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??【克而瑞長租研究】ART1

??行業(yè)環(huán)境盤點

??租賃行業(yè)環(huán)境

      經濟環(huán)境：流動/考研人口等帶來穩(wěn)定租賃，但失業(yè)率上升，預計短租需求增加，租金敏感度或提升

??政策環(huán)境：“存轉?！被虺蔀橹饕I集來源，精細化、品質化運營趨勢凸顯

??金融市場：融資渠道多元化持續(xù)拓展，保障房REITs進入“擴容提質”新階段

??一、宏觀環(huán)境 ①經濟環(huán)境：全國經濟運行總體平穩(wěn)，主要指標符合預期，預計全年經濟總量140萬億元、增速5%左右，但固定投資降幅持續(xù)擴大，消費增速延續(xù)回落，內需不足問題仍然突出 ②收入及就業(yè)：全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入有望突破5.7萬元，整體表現穩(wěn)定，但青年失業(yè)率上升加劇，租房群體對租金波動將更敏感 ③人口特征：全國流動人口規(guī)模十年增長超七成，達3.76億，疊加考研群體持續(xù)超過300萬人以及晚婚晚育趨勢，共同推動租賃需求穩(wěn)定增長 ④人口特征：全國流動人口規(guī)模十年增長超七成，達3.76億，疊加考研群體持續(xù)超過300萬人以及晚婚晚育趨勢，共同推動租賃需求穩(wěn)定增長 ⑤典型城市人口規(guī)模：

??京滬人口“總量大、增長緩”，廣深“增長快、流動大”，租賃需求持續(xù)旺盛，成都/蘇州/武漢/杭州/鄭州流動人口超300萬，租賃需求居中

??從常住人口規(guī)模及增長看，上海/北京/成都常住人口規(guī)模在2000萬人以上，總量領跑，從人口增長看，北京和上海出現人口負增長，分別減少2.6萬和7.2萬人，而其余城市均實現人口正增長，廣州/深圳人口增長最多，均超15萬人；

??流動人口數量看，北上廣深流動人口大于800萬處于第一梯隊，構成了全國最大、最活躍的租賃基本盤；成都/蘇州/武漢/杭州/鄭州，流動人口超300萬處于第二梯隊，租賃需求次之；重慶/西安/廈門/南京/天津/濟南流動人口規(guī)模300萬區(qū)間以內，租賃需求相對靠后。

??⑥典型城市租賃意愿與支付壓力：

??各城表現分化，北上廣深因購房壓力增大，租賃意愿更強；除深圳/成都/天津外，其余各城因租金負擔減輕及公積金支持增強，租賃壓力顯著緩解

??租賃意愿：一線城市房價高企，整體購房壓力大，租賃意愿更強，另京/滬/杭/廈/鄭五城房價收入比與月供租金比同步上升，租房吸引力增強；

??支付能力：除深圳/成都/天津外，多數城市租金收入比下降，同時公積金對租金的覆蓋水平提高，表明租客的實際支付壓力得到緩解；此外，濟南/西安/重慶/鄭州/南京/武漢/蘇州/天津/成都9城已實現公積金對套租金的全覆蓋。

??
二、政策環(huán)境 ①政策回顧：“十四五”時期，租賃住房政策導向從體系構建、金融支持等向租賃品質、行業(yè)健康層面升級，租賃市場逐步進入高質量發(fā)展新階段（本章節(jié)略，詳見完整報告）

??②“十五五”政策定調：

??保障性住房供給從“有效增加”轉變?yōu)椤皟?yōu)化供給”，后續(xù)“量”的擴張不再是核心追求，“存轉?！被虺蔀橹饕I集來源，精細化、品質化運營趨勢凸顯

??2025年10月28日，《中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》發(fā)布，提出優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。此前，“十四五”規(guī)劃對保障性住房供給的提法為“有效增加”，預計“十五五”時期，我國對保障性住房的優(yōu)化方向或包括保障性住房供給的籌集來源、質量提升、規(guī)模等維度。

??“存轉保”或成為主要籌集來源：十五五規(guī)劃強調“盤活用好低效用地、閑置房產、存量基礎設施”。后續(xù)租賃住房將從新增建設用地轉向存量資產的改造和盤活，這為專業(yè)公寓運營商提供了將閑置商辦、酒店、老舊廠房等物業(yè)改造為租賃住房的巨大機遇

