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??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)

??當(dāng)前國(guó)企收購(gòu)二手房用作保障房，或以此推進(jìn)“以舊換新”的模式，受到市場(chǎng)關(guān)注。傳統(tǒng)意義上的以舊換新，主要針對(duì)置換鏈條斷裂問題。而當(dāng)前由地方國(guó)企主導(dǎo)的住房“以舊換新”，本質(zhì)上是地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)“置換鏈條斷裂”的背景下，借助國(guó)資信用介入，積極優(yōu)化保障房供給。所以，這一模式不只是簡(jiǎn)單的置換鏈條修復(fù)，還與國(guó)企承擔(dān)的保障房建設(shè)任務(wù)以及近兩年供給模式優(yōu)化密切相關(guān)。

??當(dāng)然，該模式最終對(duì)市場(chǎng)的影響，仍會(huì)回歸到置換鏈條本身和居住層面。它通過“收購(gòu)存量二手房—轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房—定向去化新房庫(kù)存”的閉環(huán)，試圖破解“二手房賣不掉、新房買不起、保障房租售難”的供需錯(cuò)配困局。在實(shí)操層面，這一模式面臨資金可持續(xù)性、評(píng)估公允性與區(qū)域適用性三大堵點(diǎn)。其長(zhǎng)期效果，取決于金融工具的創(chuàng)新配套，以及地方政府從“土地財(cái)政”向“存量運(yùn)營(yíng)”的職能轉(zhuǎn)型。

??一、政策初衷：優(yōu)化保障房供給模式，精準(zhǔn)破解置換鏈條“梗阻”

??多地選擇由國(guó)資平臺(tái)主導(dǎo)住房“以舊換新”，出發(fā)點(diǎn)主要有兩個(gè)：一是優(yōu)化保障房供給，二是解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“存量與增量市場(chǎng)循環(huán)中斷”的痛點(diǎn)。

??一方面，當(dāng)前部分保障房存在空置率偏高、區(qū)位配套與需求錯(cuò)位等結(jié)構(gòu)性矛盾。通過“以舊換新”，可將居民手中位置分散、戶型偏舊但地段尚可的存量房，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房或配售型保障房。這既能盤活社會(huì)閑置房源，也能快速補(bǔ)齊核心城區(qū)的保障房供給短板，提升資源匹配效率。

??另一方面，當(dāng)前市場(chǎng)的主要矛盾并非絕對(duì)需求消失，而是置換需求的鏈條卡在“舊房無法變現(xiàn)”環(huán)節(jié)。大量改善型需求群體持有中心城區(qū)的“老破小”，但由于二手房掛牌量激增、價(jià)格持續(xù)下行，舊房難以在合理周期內(nèi)以預(yù)期價(jià)格成交，從而無法釋放購(gòu)買新房的支付能力。國(guó)資平臺(tái)直接收購(gòu)，相當(dāng)于為市場(chǎng)注入強(qiáng)心針，人為制造了“接盤方”，將潛在的改善需求轉(zhuǎn)化為有效的新房購(gòu)買力。

??此外，國(guó)企收購(gòu)分散的老舊二手房，為房東出售創(chuàng)造了條件。這些房東可以置換新房，本質(zhì)上有利于去庫(kù)存：一方面騰挪出購(gòu)房資格，另一方面快速回籠資金增強(qiáng)置換能力。同時(shí)，在房票機(jī)制下，改善型需求會(huì)直接流向新房市場(chǎng)，帶動(dòng)新房庫(kù)存的去化。

??二、短期市場(chǎng)影響：流動(dòng)性激活與“托底效應(yīng)”的雙刃劍

??國(guó)企批量收儲(chǔ)二手房，短期內(nèi)會(huì)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)生積極的結(jié)構(gòu)性影響，本質(zhì)上是改變和優(yōu)化了供求關(guān)系。

??一是對(duì)成交量的直接拉動(dòng)。國(guó)企作為單一的大買家，短期內(nèi)會(huì)創(chuàng)造可觀的“定向成交”。以各地為例，首期簽約若超過幾百套，就相當(dāng)于形成了“批發(fā)式”成交，能迅速拉低區(qū)域二手房掛牌量的峰值，緩解堰塞湖壓力，并帶動(dòng)二手房交易活躍。

