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??2026年3月，京津兩城商品住宅市場呈現(xiàn)“節(jié)后全面修復、小陽春成色顯現(xiàn)、城市間結構性分化延續(xù)”的運行特征。春節(jié)假期效應消退疊加前期積壓需求集中釋放，兩城供需兩端環(huán)比大幅回升，新建商品住宅成交量較2月實現(xiàn)翻倍以上增長。但本輪回升更多是季節(jié)性因素和前期政策累積效應的體現(xiàn)，價格回升主要集中在核心區(qū)和改善型項目，市場復蘇的持續(xù)性與深度仍存不確定性，結構性分化將是貫穿全年的核心主線。

??【內(nèi)容速覽】

??土地市場：涉宅用地恢復成交，兩城熱度與價格分化顯著。3月京津兩城涉宅用地供應總建筑面積約35.58萬平方米，成交總建筑面積約47.60萬平方米，環(huán)比增長57.9%，同比增長67.8%。其中北京成交總建筑面積13.26萬平方米，成交樓板價19659元/平方米，土地價值高但成交規(guī)模受控；天津成交總建筑面積34.34萬平方米，成交樓板價3654元/平方米。

??新建商品住宅市場：供需兩端節(jié)后全面放量，環(huán)比大幅回升但同比仍普遍承壓。京津兩城商品住宅供應總量約95.93萬平方米，環(huán)比增長107%；成交總量約108.13萬平方米，環(huán)比增長178.7%，“小陽春”行情如期兌現(xiàn)，但同比維度兩城成交面積均為負增長。庫存端，北京去化周期34個月，天津22.5個月，兩城庫存壓力差異明顯。

??存量商品住宅市場：政策驅(qū)動成交全面放量，兩城二手房市場分化顯著。北京3月二手住宅成交19904套，環(huán)比增長144.6%，同比增長3.4%，創(chuàng)近15個月新高，呈現(xiàn)“量漲價穩(wěn)”的良性復蘇格局。天津3月二手住宅成交約14463套，環(huán)比增長113.6%，同比下降4.5%；成交均價8376元/平方米，環(huán)比下降1.4%，同比下降19.2%，“以價換量”態(tài)勢延續(xù)。兩城二手房占住房交易總量的比重超七成，市場主導地位穩(wěn)固。

??01 . 土地市場

??1. 供求表現(xiàn)：供求有所回暖，但仍處于低位運行區(qū)間

??2026年3月，京津冀區(qū)域（18城）涉宅用地整體供應總建筑面積約285.24萬平方米，環(huán)比增長3.1%，同比下降49.4%；成交總建筑面積約357.71萬平方米，環(huán)比增長124.5%，同比下降24.9%，成交樓板價2878元/平方米，環(huán)比下降50.6%，同比下降23.6%。供求較2月有所回暖，但整體仍處于低位運行區(qū)間。

??2. 市場熱度：底價成交成市場主流，房企拿地審慎

??3月京津冀涉宅用地平均溢價率為1.7%，與2月持平，從近一年走勢看，平均溢價率仍處于低位。本月成交總金額超5億元的宅地共3幅，均以底價成交，房企拿地策略整體高度審慎。

??3. 核心城市表現(xiàn)：兩城供求規(guī)模分化，房企聚焦核心板塊優(yōu)質(zhì)地塊

??3月，京津兩城涉宅用地整體供應建面35.58萬平方米，環(huán)比下降28.8%，同比下降1.8%；成交建面47.6萬平方米，環(huán)比增長57.9%，同比增長67.8%。底價成交成為兩城土地市場的主流格局，房企投資布局的結構性特征進一步強化。

??北京：供應小幅回升、成交收縮。3月北京涉宅用地供應5幅，供應總建面31.08萬平方米；成交3幅，成交總建面13.26萬平方米，成交地塊均以底價成交，溢價率為0%。成交地塊主要分布于順義、昌平等區(qū)域，均由本地國企競得。成交樓板價19659元/平方米，同比下降80.8%，主要受去年同期核心區(qū)高價地塊成交帶來的高基數(shù)效應影響。

??天津：供應銳減、成交放量。3月天津僅推出1幅涉宅用地，但成交4幅，成交建面34.34萬平方米，同比增長63.3%；成交樓板價3654元/平方米，同比下降70.5%。供應驟減但成交放量，主要系前期已掛牌地塊在3月集中成交，并非需求側的趨勢性改善。3月成交的4幅住宅用地容積率全部控制在2.0以下，充分體現(xiàn)了天津土地市場“低密、改善、高品質(zhì)”的供應導向。

??02 . 新建商品住宅市場

??1. 供求表現(xiàn)：節(jié)后全面修復，“小陽春”如期兌現(xiàn)

