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??廣州海珠樓市再度成為市場焦點。

??繼南泰路翠城東地塊掛牌之后，海珠區(qū)又將迎來琶洲中二區(qū)住宅地塊入市，多位業(yè)內(nèi)人士判斷，今年年底廣州土地拍賣的重心，將落在海珠。

??與土地市場的持續(xù)釋放相呼應，今年以來海珠一手住宅供需兩旺?？硕饠?shù)據(jù)顯示，前三季度廣州成交金額前30的樓盤中，海珠有6個項目上榜。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)亦顯示，截至10月末，海珠區(qū)一手住宅可售面積約71.7萬平方米，去化周期18.5個月，為全市去化速度最快的區(qū)域之一。

??廣州市海珠區(qū)住房和建設局房管科科長孫九洲說，今年前三季度海珠新盤銷售面積40多萬平方米，與去年基本持平；房地產(chǎn)開發(fā)投資已連續(xù)多年增長，在市場深度調(diào)整期間展現(xiàn)出較強的市場韌性和活力。

??新盤銷量40多萬平方米

??11月13日，由廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局、海珠區(qū)住房和建設局指導，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會主辦的“好房筑家·海珠巡禮”——2025海珠區(qū)好房子鑒賞調(diào)研會圓滿舉行。近40位業(yè)內(nèi)專家和媒體代表組成的調(diào)研團，依次走訪了越秀珠實·皓悅濱江、越秀·江灣潮起和琶洲南TOD三個各具特色項目，共同探尋“好房子”的廣州標準與實踐路徑。

??廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長陸毅表示，當前房地產(chǎn)發(fā)展的重點已從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升，通過精細化運營與產(chǎn)品創(chuàng)新提升增量市場。在海珠區(qū)這樣配套成熟、文化底蘊深厚的中心城區(qū)，更需要在每一個產(chǎn)品細節(jié)上投入，以讓住宅成為承載與傳承廣府文化的載體。

??“海珠作為中心城區(qū)，承載著近兩百萬常住人口，擁有濕地公園、琶洲CBD等優(yōu)質(zhì)資源，憑借生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟活力充沛的優(yōu)勢，能最大程度滿足城市家庭對安家立業(yè)的期待。”孫九洲說。

??海珠今年樓市去化表現(xiàn)良好，主要受益于新盤產(chǎn)品力突出、戶型面積更貼合主流需求，以及總價適中這三方面的共同作用。目前海珠多個項目推出90平方米以下的中小戶型，如越秀江灣潮起、越秀皓悅濱江、綠城馥香園、中交天翠等，總價普遍控制在四五百萬元區(qū)間，成為剛需和剛改客群的首選。

??以熱銷項目越秀·江灣潮起為例。項目位于海珠后航道一線，距離珠江最近約200米，江景視野達650~2400米。項目規(guī)劃4棟住宅，采用高低區(qū)分區(qū)設計，擁有“新規(guī)產(chǎn)品”優(yōu)勢。其中3~23層低區(qū)兩梯四戶，主推建面約96、119平方米戶型，總價520萬元起；25~37層高區(qū)兩梯三戶，涵蓋135、160、195平方米戶型，面向改善與高凈值家庭需求。

??此外，海珠也成為廣州高端產(chǎn)品的主戰(zhàn)場?？硕饠?shù)據(jù)顯示，前三季度廣州800萬元以上住宅成交3603套，套均單價7.37萬元/平方米，海珠以883套位列全市第二。

??琶洲南TOD就是高端板塊的代表。作為廣州豪宅標桿項目，自2022年上市以來累計成交超過337億元，連續(xù)三年拿下廣州銷售冠軍，并獲得2022-2024年全國商品住宅項目銷售金額總冠軍。隨著琶洲南TOD近百萬平方米綜合體建設提速，項目配套不斷完善。今年9月，項目與廣東實驗中學及海珠區(qū)教育局簽訂合作協(xié)議，計劃開設36班九年制學校，為片區(qū)價值再添支撐。

??企業(yè)青睞重點地塊

??樓市銷售表現(xiàn)良好，土地市場自然受益。

??最近掛牌的南泰路AH0124032地塊備受關(guān)注，就是因為企業(yè)看好銷售市場。該地塊面積4.22萬平方米，總建筑面積14.35萬平方米，起拍價約27.5億元，折合樓面價約1.9萬元/平方米。由于須配建約20萬平方米商業(yè)，地塊實際總價超過44億元，實際樓面地價約3.15萬元/平方米，地塊將于12月5日正式出讓。

??企業(yè)普遍認為，這塊地兼具區(qū)位、配套與體量優(yōu)勢，是海珠西少有的“全能型”地塊。其2公里范圍內(nèi)有4條地鐵線交會（2號線、8號線、11號線、廣佛線），通達性突出；規(guī)劃中的約20萬平方米商業(yè)在海珠亦屬稀缺，市場預期項目將引入昌崗中路小學新校區(qū)（最終以政府公告為準）。從體量來看，在海珠西供應多為中小規(guī)模項目的情況下，該地塊超過14.3萬平方米的建面及3.4的容積率，為新規(guī)產(chǎn)品帶來更大發(fā)揮空間，對改善型客群的吸引力尤為明顯。

??另一宗備受矚目的琶洲中二區(qū)宅地，則被普遍視為年底土拍的“壓軸”。這將是琶洲中二區(qū)首宗住宅用地，緊鄰抖音華南總部，擁有江景景觀。地塊面積9060平方米，容積率2.5，限高80米，建筑面積約2.2萬平方米，名義樓面價約4.1萬元/平方米、實際起拍地價接近5萬元/平方米。由于體量適中、總價可控，該地塊被視為“高能級低門檻”的優(yōu)質(zhì)標的。

??目前，這兩宗地塊已吸引多家頭部房企關(guān)注，預計將出現(xiàn)一定的競爭局面。明年，隨著地塊陸續(xù)入市，海珠的居住與發(fā)展優(yōu)勢有望進一步強化。

??參會專家亦認為，海珠憑借江島生態(tài)系統(tǒng)、成熟城市配套及產(chǎn)業(yè)承載能力，已成為廣州“好房子”建設的先行區(qū)域。隨著琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)加速成型，疊加城市更新深入推進，海珠的宜居與宜業(yè)價值正進一步提升，為市場帶來更多符合當下需求的高品質(zhì)居住選擇。