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??【克而瑞長(zhǎng)租研究】ART1

??行業(yè)環(huán)境盤(pán)點(diǎn)

??租賃行業(yè)環(huán)境

      經(jīng)濟(jì)環(huán)境：流動(dòng)/考研人口等帶來(lái)穩(wěn)定租賃，但失業(yè)率上升，預(yù)計(jì)短租需求增加，租金敏感度或提升

??政策環(huán)境：“存轉(zhuǎn)?！被虺蔀橹饕I集來(lái)源，精細(xì)化、品質(zhì)化運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)凸顯

??金融市場(chǎng)：融資渠道多元化持續(xù)拓展，保障房REITs進(jìn)入“擴(kuò)容提質(zhì)”新階段

??一、宏觀環(huán)境 ①經(jīng)濟(jì)環(huán)境：全國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，主要指標(biāo)符合預(yù)期，預(yù)計(jì)全年經(jīng)濟(jì)總量140萬(wàn)億元、增速5%左右，但固定投資降幅持續(xù)擴(kuò)大，消費(fèi)增速延續(xù)回落，內(nèi)需不足問(wèn)題仍然突出 ②收入及就業(yè)：全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入有望突破5.7萬(wàn)元，整體表現(xiàn)穩(wěn)定，但青年失業(yè)率上升加劇，租房群體對(duì)租金波動(dòng)將更敏感 ③人口特征：全國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模十年增長(zhǎng)超七成，達(dá)3.76億，疊加考研群體持續(xù)超過(guò)300萬(wàn)人以及晚婚晚育趨勢(shì)，共同推動(dòng)租賃需求穩(wěn)定增長(zhǎng) ④人口特征：全國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模十年增長(zhǎng)超七成，達(dá)3.76億，疊加考研群體持續(xù)超過(guò)300萬(wàn)人以及晚婚晚育趨勢(shì)，共同推動(dòng)租賃需求穩(wěn)定增長(zhǎng) ⑤典型城市人口規(guī)模：

??京滬人口“總量大、增長(zhǎng)緩”，廣深“增長(zhǎng)快、流動(dòng)大”，租賃需求持續(xù)旺盛，成都/蘇州/武漢/杭州/鄭州流動(dòng)人口超300萬(wàn)，租賃需求居中

??從常住人口規(guī)模及增長(zhǎng)看，上海/北京/成都常住人口規(guī)模在2000萬(wàn)人以上，總量領(lǐng)跑，從人口增長(zhǎng)看，北京和上海出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)，分別減少2.6萬(wàn)和7.2萬(wàn)人，而其余城市均實(shí)現(xiàn)人口正增長(zhǎng)，廣州/深圳人口增長(zhǎng)最多，均超15萬(wàn)人；

??流動(dòng)人口數(shù)量看，北上廣深流動(dòng)人口大于800萬(wàn)處于第一梯隊(duì)，構(gòu)成了全國(guó)最大、最活躍的租賃基本盤(pán)；成都/蘇州/武漢/杭州/鄭州，流動(dòng)人口超300萬(wàn)處于第二梯隊(duì)，租賃需求次之；重慶/西安/廈門(mén)/南京/天津/濟(jì)南流動(dòng)人口規(guī)模300萬(wàn)區(qū)間以內(nèi)，租賃需求相對(duì)靠后。

??⑥典型城市租賃意愿與支付壓力：

??各城表現(xiàn)分化，北上廣深因購(gòu)房壓力增大，租賃意愿更強(qiáng)；除深圳/成都/天津外，其余各城因租金負(fù)擔(dān)減輕及公積金支持增強(qiáng)，租賃壓力顯著緩解

??租賃意愿：一線城市房?jī)r(jià)高企，整體購(gòu)房壓力大，租賃意愿更強(qiáng)，另京/滬/杭/廈/鄭五城房?jī)r(jià)收入比與月供租金比同步上升，租房吸引力增強(qiáng)；

??支付能力：除深圳/成都/天津外，多數(shù)城市租金收入比下降，同時(shí)公積金對(duì)租金的覆蓋水平提高，表明租客的實(shí)際支付壓力得到緩解；此外，濟(jì)南/西安/重慶/鄭州/南京/武漢/蘇州/天津/成都9城已實(shí)現(xiàn)公積金對(duì)套租金的全覆蓋。

