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??【克而瑞長租研究】

??城市專題|2025年北京住房租賃市場發(fā)展報告

??核心觀點

??政策導向：2025年北京地方出臺政策26次，聚焦“保供給、強保障、優(yōu)服務、嚴監(jiān)管”

??土地供應：大量已供土地未入市，未來新建租賃社區(qū)主導新增供給；已認定9批次保租房中集體用地新建規(guī)模約9萬套（間），主要位于豐臺/朝陽/大興三區(qū)，合計占比超60%

??市場表現(xiàn)：集中式公寓供需動態(tài)平衡，保障與市場雙軌制下租金彰顯韌性；分散式公寓市場傳統(tǒng)模式承壓，戰(zhàn)略收縮與價值重塑迫在眉睫；個人房源市場供應高位競爭激烈，“以價換量”成常態(tài)，市場理性回調(diào)

??未來發(fā)展：北京將持續(xù)以集體用地新建租賃社區(qū)主導供應，主體參與企業(yè)聚焦市屬和區(qū)屬國企為主，規(guī)模型租賃社區(qū)+國企平臺主導，拉高投資機構(gòu)對北京期望值

??一、政策環(huán)境

??01、頂層政策：“十四五”全維度發(fā)力，政策導向從體系構(gòu)建、金融支持等向租賃品質(zhì)、行業(yè)健康層面升級，租賃市場逐步進入高質(zhì)量發(fā)展新階段

??“十四五”期間住房租賃政策大致可以分為三個階段。第一階段為2021-2022年：聚焦體系構(gòu)建與供給攻堅，政策核心是搭建頂層設計并迅速增加供給，初期主要通過新建和改造閑置住房來完成，同時加大金融支持。第二階段為2023-2024年：聚焦模式探索與存量盤活，政策重心轉(zhuǎn)向拓寬供給渠道、盤活存量資源。第三階段為2025年：聚焦質(zhì)量提升與法制規(guī)范，《住房租賃條例》正式出臺，政策方向轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升與法制規(guī)范，同時積極培育市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??02、地方政策：2025年全年調(diào)控頻次超250次，北京出臺26次居首

??地方住房租賃相關政策體系持續(xù)完善，推動行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。據(jù)克而瑞租賃住房研究中心不完全統(tǒng)計，2025年作為“十四五”收官之年，全國各地出臺約259條租賃政策，較2023及2024年顯著增加。從出臺城市看，仍以一線城市及強二線城市主導，其中北京出臺26次居首，其次為深圳和廣州，租賃政策出臺頻次超過10次。

??從2025年政策分類表現(xiàn)來看，政策指導類占比61%最多，其次為規(guī)范類占比23%，金融監(jiān)管類政策占比16%居末位；2024年及以前政策主導市場供應與市場需求匹配，2025年以來隨著保租房籌集工作逐步收尾，下一步多為地方指導保租房發(fā)展及相關配套政策的部署及落位，進一步指導和約定行業(yè)發(fā)展邊際，從而推動住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??03、北京地方政策實景：強調(diào)多渠道供給，加大保障力度和范圍，青年人才保障持續(xù)優(yōu)化

??2025年，北京持續(xù)完善住房租賃政策體系，涉及住房保障供給，強調(diào)多渠道增加保障性住房有效供給并擴大相關保障范圍；持續(xù)釋放人才保障政策，保證高質(zhì)人口流入。

??具體政策舉措主要包括：北京在“好房子”建設中試點“全裝修+智慧社區(qū)”模式，并鼓勵利用集體土地建設租賃住房。租住支持方面，推出公積金直接劃轉(zhuǎn)支付房租的便利措施，并構(gòu)建“求職—實習—就業(yè)”階梯式人才安居體系，同時加大對多子女家庭的配租優(yōu)先及公積金提取支持。市場監(jiān)管上，著力規(guī)范“二房東”轉(zhuǎn)租行為，維護租賃市場秩序。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??二、土地市場

