，成為全年為數(shù)不多的去化亮點(diǎn)，而順義空港等傳統(tǒng)成熟子市場(chǎng)則持續(xù)面臨去化壓力。

??租金下行壓力貫穿全年，區(qū)域價(jià)差顯著收窄。2025年第四季度，市場(chǎng)平均凈有效租金環(huán)比下降4.3%。為應(yīng)對(duì)高供應(yīng)與低需求環(huán)境，核心子市場(chǎng)業(yè)主普遍采取大幅租金折扣及更靈活的商務(wù)條款以維系出租率，導(dǎo)致區(qū)域間租金梯度明顯壓縮。隨著租金持續(xù)下降，加之平谷項(xiàng)目性價(jià)比的提升，部分原本意向天津、廊坊的外溢租戶有望出現(xiàn)回流趨勢(shì)。紀(jì)明表示：“汽車制造、醫(yī)藥等對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)品質(zhì)要求較高的產(chǎn)業(yè)需求有望釋放，成為支撐核心市場(chǎng)企穩(wěn)的關(guān)鍵力量。同時(shí)，業(yè)主策略正日趨務(wù)實(shí)，通過(guò)分期入市、產(chǎn)品升級(jí)等方式優(yōu)化供給節(jié)奏，為市場(chǎng)筑底修復(fù)奠定基礎(chǔ)?！?/p>

??酒店

??2025年下半年，北京高端酒店市場(chǎng)整體表現(xiàn)較去年同期呈下行態(tài)勢(shì)。截至10月，全市高端酒店平均入住率（OCC）與2024年同期基本持平，平均房?jī)r(jià)（ADR）與每間可出租客房收入（RevPAR）同比均下降逾4%。

??從旅游市場(chǎng)需求來(lái)看，國(guó)慶與中秋“雙節(jié)”疊加效應(yīng)較為顯著，帶動(dòng)旅游人次和旅游收入實(shí)現(xiàn)雙增長(zhǎng)，其中入境游客數(shù)量及國(guó)際旅游收入增長(zhǎng)尤為突出，來(lái)自俄羅斯、韓國(guó)、澳大利亞、新西蘭、東南亞等國(guó)家和地區(qū)的客源表現(xiàn)較為活躍。全市營(yíng)業(yè)性演出活動(dòng)收入實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，文化演藝活動(dòng)已成為驅(qū)動(dòng)本地住宿需求的又一大引擎。2025年，北京新簽約多個(gè)大型文旅項(xiàng)目，包括火星人居科幻城、法拉利世界娛樂(lè)綜合體等，有望在未來(lái)吸引可觀的休閑、商旅客流，進(jìn)一步夯實(shí)北京在全國(guó)旅游市場(chǎng)中的領(lǐng)先地位。

??2025年下半年，北京高端及以上酒店新增供給5家，共計(jì)新增客房總數(shù)1,505間，供應(yīng)量較2024年明顯增長(zhǎng)，標(biāo)志著城區(qū)高端酒店市場(chǎng)格局進(jìn)一步趨于成熟。展望未來(lái)兩年，整體市場(chǎng)新增供給預(yù)計(jì)將穩(wěn)步上升，其中也包含多個(gè)奢華酒店標(biāo)桿項(xiàng)目。若這些項(xiàng)目成功落地，將進(jìn)一步豐富市場(chǎng)品牌多樣性。

??展望未來(lái)，酒店REITs發(fā)行路徑日益清晰，有望進(jìn)一步推動(dòng)酒店資產(chǎn)加速業(yè)績(jī)修復(fù)。資產(chǎn)持有人愈發(fā)重視資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率和現(xiàn)金流表現(xiàn)，開(kāi)始為酒店資產(chǎn)證券化提前布局。與此同時(shí)，酒店資產(chǎn)交易市場(chǎng)迎來(lái)價(jià)格理性回調(diào)階段，整體市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)入“買(mǎi)方窗口期”。此外，全球資本流動(dòng)也將持續(xù)影響資產(chǎn)價(jià)值。

??仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部高級(jí)副總裁梁濤表示：“盡管2025年下半年北京酒店市場(chǎng)面臨著價(jià)格下行和收益修復(fù)緩慢的挑戰(zhàn)，但得益于客源結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化以及消費(fèi)力不斷迭代，市場(chǎng)需求仍保持向好預(yù)期。酒店作為REITs底層資產(chǎn)的路徑日益清晰，為達(dá)到上市要求，優(yōu)化資產(chǎn)管理和營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流管理將越來(lái)越受到重視，真正形成‘融、投、建、管、退’的酒店投資閉環(huán)，從而提升優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的流動(dòng)性和金融杠桿效能。與此同時(shí)，酒店資產(chǎn)證券化的穩(wěn)步推進(jìn)也將倒逼資產(chǎn)持有者更加關(guān)注資產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值和持續(xù)穩(wěn)健的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，并為投資者提供新的投資機(jī)會(huì)?！?/p>