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??【克而瑞長租研究】核心觀點(diǎn)

??政策導(dǎo)向：武漢政策精細(xì)化發(fā)力，強(qiáng)化租賃品質(zhì)與監(jiān)管，支持“非居改租”，有效增加租賃住房供應(yīng)，助力人才安居。

??市場(chǎng)表現(xiàn)：集中式公寓保租房主導(dǎo)供應(yīng)，租金同比下跌4-5%但出租率保持高位，區(qū)域量價(jià)分化明顯；分散式公寓戰(zhàn)略收縮聚焦核心，租金坪效同比上漲6.1%；個(gè)人房源呈“以租待售”主導(dǎo)，供應(yīng)量高位運(yùn)行，租金持續(xù)尋底。

??未來展望：供給端“存量改造為主、新建為輔”，加大“非居改租”力度，推動(dòng)租賃供應(yīng)規(guī)模；需求端依托人口與產(chǎn)業(yè)支撐，租賃需求穩(wěn)定，預(yù)計(jì)2027年市場(chǎng)規(guī)模達(dá)230億元。

??第一部分政策導(dǎo)向

??一、頂層政策：“十四五”全維度發(fā)力，政策導(dǎo)向從體系構(gòu)建、金融支持等向租賃品質(zhì)、行業(yè)健康層面升級(jí)

??“十四五”期間住房租賃政策大致可以分為三個(gè)階段。第一階段為2021-2022年：聚焦體系構(gòu)建與供給攻堅(jiān)，政策核心是搭建頂層設(shè)計(jì)并迅速增加供給，初期主要通過新建和改造閑置住房來完成，同時(shí)加大金融支持。第二階段為2023-2024年：聚焦模式探索與存量盤活，政策重心轉(zhuǎn)向拓寬供給渠道、盤活存量資源。第三階段為2025年：聚焦質(zhì)量提升與法制規(guī)范，《住房租賃條例》正式出臺(tái)，政策方向轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升與法制規(guī)范，同時(shí)積極培育市場(chǎng)化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞長租整理

??2025年，分季度來看，政策推進(jìn)呈現(xiàn)階段性重點(diǎn)：

??一季度：政策核心在于構(gòu)建配售型保障房輪候庫，確立公平分配基礎(chǔ)，以保障房再貸款打通資金鏈條；

??二季度：政策重心轉(zhuǎn)向全力擴(kuò)大供給，將家政等群體納入保障，拓寬覆蓋范圍；同時(shí)支持利用存量低效用地建設(shè)保障房規(guī)模擴(kuò)張。

??三季度：政策走向精細(xì)化運(yùn)營與模式閉環(huán)。從立法層面出臺(tái)《住房租賃條例》規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境，到強(qiáng)調(diào)“因地制宜”確保政策有效落地，最終以推動(dòng)“保租房REITs”引導(dǎo)社會(huì)資本入場(chǎng)，構(gòu)建“投融建管退”的商業(yè)閉環(huán)，保證保障房建設(shè)進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展。

??四季度：頂層定調(diào)“十五五”戰(zhàn)略發(fā)展方向，提到多渠道供應(yīng)保障房，并加快建立住房保障輪候機(jī)制，未來保租房供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)將持續(xù)增長。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞長租整理

??二、地方政策：2025年全年調(diào)控頻次超250次，核心一二線仍為政策重地

??2025年作為“十四五”收官之年，全國各地住房租賃政策體系持續(xù)完善，政策出臺(tái)頻次顯著提升，聚焦行業(yè)規(guī)范、品質(zhì)提升、保障覆蓋，推動(dòng)住房租賃行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。其中，核心一二線城市作為政策落地的重點(diǎn)區(qū)域，憑借精細(xì)化、多元化的政策舉措，引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展方向。

??克而瑞長租不完全統(tǒng)計(jì)，2025年全國各地出臺(tái)約259條租賃政策，較2023及2024年顯著增加。從出臺(tái)城市看，仍以一線城市及強(qiáng)二線城市主導(dǎo)，其中北京出臺(tái)26次居首，其次為深圳和廣州，租賃政策出臺(tái)頻次超過10次。

