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??【克而瑞長租研究】2025年，在“租購并舉”頂層設(shè)計持續(xù)深化與《住房租賃條例》正式施行的法治保障下，行業(yè)發(fā)展的底層邏輯正從追求規(guī)模速度，堅定轉(zhuǎn)向注重質(zhì)量效率、規(guī)范有序的新階段。市場在宏觀環(huán)境的挑戰(zhàn)中展現(xiàn)出強大韌性。居民收入增長趨穩(wěn)與青年群體就業(yè)壓力并存，使得租賃需求更趨理性，對品質(zhì)、穩(wěn)定與性價比的綜合考量日益突出。而全國超過3.76億的流動人口基本盤，以及核心城市持續(xù)的人才虹吸效應(yīng)，為行業(yè)提供了堅實且長期的需求支撐。需求側(cè)的這種變化，正在深刻重塑供給側(cè)的競爭法則。

??展望2026年，中國住房租賃市場正站在從“高速增長”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的新起點。克而瑞長租立足于行業(yè)數(shù)據(jù)和動態(tài)，從政策導向、供應(yīng)趨勢、需求支撐、運營模式、產(chǎn)品策略等方面展望住房租賃行業(yè)發(fā)展趨勢。以下為趨勢展望上篇→政策導向、供應(yīng)趨勢、需求支撐內(nèi)容：

??“十四五”期間，頂層設(shè)計以“租購并舉”為核心，著力推動住房租賃市場規(guī)模擴張與制度框架搭建。進入“十五五”，預(yù)計政策重心將從“促規(guī)模”更多轉(zhuǎn)向“提質(zhì)量、穩(wěn)秩序、優(yōu)結(jié)構(gòu)”，形成多維度協(xié)同的政策與監(jiān)管體系。

??在規(guī)范化與監(jiān)管深化方面，以《住房租賃條例》全面實施為基礎(chǔ)，政策將推動監(jiān)管下沉與細則落地。預(yù)計更多省市將出臺配套實施細則，監(jiān)管范圍有望從機構(gòu)主體延伸至分散式房源平臺，逐步實現(xiàn)租賃活動全鏈條規(guī)范化。

??在支持與金融創(chuàng)新方面，保障性租賃住房REITs的擴募與常態(tài)化發(fā)行已成為焦點。未來政策預(yù)計將進一步鼓勵發(fā)展面向市場化租賃機構(gòu)的經(jīng)營性物業(yè)貸款、資產(chǎn)支持證券（ABS/CMBS）等金融工具，引導長期、低成本資金進入持有運營環(huán)節(jié)，著力解決行業(yè)融資難、融資貴與期限錯配問題。

??在存量優(yōu)化與供給引導方面，政策將更加鼓勵對閑置商辦、廠房、老舊小區(qū)等進行精細化、高品質(zhì)改造。土地供應(yīng)預(yù)計將更加強調(diào)“以需定建”，注重租賃用地布局與產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通及職住平衡的銜接，推動供給結(jié)構(gòu)與區(qū)域需求相匹配。

??“十四五”期間籌集的保租房正陸續(xù)進入集中交付期，預(yù)計“十五五”初期市場供應(yīng)仍將處于高位。隨著政策導向轉(zhuǎn)向“以需定建、以需定購”，各地供給規(guī)模將更趨理性，推動市場從高速增長向平穩(wěn)運行過渡。

??具體來看，當前至2026年，核心城市新建項目將繼續(xù)集中入市，預(yù)計2026年新增保租房規(guī)模約19.9萬套。供應(yīng)持續(xù)放量下，市場競爭依然激烈，租金整體仍將承壓。2027年起，市場預(yù)計將進入以存量改建為主導的新階段，年度新增供應(yīng)量預(yù)計回落至年均約11萬間。這一方面是因為新建項目供給高峰已過，另一方面也由于城市中易于改造的優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)逐漸減少，改造難度與成本逐年上升。若缺乏外部政策強力推動，2030年后新增供應(yīng)規(guī)?？赡苓M一步放緩。

??面對2027年前的高供應(yīng)窗口期，企業(yè)需在增量項目中前置差異化定位，在存量項目中錘煉精細化運營，為即將到來的“平穩(wěn)供應(yīng)、存量主導”時代構(gòu)建核心競爭力。

??市場需求量有支撐，中短期需求增加。全國3.76億（七普披露）流動人口構(gòu)成了租賃市場最穩(wěn)固的基本盤，同時每年超過340萬人的考研群體帶來了持續(xù)且穩(wěn)定的中短期租賃需求。從城市看，京滬等一線城市因高房價壓制購房需求，租賃意愿持續(xù)強勁；廣深及多數(shù)二線城市則受益于人口凈流入，租賃需求持續(xù)旺盛。

??宏觀經(jīng)濟與就業(yè)市場的波動對租賃需求質(zhì)量產(chǎn)生影響，支付敏感性或上升。青年失業(yè)率處于高位，導致更大規(guī)模的租房人群對租金變得高度敏感，這部分客群可能傾向于尋求更低租金的住房、增加合租比例或選擇位置更偏遠的項目，從而加劇市場需求的分層。