??
二、政策環(huán)境 ①政策回顧：“十四五”時(shí)期，租賃住房政策導(dǎo)向從體系構(gòu)建、金融支持等向租賃品質(zhì)、行業(yè)健康層面升級(jí)，租賃市場(chǎng)逐步進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段（本章節(jié)略，詳見(jiàn)完整報(bào)告）

??②“十五五”政策定調(diào)：

??保障性住房供給從“有效增加”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟?yōu)化供給”，后續(xù)“量”的擴(kuò)張不再是核心追求，“存轉(zhuǎn)?！被虺蔀橹饕I集來(lái)源，精細(xì)化、品質(zhì)化運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)凸顯

??2025年10月28日，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》發(fā)布，提出優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。此前，“十四五”規(guī)劃對(duì)保障性住房供給的提法為“有效增加”，預(yù)計(jì)“十五五”時(shí)期，我國(guó)對(duì)保障性住房的優(yōu)化方向或包括保障性住房供給的籌集來(lái)源、質(zhì)量提升、規(guī)模等維度。

??“存轉(zhuǎn)保”或成為主要籌集來(lái)源：十五五規(guī)劃強(qiáng)調(diào)“盤(pán)活用好低效用地、閑置房產(chǎn)、存量基礎(chǔ)設(shè)施”。后續(xù)租賃住房將從新增建設(shè)用地轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)的改造和盤(pán)活，這為專業(yè)公寓運(yùn)營(yíng)商提供了將閑置商辦、酒店、老舊廠房等物業(yè)改造為租賃住房的巨大機(jī)遇

??由追求“量”向“質(zhì)”轉(zhuǎn)變：十五五規(guī)劃提出“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，建設(shè)“安全舒適綠色智慧的‘好房子’”。這倒逼租賃企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)，保租房供給要側(cè)重品質(zhì)優(yōu)化，保租房也需要“好房子。

??“以需定供”趨勢(shì)顯著：“十五五”時(shí)期保租房逐步向“以需定供”趨勢(shì)轉(zhuǎn)變，因地制宜確定供給規(guī)模，保租房供給或?qū)⒅鸩节叿€(wěn)，有助于行業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行。

??③重點(diǎn)政策：

??《住房租賃條例》加速租房市場(chǎng)從“粗放生長(zhǎng)”向“品質(zhì)發(fā)展”跨越，有效推進(jìn)“租售同權(quán)”，十五五供給由新建轉(zhuǎn)向存量為主，鼓勵(lì)市場(chǎng)化房源入市

??住房租賃行業(yè)已進(jìn)入政策驅(qū)動(dòng)下的高質(zhì)量發(fā)展階段，未來(lái)核心發(fā)展方向聚焦多元擴(kuò)容、精準(zhǔn)匹配、專業(yè)運(yùn)營(yíng)、好房子等維度

??④地方政策：

??全年各省市調(diào)控頻次超250次，核心一二線仍為政策重地；“十四五”收官，地方政策積極指導(dǎo)行業(yè)下一步工作方向，推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

??地方住房租賃相關(guān)政策體系持續(xù)完善，推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，2025年作為“十四五”收官之年，全國(guó)各地出臺(tái)約259條租賃政策，仍以一線城市及強(qiáng)二線城市主導(dǎo)；

??從2025年政策分類表現(xiàn)來(lái)看，政策指導(dǎo)類占比61%最多，其次為規(guī)范類占比23%；2024年及以前政策主導(dǎo)市場(chǎng)供應(yīng)與市場(chǎng)需求匹配，2025年來(lái)隨著保租房籌集工作逐步收尾，下一步多為地方指導(dǎo)保租房發(fā)展及相關(guān)配套政策的部署及落位，進(jìn)一步指導(dǎo)和約定行業(yè)發(fā)展邊際，從而推動(dòng)住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

??一線：北上廣深均推出“好房子”政策提升租賃品質(zhì)，同時(shí)，上海積極鼓勵(lì)“商改租”及存量盤(pán)活，深圳支持“非居改?！保磥?lái)租賃住房供應(yīng)將聚焦于存量改造