??從2025年政策分類表現(xiàn)來看，政策指導(dǎo)類占比61%最多，其次為規(guī)范類占比23%，金融監(jiān)管類政策占比16%居末位；2024年及以前政策主導(dǎo)市場(chǎng)供應(yīng)與市場(chǎng)需求匹配，2025年以來隨著保租房籌集工作逐步收尾，下一步多為地方指導(dǎo)保租房發(fā)展及相關(guān)配套政策的部署及落位，進(jìn)一步指導(dǎo)和約定行業(yè)發(fā)展邊際，從而推動(dòng)住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞長租整理

??三、武漢地方政策實(shí)景：提升“硬品質(zhì)”與“軟服務(wù)”，系統(tǒng)性解決不同群體住房需求

??武漢政策呈現(xiàn)精細(xì)化、多元化與人才導(dǎo)向的特點(diǎn)，旨在構(gòu)建更可持續(xù)、更宜居的住房保障體系。2025年武漢核心政策舉措主要包括三方面：

??1.建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與運(yùn)營監(jiān)管趨嚴(yán)趨實(shí)，對(duì)“好房子”提出了具體且激勵(lì)性的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。武漢明確要求集中式公寓配備24小時(shí)物業(yè)服務(wù)，并推行“租賃住房保險(xiǎn)”，以強(qiáng)化居住安全與體驗(yàn)。

??2.保障范圍持續(xù)擴(kuò)大，人才安居成為焦點(diǎn)，針對(duì)特定群體的安居服務(wù)更加精準(zhǔn)：武漢計(jì)劃收購個(gè)人二手房用于租賃和安置，直接增加市場(chǎng)供應(yīng)。

??3.存量商品房去庫存政策不斷完善，積極引導(dǎo)和規(guī)范非居改租，有效增加租賃住房供應(yīng)。武漢允許已建成閑置低效的商業(yè)、辦公和工業(yè)廠房等非住宅存量房屋，改建為租賃住房。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞長租整理

??第二部分市場(chǎng)環(huán)境

??一、城市保障房體系：形成從租到售、從?；镜揭瞬诺耐暾》抗┙o梯度

??武漢已形成“公租房+人才公寓+保租房+人才保障房”的全梯度保障房供應(yīng)體系，從“?；尽钡健耙瞬拧?，從“租賃”到“出售”，全面覆蓋不同收入、不同群體的住房需求，與城市發(fā)展定位、人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)高度適配，為租賃市場(chǎng)健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??其中公租房為低收入保租房源，人才公寓為大學(xué)生&高級(jí)職稱人才保租房源，保租房為面向公共服務(wù)/新青年/新市民的保租房源及先租后售房源，人才保障房為面向大學(xué)生低價(jià)銷售房源。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞長租整理

??二、“十四五”目標(biāo)完成：保租房籌集目標(biāo)超額完成，主導(dǎo)市場(chǎng)供應(yīng)

??2025年作為“十四五”收官之年，武漢保障性租賃住房籌集目標(biāo)超額完成，保租房已成為租賃市場(chǎng)供應(yīng)的主導(dǎo)，地方國企平臺(tái)保租房項(xiàng)目加速入市，推動(dòng)保租房市場(chǎng)占比持續(xù)攀升，租賃市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

??官方數(shù)據(jù)顯示，截止2025年，武漢累計(jì)籌集保障性租賃住房25.2萬套，超額完成25萬套籌集目標(biāo)，完成率100.8%。武漢租賃市場(chǎng)實(shí)際入市公租房13.2萬套，集中式公寓入市量7.79萬套（不含公租房），其中保租房入市量4.92萬套，市場(chǎng)化房源入市量2.87萬套?；诠_資料，克而瑞長租測(cè)算得出，武漢保租房占集中式公寓入市量比達(dá)63%，目標(biāo)滲透率22.7%，實(shí)際滲透率為3.9%。

??從近五年市場(chǎng)保租房和集中式增量來看，2023年后，武漢保租房規(guī)模持續(xù)高速增長，年度新增約1.3萬套，推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模上漲。

