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??核心觀點(diǎn)：2026年5月，全國25個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地市場(chǎng)呈現(xiàn)“量穩(wěn)、價(jià)升、熱點(diǎn)地塊有熱度”的積極態(tài)勢(shì)。成交用地面積雖環(huán)比小幅回落，但樓板價(jià)與溢價(jià)率均出現(xiàn)明顯上行，反映出優(yōu)質(zhì)地塊占比提升及房企拿地意愿增強(qiáng)。容積率繼續(xù)維持在較低水平，表明高品質(zhì)住宅用地的供給更加明顯。

??一、成交用地面積：仍處于深度調(diào)整階段

??2026年5月，全國25城住宅用地成交面積為189萬平方米，較4月的225萬平方米有微小下降，但相較于2026年1至4月的月均水平（約157萬平方米）有拉升，總體處于年內(nèi)中等偏上水平。從歷史同期對(duì)比看，2026年5月成交面積略低于2025年同期的239萬平方米，但高于2024年5月的189萬平方米，顯示出市場(chǎng)在經(jīng)歷了2024至2025年的調(diào)整后，當(dāng)前成交量已回歸相對(duì)穩(wěn)定區(qū)間。整體來看，對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，今年土地市場(chǎng)仍在深度調(diào)整，同時(shí)呈現(xiàn)了明顯的結(jié)構(gòu)優(yōu)化過程。

??二、容積率：繼續(xù)低位運(yùn)行，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏向改善

??5月25城住宅用地成交平均容積率為1.80，較4月的1.78略有上升，但仍處于2024年以來的較低水平區(qū)間。自2024年下半年起，25城住宅用地容積率持續(xù)低于2.0，2026年至今平均為1.80左右，明顯低于2020—2022年期間2.0—2.2的水平。這表明各地在土地供應(yīng)端持續(xù)優(yōu)化出讓結(jié)構(gòu)，低密度、改善型住宅用地占比提升，符合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)高品質(zhì)的供給導(dǎo)向。對(duì)于房企而言，這也意味著產(chǎn)品溢價(jià)能力的潛在提升空間。

??三、成交樓板價(jià)：顯著上漲，優(yōu)質(zhì)地塊拉動(dòng)明顯

??5月25城住宅用地成交樓板價(jià)為13404元/平方米，環(huán)比4月的13182元/平方米上漲2%，同比2025年5月的10314元/平方米大幅上漲30%，創(chuàng)下2024年以來的月度新高。這一價(jià)格水平也是2020年以來的偏高位水平。樓板價(jià)的顯著上升，既與低容積率地塊的成交占比提高有關(guān)，也反映出核心城市核心區(qū)域的土地出讓節(jié)奏加快，尤其是一些“小而美”地塊的出讓，房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪意愿增強(qiáng)。這和地塊開發(fā)的利潤空間增大有直接關(guān)系，價(jià)格的積極變化是市場(chǎng)信心修復(fù)的重要信號(hào)。

??四、溢價(jià)率：今年總體保持連續(xù)拉升的積極態(tài)勢(shì)

??5月25城住宅用地成交平均溢價(jià)率為13%，較4月的10%提升3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)第四個(gè)月上行，且為2025年7月以來最高水平。從趨勢(shì)上看，2025年下半年溢價(jià)率一度降至2%—4%的低位，2026年初逐步回升，3—5月分別達(dá)到5%、10%、13%，呈現(xiàn)明顯的溫和升溫態(tài)勢(shì)。在“縮量提質(zhì)”的背景下，溢價(jià)率的提升通常意味著房企對(duì)后市判斷尤其是核心城市趨于樂觀，愿意為優(yōu)質(zhì)地塊付出更高的成本。當(dāng)前溢價(jià)率仍處于合理區(qū)間（低于20%），背后體現(xiàn)的是今年土地優(yōu)結(jié)構(gòu)的導(dǎo)向。

??五、總結(jié)與展望：要以銷售端的活躍帶動(dòng)土地端的向好發(fā)展

??2026年5月，全國25城住宅用地市場(chǎng)在成交量保持平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)價(jià)格與熱度的雙重回升，體現(xiàn)出“以質(zhì)帶價(jià)、以價(jià)促穩(wěn)”的積極特征。低容積率、高樓板價(jià)、適中溢價(jià)率的組合表明，當(dāng)前土地市場(chǎng)的修復(fù)主要來自供給端結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和需求端信心的邊際改善，也反映出優(yōu)質(zhì)城市在本輪土地市場(chǎng)止跌回穩(wěn)中將發(fā)揮更大作用。不過也應(yīng)看到，土地市場(chǎng)面臨的形勢(shì)依然復(fù)雜，總體成交規(guī)模相較歷史數(shù)據(jù)仍處偏低水平。從積極角度看，這有助于緩解未來潛在的庫存壓力；但從開發(fā)投資和土地出讓收入的角度看，需警惕其可能帶來的拖累效應(yīng)。總體而言，各地仍需進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)活躍，更好推動(dòng)企業(yè)資金鏈改善，真正助力土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)向好發(fā)展。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進(jìn)