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??2026年4月1日，福州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于非經(jīng)營(yíng)性房建類項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可告知承諾制實(shí)施細(xì)則的通知》（榕自然規(guī)〔2026〕1號(hào)）。該通知明確，針對(duì)學(xué)校、醫(yī)院、政府辦公樓等非經(jīng)營(yíng)性房建類項(xiàng)目，在已通過總平方案審查并啟動(dòng)放線報(bào)告采購的前提下，建設(shè)單位可憑告知承諾書“暫免提交《建筑紅線放線報(bào)告》和建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案”，直接申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，實(shí)現(xiàn)“拿證即開工”，承諾補(bǔ)件時(shí)限為120天。

??這項(xiàng)政策是福州市在“優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境”背景下，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度的又一次突破性簡(jiǎn)化。對(duì)房地產(chǎn)及基建市場(chǎng)而言，它將顯著縮短非經(jīng)營(yíng)性公建配套項(xiàng)目的開發(fā)周期，降低建設(shè)單位的資金時(shí)間成本，同時(shí)也在事中事后監(jiān)管的精準(zhǔn)性和違約懲戒的有效性方面，提出了更高要求。

??一、政策核心機(jī)制：告知承諾制下的“先證后核”模式

??本次細(xì)則的核心在于審批流程的“時(shí)序重構(gòu)”。傳統(tǒng)模式下，建設(shè)單位必須備齊所有法定材料（尤其是精準(zhǔn)的放線報(bào)告和完整的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案），規(guī)劃部門才會(huì)受理并核發(fā)許可證。這意味著設(shè)計(jì)方案、用地性質(zhì)、技術(shù)指標(biāo)都須已合法合規(guī)。新政則將關(guān)鍵材料的提交節(jié)點(diǎn)后移至“拿證后120天內(nèi)”，使得規(guī)劃設(shè)計(jì)、測(cè)繪服務(wù)、施工準(zhǔn)備等原本串聯(lián)進(jìn)行的環(huán)節(jié)可以并聯(lián)開展。

??勘察放線報(bào)告，是動(dòng)工前到現(xiàn)場(chǎng)“探地+畫線”的關(guān)鍵步驟——通過鉆探摸清地底下是否存在溶洞、軟土或地下水，再用專業(yè)儀器把地塊邊界和建筑物的精確位置在地面上標(biāo)定出來，回答“這塊地能不能蓋、該怎么定位”的問題。而完整的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案，則是一整套“蓋樓說明書+全套施工圖紙”，涵蓋建筑外觀、結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、水電布局、消防設(shè)計(jì)等各專業(yè)的詳細(xì)方案，回答“這棟樓具體怎么蓋”的問題。簡(jiǎn)單來說：前者讓你知道“地底下有什么、邊界在哪兒”，確保敢動(dòng)工、不違法；后者提供完整的施工依據(jù)，確保政府審批有據(jù)、工人施工有方。兩份文件缺一不可，是合法合規(guī)蓋房子的基本功。在告知承諾制的“先證后核”模式下，上述工作流程得到簡(jiǎn)化，從而加快了項(xiàng)目的開工節(jié)奏。

??二、對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)基建領(lǐng)域的三個(gè)直接影響

??1.顯著壓縮公建配套項(xiàng)目的開發(fā)總周期

??對(duì)于包含學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)中心等非經(jīng)營(yíng)性配建項(xiàng)目的大型地塊或片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目而言，規(guī)劃許可階段的等待時(shí)間可壓縮約30至60天（按傳統(tǒng)模式下方案深化、測(cè)繪及審查環(huán)節(jié)的平均耗時(shí)估算）。這意味著開發(fā)商能夠更快取得配建部分的規(guī)劃許可，從而整體推進(jìn)項(xiàng)目施工許可的申辦，加快住宅等可售部分的交付或入市節(jié)奏，改善企業(yè)現(xiàn)金流。行業(yè)經(jīng)驗(yàn)顯示，此類優(yōu)化可使項(xiàng)目整體建設(shè)周期縮短約10%至15%。

??2.降低制度性交易成本，利好本地中小型開發(fā)企業(yè)

??細(xì)則明確，暫免提交的材料可通過“福建省網(wǎng)上辦事大廳”等線上渠道補(bǔ)件，減少了企業(yè)往返政務(wù)窗口的次數(shù)。更重要的是，對(duì)于資金實(shí)力相對(duì)有限的中小企業(yè)而言，無需在設(shè)計(jì)方案100%完備前墊付大量修改成本即可啟動(dòng)許可程序，有效降低了前期的資金沉淀。但需注意，承諾表中多達(dá)26項(xiàng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（從容積率、建筑密度到日照要求）均需承諾“符合規(guī)劃”，這實(shí)質(zhì)上將合規(guī)成本轉(zhuǎn)嫁給了建設(shè)單位的設(shè)計(jì)與報(bào)建團(tuán)隊(duì)。