??01、“十四五”期間，北京涉租用地成交體量超460萬方，未來新建類租賃項目將持續(xù)主導城市供給

??據(jù)克而瑞租賃住房研究中心統(tǒng)計，“十四五”期間，北京累計成交租賃建筑面積均超460萬平方米，構(gòu)成了租賃土地儲備的中堅力量。2025年，北京成為年度土地市場的主力城市，成交規(guī)模44占萬平方米。盡管全國租賃土地市場整體收縮，但北京出于穩(wěn)定市場、保障民生、吸引人才的長遠考量，持續(xù)有節(jié)奏地補充租賃土地儲備。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??克而瑞租賃住房研究中心通過對“十四五”期間已供土地潛在房源量與實際已入市房源量的差值分析，預判城市未來的供應結(jié)構(gòu)。北京城市差值位居核心15城前列，意味著已有大量已成交土地尚未開發(fā)或未完全上市，未來一段時間內(nèi)，新建租賃社區(qū)項目仍將是市場新增供應的主力。

??系統(tǒng)測算模型邏輯說明：“十四五”期核心15城成交涉租土地入市套數(shù)按土地成交涉租建面/套均50㎡預估

??02、純租賃用地：供給持續(xù)收窄，2025年北京成為年度成交的主力城市

??早期在加快發(fā)展租賃市場的目標下，各城市，尤其是一二線城市，集中出讓了一批純租賃用地，迅速形成了可觀的土地儲備。隨著前期目標的逐步落實，以及房地產(chǎn)市場整體環(huán)境的變化，地方政府供地節(jié)奏漸趨平穩(wěn)和理性。同時，純租賃用地項目普遍具有開發(fā)周期長、資金沉淀大、回報周期慢的特點，在當前的宏觀經(jīng)濟與行業(yè)背景下，其開發(fā)建設進度也受到一定影響，進一步凸顯了從“加速供地”到“高效轉(zhuǎn)化”的重要性。

??據(jù)克而瑞租賃住房研究中心統(tǒng)計，“十四五”期間，北京純租賃用地成交規(guī)模在440萬平方米，構(gòu)成了供給的核心力量。2025年，北京成為全國純租賃用地成交主力城市，其他多數(shù)城市僅零星成交，市場活躍度顯著降低，預示未來新建大型租賃社區(qū)項目機會將進一步向北京等人口凈流入持續(xù)、土地儲備充足的核心城市集聚。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??03、集體土地：已認定9批次保租房中集體用地新建規(guī)模約9萬套（間），主要位于豐臺/朝陽/大興三區(qū)，合計占比超60%

??北京在租賃住房土地供應上探索出了一條獨具特色的路徑——利用集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房?？硕鹱赓U住房研究中心統(tǒng)計，截至2025年底，全市已認定的9批保租房項目中，有54個來源于此類土地，提供房源約9萬套（間），已成為全市租賃住房供給體系中不可或缺的重要組成部分，其中豐臺/朝陽/通州三區(qū)房源量占比在16%以上，其次為海淀/大興/房山區(qū)，占比7%-11%區(qū)間。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??從分布上看，豐臺、朝陽、通州、大興等區(qū)域是集體租賃住房項目的主要承載區(qū)。目前已有19個項目開業(yè)運營，供應房源超3.24萬套（間），萬科、華潤、首創(chuàng)等市場知名企業(yè)積極參與運營。這一模式不僅拓寬了租賃住房的土地來源，盤活了農(nóng)村集體土地資產(chǎn)，也為郊區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展和鄉(xiāng)村振興提供了新動能，形成了“政府引導、集體主導、企業(yè)運營、農(nóng)民受益”的多方共贏格局。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??三、集中式公寓市場

??01、供應：已入市規(guī)模超13.5萬套，保租房市占35%；朝陽區(qū)份額超36%居首，豐臺區(qū)、大興區(qū)規(guī)模占比超15%處第二梯隊

??克而瑞租賃住房研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底，北京集中式公寓總規(guī)模達13.5萬套。與一些城市在“十四五”后期供應量激增不同，北京的年均新增供應維持在1-1.5萬套的理性區(qū)間，這有效避免了市場因短期集中放量而導致的劇烈波動，形成了良性的供需動態(tài)平衡。特別值得注意的是，在總供應中，保租房規(guī)模約為4.7萬套，占比35%，而市場化公寓項目占比高達65%，占據(jù)絕對主導地位。這一結(jié)構(gòu)表明，北京市場為專業(yè)化、品牌化的市場化租賃企業(yè)提供了廣闊的發(fā)展舞臺，也賦予了市場在產(chǎn)品創(chuàng)新、服務升級和價格形成方面更高的靈活性與自由度。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??分區(qū)來看，朝陽區(qū)供應4.59萬套，市占達34.4%，位列首位；其次為豐臺區(qū)、大興區(qū)，供應量1.8-2.0萬套水平，處第二梯隊；昌平區(qū)、順義區(qū)及海淀區(qū)三區(qū)供應超0.5萬套處第三梯隊；其他區(qū)域供應規(guī)模均在0.5萬套以內(nèi)，集中式公寓市場發(fā)展相對較慢。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??02、租金：城市按需供應，需求旺盛，租金彰顯韌性

