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??【克而瑞長租研究】核心觀點

??政策導向：武漢政策精細化發(fā)力，強化租賃品質與監(jiān)管，支持“非居改租”，有效增加租賃住房供應，助力人才安居。

??市場表現(xiàn)：集中式公寓保租房主導供應，租金同比下跌4-5%但出租率保持高位，區(qū)域量價分化明顯；分散式公寓戰(zhàn)略收縮聚焦核心，租金坪效同比上漲6.1%；個人房源呈“以租待售”主導，供應量高位運行，租金持續(xù)尋底。

??未來展望：供給端“存量改造為主、新建為輔”，加大“非居改租”力度，推動租賃供應規(guī)模；需求端依托人口與產(chǎn)業(yè)支撐，租賃需求穩(wěn)定，預計2027年市場規(guī)模達230億元。

??第一部分政策導向

??一、頂層政策：“十四五”全維度發(fā)力，政策導向從體系構建、金融支持等向租賃品質、行業(yè)健康層面升級

??“十四五”期間住房租賃政策大致可以分為三個階段。第一階段為2021-2022年：聚焦體系構建與供給攻堅，政策核心是搭建頂層設計并迅速增加供給，初期主要通過新建和改造閑置住房來完成，同時加大金融支持。第二階段為2023-2024年：聚焦模式探索與存量盤活，政策重心轉向拓寬供給渠道、盤活存量資源。第三階段為2025年：聚焦質量提升與法制規(guī)范，《住房租賃條例》正式出臺，政策方向轉向質量提升與法制規(guī)范，同時積極培育市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞長租整理

??2025年，分季度來看，政策推進呈現(xiàn)階段性重點：

??一季度：政策核心在于構建配售型保障房輪候庫，確立公平分配基礎，以保障房再貸款打通資金鏈條；

??二季度：政策重心轉向全力擴大供給，將家政等群體納入保障，拓寬覆蓋范圍；同時支持利用存量低效用地建設保障房規(guī)模擴張。

??三季度：政策走向精細化運營與模式閉環(huán)。從立法層面出臺《住房租賃條例》規(guī)范市場環(huán)境，到強調“因地制宜”確保政策有效落地，最終以推動“保租房REITs”引導社會資本入場，構建“投融建管退”的商業(yè)閉環(huán)，保證保障房建設進入可持續(xù)發(fā)展。

??四季度：頂層定調“十五五”戰(zhàn)略發(fā)展方向，提到多渠道供應保障房，并加快建立住房保障輪候機制，未來保租房供應規(guī)模預計將持續(xù)增長。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞長租整理

??二、地方政策：2025年全年調控頻次超250次，核心一二線仍為政策重地

??2025年作為“十四五”收官之年，全國各地住房租賃政策體系持續(xù)完善，政策出臺頻次顯著提升，聚焦行業(yè)規(guī)范、品質提升、保障覆蓋，推動住房租賃行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。其中，核心一二線城市作為政策落地的重點區(qū)域，憑借精細化、多元化的政策舉措，引領行業(yè)高質量發(fā)展方向。

??克而瑞長租不完全統(tǒng)計，2025年全國各地出臺約259條租賃政策，較2023及2024年顯著增加。從出臺城市看，仍以一線城市及強二線城市主導，其中北京出臺26次居首，其次為深圳和廣州，租賃政策出臺頻次超過10次。

??從2025年政策分類表現(xiàn)來看，政策指導類占比61%最多，其次為規(guī)范類占比23%，金融監(jiān)管類政策占比16%居末位；2024年及以前政策主導市場供應與市場需求匹配，2025年以來隨著保租房籌集工作逐步收尾，下一步多為地方指導保租房發(fā)展及相關配套政策的部署及落位，進一步指導和約定行業(yè)發(fā)展邊際，從而推動住房租賃行業(yè)高質量發(fā)展。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞長租整理

??三、武漢地方政策實景：提升“硬品質”與“軟服務”，系統(tǒng)性解決不同群體住房需求

??武漢政策呈現(xiàn)精細化、多元化與人才導向的特點，旨在構建更可持續(xù)、更宜居的住房保障體系。2025年武漢核心政策舉措主要包括三方面：

??1.建設標準與運營監(jiān)管趨嚴趨實，對“好房子”提出了具體且激勵性的建設標準。武漢明確要求集中式公寓配備24小時物業(yè)服務，并推行“租賃住房保險”，以強化居住安全與體驗。