??由追求“量”向“質”轉變：十五五規(guī)劃提出“推動房地產高質量發(fā)展”，建設“安全舒適綠色智慧的‘好房子’”。這倒逼租賃企業(yè)進行產品升級，保租房供給要側重品質優(yōu)化，保租房也需要“好房子。

??“以需定供”趨勢顯著：“十五五”時期保租房逐步向“以需定供”趨勢轉變，因地制宜確定供給規(guī)模，保租房供給或將逐步趨穩(wěn)，有助于行業(yè)平穩(wěn)運行。

??③重點政策：

??《住房租賃條例》加速租房市場從“粗放生長”向“品質發(fā)展”跨越，有效推進“租售同權”，十五五供給由新建轉向存量為主，鼓勵市場化房源入市

??住房租賃行業(yè)已進入政策驅動下的高質量發(fā)展階段，未來核心發(fā)展方向聚焦多元擴容、精準匹配、專業(yè)運營、好房子等維度

??④地方政策：

??全年各省市調控頻次超250次，核心一二線仍為政策重地；“十四五”收官，地方政策積極指導行業(yè)下一步工作方向，推動行業(yè)高質量發(fā)展

??地方住房租賃相關政策體系持續(xù)完善，推動行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，2025年作為“十四五”收官之年，全國各地出臺約259條租賃政策，仍以一線城市及強二線城市主導；

??從2025年政策分類表現來看，政策指導類占比61%最多，其次為規(guī)范類占比23%；2024年及以前政策主導市場供應與市場需求匹配，2025年來隨著保租房籌集工作逐步收尾，下一步多為地方指導保租房發(fā)展及相關配套政策的部署及落位，進一步指導和約定行業(yè)發(fā)展邊際，從而推動住房租賃行業(yè)高質量發(fā)展。

??一線：北上廣深均推出“好房子”政策提升租賃品質，同時，上海積極鼓勵“商改租”及存量盤活，深圳支持“非居改保”，未來租賃住房供應將聚焦于存量改造

??二線：“好房子”建設成重點，如杭州給予容積率獎勵，成都要求配建社區(qū)服務設施，另有蘇州/杭州等城逐步規(guī)范租賃住房政策體系

??三、金融市場 ① 融資環(huán)境：租賃市場融資規(guī)模持續(xù)增長，2025年達311億元，類REITs/公募REITs等資產證券化產品占比同比上漲19%

??隨著專項債、超長期國債、政策性金融工具的出臺，2025年保障性安居工程融資渠道更加多樣化，既可以有效消化存量，促進供需平衡，也有利于優(yōu)化增量，多渠道籌集保障性住房；

??據不完全統(tǒng)計，2025年租賃市場融資規(guī)模上漲至311億，其中基金/債券類傳統(tǒng)金融產品發(fā)行121億元，占比39%，類REITs/公募REITs等資產證券化產品發(fā)行金額189.99億元，占比61%，較去年提升19%。

??②保障房REITs：年內成功首發(fā)2只產品并完成2單擴募，同時有超16家企業(yè)籌備發(fā)行，市場已從試點探索，邁向“擴容提質”的規(guī)?；l(fā)展新階段 ③行業(yè)活躍度：險資、基金等非國企企業(yè)主導涉租大宗交易市場，外資收并購動作相對活躍，參與大宗交易4宗，積極布局一線及強二線城市

??PART2

      土地表現盤點

??租賃土地表現

      租賃土地供給全面收縮，未來行業(yè)供應以存量改建項目主導京滬杭三城仍存較高在建未入市的租賃大社區(qū)項目，未來城市仍以新建項目主力供給 ①22城涉租土地成交年度走勢：租賃土地成交規(guī)模持續(xù)收窄，近三年同比降幅均超35%；2025年成交涉租土地153宗、租賃相關建面446萬方，以純租賃土地主導，全年成交115宗（本章節(jié)略，詳見完整報告） ② 核心15城涉租土地成交表現：核心15城成交表現：“十四五”期滬杭成交規(guī)模超800萬方居首，2025年深杭京主力成交；未來上海、杭州、北京仍以新建項目主導供給，其它城市新開以存量改造類項目為主（本章節(jié)略，詳見完整報告） ③ 純租賃用地成交表現：純租賃土地供給持續(xù)收窄，22城全年成交規(guī)模437萬方，同比降幅32%“十四五”期間，全國重點22城累計成交純租賃用地891宗，合計租賃相關建面4762萬方，其中2022年為成交成交358宗、成交規(guī)模2124萬方達峰值，2023年以來純租賃土地成交持續(xù)收窄，2025年全年成交115宗，成交規(guī)模437萬方；從核心15城歷年成交表現來看，“十四五”期杭州成交純租賃土地139宗、合計規(guī)模783萬方位列第一，其次為西安、上海及北京三城成交400-500萬方，深圳、成都成交超200萬方位列第三梯隊；多城成交純租賃土地主要集中在2023年及以前，2024年來成交量明顯回落，2025年深圳、杭州、北京主力成交，三城成交規(guī)模在40萬方以上，其余城市點狀成交。

