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??【克而瑞長租研究】

??核心觀點(diǎn)

??政策導(dǎo)向：政策持續(xù)完善，推動(dòng)租賃市場供應(yīng)渠道多元化、管理機(jī)制精細(xì)化、支持政策精準(zhǔn)化

??市場表現(xiàn)：集中式公寓供應(yīng)規(guī)模已突破10萬套，保租房市占走高，按需供應(yīng)策略下出租率高位運(yùn)行，租金同比結(jié)構(gòu)性下滑，未來維穩(wěn)為主

??企業(yè)格局：全國TOP30住房租賃品牌企業(yè)加速入駐，城市吸客力度強(qiáng)；超16家地方品牌入局，加劇行業(yè)競爭環(huán)境

??未來發(fā)展：宏觀支撐強(qiáng)勁，需求穩(wěn)定有增量，預(yù)計(jì)2028年成都租賃規(guī)模超600億；供應(yīng)量穩(wěn)步上升，但預(yù)期分布結(jié)構(gòu)合理，對競爭沖擊有限，未來租金持穩(wěn)或微降

??一、 政策環(huán)境

??01、監(jiān)管和配套支持政策在前引導(dǎo)住房選擇租賃化，現(xiàn)以引導(dǎo)供應(yīng)端多主體/需求端政策持續(xù)

??2020年及以前，是成都城市租賃住房政策探索期，旨在圍繞市場化房源規(guī)范租賃市場發(fā)展；2020年至今，成都共出臺(tái)租賃相關(guān)政策超30條，其中2022年出臺(tái)頻次高，內(nèi)容圍繞相關(guān)指導(dǎo)性輸出，且聚焦保租房籌集方式、租金定價(jià)、行業(yè)監(jiān)管等；目前處于政策聚焦期，圍繞保障房展開，包括保租房提取公積金住房等，此外，成都保障性住房申請審核和配售規(guī)則已發(fā)布，相關(guān)細(xì)則逐步明確。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??02、供應(yīng)渠道多元化、管理機(jī)制精細(xì)化、支持政策精準(zhǔn)化

??2025年，成都政策呈現(xiàn)精細(xì)化、多元化與精準(zhǔn)保障的特點(diǎn)，從建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、市場監(jiān)管、金融支持到保障范圍進(jìn)行了全方位優(yōu)化，旨在構(gòu)建更可持續(xù)、更宜居的住房保障體系。具體舉措包括：

??改建非居住用房，挖掘存量潛力，拓寬供應(yīng)渠道。成都市要求對閑置和低效利用的商業(yè)辦公等非居住存量房屋，在符合規(guī)劃原則、滿足安全要求、不影響相鄰關(guān)系等前提下，允許改建用作保障性租賃住房，納入保障性住房體系管理。

??保障房品質(zhì)持續(xù)提升，聚焦“好房子”建設(shè)。成都市發(fā)布《保障性租賃住房設(shè)計(jì)建設(shè)導(dǎo)則（2025）》，要求保租房設(shè)計(jì)建設(shè)全面貫徹“好房子”理念，遵循可持續(xù)發(fā)展原則。要求租賃住房配建托育、社區(qū)食堂等生活設(shè)施，并推行“租金分級(jí)管控”。在市場監(jiān)管上，成都明確了保障房的封閉管理原則，旨在規(guī)范市場、防范風(fēng)險(xiǎn)。

??金融與公積金支持力度加大，金融工具在支持住房保障中的作用日益凸顯。成都市明確，使用公積金貸款購買保障性住房的首付款比例降至15%，單繳存人最高貸款額度由60萬元提高至90萬元，雙繳存人由100萬元提高至150萬元，支持提取本人父母、子女、配偶的公積金，實(shí)現(xiàn)代際互助。

??政策精準(zhǔn)化程度不斷提高，聚焦特定群體需求。成都市針對不同群體的住房特點(diǎn)和需求，制定差異化的保障措施。出臺(tái)“彩領(lǐng)之家”保障性租賃住房運(yùn)營管理細(xì)則，按照“一間房”“一張床”模式，主要面向快遞員、網(wǎng)約配送員、網(wǎng)約車司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工等新就業(yè)形態(tài)人員和城市運(yùn)行服務(wù)保障人員配租，總價(jià)不得超過整套（間）房源市場租金標(biāo)準(zhǔn)的90%，鼓勵(lì)運(yùn)營單位降低租金標(biāo)準(zhǔn)，用工單位對租金進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貼。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??二、供應(yīng)表現(xiàn)