??二是對(duì)價(jià)格的雙重作用：托底信號(hào)與促進(jìn)價(jià)格穩(wěn)定。國(guó)企的收購(gòu)價(jià)通常由多家一級(jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)取均值確定，這向市場(chǎng)釋放了權(quán)威的“公允價(jià)值”信號(hào)。在心理層面，這一價(jià)格起到“錨定效應(yīng)”，房主向普通買家報(bào)價(jià)時(shí)有了心理支撐，有助于延緩價(jià)格進(jìn)一步下跌。同時(shí)，此類房源減少，也通過供求關(guān)系的改善，促進(jìn)價(jià)格穩(wěn)定。

??三、現(xiàn)實(shí)堵點(diǎn)與建議：資金、評(píng)估與區(qū)域限制

??從已落地的城市實(shí)踐看，該模式即便在國(guó)資主導(dǎo)下，仍面臨嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

??資金平衡的“算賬難”是核心堵點(diǎn)。大規(guī)模收儲(chǔ)占用巨額資金，國(guó)企不僅要支付房款，還需承擔(dān)后續(xù)的改造成本，包括裝修及持有期的財(cái)務(wù)成本。若僅依賴財(cái)政撥款或短期貸款，規(guī)模難以擴(kuò)大。盡管專項(xiàng)債、保租房REITs等金融工具被寄予厚望，但目前“融投管退”的閉環(huán)尚未完全通暢。

??評(píng)估定價(jià)的“公信力難”同樣突出。收高了可能涉及國(guó)有資產(chǎn)流失，收低了群眾不買賬。尤其在房?jī)r(jià)趨于上漲的過程中，收購(gòu)會(huì)更困難，因?yàn)榉繓|的預(yù)期也在變化。

??區(qū)域限制的“打通難”也不容忽視。目前絕大多數(shù)“以舊換新”或收購(gòu)二手房模式，都綁定“區(qū)域內(nèi)”新房（如上海各區(qū)試點(diǎn)均要求購(gòu)買本區(qū)新房）。這在很大程度上限制了購(gòu)房者的選擇面，導(dǎo)致政策受益面較窄。同時(shí)，若舊房在核心區(qū)而新房在遠(yuǎn)郊，居民的置換意愿會(huì)大幅降低。

??四、城市分析：更多聚焦在大城市

??該模式并非“全能藥”，其復(fù)制推廣必須嚴(yán)格區(qū)分城市能級(jí)，且更適合作為市場(chǎng)失靈期的短期干預(yù)工具，亦和各地年度保障房籌集目標(biāo)有關(guān)系，而非長(zhǎng)期制度化安排。目前來看，這一邏輯與二手房交易活躍的城市格局相似，主要還是適用于大城市。

??五、策略建議：糾正誤區(qū)持續(xù)優(yōu)化模式

??一是糾正誤區(qū)。不應(yīng)簡(jiǎn)單理解為“國(guó)家隊(duì)下場(chǎng)收購(gòu)”，這種認(rèn)識(shí)會(huì)固化地方政府作為“最大房東”的角色，增加財(cái)政負(fù)擔(dān)，并可能導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)失真。更多還是要依靠市場(chǎng)自身的消化能力。

??二是拓寬二手房的用途和受眾面。目前主要用作保障房，而保障房的對(duì)象定義需要調(diào)整。過去的一些定義不夠合理，例如收入偏弱、住房條件差的群體，完全可納入保障對(duì)象。像原拆原建中的部分業(yè)主，也應(yīng)納入保障房體系。甚至到大城市看病就醫(yī)的人群，也屬于保障對(duì)象。

??三是推進(jìn)長(zhǎng)期化的條件。若要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期化，必須完成角色的根本轉(zhuǎn)換——從“救市者”轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)的“城市資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”。只有建立起成熟的保租房運(yùn)營(yíng)能力和REITs退出渠道，使收購(gòu)行為本身能產(chǎn)生覆蓋資金成本的商業(yè)回報(bào)（微利可持續(xù)），該模式才能脫離政策補(bǔ)貼，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化長(zhǎng)期運(yùn)作。