??2.保障范圍持續(xù)擴大，人才安居成為焦點，針對特定群體的安居服務更加精準：武漢計劃收購個人二手房用于租賃和安置，直接增加市場供應。

??3.存量商品房去庫存政策不斷完善，積極引導和規(guī)范非居改租，有效增加租賃住房供應。武漢允許已建成閑置低效的商業(yè)、辦公和工業(yè)廠房等非住宅存量房屋，改建為租賃住房。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞長租整理

??第二部分市場環(huán)境

??一、城市保障房體系：形成從租到售、從?；镜揭瞬诺耐暾》抗┙o梯度

??武漢已形成“公租房+人才公寓+保租房+人才保障房”的全梯度保障房供應體系，從“?；尽钡健耙瞬拧?，從“租賃”到“出售”，全面覆蓋不同收入、不同群體的住房需求，與城市發(fā)展定位、人口結構特點高度適配，為租賃市場健康發(fā)展奠定堅實基礎。

??其中公租房為低收入保租房源，人才公寓為大學生&高級職稱人才保租房源，保租房為面向公共服務/新青年/新市民的保租房源及先租后售房源，人才保障房為面向大學生低價銷售房源。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞長租整理

??二、“十四五”目標完成：保租房籌集目標超額完成，主導市場供應

??2025年作為“十四五”收官之年，武漢保障性租賃住房籌集目標超額完成，保租房已成為租賃市場供應的主導，地方國企平臺保租房項目加速入市，推動保租房市場占比持續(xù)攀升，租賃市場供給結構進一步優(yōu)化。

??官方數(shù)據(jù)顯示，截止2025年，武漢累計籌集保障性租賃住房25.2萬套，超額完成25萬套籌集目標，完成率100.8%。武漢租賃市場實際入市公租房13.2萬套，集中式公寓入市量7.79萬套（不含公租房），其中保租房入市量4.92萬套，市場化房源入市量2.87萬套。基于公開資料，克而瑞長租測算得出，武漢保租房占集中式公寓入市量比達63%，目標滲透率22.7%，實際滲透率為3.9%。

??從近五年市場保租房和集中式增量來看，2023年后，武漢保租房規(guī)模持續(xù)高速增長，年度新增約1.3萬套，推動市場規(guī)模上漲。

??注：狹義入市量：即真正有效新開入市的保租房，不包含政府原有體系下轉化而來用于“充量”的部分，以及產(chǎn)業(yè)園配建或企業(yè)內部用作員工宿舍等非上市公開租賃交易的部分。數(shù)據(jù)截止2025年；保租房預期滲透率=十四五保租房籌集目標/（民宅+市場化集中式公寓供應量+保租房籌集目標）；保租房實際滲透率=截止2025年各城保租房實際入市量/（民宅+市場化集中式公寓+保租房供應量）。

??三、集中式公寓市場：保租房主導供應結構，租金承壓但出租率保持高位，租客外溢趨勢顯現(xiàn)

??武漢集中式公寓市場呈現(xiàn)“保租房主導、產(chǎn)品分化、租客外溢”的特點，保租房的規(guī)?；胧兄厮芰耸袌龉┙o結構，租金雖受競爭影響承壓，但整體出租率保持高位，市場需求韌性較強，同時消費升級趨勢初顯。