??01、保租房籌集：按需平穩(wěn)供應(yīng)，籌集房源22.4萬套（間），方式新建改建并行

??“十四五”期間成都將籌建保障性租賃住房30萬套，各區(qū)域根據(jù)自身發(fā)展需求、人口流動(dòng)情況、土地資源狀況等因素，合理確定保障性租賃住房的籌集規(guī)模和方式。成都堅(jiān)持按需平穩(wěn)供應(yīng)策略，“十四五”期間，籌集保障性租賃住房房源22.4萬套（間），投入運(yùn)營約7.5萬套（間）。當(dāng)前成都保障房主要以已有物業(yè)改造和開發(fā)商新修的無償移交租賃住房為主，新建改建雙線并行，助力供應(yīng)加速。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??02、保租房市占走高，逐步形成“市場+保障”雙軌發(fā)展模式

??據(jù)克而瑞租賃住房研究中心監(jiān)測，截至2025年底，成都集中式長租公寓累計(jì)供應(yīng)規(guī)模已突破10萬套，其中保租房體量達(dá)到約5.47萬套，市場占比提升至52%，較2024年大幅增長約19個(gè)百分點(diǎn)，保障性租賃住房已成為調(diào)節(jié)成都租賃市場健康發(fā)展的主要抓手。隨著后續(xù)城市籌集的保租房集中入市，未來成都保租房市占將持續(xù)提升，逐步形成“市場+保障”雙軌發(fā)展模式。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??03、地方國企品牌保租房主導(dǎo)新入市，大社區(qū)增加，產(chǎn)品30-60㎡一房為主

??據(jù)克而瑞租賃住房研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，成都已有超16個(gè)地方國企平臺(tái)品牌積極入局，推出多個(gè)自主運(yùn)營保租房項(xiàng)目，開業(yè)規(guī)模超4.4萬套。據(jù)克而瑞租賃住房研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2025年成都典型新開集中式項(xiàng)目超60個(gè)，合計(jì)供應(yīng)房源2.1萬間（套），其中保租房項(xiàng)目供應(yīng)房源近2萬套。新開項(xiàng)目多以地方國企品牌項(xiàng)目為主，涉及雙流空港發(fā)展融悅、成都香投、天府人才樂居、成都城投、錦東公司等；單項(xiàng)目房源戶型聚焦一房產(chǎn)品，面積段以30-60㎡為主，套租金根據(jù)區(qū)域位置等表現(xiàn)分化。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??2025年新開項(xiàng)目中，香投泊寓?院兒-大豐甫家社區(qū)、城投臻寓·高新西區(qū)店、天投桐堂·南湖店、天投桐堂·法務(wù)島店等均為租賃大社區(qū)項(xiàng)目，單項(xiàng)目房源供給均超2000套，戶型以一房為主，同時(shí)項(xiàng)目外立面、公區(qū)綠化均可比擬新房小區(qū)，大幅提升住戶居住舒適度，此外公區(qū)配置完善，可滿足居民多元生活需求。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??三、租金表現(xiàn)

??01、按需供應(yīng)策略下出租率高位運(yùn)行，城市政策性住房定價(jià)要求背景下，租金同比結(jié)構(gòu)性下滑，未來維穩(wěn)為主

??保租房項(xiàng)目按需供應(yīng)，合理滿足市場需求，推動(dòng)城市年度出租率提升至94.0%的高位水平。租金坪效方面，成都政策要求保租房租金嚴(yán)格按照成都市季度發(fā)布的租賃住房平均租金水平的9折進(jìn)行定價(jià)，隨著保租房市占持續(xù)提升，疊加大環(huán)境影響，居民消費(fèi)水平下滑，租房預(yù)算收窄，導(dǎo)致城市整體租金呈下滑趨勢。克而瑞租賃住房研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年租金坪效66.5元/㎡/月，同比下降7.7%，預(yù)計(jì)未來租金平穩(wěn)過渡為主，短期基本無上漲空間。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??02、各區(qū)租金表現(xiàn)分化，跌多漲少，核心區(qū)及發(fā)展新區(qū)抗跌性更強(qiáng)