??1)   京津商品住宅整體運行特征

??2026年3月，京津兩城新建商品住宅市場供需兩端迎來節(jié)后全面修復。兩城新建商品住宅新增供應面積約95.93萬平方米，環(huán)比增長107%，同比下降7.9%；成交面積約108.13萬平方米，環(huán)比增長178.7%，同比下降15.6%；成交均價34450元/平方米，環(huán)比增長8.2%，同比下降6.7%，“小陽春”行情如期兌現(xiàn)。

??2)   核心城市表現(xiàn)

??北京：新建商品住宅供應44.37萬平方米，環(huán)比增長68%，同比下降33.7%；成交面積42.64萬平方米，環(huán)比增長192.9%，同比下降21.2%；成交均價59511元/平方米，環(huán)比增長6.4%，同比下降4.3%，整體延續(xù)“控增量”的調(diào)控導向。

??天津：新建商品住宅供應51.56萬平方米，環(huán)比增長158.9%，同比增長38.2%；成交面積65.48萬平方米，環(huán)比增長171%，同比下降11.5%；成交均價18128元/平方米，環(huán)比增長5.3%，同比下降1.3%。節(jié)后修復態(tài)勢明顯，成交規(guī)模創(chuàng)近12個月新高。

??兩城價格走勢呈現(xiàn)分化特征：北京成交均價高位運行，環(huán)比回升主要受改善型高價項目集中簽約帶動，但同比仍處小幅下降通道；天津成交均價環(huán)比回升，自2025年11月觸及階段性低點后實現(xiàn)環(huán)比回升，筑底企穩(wěn)特征逐步顯現(xiàn)。

??2. 庫存及去化周期：兩城去化壓力均較大

??截至2026年3月末，京津兩城庫存規(guī)模整體處于高位，去化周期均超20個月，壓力凸顯。

??北京：庫存與去化周期雙雙上行，市場承壓明顯。截至3月末，北京商品住宅庫存面積1229.56萬平方米，環(huán)比增長0.11%，同比增長3.81%。按近12個月月均成交面積計算的去化周期為34個月，近5個月持續(xù)處于30個月以上的高位，反映出在供應端“控增量”背景下，成交規(guī)模的同比下降導致庫存去化速度放緩，去化壓力進一步加劇。

??天津：庫存有所下降，但去化周期仍同比大幅增長。截至3月末，天津商品住宅庫存面積1191.69萬平方米，環(huán)比下降2.25%，同比下降1.47%；去化周期22.5個月，環(huán)比下降0.9%，同比上升25.7%。顯示在成交量回升帶動下，庫存消化態(tài)勢有所改善，但去化周期仍處于20個月以上的偏高水平。

??從庫存絕對量看，兩城庫存面積體量接近，但北京去化周期顯著高于天津，主要原因在于北京成交均價高、套均面積大，月均成交規(guī)模相對庫存總量偏低。天津雖去化周期相對較短，但庫存套數(shù)超過11萬套，以絕對規(guī)模計量的去化壓力依然不容忽視。

??3. 項目表現(xiàn)：改善型產(chǎn)品主導，熱銷項目集中涌現(xiàn)

??項目層面，3月北京與天津成交TOP10榜單呈現(xiàn)明顯的能級差異，進一步印證了兩城市場的結構性分化邏輯。

??北京：3月多個新盤集中開盤并取得亮眼業(yè)績。通州梨園板塊的中?！ぞ艠錆M和占據(jù)北京成交面積與成交金額雙榜首，單月成交2.84萬平方米，成交金額14.65億元，成交均價51488元/平方米；順義中央別墅區(qū)板塊的華潤北京潤園以1.95萬平方米、成交金額14.41億元位列成交面積與金額榜第二，成交均價73881元/平方米，呈現(xiàn)典型的頂豪改善特征；西城區(qū)的中海京華玖序成交7.11億元，成交均價176423元/平方米，刷新成交金額TOP10單價標桿。北京成交金額TOP10中通州區(qū)占據(jù)3席（中?！ぞ艠錆M和、中建·運河玖院、招商朝棠攬閱），改善型與頂豪項目共同支撐金額榜，呈“剛改+改善+頂豪”三元并立格局。

??天津：TOP10以主城區(qū)改善型項目為主。其中東麗張貴莊板塊的上東金茂智慧科學城以1.17萬平方米的成交面積位列面積榜榜首，成交均價22578元/平方米。金額榜榜首為紅橋西站板塊的天津金茂府，3月成交面積1.13萬平方米，成交金額4.04億元，成交均價35836元/平方米。