??據(jù)克而瑞長租監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底，武漢集中式公寓累計供應規(guī)模達7.78萬套。從區(qū)域分布看，形成了清晰的梯隊格局：以江夏、洪山為代表的大學集聚區(qū)與新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，供應量均超1萬套，構成第一梯隊，精準對接大學生、青年就業(yè)人群的租賃需求；漢陽、江岸、東西湖等傳統(tǒng)居住區(qū)或新興開發(fā)區(qū)供應量為0.5-1.5萬套，位列第二梯隊；其余區(qū)域供應量在0.5萬套以下為第三梯隊。這種分布與城市“多中心、組團式”發(fā)展格局相契合，租賃供給有效支撐了各區(qū)的人口集聚與產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??從產(chǎn)品結構來看，武漢主力供應為白領公寓，市占超88%，高端公寓和藍領公寓市占分別為5%和6.7%。從同比變化看，盡管市場以價格為導向，但消費升級趨勢仍在暗流涌動。2025年，高端公寓產(chǎn)品線市占率提升了2.6個百分點，白領公寓市占率下降1.4個百分點，藍領公寓市占率下降1.2個百分點，高端公寓雖目前整體占比僅5%，卻預示著在龐大的青年人口基數(shù)中，一部分收入增長穩(wěn)定、注重生活品質的客群租賃需求正在釋放，這為市場化運營機構在保租房覆蓋范圍之外，進行產(chǎn)品創(chuàng)新與差異化競爭提供了寶貴空間。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??近年來武漢住房租賃市場最顯著的變化是保租房成為新增供應的絕對主導，截止2025年底，保租房在市占率已高達63%。這些項目憑借顯著的租金優(yōu)勢（通常為同地段市場化項目的7-9折），在短時間內迅速吸納了大量價格敏感的租客，導致2024-2025年全市集中式公寓平均租金同比下跌4-5%。然而，這并非市場疲軟的信號，相反，“以價換量”策略成效顯著，全市平均出租率逆勢保持在94%-96%的極高水位，證明了高性價比、規(guī)范化保障房產(chǎn)品的巨大市場吸引力。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??從武漢各區(qū)2025年集中式公寓量價表現(xiàn)來看，硚口、漢陽等傳統(tǒng)核心區(qū)，由于存量市場化項目租金基數(shù)較高，在價格競爭中處于劣勢，租金出現(xiàn)兩位數(shù)深幅下調，出租率亦同步承壓。與此形成鮮明對比的是，洪山、東西湖等區(qū)域，憑借產(chǎn)業(yè)基礎、高校資源和更親民的租金水平，成功吸引了從核心區(qū)外溢的剛需租客，租金表現(xiàn)堅挺甚至上揚，出租率穩(wěn)步提升。這清晰表明，在當前市場環(huán)境下，租客不再盲目追求核心區(qū)位，而是更加理性地追求租金、通勤與居住品質的最優(yōu)性價比組合。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??四、分散式公寓市場：戰(zhàn)略性收縮，聚焦核心資產(chǎn)，租金韌性在精選策略中修復

??武漢分散式公寓市場經(jīng)歷了“峰值擴張-規(guī)模收縮-聚焦核心”的轉型過程，受集中式公寓放量、個人房源增加等因素影響，分散式公寓運營商逐步放棄邊緣區(qū)域，聚焦核心資產(chǎn)，通過“舍量保質”的策略，實現(xiàn)租金韌性修復，保障企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定。

??克而瑞長租監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年為武漢分散式房源供應市場峰值，年度供應7.1萬套，而后隨著城市集中式公寓加速入市，搶占市場份額，個人房源可供租賃規(guī)模亦在持續(xù)攀升，導致城市整體租金水平持續(xù)下滑，而主要依靠賺取“租金差”模式的分散式房源運營商利潤持續(xù)收窄，企業(yè)選擇閉店等策略，2024年來城市分散式公寓規(guī)模以同比下滑12%的速度持續(xù)收窄，2025年供應規(guī)模約5.1萬套。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??2025年，分散式房源高度聚集于江夏、武昌、洪山等傳統(tǒng)核心區(qū)及產(chǎn)業(yè)密集區(qū)。這表明，運營商已主動放棄邊緣或需求不穩(wěn)定的區(qū)域，將有限資源集中于租賃需求最旺盛、流動性最高、租金支撐最強的“硬核”地段。這種“舍量保質”的聚焦策略，是企業(yè)應對市場變化、保障現(xiàn)金流安全的理性選擇。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??租金方面，2023年以來武漢分散式公寓年度可供租賃規(guī)模持續(xù)收窄，2024年以來隨著規(guī)模收窄，2025年，全市分散式公寓平均租金坪效達到近五年峰值，同比上漲6.1%。這主要源于兩方面：一是退出低價競爭激烈的非核心區(qū)，拉高了整體均值；二是保留的核心區(qū)房源，憑借不可替代的區(qū)位和成熟的社區(qū)配套，其租金價值在精選策略下得以凸顯和鞏固。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??分區(qū)來看，硚口區(qū)和東西湖區(qū)分別為各區(qū)租金同比漲幅和跌幅最高區(qū)域，這主要與區(qū)域可供租賃規(guī)模較低、疊加房源品質及地段等因素有關；而供應量更大的洪山、漢陽則因內部競爭仍有小幅下調。這再次驗證了，在當前市場中，極致的區(qū)位價值是抵御租金下行風險最有效的護城河。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??五、個人房源市場：業(yè)主“以租待售”，買方市場下租金持續(xù)尋底

