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??廣州海珠樓市再度成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。

??繼南泰路翠城東地塊掛牌之后，海珠區(qū)又將迎來琶洲中二區(qū)住宅地塊入市，多位業(yè)內(nèi)人士判斷，今年年底廣州土地拍賣的重心，將落在海珠。

??與土地市場(chǎng)的持續(xù)釋放相呼應(yīng)，今年以來海珠一手住宅供需兩旺?？硕饠?shù)據(jù)顯示，前三季度廣州成交金額前30的樓盤中，海珠有6個(gè)項(xiàng)目上榜。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)亦顯示，截至10月末，海珠區(qū)一手住宅可售面積約71.7萬平方米，去化周期18.5個(gè)月，為全市去化速度最快的區(qū)域之一。

??廣州市海珠區(qū)住房和建設(shè)局房管科科長(zhǎng)孫九洲說，今年前三季度海珠新盤銷售面積40多萬平方米，與去年基本持平；房地產(chǎn)開發(fā)投資已連續(xù)多年增長(zhǎng)，在市場(chǎng)深度調(diào)整期間展現(xiàn)出較強(qiáng)的市場(chǎng)韌性和活力。

??新盤銷量40多萬平方米

??11月13日，由廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、海珠區(qū)住房和建設(shè)局指導(dǎo)，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)主辦的“好房筑家·海珠巡禮”——2025海珠區(qū)好房子鑒賞調(diào)研會(huì)圓滿舉行。近40位業(yè)內(nèi)專家和媒體代表組成的調(diào)研團(tuán)，依次走訪了越秀珠實(shí)·皓悅濱江、越秀·江灣潮起和琶洲南TOD三個(gè)各具特色項(xiàng)目，共同探尋“好房子”的廣州標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)踐路徑。

??廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陸毅表示，當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)已從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升，通過精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與產(chǎn)品創(chuàng)新提升增量市場(chǎng)。在海珠區(qū)這樣配套成熟、文化底蘊(yùn)深厚的中心城區(qū)，更需要在每一個(gè)產(chǎn)品細(xì)節(jié)上投入，以讓住宅成為承載與傳承廣府文化的載體。

??“海珠作為中心城區(qū)，承載著近兩百萬常住人口，擁有濕地公園、琶洲CBD等優(yōu)質(zhì)資源，憑借生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)活力充沛的優(yōu)勢(shì)，能最大程度滿足城市家庭對(duì)安家立業(yè)的期待?！睂O九洲說。

??海珠今年樓市去化表現(xiàn)良好，主要受益于新盤產(chǎn)品力突出、戶型面積更貼合主流需求，以及總價(jià)適中這三方面的共同作用。目前海珠多個(gè)項(xiàng)目推出90平方米以下的中小戶型，如越秀江灣潮起、越秀皓悅濱江、綠城馥香園、中交天翠等，總價(jià)普遍控制在四五百萬元區(qū)間，成為剛需和剛改客群的首選。

??以熱銷項(xiàng)目越秀·江灣潮起為例。項(xiàng)目位于海珠后航道一線，距離珠江最近約200米，江景視野達(dá)650~2400米。項(xiàng)目規(guī)劃4棟住宅，采用高低區(qū)分區(qū)設(shè)計(jì)，擁有“新規(guī)產(chǎn)品”優(yōu)勢(shì)。其中3~23層低區(qū)兩梯四戶，主推建面約96、119平方米戶型，總價(jià)520萬元起；25~37層高區(qū)兩梯三戶，涵蓋135、160、195平方米戶型，面向改善與高凈值家庭需求。

??此外，海珠也成為廣州高端產(chǎn)品的主戰(zhàn)場(chǎng)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前三季度廣州800萬元以上住宅成交3603套，套均單價(jià)7.37萬元/平方米，海珠以883套位列全市第二。

??琶洲南TOD就是高端板塊的代表。作為廣州豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目，自2022年上市以來累計(jì)成交超過337億元，連續(xù)三年拿下廣州銷售冠軍，并獲得2022-2024年全國商品住宅項(xiàng)目銷售金額總冠軍。隨著琶洲南TOD近百萬平方米綜合體建設(shè)提速，項(xiàng)目配套不斷完善。今年9月，項(xiàng)目與廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)及海珠區(qū)教育局簽訂合作協(xié)議，計(jì)劃開設(shè)36班九年制學(xué)校，為片區(qū)價(jià)值再添支撐。

??企業(yè)青睞重點(diǎn)地塊

??樓市銷售表現(xiàn)良好，土地市場(chǎng)自然受益。

??最近掛牌的南泰路AH0124032地塊備受關(guān)注，就是因?yàn)槠髽I(yè)看好銷售市場(chǎng)。該地塊面積4.22萬平方米，總建筑面積14.35萬平方米，起拍價(jià)約27.5億元，折合樓面價(jià)約1.9萬元/平方米。由于須配建約20萬平方米商業(yè)，地塊實(shí)際總價(jià)超過44億元，實(shí)際樓面地價(jià)約3.15萬元/平方米，地塊將于12月5日正式出讓。

??企業(yè)普遍認(rèn)為，這塊地兼具區(qū)位、配套與體量?jī)?yōu)勢(shì)，是海珠西少有的“全能型”地塊。其2公里范圍內(nèi)有4條地鐵線交會(huì)（2號(hào)線、8號(hào)線、11號(hào)線、廣佛線），通達(dá)性突出；規(guī)劃中的約20萬平方米商業(yè)在海珠亦屬稀缺，市場(chǎng)預(yù)期項(xiàng)目將引入昌崗中路小學(xué)新校區(qū)（最終以政府公告為準(zhǔn)）。從體量來看，在海珠西供應(yīng)多為中小規(guī)模項(xiàng)目的情況下，該地塊超過14.3萬平方米的建面及3.4的容積率，為新規(guī)產(chǎn)品帶來更大發(fā)揮空間，對(duì)改善型客群的吸引力尤為明顯。

??另一宗備受矚目的琶洲中二區(qū)宅地，則被普遍視為年底土拍的“壓軸”。這將是琶洲中二區(qū)首宗住宅用地，緊鄰抖音華南總部，擁有江景景觀。地塊面積9060平方米，容積率2.5，限高80米，建筑面積約2.2萬平方米，名義樓面價(jià)約4.1萬元/平方米、實(shí)際起拍地價(jià)接近5萬元/平方米。由于體量適中、總價(jià)可控，該地塊被視為“高能級(jí)低門檻”的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

??目前，這兩宗地塊已吸引多家頭部房企關(guān)注，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)一定的競(jìng)爭(zhēng)局面。明年，隨著地塊陸續(xù)入市，海珠的居住與發(fā)展優(yōu)勢(shì)有望進(jìn)一步強(qiáng)化。

??參會(huì)專家亦認(rèn)為，海珠憑借江島生態(tài)系統(tǒng)、成熟城市配套及產(chǎn)業(yè)承載能力，已成為廣州“好房子”建設(shè)的先行區(qū)域。隨著琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)加速成型，疊加城市更新深入推進(jìn)，海珠的宜居與宜業(yè)價(jià)值正進(jìn)一步提升，為市場(chǎng)帶來更多符合當(dāng)下需求的高品質(zhì)居住選擇。