??二線：“好房子”建設(shè)成重點(diǎn)，如杭州給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)，成都要求配建社區(qū)服務(wù)設(shè)施，另有蘇州/杭州等城逐步規(guī)范租賃住房政策體系

??三、金融市場(chǎng) ① 融資環(huán)境：租賃市場(chǎng)融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，2025年達(dá)311億元，類REITs/公募REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品占比同比上漲19%

??隨著專項(xiàng)債、超長(zhǎng)期國(guó)債、政策性金融工具的出臺(tái)，2025年保障性安居工程融資渠道更加多樣化，既可以有效消化存量，促進(jìn)供需平衡，也有利于優(yōu)化增量，多渠道籌集保障性住房；

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年租賃市場(chǎng)融資規(guī)模上漲至311億，其中基金/債券類傳統(tǒng)金融產(chǎn)品發(fā)行121億元，占比39%，類REITs/公募REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行金額189.99億元，占比61%，較去年提升19%。

??②保障房REITs：年內(nèi)成功首發(fā)2只產(chǎn)品并完成2單擴(kuò)募，同時(shí)有超16家企業(yè)籌備發(fā)行，市場(chǎng)已從試點(diǎn)探索，邁向“擴(kuò)容提質(zhì)”的規(guī)?；l(fā)展新階段 ③行業(yè)活躍度：險(xiǎn)資、基金等非國(guó)企企業(yè)主導(dǎo)涉租大宗交易市場(chǎng)，外資收并購(gòu)動(dòng)作相對(duì)活躍，參與大宗交易4宗，積極布局一線及強(qiáng)二線城市

??PART2

      土地表現(xiàn)盤(pán)點(diǎn)

??租賃土地表現(xiàn)

      租賃土地供給全面收縮，未來(lái)行業(yè)供應(yīng)以存量改建項(xiàng)目主導(dǎo)京滬杭三城仍存較高在建未入市的租賃大社區(qū)項(xiàng)目，未來(lái)城市仍以新建項(xiàng)目主力供給 ①22城涉租土地成交年度走勢(shì)：租賃土地成交規(guī)模持續(xù)收窄，近三年同比降幅均超35%；2025年成交涉租土地153宗、租賃相關(guān)建面446萬(wàn)方，以純租賃土地主導(dǎo)，全年成交115宗（本章節(jié)略，詳見(jiàn)完整報(bào)告） ② 核心15城涉租土地成交表現(xiàn)：核心15城成交表現(xiàn)：“十四五”期滬杭成交規(guī)模超800萬(wàn)方居首，2025年深杭京主力成交；未來(lái)上海、杭州、北京仍以新建項(xiàng)目主導(dǎo)供給，其它城市新開(kāi)以存量改造類項(xiàng)目為主（本章節(jié)略，詳見(jiàn)完整報(bào)告） ③ 純租賃用地成交表現(xiàn)：純租賃土地供給持續(xù)收窄，22城全年成交規(guī)模437萬(wàn)方，同比降幅32%“十四五”期間，全國(guó)重點(diǎn)22城累計(jì)成交純租賃用地891宗，合計(jì)租賃相關(guān)建面4762萬(wàn)方，其中2022年為成交成交358宗、成交規(guī)模2124萬(wàn)方達(dá)峰值，2023年以來(lái)純租賃土地成交持續(xù)收窄，2025年全年成交115宗，成交規(guī)模437萬(wàn)方；從核心15城歷年成交表現(xiàn)來(lái)看，“十四五”期杭州成交純租賃土地139宗、合計(jì)規(guī)模783萬(wàn)方位列第一，其次為西安、上海及北京三城成交400-500萬(wàn)方，深圳、成都成交超200萬(wàn)方位列第三梯隊(duì)；多城成交純租賃土地主要集中在2023年及以前，2024年來(lái)成交量明顯回落，2025年深圳、杭州、北京主力成交，三城成交規(guī)模在40萬(wàn)方以上，其余城市點(diǎn)狀成交。