??在相對均衡的供需關系下，北京集中式公寓市場運營指標表現(xiàn)健康。平均出租率連續(xù)多年穩(wěn)定在88%-89%的高位區(qū)間，印證了機構(gòu)化、品質(zhì)化租賃產(chǎn)品對核心租客群體的強大吸引力。

??租金層面，2025年坪效達188.7元/㎡/月，在核心城市中保持領先，并實現(xiàn)同比1.3%的微幅上漲。這一增長韌性，深層源于北京持續(xù)的人口吸附力、高收入崗位集聚以及市場化項目對品質(zhì)不懈追求所獲得的溢價認可。同時，保租房項目的穩(wěn)步入市，如同“穩(wěn)定器”，在擴大供應、平抑租金過快上漲方面發(fā)揮了積極作用，促進了“高端有市場、保障有托底”的和諧格局。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??03、產(chǎn)品線：各產(chǎn)品線租金、出租率以穩(wěn)為主；未來隨著認定保租房項目集中入市，城市競爭環(huán)境持續(xù)加劇，租金承壓

??從北京集中式公寓各產(chǎn)品線年度租金走勢來看，服務式公寓整體呈穩(wěn)健上揚表現(xiàn)，2025年270.2元/㎡/月達峰值；金領公寓因新開項目區(qū)位、定位等因素，租金有所下調(diào)；藍領公寓按需供應，租金有所上漲；白領公寓租金平穩(wěn)波動，目前租金為129.9元/㎡/月；隨著未來城市認定的保租房項目持續(xù)入市，加劇市場競爭，預計白領公寓租金將持續(xù)承壓；2021年至2025年，城市各產(chǎn)品線出租率小幅提升，漲幅均在5個百分點以內(nèi)，2024年以來出租率穩(wěn)定在85%-90%區(qū)間內(nèi)，進入平穩(wěn)運行周期。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??展望未來，北京集中式公寓市場已從“規(guī)模擴張期”步入“精耕細作期”。對于市場化品牌而言，競爭焦點將全面轉(zhuǎn)向運營效率、成本控制、社群活力及針對細分客群，如高端人才、年輕家庭、創(chuàng)意階層的產(chǎn)品定制能力。保租房體系則需在完成籌集目標的基礎上，著力提升項目設計品質(zhì)、管理服務水平與社區(qū)融入感，真正實現(xiàn)從“有得住”到“住得好”的升級。雙軌并行、錯位發(fā)展的格局，將是北京租賃市場長期健康穩(wěn)定的基石。

??四、分散式公寓市場

??01、供應：北京租賃市場競爭環(huán)境激烈，擠壓分散式公寓市場份額年均下滑超16%；朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)等城市核心區(qū)區(qū)位優(yōu)勢加持下，新增供給份額走高

??供應方面，隨著集中式公寓規(guī)模的逐年穩(wěn)步提升，北京分散式公寓企業(yè)市場份額持續(xù)被擠壓，新增供應逐年遞減。克而瑞租賃住房研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年-2024年北京分散式公寓規(guī)模年均降幅超16%，企業(yè)供應房源更注重房源區(qū)位、品質(zhì)及周邊配套交通等因素，可供房源持續(xù)收窄，2025年可供租賃規(guī)模18.4萬套左右，同比小幅下降0.5%。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??2025年，北京分散式公寓可租房源進一步向城市核心功能區(qū)和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)收縮集中，朝陽區(qū)以超30%的供應占比成為絕對核心，海淀、豐臺緊隨其后。這種分布與城市就業(yè)中心高度重合，也反映出在整體收縮中，運營商被迫將有限資源集中于流動性更高、價值更穩(wěn)固的“硬核”地段。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??02、租金：城市整體租金下調(diào)，2025年年租金同比降幅7.3%，包租模式盈利收窄，未來企業(yè)重點考慮新開房源選址、交通、配套等因素

