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??【克而瑞長(zhǎng)租研究】2025年，在“租購(gòu)并舉”頂層設(shè)計(jì)持續(xù)深化與《住房租賃條例》正式施行的法治保障下，行業(yè)發(fā)展的底層邏輯正從追求規(guī)模速度，堅(jiān)定轉(zhuǎn)向注重質(zhì)量效率、規(guī)范有序的新階段。市場(chǎng)在宏觀環(huán)境的挑戰(zhàn)中展現(xiàn)出強(qiáng)大韌性。居民收入增長(zhǎng)趨穩(wěn)與青年群體就業(yè)壓力并存，使得租賃需求更趨理性，對(duì)品質(zhì)、穩(wěn)定與性價(jià)比的綜合考量日益突出。而全國(guó)超過(guò)3.76億的流動(dòng)人口基本盤，以及核心城市持續(xù)的人才虹吸效應(yīng)，為行業(yè)提供了堅(jiān)實(shí)且長(zhǎng)期的需求支撐。需求側(cè)的這種變化，正在深刻重塑供給側(cè)的競(jìng)爭(zhēng)法則。

??展望2026年，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)正站在從“高速增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的新起點(diǎn)?？硕痖L(zhǎng)租立足于行業(yè)數(shù)據(jù)和動(dòng)態(tài)，從政策導(dǎo)向、供應(yīng)趨勢(shì)、需求支撐、運(yùn)營(yíng)模式、產(chǎn)品策略等方面展望住房租賃行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。以下為趨勢(shì)展望上篇→政策導(dǎo)向、供應(yīng)趨勢(shì)、需求支撐內(nèi)容：

??“十四五”期間，頂層設(shè)計(jì)以“租購(gòu)并舉”為核心，著力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張與制度框架搭建。進(jìn)入“十五五”，預(yù)計(jì)政策重心將從“促規(guī)?！备噢D(zhuǎn)向“提質(zhì)量、穩(wěn)秩序、優(yōu)結(jié)構(gòu)”，形成多維度協(xié)同的政策與監(jiān)管體系。

??在規(guī)范化與監(jiān)管深化方面，以《住房租賃條例》全面實(shí)施為基礎(chǔ)，政策將推動(dòng)監(jiān)管下沉與細(xì)則落地。預(yù)計(jì)更多省市將出臺(tái)配套實(shí)施細(xì)則，監(jiān)管范圍有望從機(jī)構(gòu)主體延伸至分散式房源平臺(tái)，逐步實(shí)現(xiàn)租賃活動(dòng)全鏈條規(guī)范化。

??在支持與金融創(chuàng)新方面，保障性租賃住房REITs的擴(kuò)募與常態(tài)化發(fā)行已成為焦點(diǎn)。未來(lái)政策預(yù)計(jì)將進(jìn)一步鼓勵(lì)發(fā)展面向市場(chǎng)化租賃機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、資產(chǎn)支持證券（ABS/CMBS）等金融工具，引導(dǎo)長(zhǎng)期、低成本資金進(jìn)入持有運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，著力解決行業(yè)融資難、融資貴與期限錯(cuò)配問(wèn)題。

??在存量?jī)?yōu)化與供給引導(dǎo)方面，政策將更加鼓勵(lì)對(duì)閑置商辦、廠房、老舊小區(qū)等進(jìn)行精細(xì)化、高品質(zhì)改造。土地供應(yīng)預(yù)計(jì)將更加強(qiáng)調(diào)“以需定建”，注重租賃用地布局與產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通及職住平衡的銜接，推動(dòng)供給結(jié)構(gòu)與區(qū)域需求相匹配。

??“十四五”期間籌集的保租房正陸續(xù)進(jìn)入集中交付期，預(yù)計(jì)“十五五”初期市場(chǎng)供應(yīng)仍將處于高位。隨著政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)向“以需定建、以需定購(gòu)”，各地供給規(guī)模將更趨理性，推動(dòng)市場(chǎng)從高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)運(yùn)行過(guò)渡。

??具體來(lái)看，當(dāng)前至2026年，核心城市新建項(xiàng)目將繼續(xù)集中入市，預(yù)計(jì)2026年新增保租房規(guī)模約19.9萬(wàn)套。供應(yīng)持續(xù)放量下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，租金整體仍將承壓。2027年起，市場(chǎng)預(yù)計(jì)將進(jìn)入以存量改建為主導(dǎo)的新階段，年度新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)回落至年均約11萬(wàn)間。這一方面是因?yàn)樾陆?xiàng)目供給高峰已過(guò)，另一方面也由于城市中易于改造的優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)逐漸減少，改造難度與成本逐年上升。若缺乏外部政策強(qiáng)力推動(dòng)，2030年后新增供應(yīng)規(guī)模可能進(jìn)一步放緩。

??面對(duì)2027年前的高供應(yīng)窗口期，企業(yè)需在增量項(xiàng)目中前置差異化定位，在存量項(xiàng)目中錘煉精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，為即將到來(lái)的“平穩(wěn)供應(yīng)、存量主導(dǎo)”時(shí)代構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力。

??市場(chǎng)需求量有支撐，中短期需求增加。全國(guó)3.76億（七普披露）流動(dòng)人口構(gòu)成了租賃市場(chǎng)最穩(wěn)固的基本盤，同時(shí)每年超過(guò)340萬(wàn)人的考研群體帶來(lái)了持續(xù)且穩(wěn)定的中短期租賃需求。從城市看，京滬等一線城市因高房?jī)r(jià)壓制購(gòu)房需求，租賃意愿持續(xù)強(qiáng)勁；廣深及多數(shù)二線城市則受益于人口凈流入，租賃需求持續(xù)旺盛。

??宏觀經(jīng)濟(jì)與就業(yè)市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)租賃需求質(zhì)量產(chǎn)生影響，支付敏感性或上升。青年失業(yè)率處于高位，導(dǎo)致更大規(guī)模的租房人群對(duì)租金變得高度敏感，這部分客群可能傾向于尋求更低租金的住房、增加合租比例或選擇位置更偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目，從而加劇市場(chǎng)需求的分層。