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??近期，上海、北京、深圳、南京等一二線城市在土拍市場(chǎng)中集中推出了核心區(qū)“小而美”宅地，并普遍引發(fā)房企高溢價(jià)競(jìng)拍。這一現(xiàn)象與當(dāng)前整體土拍市場(chǎng)略偏低迷的態(tài)勢(shì)形成鮮明對(duì)比。這也說(shuō)明，今年在土地市場(chǎng)形勢(shì)和相關(guān)政策要求的影響下，供地策略發(fā)生了較為明顯的轉(zhuǎn)變。同時(shí)，這一變化也與城市發(fā)展、城市更新以及住房產(chǎn)品打造等密切相關(guān)。從背后邏輯看，它也貼合了當(dāng)前企業(yè)新一輪投資拿地的實(shí)際需求。因此，從這個(gè)角度講，這種碎片化的供地方式，實(shí)際上是一種更加成熟、更符合市場(chǎng)需求的供給模式。

??一、趨勢(shì)研判：短期策略調(diào)整與長(zhǎng)期趨勢(shì)的交織

??當(dāng)前，這些重點(diǎn)城市改變了最近三年較為普遍的大規(guī)模地塊供應(yīng)模式，轉(zhuǎn)而推出“小而美”地塊出讓。這既是對(duì)近兩年新房銷售和企業(yè)資金狀況的積極應(yīng)對(duì)，也與各地核心區(qū)域的城市更新、土地資源挖掘等工作形成了良好結(jié)合。

??1.短期策略：供需兩端的“雙向奔赴”

??從短期看，這實(shí)際上是政府在土地財(cái)政壓力下采取的一種務(wù)實(shí)且精準(zhǔn)的供地模式。前兩年推出的大規(guī)模地塊，雖然仍有企業(yè)愿意拿地，交易表現(xiàn)尚可，但當(dāng)前企業(yè)資金狀況總體承壓。在這樣的背景下，如何更精準(zhǔn)地做好今年的土地供應(yīng)尤為關(guān)鍵。盡管目前各地土地供應(yīng)總量普遍下調(diào)了約20%，但對(duì)于剩余供地目標(biāo)，仍需客觀圍繞企業(yè)資金狀況來(lái)安排。否則，大規(guī)模地塊若出現(xiàn)流拍，將對(duì)市場(chǎng)信心造成較大負(fù)面影響。因此，通過(guò)推出小體量地塊、降低總價(jià)門檻（例如部分省會(huì)城市地塊起拍價(jià)僅在兩億元左右），能有效降低企業(yè)參拍門檻，吸引更多主體參與，促進(jìn)土地順利出讓。同時(shí)，這種“小步快跑”、小幅地塊供應(yīng)的模式，有助于維持區(qū)域市場(chǎng)熱度，真正保持企業(yè)端的投資信心。

??2.長(zhǎng)期趨勢(shì)：存量時(shí)代的微觀開(kāi)發(fā)

??從中長(zhǎng)期趨勢(shì)看，這些碎片化地塊大多位于城市核心區(qū)域，而這些區(qū)域成片可開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)不多，正逐步進(jìn)入“插花式”補(bǔ)缺開(kāi)發(fā)階段。這些地塊屬于城市發(fā)展中過(guò)去大體量開(kāi)發(fā)模式下較為零散的空間，但通過(guò)精細(xì)化開(kāi)發(fā)，依然可以打造出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。另外，從供應(yīng)角度看，這些區(qū)域過(guò)去常被稱為“斷供”區(qū)域，新房供應(yīng)稀缺，但實(shí)際上需求依然存在且比預(yù)計(jì)的大，包括地緣客戶等。這類供地方式能夠更好契合區(qū)域后續(xù)住房需求的變化，帶來(lái)較好的去化流速和銷售預(yù)期。反過(guò)來(lái)，也推動(dòng)城市開(kāi)發(fā)進(jìn)入更加精細(xì)化的階段，為存量時(shí)代城區(qū)功能完善和品質(zhì)提升提供有力支撐。

??二、地方考量：不僅僅是盤活存量

??地方政府集中推出核心區(qū)小體量宅地，其深層次考量主要體現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)控制、定價(jià)權(quán)維護(hù)以及城市規(guī)劃的精細(xì)化轉(zhuǎn)型等層面。這里進(jìn)行分析。

??1.維持土地市場(chǎng)“體溫”