??租金方面，2021年以來，北京分散式公寓持續(xù)波動下調(diào)，主因該類房源供應模式多為包租模式，隨著經(jīng)濟下行、租客預算下調(diào)，運營商盈利愈發(fā)困難，2025年全年城市分散式公寓租金同比下降7.3個百分點至109.5元/㎡/月；未來，分散式公寓運營商或重點考慮將原先部分盈利表現(xiàn)一般、區(qū)位較弱門店關閉，同時將區(qū)位核心、交通便利、配套完善等作為新拓房源重點考量因素。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??分區(qū)數(shù)據(jù)顯示，除個別遠郊區(qū)縣外，絕大多數(shù)區(qū)域租金承壓，尤其是昌平、通州、順義等職住承接區(qū)域，降幅超過15%。這深刻揭示了傳統(tǒng)“租金差”盈利模式在房價高位、裝修成本剛性而租金收入下行通道中的脆弱性?！耙詢r換量”成為無奈卻普遍的選擇，但能否覆蓋持續(xù)攀升的運營和資金成本，已成為行業(yè)生存的關鍵問題。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??為突破困境，領先的分散式公寓運營商正啟動深刻的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。其一，實施戰(zhàn)略性收縮與資產(chǎn)置換，果斷退出非核心、低效資產(chǎn)，將資源聚焦于地鐵上蓋、配套成熟、需求旺盛的優(yōu)質(zhì)房源。其二，推動價值重塑，超越簡單的轉(zhuǎn)租，通過提供標準化、品牌化的裝修解決方案，以及響應及時的維修、保潔、安保等增值服務體系，提升產(chǎn)品附加值和客戶忠誠度，從賺取“差價”轉(zhuǎn)向賺取“服務費”與“品牌溢價”。未來，分散式公寓的競爭力將取決于其資產(chǎn)精選能力和輕資產(chǎn)運營服務輸出能力。

??五、個人房源市場

??01、供應：新增供應波動高位運行，25年供應同比漲幅超20個百分點，市場競爭環(huán)境激烈，朝陽掛牌占比近三成主導供給

??供應方面，克而瑞租賃住房研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年北京個人房源可供租賃房源規(guī)模超58萬套后，2024年有所下滑，但整體降幅相對有限。2025年，城市個人房源可供租賃規(guī)模同比大幅回升，創(chuàng)下新高，這主要受樓市調(diào)整期“以租代售”房源持續(xù)釋放，以及部分租賃需求從其他渠道回流的影響，該趨勢加劇租賃市場競爭環(huán)境，疊加城市保租房持續(xù)入市，未來城市租金或?qū)⒊袎骸?/p>

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??分區(qū)表現(xiàn)來看，2025年北京個人房源可供租賃房源高度集中在朝陽、海淀、豐臺等傳統(tǒng)強勢區(qū)域，其中朝陽區(qū)占比28.1%，海淀區(qū)、豐臺區(qū)，占比均超10%，這些區(qū)域因產(chǎn)業(yè)、教育、商業(yè)配套成熟，持續(xù)吸引大量租客，競爭也最為激烈，充足的供應總體上有助于平抑租金水平，保障了市場的可選擇性和多樣性。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??02、租金：租客預算下調(diào)、業(yè)主“以價換量”因素，2025年租金同比下降8.3個百分點,城市核心及近郊區(qū)租金抗跌性較強

??在供應充足而需求側(cè)受經(jīng)濟預期影響的背景下，個人房東的預期得以調(diào)整，市場博弈天平向租客傾斜。2025年全市個人房源租金坪效與套均價同比分別下降8.3%、3.9%，“以價換量”成為促成交易的主流策略。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??區(qū)域市場分化同樣明顯，西城區(qū)、東城區(qū)租金坪效130-150元/㎡/月區(qū)間處第一梯隊，其次為海淀區(qū)、朝陽區(qū)，租金在100-130元/㎡/月，該些核心區(qū)域的租金表現(xiàn)出極強韌性，波動幅度微小，其不可替代的區(qū)位、學區(qū)及配套價值構(gòu)成了堅實的價格支撐。平谷區(qū)、懷柔區(qū)、密云區(qū)、延慶區(qū)距離核心區(qū)較遠的外圍區(qū)域的租金則對市場變化更為敏感，調(diào)整幅度更大，全年租金均低于40元/㎡/月處末位，這標志著市場正在依據(jù)房產(chǎn)的真實使用價值和稀缺性進行更精細化的價格重估。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??個人房源市場的調(diào)整，是市場機制發(fā)揮作用、擠出價格泡沫的健康過程。對于租客而言，這意味著議價空間增大，能以更合理的成本滿足居住需求。對于業(yè)主而言，則需重新評估持有房產(chǎn)的租賃回報預期，并通過提升房屋維護品質(zhì)、提供靈活租約等方式增強吸引力。長遠看，隨著《住房租賃條例》的落實，個人房源市場在合同備案、權(quán)益保障等方面將更加規(guī)范，有利于保護租賃雙方合法權(quán)益，穩(wěn)定市場預期。

