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??【克而瑞物管研究】

??2026年3月26日，越秀服務(wù)集團有限公司（以下簡稱“越秀服務(wù)”，06626.HK）正式發(fā)布2025年全年業(yè)績公告。在物業(yè)管理行業(yè)深度轉(zhuǎn)型、從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)效提升的關(guān)鍵階段，越秀服務(wù)堅守客戶滿意核心，以精益經(jīng)營、數(shù)智賦能、城市深耕、綠色發(fā)展四輪驅(qū)動，實現(xiàn)營收穩(wěn)增、規(guī)模提質(zhì)、ESG領(lǐng)跑、科技落地的全方位高質(zhì)量發(fā)展，交出一份穿越周期、韌性十足的年度答卷。

??越秀服務(wù)業(yè)績亮點如下：

??營收穩(wěn)增?底盤加固：全年營收39.02億元，基礎(chǔ)+商業(yè)物管收入21.16億元，同比+13.3%，核心基本盤持續(xù)走強。

??規(guī)模提質(zhì)?高效擴張：在管面積7347萬㎡，同比+6.0%、合約面積9001萬㎡，高能級城市占比92%；新簽?zāi)旰贤~3億，非住業(yè)態(tài)占比達87%。

??增值破界?多元增長：首個外拓商業(yè)項目隆亭里開業(yè)，招商率達82%；深圳和樾府項目招商率達到90%；打造四大百萬級爆品，生活服務(wù)、資產(chǎn)服務(wù)實現(xiàn)新突破。

??數(shù)智領(lǐng)跑?效率躍升：AI品控覆蓋209個項目、智能監(jiān)測8414萬次，智慧系統(tǒng)全覆蓋，人效與服務(wù)品質(zhì)雙提升。

??經(jīng)營底盤穩(wěn)固：

??營收穩(wěn)中有進，基本盤持續(xù)夯實

??2025年，越秀服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入39.02億元，在行業(yè)整體增速放緩背景下保持穩(wěn)健增長態(tài)勢，經(jīng)營韌性凸顯。其中，物管收入（基礎(chǔ)物管+商業(yè)運營及管理）為21.16億元，同比上升13.3%，占總收入比例提升至54%，物業(yè)基本盤優(yōu)勢進一步放大，為企業(yè)抵御行業(yè)波動提供堅實支撐。 

??從收入結(jié)構(gòu)看，越秀服務(wù)主動優(yōu)化業(yè)務(wù)布局，非商板塊與商業(yè)板塊協(xié)同發(fā)力、均衡發(fā)展：非商板塊中，基礎(chǔ)物管憑借規(guī)模擴張與服務(wù)提質(zhì)實現(xiàn)高速增長，達14.99億元，近四年年均復(fù)合增長率為22.72%，成為營收增長核心引擎；商業(yè)運營及管理服務(wù)收入6.17億元，近四年年均復(fù)合增長率為13.44%，保持穩(wěn)定運營態(tài)勢，支撐越秀服務(wù)多元化收入格局。

??在行業(yè)普遍面臨盈利壓力的環(huán)境下，越秀服務(wù)通過聚焦核心業(yè)務(wù)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)配比、嚴控成本支出，實現(xiàn)經(jīng)營質(zhì)量穩(wěn)步提升，彰顯成熟運營能力與抗風(fēng)險實力。

??規(guī)模提質(zhì)增效：

??管理面積穩(wěn)步攀升，區(qū)域布局持續(xù)優(yōu)化

??2025年，越秀服務(wù)堅持精益投拓、減量提質(zhì)，實現(xiàn)管理規(guī)模穩(wěn)步拓展、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、效益提升，規(guī)模增長從“重數(shù)量”轉(zhuǎn)向“重質(zhì)量”，契合行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展核心趨勢。截至2025年末，越秀服務(wù)合約面積達9001萬平方米，近四年年均復(fù)合增長率為8.43%；在管面積7347萬平方米，近四年年均復(fù)合增長率為12.41%，規(guī)模體量持續(xù)擴大，市場份額穩(wěn)步提升。越秀服務(wù)在管項目達465個、合約項目521個，服務(wù)業(yè)主33萬戶，管理密度與服務(wù)深度持續(xù)提升，形成規(guī)模效應(yīng)與品牌勢能協(xié)同發(fā)展的良好格局。

??市場拓展方面，越秀服務(wù)2025年新簽?zāi)旰贤~約3億元，全面突破銀行、高校等四大戰(zhàn)略細分賽道，非住業(yè)務(wù)占比高達87%，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，非住物管優(yōu)勢進一步放大。