??注：狹義入市量：即真正有效新開入市的保租房，不包含政府原有體系下轉(zhuǎn)化而來用于“充量”的部分，以及產(chǎn)業(yè)園配建或企業(yè)內(nèi)部用作員工宿舍等非上市公開租賃交易的部分。數(shù)據(jù)截止2025年；保租房預(yù)期滲透率=十四五保租房籌集目標(biāo)/（民宅+市場(chǎng)化集中式公寓供應(yīng)量+保租房籌集目標(biāo)）；保租房實(shí)際滲透率=截止2025年各城保租房實(shí)際入市量/（民宅+市場(chǎng)化集中式公寓+保租房供應(yīng)量）。

??三、集中式公寓市場(chǎng)：保租房主導(dǎo)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，租金承壓但出租率保持高位，租客外溢趨勢(shì)顯現(xiàn)

??武漢集中式公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)“保租房主導(dǎo)、產(chǎn)品分化、租客外溢”的特點(diǎn)，保租房的規(guī)模化入市重塑了市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，租金雖受競(jìng)爭(zhēng)影響承壓，但整體出租率保持高位，市場(chǎng)需求韌性較強(qiáng)，同時(shí)消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)初顯。

??據(jù)克而瑞長租監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底，武漢集中式公寓累計(jì)供應(yīng)規(guī)模達(dá)7.78萬套。從區(qū)域分布看，形成了清晰的梯隊(duì)格局：以江夏、洪山為代表的大學(xué)集聚區(qū)與新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，供應(yīng)量均超1萬套，構(gòu)成第一梯隊(duì)，精準(zhǔn)對(duì)接大學(xué)生、青年就業(yè)人群的租賃需求；漢陽、江岸、東西湖等傳統(tǒng)居住區(qū)或新興開發(fā)區(qū)供應(yīng)量為0.5-1.5萬套，位列第二梯隊(duì)；其余區(qū)域供應(yīng)量在0.5萬套以下為第三梯隊(duì)。這種分布與城市“多中心、組團(tuán)式”發(fā)展格局相契合，租賃供給有效支撐了各區(qū)的人口集聚與產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，武漢主力供應(yīng)為白領(lǐng)公寓，市占超88%，高端公寓和藍(lán)領(lǐng)公寓市占分別為5%和6.7%。從同比變化看，盡管市場(chǎng)以價(jià)格為導(dǎo)向，但消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)仍在暗流涌動(dòng)。2025年，高端公寓產(chǎn)品線市占率提升了2.6個(gè)百分點(diǎn)，白領(lǐng)公寓市占率下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，藍(lán)領(lǐng)公寓市占率下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，高端公寓雖目前整體占比僅5%，卻預(yù)示著在龐大的青年人口基數(shù)中，一部分收入增長穩(wěn)定、注重生活品質(zhì)的客群租賃需求正在釋放，這為市場(chǎng)化運(yùn)營機(jī)構(gòu)在保租房覆蓋范圍之外，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新與差異化競(jìng)爭(zhēng)提供了寶貴空間。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??近年來武漢住房租賃市場(chǎng)最顯著的變化是保租房成為新增供應(yīng)的絕對(duì)主導(dǎo)，截止2025年底，保租房在市占率已高達(dá)63%。這些項(xiàng)目憑借顯著的租金優(yōu)勢(shì)（通常為同地段市場(chǎng)化項(xiàng)目的7-9折），在短時(shí)間內(nèi)迅速吸納了大量價(jià)格敏感的租客，導(dǎo)致2024-2025年全市集中式公寓平均租金同比下跌4-5%。然而，這并非市場(chǎng)疲軟的信號(hào)，相反，“以價(jià)換量”策略成效顯著，全市平均出租率逆勢(shì)保持在94%-96%的極高水位，證明了高性價(jià)比、規(guī)范化保障房產(chǎn)品的巨大市場(chǎng)吸引力。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??從武漢各區(qū)2025年集中式公寓量價(jià)表現(xiàn)來看，硚口、漢陽等傳統(tǒng)核心區(qū)，由于存量市場(chǎng)化項(xiàng)目租金基數(shù)較高，在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，租金出現(xiàn)兩位數(shù)深幅下調(diào)，出租率亦同步承壓。與此形成鮮明對(duì)比的是，洪山、東西湖等區(qū)域，憑借產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、高校資源和更親民的租金水平，成功吸引了從核心區(qū)外溢的剛需租客，租金表現(xiàn)堅(jiān)挺甚至上揚(yáng)，出租率穩(wěn)步提升。這清晰表明，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，租客不再盲目追求核心區(qū)位，而是更加理性地追求租金、通勤與居住品質(zhì)的最優(yōu)性價(jià)比組合。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??四、分散式公寓市場(chǎng)：戰(zhàn)略性收縮，聚焦核心資產(chǎn)，租金韌性在精選策略中修復(fù)