??受房地產(chǎn)市場調整影響，“以租待售”成為武漢大量業(yè)主的理性選擇，導致個人租賃房源供應量持續(xù)處于歷史高位，租賃市場呈現(xiàn)“供過于求”的格局，租客議價能力增強，租金持續(xù)尋底，市場競爭環(huán)境較為激烈。

??據(jù)克而瑞長租監(jiān)測，武漢個人房源可供租賃房源持續(xù)提升，2024年達到19萬套的歷史峰值，盡管2025年小幅回落至18.3萬套，但總量依然處于歷史高位，城市租賃市場競爭環(huán)境仍較激烈。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??從區(qū)域分布來看，2025年武漢可供租賃的個人房源高度集中在洪山、武昌、漢陽及江岸區(qū)等居住大區(qū)，使得這些區(qū)域的租賃市場競爭異常激烈，合計占比超60%；其次為江漢、江夏及硚口區(qū)，占比在7%-9%區(qū)間，居第二梯隊。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??在供過于求的格局下，租客議價能力增強，業(yè)主為求出租普遍“以價換量”，導致2024年來城市個人房源成交租金坪效及套均價處于下行通道，疊加居民收入收窄，租房成本預算亦在下調，市場競爭環(huán)境持續(xù)加劇等，2025年全市租金坪效與套均價同比分別下降1.6%和1.0%。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??尤為值得關注的是，洪山、江漢、武昌等傳統(tǒng)供不應求的核心區(qū)，因本輪供應放量最大，租金同比跌幅高達10%以上，其價格韌性出現(xiàn)明顯松動。相比之下，黃陂、新洲等遠城區(qū)因租金基數(shù)低、跌幅反而較小。這表明本輪調整是全局性、系統(tǒng)性的，而非局部現(xiàn)象。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞長租整理；克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??第三部分未來展望

??一、供應趨勢：存量改造為主、新建為輔、多渠并進的立體化網(wǎng)絡

??在有限的土地和財政資源約束下，武漢將優(yōu)先通過對現(xiàn)有社會資源的優(yōu)化重組和功能提升來滿足住房保障需求，而非主要依賴新增建設。這標志著武漢的住房保障工作正朝著更加精細化、市場化、可持續(xù)的方向轉型，對盤活城市存量資產(chǎn)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、快速有效解決新市民與青年人住房問題，具有重要的實踐意義。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞長租整理

??二、需求規(guī)模：人口與產(chǎn)業(yè)支撐強勁，2027年市場規(guī)模預計達230億元

??武漢人口吸附能力強勁，產(chǎn)業(yè)支撐堅實，為住房租賃市場需求提供了穩(wěn)定保障，預計2027年武漢租賃市場規(guī)模將達到230億元，市場潛力持續(xù)釋放。

??人口層面，武漢2020-2024年常住人口累計增長約136.1萬人，城市吸附能力猶在，產(chǎn)業(yè)端口看，世界500強企業(yè)中有311家在此投資，且2025年新設立外商投資企業(yè)428家，同比增長5.2%，產(chǎn)業(yè)支撐良好，為租賃市場發(fā)展奠定良好的基礎；租房市場流動人口及高校畢業(yè)生是租賃的最主要來源，克而瑞長租通過租賃規(guī)模計算模型，測算出當前的租賃市場規(guī)模約190億元，2027年約230億元，租賃市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

??數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局、《中國流動人口發(fā)展報告》等，克而瑞長租整理

??本文為克而瑞長租《2025-2026年中國住房租賃行業(yè)研究年鑒》節(jié)選

??數(shù)據(jù)來源：本報告數(shù)據(jù)主要來自克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、政府及企業(yè)官方網(wǎng)站、行業(yè)公開信息，部分數(shù)據(jù)來自抽樣調查，經(jīng)專業(yè)整理分析。

??統(tǒng)計口徑：租金坪效為元/㎡/月，集中式公寓規(guī)模為萬間/套。