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??2026年1月15日，央行與金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布政策，將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例統(tǒng)一下調(diào)至30%。此舉是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中商業(yè)板塊的有力提振，也是貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“去庫(kù)存”導(dǎo)向的具體行動(dòng)。以下從政策背景、內(nèi)容影響、市場(chǎng)預(yù)期等多個(gè)層面展開(kāi)詳細(xì)評(píng)述。

??一、政策內(nèi)容明確，直指商業(yè)用房去庫(kù)存難題

??商業(yè)用房主要包括商鋪與寫(xiě)字樓兩大類(lèi)，其去庫(kù)存進(jìn)展長(zhǎng)期滯后于住宅市場(chǎng)。此前商業(yè)用房首付比例普遍在50%以上，較高的資金門(mén)檻抑制了中小投資者與企業(yè)用戶(hù)的購(gòu)房意愿。此次將首付比例統(tǒng)一降至30%，顯著降低了購(gòu)房者的初始資金壓力，有助于釋放被抑制的購(gòu)置需求，尤其對(duì)資金敏感的中小商戶(hù)和初創(chuàng)企業(yè)具有直接激勵(lì)作用。這一調(diào)整不僅與住宅市場(chǎng)政策形成協(xié)同，更體現(xiàn)出政策層對(duì)商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的精準(zhǔn)回應(yīng)。

??二、政策與經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇節(jié)奏同頻，助力內(nèi)需提振

??商業(yè)用房的去庫(kù)存本質(zhì)與經(jīng)濟(jì)活躍度緊密相關(guān)：商鋪對(duì)應(yīng)消費(fèi)零售，寫(xiě)字樓對(duì)應(yīng)服務(wù)業(yè)與商務(wù)活動(dòng)。當(dāng)前消費(fèi)經(jīng)濟(jì)逐步回暖、服務(wù)業(yè)持續(xù)復(fù)蘇，對(duì)商業(yè)空間的需求客觀(guān)上有所增加。此時(shí)降低首付門(mén)檻，可視為政策面對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信號(hào)的積極呼應(yīng)，有助于引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，促進(jìn)商業(yè)活動(dòng)空間的擴(kuò)充與升級(jí)。在提振內(nèi)需、暢通經(jīng)濟(jì)循環(huán)的宏觀(guān)目標(biāo)下，該政策既是“穩(wěn)地產(chǎn)”的舉措，更是“促消費(fèi)、活經(jīng)濟(jì)”的聯(lián)動(dòng)工具。

??三、對(duì)房企與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生積極影響

??商業(yè)用房在房企庫(kù)存商品房中占比約20%-30%，去化緩慢一直是企業(yè)資金回籠的堵點(diǎn)。此前各地對(duì)自持商業(yè)項(xiàng)目落實(shí)可轉(zhuǎn)售的政策，體現(xiàn)的即是去庫(kù)存的導(dǎo)向。當(dāng)前首付下調(diào)將直接刺激交易活躍度，加速房企商業(yè)存量去化，改善企業(yè)現(xiàn)金流狀況。尤其是在年末業(yè)績(jī)沖刺階段，房企可借助該政策加大促銷(xiāo)力度，甚至配合價(jià)格調(diào)整，實(shí)現(xiàn)快速回款。此外，該政策與近期個(gè)稅退稅、住房品質(zhì)提升等舉措形成組合拳，共同傳遞出2026年房地產(chǎn)政策持續(xù)發(fā)力、系統(tǒng)維穩(wěn)的信號(hào)，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、防范結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。

??四、展望：政策有望激活市場(chǎng)，發(fā)揮綜合效應(yīng)

??短期來(lái)看，首付比例下調(diào)將明顯降低購(gòu)房門(mén)檻，激發(fā)部分觀(guān)望需求入市，尤其在一二線(xiàn)商業(yè)活動(dòng)活躍的城市，去庫(kù)存進(jìn)程有望提速。中長(zhǎng)期而言，商業(yè)用房市場(chǎng)的根本復(fù)蘇仍取決于消費(fèi)與服務(wù)業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)、就業(yè)市場(chǎng)的穩(wěn)定以及企業(yè)擴(kuò)張意愿的提升。政策提供了流動(dòng)性與信心支持，也為居民家庭資產(chǎn)配置提供了新路徑，并將有力支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與結(jié)構(gòu)性改革。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)