??④典型城市表現(xiàn)：上海（R4地）：“十四五”期成交R4地83宗，超八成分布在中環(huán)以外，以浦東/寶山/松江等外圍區(qū)為主自上海2017年起供應(yīng)純租賃用地以來(lái)，至今共成交純租賃用地181宗，其中“十四五”期（2021-2025年）共成交土地83宗，合計(jì)成交規(guī)模491萬(wàn)方；分年度看，2021年成交宗數(shù)及規(guī)模達(dá)峰值后，城市成交持續(xù)收縮，到2025年成交9宗，土地規(guī)模約34萬(wàn)方，城市新建R4土地供應(yīng)收窄，未來(lái)或?qū)⒅鸩接尚陆ü?yīng)轉(zhuǎn)為存量改建供應(yīng)主導(dǎo)，但短期仍以新建項(xiàng)目主導(dǎo)市場(chǎng)供應(yīng)；

??從空間分布來(lái)看，近五年上海超八成成交的純租賃用地位于中環(huán)以外區(qū)域，從行政區(qū)分布看，浦東以27.3%的成交宗數(shù)占比位居榜首，其次為寶山/松江/楊浦/奉賢等，占比均在6%-12%之間。

??北京（集體用地）：已認(rèn)定9批次保租房中集體用地新建規(guī)模約9萬(wàn)套，主要位于豐臺(tái)/朝陽(yáng)/大興三區(qū)，合計(jì)占比超60%

??杭州（人才專項(xiàng)租賃用地）：出讓人才專項(xiàng)租賃用地共約60宗，可供房源規(guī)模超6萬(wàn)套，余杭區(qū)占比超兩成

??PART3

??市場(chǎng)趨勢(shì)盤(pán)點(diǎn)

??租賃市場(chǎng)趨勢(shì)

??
★個(gè)人房源：可供租賃房源微降，成交穩(wěn)定增漲，租金承壓，城市表現(xiàn)分化；京滬杭三城仍存較高在建未入市的租賃大社區(qū)項(xiàng)目，未來(lái)城市仍以新建項(xiàng)目主力供給

??★集中式公寓市場(chǎng)：行業(yè)“保障+市場(chǎng)”格局成型，多城受保租房市占高漲影響租金持續(xù)承壓

??★新開(kāi)項(xiàng)目監(jiān)測(cè)：保租房主導(dǎo)供應(yīng)，多平臺(tái)入局，市場(chǎng)集中度下滑一、個(gè)人房源市場(chǎng) ①供應(yīng)情況：樓市回調(diào)期業(yè)主持續(xù)以租待售策略，年度個(gè)人房源可供租賃房源576萬(wàn)套，小幅下滑3%，京滬沈掛牌量持續(xù)領(lǐng)先，廣深及強(qiáng)二線城市居第二梯隊(duì)

??年度走勢(shì)看，2022年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，多數(shù)業(yè)主選擇出租房源等待合適時(shí)機(jī)進(jìn)行房產(chǎn)出售，導(dǎo)致個(gè)人房源年度可供租賃房源達(dá)620萬(wàn)套最高峰；2023年后，前期存量租賃房源持續(xù)消化，新增供應(yīng)得到一定程度抑制；供應(yīng)呈現(xiàn)小幅逐年下滑趨勢(shì)，至2025年，全年新增供應(yīng)577萬(wàn)套，同比下滑約3%；

??分城市看，北京、上海、沈陽(yáng)三城供應(yīng)33萬(wàn)套以上，持續(xù)領(lǐng)跑；其次為杭州、成都、深圳、廣州等一線和強(qiáng)二線城市，供應(yīng)均15-25萬(wàn)套區(qū)間；從同比變化看，約28城供應(yīng)規(guī)模上漲，其中南通、保定、泰州漲幅超20%，約26城同比下滑，青島降幅超35%，太原、無(wú)錫降幅約20%。

??②成交情況：成交情況：業(yè)主以租待售，可供租賃房源增量帶動(dòng)成交規(guī)模逐年穩(wěn)定上漲，競(jìng)爭(zhēng)加劇，租金承壓，業(yè)主降低租金預(yù)期，成交價(jià)降幅大于掛牌價(jià)

??從年度成交規(guī)模來(lái)看，自2021年房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，業(yè)主以租待售，加大供給，推動(dòng)大量?jī)?yōu)質(zhì)房源入市，帶動(dòng)個(gè)人房源成交逐年持續(xù)上漲；