??分區(qū)域租金價(jià)格看，武侯區(qū)、高新區(qū)、天府新區(qū)三個(gè)區(qū)域租金坪效最高，均超76元/㎡/月；溫江區(qū)租金坪效居于末位，在39元/㎡/月左右。

??同比表現(xiàn)看，武侯、龍泉驛區(qū)等城市核心區(qū)及發(fā)展新區(qū)租金表現(xiàn)堅(jiān)韌，租金同比呈上漲趨勢，而金牛區(qū)、錦江區(qū)等因保租房規(guī)模較高影響，租金下滑，此外新都區(qū)、郫都區(qū)等城市外圍區(qū)域租金同比亦走低。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??03、集中式公寓聚焦城市核心，租金坪效66.5元/㎡/月，約為個(gè)人房源1.6倍

??“以價(jià)換量”大背景下，個(gè)人房源/分散式公寓/集中式公寓租金坪效同比均呈現(xiàn)不同程度下滑?？硕鹱赓U住房研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年集中式房源租金坪效約66.54元/㎡/月，為個(gè)人房源的1.55倍，為分散式公寓的1.21倍；其主要原因集中式公寓多分布于城市優(yōu)質(zhì)區(qū)位，該分布特征也表明當(dāng)前集中式公寓仍以市場化邏輯主導(dǎo)，保租房供應(yīng)節(jié)奏把控相對合理。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??四、企業(yè)格局

??01、全國性品牌：加速入駐、吸客力度強(qiáng)

??據(jù)克而瑞租賃住房研究中心監(jiān)測，截至2025年，近半數(shù)全國開業(yè)規(guī)模榜TOP30企業(yè)中已進(jìn)入成都，城市品牌企業(yè)入局持續(xù)擴(kuò)張。其中，龍湖冠寓以超過1.3萬間的開業(yè)規(guī)模穩(wěn)居市場首位，頭部效應(yīng)顯著，萬科泊寓亦布局超8100間，華潤有巢、保利和寓等規(guī)模在3000至6000間之間，共同構(gòu)成全國性品牌在蓉的規(guī)?；髁?。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??02、地方國企：超16個(gè)品牌入局，加劇行業(yè)競爭環(huán)境

??從市場主體格局來看，成都本土國企系長租公寓已形成層次清晰、規(guī)模分明的梯隊(duì)化競爭格局，體現(xiàn)出在政策引導(dǎo)下國企加速布局租賃住房市場的鮮明特征。

??第一梯隊(duì)以開業(yè)規(guī)模超6000套的品牌為主，包括城投臻寓、高投安居、天府桐堂等，已成為市場的頭部引領(lǐng)力量，承擔(dān)著保租房籌建與規(guī)?；\(yùn)營的主力角色。

??第二梯隊(duì)品牌如興城之家、蜀府、交子菁寓、錦鄰公寓等，規(guī)模在3000?6000套之間，多數(shù)為區(qū)屬國企推進(jìn)的區(qū)域性重點(diǎn)項(xiàng)目。

??第三梯隊(duì)包括軌道寓見、XIN.家、空港隨寓等品牌，規(guī)模在1000?3000套，多為依托交通、產(chǎn)業(yè)等特定資源的專業(yè)化運(yùn)營主體，處于穩(wěn)步擴(kuò)張階段。

??第四梯隊(duì)規(guī)模在1000套以下，以錦瀾公寓、潤景家等為代表，多為國企在細(xì)分區(qū)域或存量改造領(lǐng)域的初步嘗試，起到補(bǔ)充市場、探索模式的作用。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??整體來看，成都國企系長租公寓呈現(xiàn)“頭部引領(lǐng)、梯隊(duì)跟進(jìn)、多元參與”的發(fā)展態(tài)勢，反映出在“租購并舉”政策推動(dòng)下，地方國企正通過規(guī)模化、專業(yè)化運(yùn)營深度參與住房保障體系建設(shè)。

??03、典型企業(yè)——泊寓：成都開業(yè)8100間+，平均出租率96%，產(chǎn)品定位多元

??截至2025年底，泊寓在成都在營租賃住宅項(xiàng)目16個(gè)，8146間房，平均出租率96%，開業(yè)項(xiàng)目重點(diǎn)聚焦核心區(qū)與發(fā)展新區(qū)；從開業(yè)項(xiàng)目來看，以一房戶型為主，面積多在18-40㎡區(qū)間，租金坪效多在60-80元/㎡/月區(qū)間；品牌持續(xù)深耕成都，已落地項(xiàng)目產(chǎn)品定位多元，涉及青年公寓、高端公寓、租賃社區(qū)等。