??當(dāng)前土拍市場(chǎng)冷熱不均，地方政府仍需借助“明星地塊”來(lái)維持市場(chǎng)熱度。核心區(qū)的“小而美”地塊，憑借其稀缺性和確定性，極易成為溢價(jià)成交的標(biāo)桿。例如，此前有房企在深圳龍華經(jīng)過(guò)60輪競(jìng)價(jià)，以40.18%的溢價(jià)率成功拿地，這一信號(hào)直接穩(wěn)固了周邊片區(qū)的房?jī)r(jià)預(yù)期。通過(guò)小地塊的高熱度對(duì)沖大地塊的低迷，已成為地方政府調(diào)節(jié)土拍情緒、推動(dòng)土地市場(chǎng)止跌回穩(wěn)和穩(wěn)中向好的有力工具。

??2.精細(xì)化的“補(bǔ)短板”

??與需要自建配套的“造城”式大盤開(kāi)發(fā)不同，小體量地塊多位于配套成熟區(qū)域。地方政府無(wú)需再進(jìn)行大規(guī)模的道路、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，只需通過(guò)土地出讓即可實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入，同時(shí)不增加地方債務(wù)負(fù)擔(dān)。此外，這類地塊往往附帶一定的公共配套要求（如社區(qū)健康服務(wù)中心、“一老一小”服務(wù)站等），成為政府以低成本完善核心區(qū)公共服務(wù)的有效手段?？梢哉f(shuō)，這種“補(bǔ)短板”的做法，與當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展更加注重民生保障的方向高度契合，能夠真正實(shí)現(xiàn)短板補(bǔ)齊。

??三、房企算賬邏輯：確定性溢價(jià)與安全邊際最大化

??在整體市場(chǎng)去化壓力較大的背景下，房企爭(zhēng)搶“小而美”宅地并非盲目擴(kuò)張，而是基于極致的安全邊際和高周轉(zhuǎn)確定性的精算結(jié)果。這也反映出企業(yè)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)的判斷，并結(jié)合新房銷售數(shù)據(jù)、一二手房聯(lián)動(dòng)等因素，更加務(wù)實(shí)地進(jìn)行投資布局。既做好了土地投資儲(chǔ)備與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，也為后續(xù)項(xiàng)目銷售增添了更多確定性。

??1.去化的“確定性”壓倒一切

??當(dāng)前房企的核心訴求是“活下去”，因此回款速度遠(yuǎn)比利潤(rùn)率更為關(guān)鍵。位于核心區(qū)的小地塊，具備顯而易見(jiàn)的成熟配套（例如部分城市地塊周邊就有地鐵交匯）。這意味著項(xiàng)目一旦入市，不僅能極大壓縮營(yíng)銷費(fèi)和渠道費(fèi)，也幾乎無(wú)需等待配套兌現(xiàn)。這種“所見(jiàn)即所得”的確定性，在當(dāng)前充滿不確定性的市場(chǎng)中，成為房企愿意支付高溢價(jià)的核心原因。

??2.極致的資金使用效率

??動(dòng)輒百億的大盤會(huì)嚴(yán)重拖累房企的資產(chǎn)負(fù)債表，而幾億至十幾億的小地塊則靈活許多。以深圳某核心區(qū)域?yàn)槔?，即便是現(xiàn)在，一些地塊總價(jià)也僅在十億元左右。對(duì)國(guó)央企以及部分穩(wěn)健型民企而言，這樣的資金占用壓力相對(duì)可控。企業(yè)可通過(guò)高周轉(zhuǎn)模式運(yùn)作，同時(shí)從產(chǎn)品角度看，小體量項(xiàng)目便于進(jìn)行定制化開(kāi)發(fā)，比如打造高端改善型產(chǎn)品以拉高單價(jià)，從而覆蓋溢價(jià)成本。

??3.“小而美”的定價(jià)權(quán)優(yōu)勢(shì)

??在核心區(qū)，由于存量房房齡偏老或戶型過(guò)時(shí)，新房往往擁有極強(qiáng)的定價(jià)權(quán)。這類迷你地塊通常能打造出區(qū)域內(nèi)的“燈塔”項(xiàng)目，加之供應(yīng)套數(shù)極少（如北京部分地塊項(xiàng)目?jī)H約50套），常常供不應(yīng)求。房企無(wú)需擔(dān)心競(jìng)品降價(jià)促銷，能夠掌握獨(dú)立的定價(jià)權(quán)，從而在微利時(shí)代進(jìn)一步鎖定利潤(rùn)空間。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)