??從個(gè)人房源出租市場(chǎng)租金坪效來(lái)看，從2022年之后，個(gè)人房源租金持續(xù)下滑，2025年掛牌價(jià)對(duì)比2022年下降4.7%，年均降幅約1.6%；成交價(jià)對(duì)比2022年下降約7.3%，年均降幅約2.4%。一方面業(yè)主以租代售，供應(yīng)增加，競(jìng)爭(zhēng)加大，一方面經(jīng)濟(jì)壓力下，客戶租房預(yù)期下降，業(yè)主降低租金，匹配需求，導(dǎo)致成交均價(jià)下滑。

??③城市租金情況：一線城市與杭州租金高位，市場(chǎng)表現(xiàn)分化，北、深、杭、蘇、渝等供需價(jià)格變化一致，市場(chǎng)穩(wěn)定，滬、穗、寧、漢掛牌與成交價(jià)格變化差異，市場(chǎng)仍處平衡建立期（本章節(jié)略，詳見(jiàn)完整報(bào)告）二、集中式公寓市場(chǎng) ①保租房供應(yīng)格局：多城“十四五”籌集目標(biāo)超90%，但實(shí)際入市僅約21%處低位；滬深兩城規(guī)模領(lǐng)跑，十一城保租房市占超45%，“保障+市場(chǎng)”雙軌格局形成

??核心15城“十四五”保租房籌集完成率多在90%以上水平，但當(dāng)前政府口徑披露的保租房入市量包含部分如公租房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用住房等原有體系的保障房轉(zhuǎn)化，若剔除該部分，實(shí)際有效入市量整體偏低，十五城合計(jì)供應(yīng)僅102.1萬(wàn)套，占籌集目標(biāo)約20.6%；若各城市完成2025年籌集目標(biāo)，北京、上海、武漢、南京、鄭州超額完成“十四五”目標(biāo)，廣州、深圳、杭州、蘇州、天津接近完成，或依托政府原有體系“充量”轉(zhuǎn)化，促使目標(biāo)完成，成都、重慶、濟(jì)南、廈門(mén)、西安堅(jiān)持按需平穩(wěn)供應(yīng)策略，十四五目標(biāo)預(yù)計(jì)完成率不足八成；

??分城市規(guī)模表現(xiàn)來(lái)看，上海、深圳兩城規(guī)模分別為48萬(wàn)套、34萬(wàn)套持續(xù)高位運(yùn)行；北京新增保租房項(xiàng)目更多聚焦于集體用地，因而其上市規(guī)模相對(duì)有限；二線城市中，杭州發(fā)展迅速，目前供應(yīng)規(guī)模超20萬(wàn)套，成都超10萬(wàn)套，其余城市規(guī)模均不足10萬(wàn)套量級(jí)；

??從供應(yīng)格局來(lái)看，上海、武漢、廈門(mén)、成都、深圳、西安、鄭州、濟(jì)南、蘇州等十一城保租房與集中式比例超45%，“保障+市場(chǎng)”雙軌格局成型。

??②新增供應(yīng)：新增供給：2025年新開(kāi)25.3萬(wàn)套，呈持續(xù)攀升態(tài)勢(shì)，新建項(xiàng)目及保租房主導(dǎo)供給；白領(lǐng)公寓仍為絕對(duì)主力供給產(chǎn)品，新入市高端公寓重點(diǎn)分布核心一二線城市（本章節(jié)略，詳見(jiàn)完整報(bào)告） ③城市供應(yīng)：12城新開(kāi)新建項(xiàng)目占比超70%，未來(lái)存量改造項(xiàng)目主導(dǎo)供給，京滬杭新建規(guī)模仍充足；12城新開(kāi)保租房占比超7成，未來(lái)籌集保租房入市成重點(diǎn)工作，保租房仍主導(dǎo)供給（本章節(jié)略，詳見(jiàn)完整報(bào)告） ③租金表現(xiàn)：保租房集中入市，2025年平均租金同比降幅達(dá)3.1%；僅京廣兩城租金同比小幅上漲，其余城市租金普降，未來(lái)城市租金持續(xù)承壓