??典型新開項(xiàng)目香投|泊寓·院兒-甫家社區(qū)，坐落于成都市新都區(qū)大豐街道，總體量超17萬平方米。其中，租賃住房面積11萬平方米，租賃住房超2000間。該項(xiàng)目在36-90㎡戶型中，創(chuàng)新采用“7+X產(chǎn)品模塊標(biāo)準(zhǔn)”，通過精細(xì)化分區(qū)實(shí)現(xiàn)有限空間的功能倍增。

??來源：萬科在西南官微，克而瑞租賃住房研究中心整理

??來源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??04、典型企業(yè)——錦鄰公寓：成都區(qū)屬國企平臺(tái)品牌，在運(yùn)營門店6家

??截止2025年，錦鄰公寓在成都開業(yè)門店數(shù)6家，整體開業(yè)房源規(guī)模超5800間；從開業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)來看，以一房戶型為主，面積多在39-59㎡區(qū)間，租金坪效多在36-40元/㎡/月區(qū)間平。

??2025年新開投用兩個(gè)保租房大社區(qū)：錦鄰公寓·幸福梅林店7月正式推出，項(xiàng)目總建筑面積69869.94㎡，規(guī)劃保障性租賃住房1136套，戶型涵蓋單間、套一、套二(主臥+書房)，面積約46-112平方米。錦鄰公寓·錦江經(jīng)開區(qū)店項(xiàng)目9月推出，項(xiàng)目共提供1540套保障性租賃住房，涵蓋12個(gè)戶型，房源面積覆蓋41—78.62平方米，其中單間（41-46.99㎡）765套，套一（57.24-58.83㎡）544套，套二（68.04-78.62㎡）231套。

??來源：公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??五、未來發(fā)展

??01、需求預(yù)測：宏觀支撐強(qiáng)勁，需求穩(wěn)定有增量，預(yù)計(jì)2028年成都租賃規(guī)模超600億

??成都人口基底及產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)均強(qiáng)，截至2024年底，累計(jì)落戶的世界500強(qiáng)企業(yè)及其分支機(jī)構(gòu)達(dá)315家；近五年高校畢業(yè)生均值31.9萬人，留存率基本在75%，城市人戶分離人口約1072萬人，為租賃市場發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。租房市場流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生是租賃的最主要來源，克而瑞租賃住房研究中心通過租賃市場規(guī)模計(jì)算模型，測算出當(dāng)前的租賃市場規(guī)模是559億元，2028年約601億元。

??備注：國家統(tǒng)計(jì)局、《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》等，克而瑞租賃住房研究中心整理

??02、租金預(yù)測：供應(yīng)量穩(wěn)步上升，但預(yù)期分布結(jié)構(gòu)合理，對競爭沖擊有限，未來租金持穩(wěn)或微降

??根據(jù)保租房對城市租金影響的研究模型發(fā)現(xiàn)，保租房入市會(huì)沖擊租賃行業(yè)，造成價(jià)格降低后果，且外圍結(jié)構(gòu)占比越高對城市租賃市場沖擊越大。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??“十四五”期間，成都保租房籌集完成率約75%，相對低于其他典型城市；成都保租房整體遵循市場原則有序推進(jìn)，可避免未來短期內(nèi)大批量保租房入市沖擊租賃行業(yè)，但在市場大環(huán)境下，后續(xù)成都租金或穩(wěn)中稍降。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??本文為克而瑞長租《2025-2026年中國住房租賃行業(yè)研究年鑒》節(jié)選

??數(shù)據(jù)來源：本報(bào)告數(shù)據(jù)主要來自克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、政府及企業(yè)官方網(wǎng)站、行業(yè)公開信息，部分?jǐn)?shù)據(jù)來自抽樣調(diào)查，經(jīng)專業(yè)整理分析。統(tǒng)計(jì)口徑：租金坪效為元/㎡/月，集中式公寓規(guī)模為萬間/套。免責(zé)聲明：本報(bào)告數(shù)據(jù)僅供行業(yè)參考，受調(diào)研方法和范圍限制，部分?jǐn)?shù)據(jù)無法完全反映市場真實(shí)情況，克而瑞長租對數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性不承擔(dān)法律責(zé)任。