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??近兩年“畝均稅收”作為硬性約束指標，已廣泛嵌入全國工業(yè)及商辦用地的出讓條件之中，這實質上是“以稅定地”模式的推進。需要指出的是，稅收指標本就屬于“標準地”出讓中的三項核心指標之一，另外兩項分別是固定資產投資強度和能耗控制指標。具體來看，各地在構建“標準地”指標體系時，通常以固定資產投資強度、用地容積率為主干指標，同時嚴格遴選畝均稅收、單位能耗、畝均產值等控制性指標，并結合產業(yè)準入、功能區(qū)劃和區(qū)域評估要求，實現(xiàn)“按標做地、明標供地、對標拿地”，從源頭引導土地集約高效利用和產業(yè)高質量發(fā)展。

??當然在新形勢下，此類工作強化標志著地方政府正從依賴“土地出讓金”的一次性收入，轉向追求“長期稅源”與“產業(yè)效益”的精細化治理模式。它也有效遏制了過去的一些亂象，例如無法兌現(xiàn)項目落地后形成地方財力的承諾，以及“不做產業(yè)做物業(yè)”、通過轉租轉售總部大廈物業(yè)牟利等行為，真正從產業(yè)視角優(yōu)化了供地模式。

??一、典型案例分析

??本報告通過分析近幾年部分典型案例發(fā)現(xiàn)，此類政策的推進力度顯著增強。其中最具代表性的案例之一，是字節(jié)跳動近期在北京的拿地行為。2026年3月31日，字節(jié)跳動全資控股的北京云岫長石科技有限公司以33.05億元競得北京市海淀區(qū)學院路東升科技園三期0807-604地塊（占地4.89萬平方米，規(guī)劃為辦公研發(fā)用地）。該地塊在2025年10月發(fā)布出讓計劃時，即設置了嚴格的產業(yè)準入門檻：年稅收貢獻不得低于6萬元/平方米，區(qū)級財政貢獻不低于1200元/平方米/年，且意向企業(yè)須為人工智能、集成電路等未來產業(yè)領域的標桿。這一“以稅定地”的排他性條件，實質上要求入駐企業(yè)具備極強的營收和納稅能力——字節(jié)跳動2025年總營收和凈利潤指標較好，使其能夠滿足這一高標準。該案例體現(xiàn)了地方在產業(yè)用地出讓中將稅收貢獻作為核心準入門檻的普遍趨勢。

??二、行業(yè)背景分析

??“以稅定地”趨勢的深化，有著深刻的政策背景。在過去的土地出讓模式中，地方政府主要關注土地出讓金對財政的即期貢獻，而缺乏對土地出讓后長期產出（如稅收、就業(yè)）的硬性約束。隨著房地產市場供需關系發(fā)生重大變化，單純依賴賣地收入的可持續(xù)性明顯減弱。在此背景下，各地普遍推行“標準地”出讓，并讓稅收指標逐漸成為土地資源配置的核心指揮棒，推動從“土地財政”向“稅收財政”的范式遷移。

??這一轉變的核心邏輯在于：通過設定較高的畝均稅收門檻，倒逼拿地企業(yè)必須具備真實的產業(yè)導入能力和盈利水平，從而確保地方政府在未來10-20年內獲得穩(wěn)定的稅收流，以覆蓋基礎設施建設和民生保障方面的持續(xù)投入。

??將稅收納入土地出讓的硬性考核，較早可追溯至“標準地”制度的探索實踐。其中，浙江省德清縣是全國“標準地”制度的首創(chuàng)地。2017年8月31日，德清縣在網上發(fā)布了一份帶有創(chuàng)新指標的土地出讓公告；同年9月29日，第一宗“標準地”成功競標。德清的“標準地”是指在土地出讓前，就已明確固定資產投資強度、容積率、單位能耗標準、單位排放標準、畝均稅收等核心要求的國有建設用地。這意味著，稅收指標從一開始就被納入標準地的考核體系，成為土地資源配置的重要約束條件之一。

??這一改革顛覆了傳統(tǒng)供地模式，將過去“拼地價”的粗放方式轉變?yōu)椤皩藴省钡母哔|量發(fā)展導向，有效提升了營商環(huán)境。作為“最多跑一次”改革的突破口，該模式于2018年起向浙江全省推廣。在上述各項指標中，畝均稅收由政府根據(jù)地塊特點和當?shù)匕l(fā)展水平事先制定，實現(xiàn)了供地的“熟地化”和“標準化”。企業(yè)可以“看圖下單”，專注項目建設與經營，政府則重點轉向事中事后的信用監(jiān)管。