??④典型城市表現：上海（R4地）：“十四五”期成交R4地83宗，超八成分布在中環(huán)以外，以浦東/寶山/松江等外圍區(qū)為主自上海2017年起供應純租賃用地以來，至今共成交純租賃用地181宗，其中“十四五”期（2021-2025年）共成交土地83宗，合計成交規(guī)模491萬方；分年度看，2021年成交宗數及規(guī)模達峰值后，城市成交持續(xù)收縮，到2025年成交9宗，土地規(guī)模約34萬方，城市新建R4土地供應收窄，未來或將逐步由新建供應轉為存量改建供應主導，但短期仍以新建項目主導市場供應；

??從空間分布來看，近五年上海超八成成交的純租賃用地位于中環(huán)以外區(qū)域，從行政區(qū)分布看，浦東以27.3%的成交宗數占比位居榜首，其次為寶山/松江/楊浦/奉賢等，占比均在6%-12%之間。

??北京（集體用地）：已認定9批次保租房中集體用地新建規(guī)模約9萬套，主要位于豐臺/朝陽/大興三區(qū)，合計占比超60%

??杭州（人才專項租賃用地）：出讓人才專項租賃用地共約60宗，可供房源規(guī)模超6萬套，余杭區(qū)占比超兩成

??PART3

??市場趨勢盤點

??租賃市場趨勢

??
★個人房源：可供租賃房源微降，成交穩(wěn)定增漲，租金承壓，城市表現分化；京滬杭三城仍存較高在建未入市的租賃大社區(qū)項目，未來城市仍以新建項目主力供給

??★集中式公寓市場：行業(yè)“保障+市場”格局成型，多城受保租房市占高漲影響租金持續(xù)承壓

??★新開項目監(jiān)測：保租房主導供應，多平臺入局，市場集中度下滑一、個人房源市場 ①供應情況：樓市回調期業(yè)主持續(xù)以租待售策略，年度個人房源可供租賃房源576萬套，小幅下滑3%，京滬沈掛牌量持續(xù)領先，廣深及強二線城市居第二梯隊

??年度走勢看，2022年以來，房地產市場進入調整期，多數業(yè)主選擇出租房源等待合適時機進行房產出售，導致個人房源年度可供租賃房源達620萬套最高峰；2023年后，前期存量租賃房源持續(xù)消化，新增供應得到一定程度抑制；供應呈現小幅逐年下滑趨勢，至2025年，全年新增供應577萬套，同比下滑約3%；

??分城市看，北京、上海、沈陽三城供應33萬套以上，持續(xù)領跑；其次為杭州、成都、深圳、廣州等一線和強二線城市，供應均15-25萬套區(qū)間；從同比變化看，約28城供應規(guī)模上漲，其中南通、保定、泰州漲幅超20%，約26城同比下滑，青島降幅超35%，太原、無錫降幅約20%。

??②成交情況：成交情況：業(yè)主以租待售，可供租賃房源增量帶動成交規(guī)模逐年穩(wěn)定上漲，競爭加劇，租金承壓，業(yè)主降低租金預期，成交價降幅大于掛牌價

??從年度成交規(guī)模來看，自2021年房地產進入調整期，業(yè)主以租待售，加大供給，推動大量優(yōu)質房源入市，帶動個人房源成交逐年持續(xù)上漲；

??從個人房源出租市場租金坪效來看，從2022年之后，個人房源租金持續(xù)下滑，2025年掛牌價對比2022年下降4.7%，年均降幅約1.6%；成交價對比2022年下降約7.3%，年均降幅約2.4%。一方面業(yè)主以租代售，供應增加，競爭加大，一方面經濟壓力下，客戶租房預期下降，業(yè)主降低租金，匹配需求，導致成交均價下滑。