??3.信用監(jiān)管成為政策閉環(huán)的關(guān)鍵變量

??此次政策明確，違反承諾（如材料不符、逾期未補(bǔ)）將面臨“撤銷許可、移送城管查處、記入信用評(píng)價(jià)體系并推送至信用平臺(tái)”的三重處罰。其中，“失信行為記入信用評(píng)價(jià)體系”的威懾力較強(qiáng)——對(duì)于依賴持續(xù)獲取土地和融資的房企而言，信用污點(diǎn)可能影響其后續(xù)拿地資格或金融機(jī)構(gòu)的授信評(píng)估。這迫使建設(shè)單位在選擇設(shè)計(jì)單位和測(cè)繪單位時(shí)更加審慎，倒逼其傾向于專業(yè)合規(guī)的服務(wù)商。

??三、潛在風(fēng)險(xiǎn)與執(zhí)行層面的關(guān)注點(diǎn)

??盡管政策利好明顯，但分析其執(zhí)行細(xì)節(jié)，仍存在以下幾點(diǎn)需要持續(xù)跟蹤評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)：

??1.監(jiān)管力量與違約發(fā)現(xiàn)機(jī)制的有效性

??審批部門承諾“在作出準(zhǔn)予行政審批決定后在規(guī)定期限內(nèi)”進(jìn)行檢查。但對(duì)于120天內(nèi)未補(bǔ)件或補(bǔ)件不符的項(xiàng)目，監(jiān)管部門能否在第一時(shí)間識(shí)別并啟動(dòng)撤銷程序？尤其是在建設(shè)項(xiàng)目已實(shí)際開工、甚至主體結(jié)構(gòu)施工過半的情況下，撤銷許可將引發(fā)復(fù)雜的工程善后與法律糾紛。政策的平穩(wěn)運(yùn)行，高度依賴于數(shù)字化監(jiān)管系統(tǒng)（如中介管理系統(tǒng)與審批系統(tǒng)的數(shù)據(jù)聯(lián)動(dòng)）的實(shí)時(shí)預(yù)警能力。

??2.“基本相符”條款的模糊性可能引發(fā)爭(zhēng)議

??細(xì)則規(guī)定，補(bǔ)充材料與已發(fā)證“基本相符”的，“同步辦理施工圖變更，歸檔相關(guān)材料”。但何為“基本相符”？是面積誤差在一定比例內(nèi)（如±3%），還是建筑輪廓、退距等關(guān)鍵指標(biāo)允許微調(diào)？該細(xì)則未給出量化標(biāo)準(zhǔn)。這一模糊地帶可能成為未來竣工核實(shí)階段的爭(zhēng)議高發(fā)區(qū)，也可能被部分建設(shè)單位利用為“先斬后奏”式調(diào)整設(shè)計(jì)的灰色通道。

??3.適用范圍嚴(yán)格限定，短期對(duì)商品房市場(chǎng)直接影響有限

??政策明確僅適用于“非經(jīng)營(yíng)性房建類項(xiàng)目”（學(xué)校、醫(yī)院、政府辦公樓等），并不包括商品住宅、商業(yè)辦公等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。因此，其對(duì)當(dāng)前福州商品房市場(chǎng)的供給側(cè)（住宅項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏）并無直接放松效應(yīng)。但其政策信號(hào)意義較強(qiáng)：表明福州市正持續(xù)深化“放管服”改革，未來不排除在條件成熟時(shí)，將類似告知承諾制向低風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目，甚至部分經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目試點(diǎn)推廣。

??四、結(jié)論與建議

??福州市此次出臺(tái)的規(guī)劃許可告知承諾制細(xì)則，是一次精準(zhǔn)作用于非經(jīng)營(yíng)性公建配套環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)新，充分體現(xiàn)了今年在規(guī)劃和建設(shè)層面持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的導(dǎo)向。從企業(yè)角度看，雖然可以“暫免提交”材料，但仍應(yīng)主動(dòng)在承諾期內(nèi)（120天）高標(biāo)準(zhǔn)完成放線報(bào)告和設(shè)計(jì)方案的編制，確保與已發(fā)證條件完全相符，避免因“不符”導(dǎo)致許可被撤銷。同時(shí)，鑒于設(shè)計(jì)單位和測(cè)繪單位的承諾也被納入監(jiān)管體系，建議開發(fā)商在合同中明確約定因第三方服務(wù)瑕疵導(dǎo)致自身信用受損的追償條款?？傮w來看，該政策有助于提升福州市整體基建配套效率，對(duì)區(qū)域土地價(jià)值形成溫和支撐，也反映出今年規(guī)劃方面政策優(yōu)化進(jìn)一步發(fā)力的導(dǎo)向。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)