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??近期，上海、北京、深圳、南京等一二線城市在土拍市場中集中推出了核心區(qū)“小而美”宅地，并普遍引發(fā)房企高溢價競拍。這一現(xiàn)象與當前整體土拍市場略偏低迷的態(tài)勢形成鮮明對比。這也說明，今年在土地市場形勢和相關(guān)政策要求的影響下，供地策略發(fā)生了較為明顯的轉(zhuǎn)變。同時，這一變化也與城市發(fā)展、城市更新以及住房產(chǎn)品打造等密切相關(guān)。從背后邏輯看，它也貼合了當前企業(yè)新一輪投資拿地的實際需求。因此，從這個角度講，這種碎片化的供地方式，實際上是一種更加成熟、更符合市場需求的供給模式。

??一、趨勢研判：短期策略調(diào)整與長期趨勢的交織

??當前，這些重點城市改變了最近三年較為普遍的大規(guī)模地塊供應(yīng)模式，轉(zhuǎn)而推出“小而美”地塊出讓。這既是對近兩年新房銷售和企業(yè)資金狀況的積極應(yīng)對，也與各地核心區(qū)域的城市更新、土地資源挖掘等工作形成了良好結(jié)合。

??1.短期策略：供需兩端的“雙向奔赴”

??從短期看，這實際上是政府在土地財政壓力下采取的一種務(wù)實且精準的供地模式。前兩年推出的大規(guī)模地塊，雖然仍有企業(yè)愿意拿地，交易表現(xiàn)尚可，但當前企業(yè)資金狀況總體承壓。在這樣的背景下，如何更精準地做好今年的土地供應(yīng)尤為關(guān)鍵。盡管目前各地土地供應(yīng)總量普遍下調(diào)了約20%，但對于剩余供地目標，仍需客觀圍繞企業(yè)資金狀況來安排。否則，大規(guī)模地塊若出現(xiàn)流拍，將對市場信心造成較大負面影響。因此，通過推出小體量地塊、降低總價門檻（例如部分省會城市地塊起拍價僅在兩億元左右），能有效降低企業(yè)參拍門檻，吸引更多主體參與，促進土地順利出讓。同時，這種“小步快跑”、小幅地塊供應(yīng)的模式，有助于維持區(qū)域市場熱度，真正保持企業(yè)端的投資信心。

??2.長期趨勢：存量時代的微觀開發(fā)

??從中長期趨勢看，這些碎片化地塊大多位于城市核心區(qū)域，而這些區(qū)域成片可開發(fā)的項目已經(jīng)不多，正逐步進入“插花式”補缺開發(fā)階段。這些地塊屬于城市發(fā)展中過去大體量開發(fā)模式下較為零散的空間，但通過精細化開發(fā)，依然可以打造出優(yōu)質(zhì)項目。另外，從供應(yīng)角度看，這些區(qū)域過去常被稱為“斷供”區(qū)域，新房供應(yīng)稀缺，但實際上需求依然存在且比預計的大，包括地緣客戶等。這類供地方式能夠更好契合區(qū)域后續(xù)住房需求的變化，帶來較好的去化流速和銷售預期。反過來，也推動城市開發(fā)進入更加精細化的階段，為存量時代城區(qū)功能完善和品質(zhì)提升提供有力支撐。

??二、地方考量：不僅僅是盤活存量

??地方政府集中推出核心區(qū)小體量宅地，其深層次考量主要體現(xiàn)在風險控制、定價權(quán)維護以及城市規(guī)劃的精細化轉(zhuǎn)型等層面。這里進行分析。

??1.維持土地市場“體溫”

??當前土拍市場冷熱不均，地方政府仍需借助“明星地塊”來維持市場熱度。核心區(qū)的“小而美”地塊，憑借其稀缺性和確定性，極易成為溢價成交的標桿。例如，此前有房企在深圳龍華經(jīng)過60輪競價，以40.18%的溢價率成功拿地，這一信號直接穩(wěn)固了周邊片區(qū)的房價預期。通過小地塊的高熱度對沖大地塊的低迷，已成為地方政府調(diào)節(jié)土拍情緒、推動土地市場止跌回穩(wěn)和穩(wěn)中向好的有力工具。

??2.精細化的“補短板”

??與需要自建配套的“造城”式大盤開發(fā)不同，小體量地塊多位于配套成熟區(qū)域。地方政府無需再進行大規(guī)模的道路、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，只需通過土地出讓即可實現(xiàn)財政收入，同時不增加地方債務(wù)負擔。此外，這類地塊往往附帶一定的公共配套要求（如社區(qū)健康服務(wù)中心、“一老一小”服務(wù)站等），成為政府以低成本完善核心區(qū)公共服務(wù)的有效手段?？梢哉f，這種“補短板”的做法，與當前房地產(chǎn)發(fā)展更加注重民生保障的方向高度契合，能夠真正實現(xiàn)短板補齊。

??三、房企算賬邏輯：確定性溢價與安全邊際最大化

??在整體市場去化壓力較大的背景下，房企爭搶“小而美”宅地并非盲目擴張，而是基于極致的安全邊際和高周轉(zhuǎn)確定性的精算結(jié)果。這也反映出企業(yè)對當前市場形勢的判斷，并結(jié)合新房銷售數(shù)據(jù)、一二手房聯(lián)動等因素，更加務(wù)實地進行投資布局。既做好了土地投資儲備與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，也為后續(xù)項目銷售增添了更多確定性。

??1.去化的“確定性”壓倒一切

??當前房企的核心訴求是“活下去”，因此回款速度遠比利潤率更為關(guān)鍵。位于核心區(qū)的小地塊，具備顯而易見的成熟配套（例如部分城市地塊周邊就有地鐵交匯）。這意味著項目一旦入市，不僅能極大壓縮營銷費和渠道費，也幾乎無需等待配套兌現(xiàn)。這種“所見即所得”的確定性，在當前充滿不確定性的市場中，成為房企愿意支付高溢價的核心原因。

??2.極致的資金使用效率

??動輒百億的大盤會嚴重拖累房企的資產(chǎn)負債表，而幾億至十幾億的小地塊則靈活許多。以深圳某核心區(qū)域為例，即便是現(xiàn)在，一些地塊總價也僅在十億元左右。對國央企以及部分穩(wěn)健型民企而言，這樣的資金占用壓力相對可控。企業(yè)可通過高周轉(zhuǎn)模式運作，同時從產(chǎn)品角度看，小體量項目便于進行定制化開發(fā)，比如打造高端改善型產(chǎn)品以拉高單價，從而覆蓋溢價成本。

??3.“小而美”的定價權(quán)優(yōu)勢

??在核心區(qū)，由于存量房房齡偏老或戶型過時，新房往往擁有極強的定價權(quán)。這類迷你地塊通常能打造出區(qū)域內(nèi)的“燈塔”項目，加之供應(yīng)套數(shù)極少（如北京部分地塊項目僅約50套），常常供不應(yīng)求。房企無需擔心競品降價促銷，能夠掌握獨立的定價權(quán)，從而在微利時代進一步鎖定利潤空間。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進