??③城市租金情況：一線城市與杭州租金高位，市場表現分化，北、深、杭、蘇、渝等供需價格變化一致，市場穩(wěn)定，滬、穗、寧、漢掛牌與成交價格變化差異，市場仍處平衡建立期（本章節(jié)略，詳見完整報告）二、集中式公寓市場 ①保租房供應格局：多城“十四五”籌集目標超90%，但實際入市僅約21%處低位；滬深兩城規(guī)模領跑，十一城保租房市占超45%，“保障+市場”雙軌格局形成

??核心15城“十四五”保租房籌集完成率多在90%以上水平，但當前政府口徑披露的保租房入市量包含部分如公租房、廉租房、共有產權房、經濟適用住房等原有體系的保障房轉化，若剔除該部分，實際有效入市量整體偏低，十五城合計供應僅102.1萬套，占籌集目標約20.6%；若各城市完成2025年籌集目標，北京、上海、武漢、南京、鄭州超額完成“十四五”目標，廣州、深圳、杭州、蘇州、天津接近完成，或依托政府原有體系“充量”轉化，促使目標完成，成都、重慶、濟南、廈門、西安堅持按需平穩(wěn)供應策略，十四五目標預計完成率不足八成；

??分城市規(guī)模表現來看，上海、深圳兩城規(guī)模分別為48萬套、34萬套持續(xù)高位運行；北京新增保租房項目更多聚焦于集體用地，因而其上市規(guī)模相對有限；二線城市中，杭州發(fā)展迅速，目前供應規(guī)模超20萬套，成都超10萬套，其余城市規(guī)模均不足10萬套量級；

??從供應格局來看，上海、武漢、廈門、成都、深圳、西安、鄭州、濟南、蘇州等十一城保租房與集中式比例超45%，“保障+市場”雙軌格局成型。

??②新增供應：新增供給：2025年新開25.3萬套，呈持續(xù)攀升態(tài)勢，新建項目及保租房主導供給；白領公寓仍為絕對主力供給產品，新入市高端公寓重點分布核心一二線城市（本章節(jié)略，詳見完整報告） ③城市供應：12城新開新建項目占比超70%，未來存量改造項目主導供給，京滬杭新建規(guī)模仍充足；12城新開保租房占比超7成，未來籌集保租房入市成重點工作，保租房仍主導供給（本章節(jié)略，詳見完整報告） ③租金表現：保租房集中入市，2025年平均租金同比降幅達3.1%；僅京廣兩城租金同比小幅上漲，其余城市租金普降，未來城市租金持續(xù)承壓

??核心15城整體來看：2023年以來各城市低價保租房項目規(guī)模入市，加劇行業(yè)競爭，該背景下多數運營商企業(yè)推出免租期優(yōu)惠、租房折扣等策略以提升自身項目出租率，“以價換量”意圖明顯，導致核心15城年度平均租金持續(xù)下調，2025年平均租金為78.4元/㎡/月，同比下降3.1%，租金表現為近五年低位；

??分城市看，2023年及以前，核心15城租金同比普遍呈上漲趨勢，但隨著保租房規(guī)模入市以來，行業(yè)競爭環(huán)境持續(xù)加劇，城市租金持續(xù)下調，多城2025年租金同比降幅達近年低值水平；2025年全年，僅北京、廣州2城租金同比上漲，其余城市租金同比普降，其中成都、重慶、杭州三城降幅超7%，主要受城市近年來新增供應以低價的保租房項目主導，導致城市整體租金同比降幅較高。

??④出租率表現：

??2023年來平均出租率保持91%+高位水平，多城出租率波動企穩(wěn)，僅杭州受新建大型租賃社區(qū)集中入市影響出租率同比降幅超7%

??核心15城整體來看：2021年核心15城集中式公寓平均出租率僅86.7%，2023年以來出租率持續(xù)維持在91%以上高位水平，2025年同比小幅下滑0.2個百分點，但整體波動趨穩(wěn)，由此可見市場對集中式公寓產品的認可度持續(xù)提升；

??分城市看，2025年核心15城出租率同比7城上漲、8城下降，其中杭州同比降幅達7.2%最高，主因城市新建大型租賃集中入市影響，且該些新建型項目區(qū)位及交通等配套較弱影響項目爬坡期較長，導致城市整體出租率下滑；從前序年度出租率變化來看，多城出租率在2022年-2023年期間漲幅較高，2024年以來，多城出租率維持在90%以上高位水平，年度同比變化呈小幅波動走勢。