??規(guī)模增長的背后，是越秀服務(wù)依托嚴格項目篩選、投委會規(guī)范決策及全周期閉環(huán)管理所構(gòu)建的精益投拓體系的高效落地。2025年，越秀服務(wù)新增合約面積980萬平方米，新增在管面積1071萬平方米，持續(xù)優(yōu)化在管項目結(jié)構(gòu)，不斷提升整體盈利水平與運營效率。這種“提質(zhì)增效”的高質(zhì)量擴張模式，在保障規(guī)模穩(wěn)步增長的同時，實現(xiàn)項目質(zhì)量全面升級，構(gòu)建起可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展格局。

??項目布局方面，越秀服務(wù)持續(xù)聚焦一線、新一線及核心二線城市。截至2025年底，越秀服務(wù)在一、二線城市的在管面積占比為92%，繼續(xù)保持高位。這些城市不僅物業(yè)費收繳率更高、業(yè)主付費意愿更強，同時也為增值服務(wù)及商業(yè)運營提供了更廣闊的想象空間。通過提高在戰(zhàn)略城市的“管理密度”，越秀服務(wù)正逐步形成區(qū)域規(guī)模效應(yīng)與品牌勢能，構(gòu)建起堅固的競爭壁壘。

??增值服務(wù)創(chuàng)新：

??多板塊協(xié)同發(fā)力，構(gòu)建多元增長極

??2025年，越秀服務(wù)在增值服務(wù)領(lǐng)域展現(xiàn)出強大的創(chuàng)新力與資源整合能力，圍繞文商旅、生活服務(wù)、資產(chǎn)服務(wù)等多個板塊，形成了從基礎(chǔ)物管向資產(chǎn)經(jīng)營、生活服務(wù)等多維度全面延伸的多元化業(yè)務(wù)矩陣。

??在文商旅板塊，越秀服務(wù)首個外拓商業(yè)項目——無錫隆亭里開業(yè)，招商率達82%，標志著越秀服務(wù)商業(yè)運營能力獲得外部市場認可。同時，深圳和樾府項目招商率達到90%，租值超過周邊同類商業(yè)20%，充分體現(xiàn)了越秀服務(wù)在項目定位、品牌引入與運營管理上的專業(yè)水準。

??在生活服務(wù)板塊，越秀服務(wù)聚焦線上+線下融合，打造O2O模式，前置倉覆蓋率已超過90%，大幅提升了社區(qū)服務(wù)的響應(yīng)速度與用戶體驗。通過高頻剛需品類的布局，越秀服務(wù)成功構(gòu)建了“公域引流+私域轉(zhuǎn)化”的社群運營閉環(huán)，社群運營成效持續(xù)凸顯，并精準發(fā)力爆品打造，年內(nèi)成功推出了定制水、糧油、空調(diào)清洗、中秋月餅四大百萬級爆品。

??在資產(chǎn)服務(wù)板塊，越秀服務(wù)成功承接辦公樓空置單元升級業(yè)務(wù)，突破新賽道，將服務(wù)鏈條從物業(yè)維護延伸至資產(chǎn)價值提升，盤活存量商業(yè)資產(chǎn)。同時，“悅+LIFE”綜合門店試點項目成功落地，實現(xiàn)了人員與空間的復(fù)用，進一步優(yōu)化運營效率，同時為業(yè)主創(chuàng)新一站式生活服務(wù)體驗。

??數(shù)智科技賦能：

??AI全面落地，打造智慧服務(wù)新范式

??科技賦能是物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的核心方向，2025年越秀服務(wù)依托AI-Driven，以科技提升效率、優(yōu)化服務(wù)、降低成本，智慧化建設(shè)成果豐碩，引領(lǐng)行業(yè)數(shù)智轉(zhuǎn)型浪潮。越秀服務(wù)搭建集成指揮中心（X平臺），落地“平臺+端”管理新模式，支撐精簡扁平組織變革，實現(xiàn)服務(wù)集成與兜底，推動管理模式全面升級。

??數(shù)字品控方面，越秀服務(wù)自主研發(fā)EBA+FM系統(tǒng)與AI品控平臺，實現(xiàn)核心設(shè)備狀態(tài)實時監(jiān)測與智能告警，AI品控全面上線，通過秒級抽幀+AI識別替代人工巡檢，覆蓋周界入侵、煙火檢測、垃圾滿溢、電瓶車違停等8大應(yīng)用場景，大幅提升品控效率與精準度。截至2025年末，這套自研AI品控系統(tǒng)已接入209個項目，可替代46項人工巡檢項，實現(xiàn)AI監(jiān)測超8414萬次，預(yù)警超37萬次，推動品質(zhì)管控從“被動檢查”轉(zhuǎn)向“主動守護”。