??六、未來展望

??01、未來供應格局：集體土地建設引領，國企主導下的規(guī)?；?、社區(qū)化供應新時代

??北京租賃住房的未來供應路徑清晰且獨具特色，集體經(jīng)營性建設用地新建租賃住房是絕對的主力渠道。據(jù)克而瑞租賃住房研究中心統(tǒng)計，截至2025年底，已認定保租房中來自該渠道的房源達9.3萬套，占比超63%，且尚有約6萬套已規(guī)劃項目待入市。這標志著北京未來2-3年的新增供應將主要由規(guī)?；?、成社區(qū)化的新建租賃住房項目構(gòu)成，與許多城市轉(zhuǎn)向以存量改造為主形成差異。這些項目通常布局在地鐵沿線、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊，有利于促進職住平衡，提升城市運行效率。

??注：數(shù)據(jù)來源政府官方披露，克而瑞租賃住房研究中心整理

??從已披露的未入市項目來看，開發(fā)建設主體幾乎清一色為市屬及區(qū)屬國有企業(yè)平臺，如首創(chuàng)、北京建工、各區(qū)域保障房公司等。國企的深度參與，確保了項目在資金、土地、規(guī)劃審批上的穩(wěn)定推進，能夠有效落實政府的保障性住房建設意圖。在運營端，則普遍采用“國企持有+專業(yè)市場化機構(gòu)運營”的合作模式，國企負責資產(chǎn)管理與監(jiān)督，專業(yè)機構(gòu)輸出品牌、產(chǎn)品體系和精細化運營服務。這種模式兼顧了政策性項目的穩(wěn)健性與市場化運營的效率與活力，是北京探索出的一條行之有效的發(fā)展路徑。

??注：數(shù)據(jù)來源政府官方披露，克而瑞租賃住房研究中心整理

??大量集體土地租賃社區(qū)的入市，將從三個方面重塑市場：第一，增加中端規(guī)范化供應，為城市青年、新市民提供租金可負擔、品質(zhì)有保障、租期穩(wěn)定的新選擇。第二，加劇特定區(qū)域的競爭，尤其是在項目集中入市的區(qū)域，將對周邊個人房源及市場化公寓項目形成分流壓力。第三，推動行業(yè)產(chǎn)品與服務標準提升，大型社區(qū)在規(guī)劃、配套、物業(yè)服務上的高標準，將拉升租客的整體期待，倒逼全行業(yè)產(chǎn)品升級。北京租賃市場正步入一個由國企引領供給結(jié)構(gòu)、市場化機構(gòu)驅(qū)動服務創(chuàng)新的新發(fā)展周期。

??02、需求規(guī)模：宏觀支撐強勁，需求穩(wěn)定有增量，預計2028年租賃規(guī)模超2500億

??北京人口基底及產(chǎn)業(yè)帶動均強，截至2025年中，累計落戶的世界500強企業(yè)及其分支機構(gòu)約98%；近五年吸納高校畢業(yè)生均值26.4萬人，城市人戶分離人口約1124萬人，為租賃市場發(fā)展奠定良好的基礎。租房市場流動人口及高校畢業(yè)生是租賃的最主要來源，克而瑞租賃住房研究中心通過租賃市場規(guī)模計算模型，測算出當前的租賃市場規(guī)模是2242億元，2028年約2505億元。

??注：數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局、《中國流動人口發(fā)展報告》等，克而瑞租賃住房研究中心整理

??03、供需關系：人口規(guī)模穩(wěn)定高位，帶動租賃需求穩(wěn)定，供需比處于健康區(qū)間

??北京2024年流動人口規(guī)模約842萬，規(guī)模核心八城中居第一梯隊，租賃需求旺盛，推動北京供需比核心八城中低位水平；根據(jù)近年來人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，北京常住人口規(guī)模近年呈現(xiàn)波動增長態(tài)勢，2021-2024年年均復合增速約0.06%。

??本文為克而瑞長租《2025-2026年中國住房租賃行業(yè)研究年鑒》節(jié)選