??⑤重點城市市場表現：

??上海：保租房規(guī)模占比超55%，中環(huán)以外區(qū)域主力供給，導致城市供需錯配，租金結構性下滑，出租率波動維穩(wěn)，未來城市供給逐步收縮，租金及出租率或逐步穩(wěn)定運行

??從上海集中式公寓規(guī)模擴張來看，2021年以來城市保租房入市提速，年度平均供應約7萬套，帶動整體規(guī)模走高，截止2025年末保租房占比達55%，主導市場趨勢明顯；

??從出租率來看，近四年出租率保持在85%-88%區(qū)間波動，2025年出租率87.1%，同比提升約1.6%，城市租賃需求旺盛，支撐出租率趨穩(wěn)運行；

??2021年以來，上海租金呈持續(xù)下滑趨勢，主因近年來新建R4地保租房項目持續(xù)規(guī)模入市，且約八成規(guī)模位于中環(huán)以外區(qū)域，核心區(qū)占比較低，導致換城市供需錯配，致使租金結構性下滑，呈現核心區(qū)穩(wěn)或漲、外圍區(qū)跌的趨勢；近兩年城市租金降幅持續(xù)收窄，預計租金基本探底，未來平穩(wěn)運行為主。

??上海租賃企業(yè)格局：TOP50企業(yè)自有資產在管規(guī)模超25萬套，以地方國企品牌主導；資產類型主要以R4用地為主，未來或轉向存量開發(fā)與運營

??截止2025年底，上海住房租賃行業(yè)企業(yè)自有資產在管規(guī)模TOP50合計在管超25萬套，較去年同期增加超6.3萬套，目前上海企業(yè)自有資產規(guī)模形成了明顯的頭部聚集效應；從梯隊分布來看，前30名企業(yè)中將近半數為地方國企平臺品牌，其中TOP5企業(yè)中有3家為地方國企品牌，除此以外為微領地及華為投資控股；

??目前企業(yè)自有資產項目陸續(xù)入市，這些項目多為前序企業(yè)拿R4地新建項目，未來隨著涉租土地供應的缺失以及項目集中建設周期的結束，企業(yè)自有資產項目的規(guī)模拓展速度將持續(xù)放緩，轉而向存量資產盤活與開發(fā)運營方向發(fā)展。

??第一梯隊和第二梯隊品牌共5個，目前自有資產在管規(guī)模均超1萬間（套），其中城方、城投寬庭及浦發(fā)有家均為地方平臺公司品牌，另外涉及資管系企業(yè)微領地及華為投資控股；其中微領地為由輕轉重的老牌資管系運營商，目前已入市5個重資產持有的保租房項目，且各項目均為超1700套房源的大型租賃社區(qū)；此外華為投資控股得益于青浦區(qū)兩個超大體量R4地新建項目，在企業(yè)自有資產在管規(guī)模排名中迅速攀升，目前企業(yè)部分房源已入市運營。

??第三和第四梯隊中，主要聚集頭部房地產企業(yè)品牌以及上海地方國企平臺品牌，其中涉及張江納仕、臨港集團、奉發(fā)未來社區(qū)、臨港投控宸寓、市北高新、嘉住集團等上海區(qū)屬或片區(qū)的平臺品牌，主要承擔自身所處片區(qū)的住房租賃項目建設運營等工作；房企系品牌項目分布廣泛，其中涉及R4地新建（如華潤、瓴寓等）、商品房自持及配建（如保利、大華等）。

??北京：城市供需平衡，2025年同比量穩(wěn)價微漲，未來隨著新建類保租房項目持續(xù)入市，城市租金或企穩(wěn)運行為主

??深圳：保租房市占近半數，租金同比小幅下降1%，外來人口基數足，租賃需求旺盛支撐城市出租率攀升至95%高位水平

??杭州：集中式規(guī)模超20萬套，領跑二線城市，低價保租房項目持續(xù)提速，加劇行業(yè)競爭，出租率及租金持續(xù)下探，或未見底

??成都：保租房市占走高，按需供應策略下出租率高位運行，城市政策性住房定價要求背景下，租金同比結構性下滑，預計未來維穩(wěn)過渡為主

??三、新開監(jiān)測 ① 重點22城新開監(jiān)測：保租房新開規(guī)模占比超八成高位運行，地方國企平臺品牌積極入局，品牌新開規(guī)模集中度下降，未來行業(yè)競爭環(huán)境更趨激烈