??德清的實踐表明，將稅收指標前置到土地出讓環(huán)節(jié)，有助于從源頭篩選具備真實產業(yè)能力的市場主體。這對各地后續(xù)制定土地供應標準具有明確的啟示意義：在“標準地”推廣過程中，應因地制宜設定合理的畝均稅收門檻，并配套全周期的達產驗收與違約退出機制，使土地資源真正流向具有持續(xù)產出能力的產業(yè)實體，推動從“賣地收入”向“長期稅源”的實質性轉變。

??三、城市案例梳理

??本報告選取了近幾年具有代表性的城市案例，從中可以看出，“稅收門檻”在工商業(yè)用地出讓方面有較為全面的覆蓋。

??四、模式分類

??1.溫州模式：以稅收承諾取代“價高者得”

??溫州自2025年起推行的“兩限一搖”（限地價、限稅收、公開搖號）機制，從稅收角度實現(xiàn)了競價邏輯的根本性顛覆。以2025年11月出讓的C609-a-9地塊為例，起始畝均稅收要求為40萬元，經過16輪競價達到48萬元/畝的封頂值后，不再比拼地價，而是進入搖號環(huán)節(jié)。這一模式切斷了“地王”產生的鏈條，使稅收承諾成為拿地的關鍵門票，而非單純的資金實力。通過將稅收標準與土地市場穩(wěn)定相結合，溫州探索出了一條兼顧產業(yè)效益與市場秩序的新路徑。

??2.山東實踐：縣域經濟的稅收門檻標準化

??以臨沂市沂水縣為例，2025年9月出讓的CB-2025-0902地塊明確要求紡織業(yè)“畝均稅收≥15萬元/畝”；2026年4月最新掛牌的CB-2025-0103號地塊，針對“專用設備制造業(yè)”同樣保持了“畝均稅收≥15萬元/畝”的硬性門檻。這表明，即使對于縣域地區(qū)而言，“15萬元/畝”或其他標準已成為一條基礎稅收紅線，且政策具有較強的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

??3.反例：廣州的稅收考核“松綁”

??值得注意的是，部分地區(qū)出現(xiàn)了與上述趨勢相反的政策調整。廣州市2025年5月發(fā)布的《進一步促進企業(yè)投資發(fā)展的若干措施（第一批）》明確提出減輕企業(yè)履約負擔。對新引進工業(yè)用地項目，不再將投資強度、產值、稅收等承諾作為收回用地、懲戒及企業(yè)失信的依據(jù)；將工業(yè)用地項目投入產出監(jiān)管協(xié)議改為投資服務評估協(xié)議，增強服務屬性，適當降低評估年限，減少評估頻次，企業(yè)只需依法依規(guī)納稅納統(tǒng)、誠信經營。這意味著，在廣州拿地的企業(yè)，不再需要為當初承諾的稅收數(shù)字承擔剛性違約責任，政策導向從“強考核”轉向“重服務”。

??五、市場影響分析

??1.對房企/拿地企業(yè)：盈利模式重構，稅收承諾成核心約束

??隨著“畝均稅收”成為拿地硬性門檻，企業(yè)的盈利能力邏輯發(fā)生根本變化。雖然地價成本被壓低，但企業(yè)必須引入高附加值產業(yè)才能滿足稅收考核要求。對于傳統(tǒng)房地產開發(fā)商而言，依賴“蓋房子賣房子”的短平快模式將難以生存，被迫向“產業(yè)導入+長期運營+稅收兌現(xiàn)”的方向轉型。與此同時，違約風險顯著上升：若企業(yè)無法完成承諾的稅收指標，可能面臨土地被收回、列入失信名單，甚至被要求補繳巨額土地價款的處罰。

??2.對地方政府：長期稅源利好，但招商能力面臨考驗

??從稅收角度看，將一次性土地收入轉化為可持續(xù)的稅收收入，有利于地方財政的穩(wěn)健運行。然而，這一模式也帶來新的挑戰(zhàn)。第一，需警惕企業(yè)“承諾高稅收、實際低落地”的爛尾風險，防止政策被架空。第二，在土地市場熱度下行的背景下，設定較高的畝均稅收門檻可能會勸退部分投資者。這要求地方政府不能只做“地主”，更應成為“合伙人”，協(xié)助企業(yè)導入產業(yè)鏈、培育稅源，確保稅收承諾能夠真正兌現(xiàn)。

??3.對行業(yè)格局：稅收能力決定拿地資格，產業(yè)背景企業(yè)崛起

??“畝均稅收”作為核心準入指標，正在重塑土地市場的競爭格局。缺乏產業(yè)資源的開發(fā)商將加速退出市場，而那些具備較強產業(yè)基礎、尤其是稅收兌現(xiàn)能力突出的企業(yè)，將成為土地市場的新主力。具備制造業(yè)龍頭、科技園區(qū)運營商、有AI特質等產業(yè)背景的實體企業(yè)，因其天然的稅收產出能力，正成為這一輪供地制度改革中的“黑馬”。

上海易居房地產研究院副院長 嚴躍進