??03 . 存量商品住宅市場

??1. 運行特征：政策驅(qū)動成交全面放量，以價換量態(tài)勢延續(xù)

??3月，重點監(jiān)測的北京、天津兩城二手住宅合計成交面積310.5萬平方米，環(huán)比增長129%，同比增長0.4%；成交均價約18711元/平方米，環(huán)比增長2.1%，同比下降11.4%。在政策效應與季節(jié)性需求疊加驅(qū)動下，成交大幅回暖，“以價換量”態(tài)勢延續(xù)。

??2. 核心城市表現(xiàn)：成交環(huán)比翻倍增長，價格走勢分化顯著

??北京：3月二手住宅成交面積174.85萬平方米，環(huán)比增長140.9%，同比增長0.4%；成交套數(shù)19904套，環(huán)比增長144.6%，同比增長3.4%，創(chuàng)下近15個月新高；成交均價26729元/平方米，環(huán)比下降0.4%，同比下降9.3%，呈現(xiàn)“量漲價穩(wěn)”格局，止跌回穩(wěn)信號明顯，市場韌性較強。

??天津：3月二手住宅成交面積135.65萬平方米，環(huán)比增長115.4%，同比增長0.4%；成交套數(shù)14463套，環(huán)比增長113.6%，同比下降4.5%；成交均價8376元/平方米，環(huán)比下降1.4%，同比下降19.2%，以價換量態(tài)勢延續(xù)。

??3. 市場格局演變：二手占比小幅回落但仍占絕對主體

??3月京津兩城新建商品住宅與二手住宅成交總面積約418.62萬平方米，其中二手住宅成交面積占比約74%。受節(jié)后新房集中推盤與政策效應雙重帶動，3月新房成交占比較前期有所回升，但二手住宅仍占據(jù)區(qū)域住房交易的絕對主體地位。

??04 .  后市展望

??3月京津兩城商品住宅市場雖迎來環(huán)比大幅修復，“小陽春”行情如期兌現(xiàn)，但兩城新房同比仍為負增長，市場復蘇的持續(xù)性與深度仍存不確定性，結構性分化仍將是貫穿市場運行的核心主線。

??土地市場：低位恢復，聚焦核心與改善。北京核心區(qū)地塊競拍熱度有望維持，2026年第二輪擬供應商品住宅用地清單已發(fā)布，后續(xù)豐臺、通州、懷柔等區(qū)域供地有望持續(xù)推進，但房企拿地策略將繼續(xù)聚焦核心板塊，非核心板塊底價成交格局短期內(nèi)難以改變。天津土地市場以低密改善型用地為主，一季度成交地塊容積率全部控制在2.0以下，預計后續(xù)供地將延續(xù)“低密、優(yōu)質(zhì)”導向，契合市場改善型產(chǎn)品需求趨勢。綜合來看，兩城土地市場整體仍處于低位恢復階段，尚不具備全面回暖的基礎，“核心聚焦、底價主流、國企主導”的三元格局短期內(nèi)難以打破。

??新建商品住宅市場：熱度邊際放緩，結構性分化加劇。4月作為傳統(tǒng)“金三銀四”的延續(xù)窗口，兩城新房成交規(guī)模有望維持相對高位，但環(huán)比增速或?qū)⑦呺H放緩。北京方面，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)改善項目成交集中度將進一步提升，海淀、昌平、豐臺等區(qū)域熱點項目有望延續(xù)熱銷態(tài)勢，但遠郊項目去化壓力難有實質(zhì)性緩解。天津方面，改善型產(chǎn)品仍將主導市場，核心城區(qū)仍是成交主力區(qū)域，產(chǎn)品品質(zhì)、配套完善度和性價比將成為項目去化的核心競爭力。兩城價格端，北京有望維持高位平穩(wěn)，天津筑底企穩(wěn)態(tài)勢有望延續(xù)，但價格全面回升仍需等待市場基本面的實質(zhì)性改善。

??存量商品住宅市場：北京二手房市場“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢有望延續(xù)。在中央“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的部署下，北京作為一線城市基本面較好，住房剛性需求和改善性需求長期存在，后續(xù)房地產(chǎn)政策仍具備優(yōu)化空間，二手房成交韌性凸顯，有望維持高位運行。天津二手房市場“以價換量”的核心格局短期內(nèi)難以發(fā)生根本性扭轉，市場整體仍面臨一定的下行壓力。隨著學區(qū)需求季等驅(qū)動因素減弱和3月底市場熱度回落，預計4月二手房市場將逐步回落至常態(tài)化平穩(wěn)區(qū)間；而經(jīng)過前期持續(xù)的價格調(diào)整，業(yè)主降價預期有所收斂，市場價格單邊下行的節(jié)奏有望進一步放緩。