??核心15城整體來(lái)看：2023年以來(lái)各城市低價(jià)保租房項(xiàng)目規(guī)模入市，加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，該背景下多數(shù)運(yùn)營(yíng)商企業(yè)推出免租期優(yōu)惠、租房折扣等策略以提升自身項(xiàng)目出租率，“以價(jià)換量”意圖明顯，導(dǎo)致核心15城年度平均租金持續(xù)下調(diào)，2025年平均租金為78.4元/㎡/月，同比下降3.1%，租金表現(xiàn)為近五年低位；

??分城市看，2023年及以前，核心15城租金同比普遍呈上漲趨勢(shì)，但隨著保租房規(guī)模入市以來(lái)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境持續(xù)加劇，城市租金持續(xù)下調(diào)，多城2025年租金同比降幅達(dá)近年低值水平；2025年全年，僅北京、廣州2城租金同比上漲，其余城市租金同比普降，其中成都、重慶、杭州三城降幅超7%，主要受城市近年來(lái)新增供應(yīng)以低價(jià)的保租房項(xiàng)目主導(dǎo)，導(dǎo)致城市整體租金同比降幅較高。

??④出租率表現(xiàn)：

??2023年來(lái)平均出租率保持91%+高位水平，多城出租率波動(dòng)企穩(wěn)，僅杭州受新建大型租賃社區(qū)集中入市影響出租率同比降幅超7%

??核心15城整體來(lái)看：2021年核心15城集中式公寓平均出租率僅86.7%，2023年以來(lái)出租率持續(xù)維持在91%以上高位水平，2025年同比小幅下滑0.2個(gè)百分點(diǎn)，但整體波動(dòng)趨穩(wěn)，由此可見(jiàn)市場(chǎng)對(duì)集中式公寓產(chǎn)品的認(rèn)可度持續(xù)提升；

??分城市看，2025年核心15城出租率同比7城上漲、8城下降，其中杭州同比降幅達(dá)7.2%最高，主因城市新建大型租賃集中入市影響，且該些新建型項(xiàng)目區(qū)位及交通等配套較弱影響項(xiàng)目爬坡期較長(zhǎng)，導(dǎo)致城市整體出租率下滑；從前序年度出租率變化來(lái)看，多城出租率在2022年-2023年期間漲幅較高，2024年以來(lái)，多城出租率維持在90%以上高位水平，年度同比變化呈小幅波動(dòng)走勢(shì)。

??⑤重點(diǎn)城市市場(chǎng)表現(xiàn)：

??上海：保租房規(guī)模占比超55%，中環(huán)以外區(qū)域主力供給，導(dǎo)致城市供需錯(cuò)配，租金結(jié)構(gòu)性下滑，出租率波動(dòng)維穩(wěn)，未來(lái)城市供給逐步收縮，租金及出租率或逐步穩(wěn)定運(yùn)行

??從上海集中式公寓規(guī)模擴(kuò)張來(lái)看，2021年以來(lái)城市保租房入市提速，年度平均供應(yīng)約7萬(wàn)套，帶動(dòng)整體規(guī)模走高，截止2025年末保租房占比達(dá)55%，主導(dǎo)市場(chǎng)趨勢(shì)明顯；

??從出租率來(lái)看，近四年出租率保持在85%-88%區(qū)間波動(dòng)，2025年出租率87.1%，同比提升約1.6%，城市租賃需求旺盛，支撐出租率趨穩(wěn)運(yùn)行；

??2021年以來(lái)，上海租金呈持續(xù)下滑趨勢(shì)，主因近年來(lái)新建R4地保租房項(xiàng)目持續(xù)規(guī)模入市，且約八成規(guī)模位于中環(huán)以外區(qū)域，核心區(qū)占比較低，導(dǎo)致?lián)Q城市供需錯(cuò)配，致使租金結(jié)構(gòu)性下滑，呈現(xiàn)核心區(qū)穩(wěn)或漲、外圍區(qū)跌的趨勢(shì)；近兩年城市租金降幅持續(xù)收窄，預(yù)計(jì)租金基本探底，未來(lái)平穩(wěn)運(yùn)行為主。