??武漢分散式公寓市場(chǎng)經(jīng)歷了“峰值擴(kuò)張-規(guī)模收縮-聚焦核心”的轉(zhuǎn)型過程，受集中式公寓放量、個(gè)人房源增加等因素影響，分散式公寓運(yùn)營商逐步放棄邊緣區(qū)域，聚焦核心資產(chǎn)，通過“舍量保質(zhì)”的策略，實(shí)現(xiàn)租金韌性修復(fù)，保障企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定。

??克而瑞長租監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年為武漢分散式房源供應(yīng)市場(chǎng)峰值，年度供應(yīng)7.1萬套，而后隨著城市集中式公寓加速入市，搶占市場(chǎng)份額，個(gè)人房源可供租賃規(guī)模亦在持續(xù)攀升，導(dǎo)致城市整體租金水平持續(xù)下滑，而主要依靠賺取“租金差”模式的分散式房源運(yùn)營商利潤持續(xù)收窄，企業(yè)選擇閉店等策略，2024年來城市分散式公寓規(guī)模以同比下滑12%的速度持續(xù)收窄，2025年供應(yīng)規(guī)模約5.1萬套。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??2025年，分散式房源高度聚集于江夏、武昌、洪山等傳統(tǒng)核心區(qū)及產(chǎn)業(yè)密集區(qū)。這表明，運(yùn)營商已主動(dòng)放棄邊緣或需求不穩(wěn)定的區(qū)域，將有限資源集中于租賃需求最旺盛、流動(dòng)性最高、租金支撐最強(qiáng)的“硬核”地段。這種“舍量保質(zhì)”的聚焦策略，是企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化、保障現(xiàn)金流安全的理性選擇。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??租金方面，2023年以來武漢分散式公寓年度可供租賃規(guī)模持續(xù)收窄，2024年以來隨著規(guī)模收窄，2025年，全市分散式公寓平均租金坪效達(dá)到近五年峰值，同比上漲6.1%。這主要源于兩方面：一是退出低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)激烈的非核心區(qū)，拉高了整體均值；二是保留的核心區(qū)房源，憑借不可替代的區(qū)位和成熟的社區(qū)配套，其租金價(jià)值在精選策略下得以凸顯和鞏固。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??分區(qū)來看，硚口區(qū)和東西湖區(qū)分別為各區(qū)租金同比漲幅和跌幅最高區(qū)域，這主要與區(qū)域可供租賃規(guī)模較低、疊加房源品質(zhì)及地段等因素有關(guān)；而供應(yīng)量更大的洪山、漢陽則因內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)仍有小幅下調(diào)。這再次驗(yàn)證了，在當(dāng)前市場(chǎng)中，極致的區(qū)位價(jià)值是抵御租金下行風(fēng)險(xiǎn)最有效的護(hù)城河。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??五、個(gè)人房源市場(chǎng)：業(yè)主“以租待售”，買方市場(chǎng)下租金持續(xù)尋底

??受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，“以租待售”成為武漢大量業(yè)主的理性選擇，導(dǎo)致個(gè)人租賃房源供應(yīng)量持續(xù)處于歷史高位，租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)“供過于求”的格局，租客議價(jià)能力增強(qiáng)，租金持續(xù)尋底，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較為激烈。