??智慧物聯(lián)層面，越秀服務(wù)AIoT遠程終端單元實現(xiàn)10大類20種設(shè)備系統(tǒng)智慧鏈接，工程重要數(shù)據(jù)全覆蓋，24小時不間斷監(jiān)測設(shè)備運行狀態(tài)，秒級響應(yīng)告警、快速定位異常、實時派發(fā)工單，實現(xiàn)設(shè)備設(shè)施高效管理。

??數(shù)字化服務(wù)層面，越秀服務(wù)以數(shù)智化手段全面升級對客服務(wù)體驗：“悅秀會”小程序煥新迭代，新增激活業(yè)戶11.2萬，用戶活躍度高達97%；智慧通行與智慧停車系統(tǒng)實現(xiàn)100%項目覆蓋，累計通行量超1400萬次，智慧服務(wù)場景全面落地；此外，積極探索AIAgent未來客服模式，致力于打造“AI管家+真人管家+X平臺兜底”的服務(wù)體系，自動工單、信息協(xié)同、快速響應(yīng)，持續(xù)提升服務(wù)效率與客戶體驗。

??越秀服務(wù)依托員工在線、品質(zhì)在線、設(shè)備在線、管理在線的一體化數(shù)智運營體系，持續(xù)提升服務(wù)效率與運營效能，推動軟硬服一體化、業(yè)財一體化及基礎(chǔ)與增值服務(wù)協(xié)同發(fā)展，以卓越的數(shù)智化服務(wù)能力穩(wěn)居行業(yè)前列。

??ESG領(lǐng)跑行業(yè)：

??綠色低碳，可持續(xù)發(fā)展成效顯著

??可持續(xù)發(fā)展能力是企業(yè)長期價值的核心體現(xiàn)，2025年越秀服務(wù)在ESG領(lǐng)域成果豐碩，多項評級位居行業(yè)前列，綠色低碳運營扎實推進，成為物企可持續(xù)發(fā)展標桿。ESG評級方面，越秀服務(wù)榮獲WindESG評級AA、MSCIESG評級A，均為目前中國內(nèi)地物管公司最高評級，榮獲香港品質(zhì)保證局可持續(xù)相關(guān)財務(wù)信息披露先導(dǎo)計劃金章，彰顯在環(huán)境、社會、治理領(lǐng)域的卓越表現(xiàn)。國際認證層面，越秀服務(wù)標普S&PCSA評分52分，位列全球同業(yè)前11%，國際認可度持續(xù)提升。

??在“雙碳”目標方面，越秀服務(wù)積極響應(yīng)國家號召，承諾于2060年或之前實現(xiàn)凈零碳排放，并設(shè)定2030年單位面積碳排放強度較2019年下降19%的明確目標，減排范圍覆蓋100%資產(chǎn)組合，全面推進綠色低碳運營。與此同時，越秀服務(wù)嚴格遵循溫室氣體核算體系，系統(tǒng)開展范圍三碳排放圖譜編制工作，2025年率先完成6項范圍三碳排放類別的數(shù)據(jù)收集與信息披露，實現(xiàn)碳排放管理規(guī)范化、透明化水平行業(yè)領(lǐng)先，以科學(xué)管理體系支撐雙碳目標穩(wěn)步落地。

??同時，越秀服務(wù)以“雙重重要性”為核心開展實質(zhì)性議題評估，精準識別可持續(xù)發(fā)展核心議題，推動ESG與經(jīng)營深度融合，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益協(xié)同發(fā)展，為長期高質(zhì)量發(fā)展注入綠色動能。

??總結(jié)：穿越周期韌性強，砥礪前行啟新程

??2025年物業(yè)管理行業(yè)全面進入存量競爭時代，規(guī)模紅利消退、盈利壓力加劇、行業(yè)分化持續(xù)加深，粗放擴張模式難以為繼，高質(zhì)量發(fā)展成為行業(yè)共識與必由之路。

??在此深度轉(zhuǎn)型背景下，越秀服務(wù)堅守服務(wù)本源，憑借穩(wěn)健的經(jīng)營底盤、精準的規(guī)模拓展、卓越的服務(wù)品質(zhì)、領(lǐng)先的數(shù)智能力、多元的增值業(yè)務(wù)、優(yōu)異的ESG表現(xiàn)，實現(xiàn)全方位高質(zhì)量發(fā)展，在砥礪前行中不斷夯實競爭壁壘，為股東、客戶和業(yè)主交出一份穩(wěn)健的年度答卷。