??上海租賃企業(yè)格局：TOP50企業(yè)自有資產(chǎn)在管規(guī)模超25萬(wàn)套，以地方國(guó)企品牌主導(dǎo)；資產(chǎn)類型主要以R4用地為主，未來(lái)或轉(zhuǎn)向存量開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)

??截止2025年底，上海住房租賃行業(yè)企業(yè)自有資產(chǎn)在管規(guī)模TOP50合計(jì)在管超25萬(wàn)套，較去年同期增加超6.3萬(wàn)套，目前上海企業(yè)自有資產(chǎn)規(guī)模形成了明顯的頭部聚集效應(yīng)；從梯隊(duì)分布來(lái)看，前30名企業(yè)中將近半數(shù)為地方國(guó)企平臺(tái)品牌，其中TOP5企業(yè)中有3家為地方國(guó)企品牌，除此以外為微領(lǐng)地及華為投資控股；

??目前企業(yè)自有資產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)入市，這些項(xiàng)目多為前序企業(yè)拿R4地新建項(xiàng)目，未來(lái)隨著涉租土地供應(yīng)的缺失以及項(xiàng)目集中建設(shè)周期的結(jié)束，企業(yè)自有資產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模拓展速度將持續(xù)放緩，轉(zhuǎn)而向存量資產(chǎn)盤(pán)活與開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方向發(fā)展。

??第一梯隊(duì)和第二梯隊(duì)品牌共5個(gè)，目前自有資產(chǎn)在管規(guī)模均超1萬(wàn)間（套），其中城方、城投寬庭及浦發(fā)有家均為地方平臺(tái)公司品牌，另外涉及資管系企業(yè)微領(lǐng)地及華為投資控股；其中微領(lǐng)地為由輕轉(zhuǎn)重的老牌資管系運(yùn)營(yíng)商，目前已入市5個(gè)重資產(chǎn)持有的保租房項(xiàng)目，且各項(xiàng)目均為超1700套房源的大型租賃社區(qū)；此外華為投資控股得益于青浦區(qū)兩個(gè)超大體量R4地新建項(xiàng)目，在企業(yè)自有資產(chǎn)在管規(guī)模排名中迅速攀升，目前企業(yè)部分房源已入市運(yùn)營(yíng)。

??第三和第四梯隊(duì)中，主要聚集頭部房地產(chǎn)企業(yè)品牌以及上海地方國(guó)企平臺(tái)品牌，其中涉及張江納仕、臨港集團(tuán)、奉發(fā)未來(lái)社區(qū)、臨港投控宸寓、市北高新、嘉住集團(tuán)等上海區(qū)屬或片區(qū)的平臺(tái)品牌，主要承擔(dān)自身所處片區(qū)的住房租賃項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)等工作；房企系品牌項(xiàng)目分布廣泛，其中涉及R4地新建（如華潤(rùn)、瓴寓等）、商品房自持及配建（如保利、大華等）。

??北京：城市供需平衡，2025年同比量穩(wěn)價(jià)微漲，未來(lái)隨著新建類保租房項(xiàng)目持續(xù)入市，城市租金或企穩(wěn)運(yùn)行為主

??深圳：保租房市占近半數(shù)，租金同比小幅下降1%，外來(lái)人口基數(shù)足，租賃需求旺盛支撐城市出租率攀升至95%高位水平

??杭州：集中式規(guī)模超20萬(wàn)套，領(lǐng)跑二線城市，低價(jià)保租房項(xiàng)目持續(xù)提速，加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，出租率及租金持續(xù)下探，或未見(jiàn)底

??成都：保租房市占走高，按需供應(yīng)策略下出租率高位運(yùn)行，城市政策性住房定價(jià)要求背景下，租金同比結(jié)構(gòu)性下滑，預(yù)計(jì)未來(lái)維穩(wěn)過(guò)渡為主

??三、新開(kāi)監(jiān)測(cè) ① 重點(diǎn)22城新開(kāi)監(jiān)測(cè)：保租房新開(kāi)規(guī)模占比超八成高位運(yùn)行，地方國(guó)企平臺(tái)品牌積極入局，品牌新開(kāi)規(guī)模集中度下降，未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更趨激烈