??據(jù)克而瑞長租監(jiān)測(cè)，武漢個(gè)人房源可供租賃房源持續(xù)提升，2024年達(dá)到19萬套的歷史峰值，盡管2025年小幅回落至18.3萬套，但總量依然處于歷史高位，城市租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境仍較激烈。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??從區(qū)域分布來看，2025年武漢可供租賃的個(gè)人房源高度集中在洪山、武昌、漢陽及江岸區(qū)等居住大區(qū)，使得這些區(qū)域的租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，合計(jì)占比超60%；其次為江漢、江夏及硚口區(qū)，占比在7%-9%區(qū)間，居第二梯隊(duì)。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??在供過于求的格局下，租客議價(jià)能力增強(qiáng)，業(yè)主為求出租普遍“以價(jià)換量”，導(dǎo)致2024年來城市個(gè)人房源成交租金坪效及套均價(jià)處于下行通道，疊加居民收入收窄，租房成本預(yù)算亦在下調(diào)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境持續(xù)加劇等，2025年全市租金坪效與套均價(jià)同比分別下降1.6%和1.0%。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??尤為值得關(guān)注的是，洪山、江漢、武昌等傳統(tǒng)供不應(yīng)求的核心區(qū)，因本輪供應(yīng)放量最大，租金同比跌幅高達(dá)10%以上，其價(jià)格韌性出現(xiàn)明顯松動(dòng)。相比之下，黃陂、新洲等遠(yuǎn)城區(qū)因租金基數(shù)低、跌幅反而較小。這表明本輪調(diào)整是全局性、系統(tǒng)性的，而非局部現(xiàn)象。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞長租整理；克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??第三部分未來展望

??一、供應(yīng)趨勢(shì)：存量改造為主、新建為輔、多渠并進(jìn)的立體化網(wǎng)絡(luò)

??在有限的土地和財(cái)政資源約束下，武漢將優(yōu)先通過對(duì)現(xiàn)有社會(huì)資源的優(yōu)化重組和功能提升來滿足住房保障需求，而非主要依賴新增建設(shè)。這標(biāo)志著武漢的住房保障工作正朝著更加精細(xì)化、市場(chǎng)化、可持續(xù)的方向轉(zhuǎn)型，對(duì)盤活城市存量資產(chǎn)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、快速有效解決新市民與青年人住房問題，具有重要的實(shí)踐意義。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞長租整理

??二、需求規(guī)模：人口與產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)勁，2027年市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)230億元

??武漢人口吸附能力強(qiáng)勁，產(chǎn)業(yè)支撐堅(jiān)實(shí)，為住房租賃市場(chǎng)需求提供了穩(wěn)定保障，預(yù)計(jì)2027年武漢租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到230億元，市場(chǎng)潛力持續(xù)釋放。

??人口層面，武漢2020-2024年常住人口累計(jì)增長約136.1萬人，城市吸附能力猶在，產(chǎn)業(yè)端口看，世界500強(qiáng)企業(yè)中有311家在此投資，且2025年新設(shè)立外商投資企業(yè)428家，同比增長5.2%，產(chǎn)業(yè)支撐良好，為租賃市場(chǎng)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)；租房市場(chǎng)流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生是租賃的最主要來源，克而瑞長租通過租賃規(guī)模計(jì)算模型，測(cè)算出當(dāng)前的租賃市場(chǎng)規(guī)模約190億元，2027年約230億元，租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

??數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局、《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》等，克而瑞長租整理

??本文為克而瑞長租《2025-2026年中國住房租賃行業(yè)研究年鑒》節(jié)選

??數(shù)據(jù)來源：本報(bào)告數(shù)據(jù)主要來自克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、政府及企業(yè)官方網(wǎng)站、行業(yè)公開信息，部分?jǐn)?shù)據(jù)來自抽樣調(diào)查，經(jīng)專業(yè)整理分析。

??統(tǒng)計(jì)口徑：租金坪效為元/㎡/月，集中式公寓規(guī)模為萬間/套。