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??“準(zhǔn)現(xiàn)房”在西安樓市正成為新常態(tài)。

??2022年9月，來自蘭州的眾邦集團拿下西安市鳳城一路23畝住宅地塊，這是其在西安的第一個項目。憑借9049元/平方米的樓面價，該地塊一舉成為經(jīng)開區(qū)“單價地王”，紀(jì)錄至今未被打破。

??拿地之后，該項目一直低調(diào)且神秘，鮮有動態(tài)流出，直到2025年7月，一紙最高價超過5萬元/平方米的價格公示將其重新拉回了公眾視野。10月，這宗地塊上的項目終于迎來了開盤，除了1.8的容積率，準(zhǔn)現(xiàn)房也成為賣點之一。

??眾邦并非個例。文昌集團在西安的首個項目文昌臨江閱首次開盤前已有8棟樓全面封頂，不少新進入西安的房企也表示，出于讓購房者放心的考慮，首個項目大概率會選擇準(zhǔn)現(xiàn)房入市。

??與此同時，更多項目因市場環(huán)境也被動成為“準(zhǔn)現(xiàn)房”?？硕鹞靼矙C構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵說，目前西安主城現(xiàn)房庫存占比達14%，主要集中在城南、城東、灞河等區(qū)域的老舊項目，且城改項目現(xiàn)房入市進一步加劇了庫存積壓。即便是高新三期這樣的樓市熱點板塊，不完全統(tǒng)計的17個項目也全部成為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。

??所見即所得

??對于眾邦這樣的中小企業(yè)而言，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售既是資金實力的證明，也是交付力的保障。業(yè)內(nèi)人士表示，中小房企在品牌上存在弱勢，且當(dāng)下好房子或者開發(fā)商自稱的“四代住宅”風(fēng)靡西安，而眾邦項目規(guī)劃為“三代住宅”，產(chǎn)品缺乏競爭力。

??現(xiàn)房銷售背后也有一個直接的原因，就是當(dāng)前西安樓市普遍面臨去化放緩問題，這一現(xiàn)象在熱門板塊與郊縣區(qū)域均有體現(xiàn)，且對項目形態(tài)產(chǎn)生了直接影響。

??一位在西安高新三期有項目的策劃人士表示：“今年以來，高新三期及軟件新城板塊市場熱度不如往年：一方面，此前大量供地導(dǎo)致區(qū)域供需失衡，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；另一方面，在這里買房的基本是周邊上班人群，這部分人受收入、經(jīng)濟等因素影響，需求萎縮；第三，次新房的入市及降價也分流了客群，對新房形成了沖擊。”

??“受多方面因素影響，項目流速變慢，最后變成了現(xiàn)房。”他表示。

??克而瑞陜西數(shù)據(jù)顯示，截至2025年3季度，西安全市狹義庫存達1733萬平方米，去化周期長達27個月；其中，主城去化周期11.92個月，壓力相對可控，而郊縣的去化周期普遍超過30個月，化解難度極大。

??不過，即便項目轉(zhuǎn)為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，也并不意味著具備天然的競爭優(yōu)勢，部分項目的銷售表現(xiàn)甚至不及預(yù)期。

??如在10月份的首次開盤中，眾邦長安郡開盤僅成交9套，文昌·臨江閱也并沒有比同板塊其他項目去化更好，反之現(xiàn)房、準(zhǔn)新房更能放大項目自身的短板。

??“‘所見即所得’不存在爛尾風(fēng)險，也意味著缺點無處遁形，外立面、樓間距、園林、配套包括已購業(yè)主口碑等，都會被購房者直接感知，進而影響他們的決策。”一位房企人士表示。

??產(chǎn)品迭代加快

??上述策劃人士表示，受政策、市場等因素影響，產(chǎn)品的迭代速度不斷加快，新產(chǎn)品勢必會讓舊產(chǎn)品的去化更為艱難。

??克而瑞陜西數(shù)據(jù)顯示，自2023年起，西安產(chǎn)品迭代周期縮短至4個月左右，“四代住宅”產(chǎn)品快速普及，導(dǎo)致“三代住宅”老舊產(chǎn)品嚴(yán)重滯銷，形成明顯的產(chǎn)品鴻溝。從成交情況來看，近三年“四代住宅”開盤去化率顯著優(yōu)于“三代住宅”，港務(wù)、高新等熱點區(qū)域四代宅成交占市場六成以上，呈現(xiàn)客戶需求向新產(chǎn)品集中的趨勢。

??“四代住宅”也開啟了全面內(nèi)卷，場景不斷升級，不僅在產(chǎn)品設(shè)計上實現(xiàn)從平面空間到立體空間的進化，而且全景艙、雙套房等配置更是全面下沉至剛需剛改產(chǎn)品，這些都是存量現(xiàn)房難以比擬的。

??而在購房者眼中，項目的性價比仍然是首位。一位購房者就表示：“相較于期房，現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房確實更讓我放心，但是品牌、價格、戶型設(shè)計、園林綠化、物業(yè)、配套等也很重要?！?/p>

??與此同時，二手次新房憑借價格優(yōu)勢也對市場需求形成強勢分流。目前，新房與二手房規(guī)模比值已經(jīng)從2023年上半年的1.18降至2025年上半年的0.65；結(jié)構(gòu)上，今年1至9月，建筑面積100平方米以下的二手房以絕對優(yōu)勢擠壓新房，120平方米至144平方米更是與新房占比幾乎持平。

??事實上，自2024年以來，全國至少30個省市發(fā)布推進現(xiàn)房銷售試點相關(guān)文件；2025年5月，河南信陽率先明確“新出讓土地開發(fā)的商品房一律實行現(xiàn)房銷售”，此后湖北荊門、湖南邵陽等地陸續(xù)跟進，均遵循“新老有別”原則，優(yōu)先保障購房人合法權(quán)益。

??從長遠影響來看，現(xiàn)房銷售對行業(yè)、房企和購房者均意義深遠?！皩π袠I(yè)而言，能防范交付風(fēng)險、穩(wěn)定房價，助力樓市止跌回穩(wěn)，推動房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建；對房企而言，將倒逼企業(yè)提升產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力、強品牌力的企業(yè)將獲得更多機遇；對購房者而言，所見即所得能從根本上降低購房風(fēng)險，切實維護合法權(quán)益?！敝兄秆芯吭悍治鰩煴硎?。

??現(xiàn)房銷售制的推進并非“一刀切”，但是“十五五”時期，現(xiàn)房銷售或?qū)⒅饾u推進，預(yù)計更多庫存量大的城市或區(qū)域?qū)⒙氏韧七M現(xiàn)房銷售。

??具體到西安，中指研究院西安分院總經(jīng)理石蕊表示，當(dāng)前西安的政策核心在于通過強化預(yù)售資金監(jiān)管、推行“交房即交證”等舉措來優(yōu)化和完善現(xiàn)有的預(yù)售制度，以“保交房”為第一要務(wù)，在部分區(qū)域出現(xiàn)了現(xiàn)房銷售備案的探索，未來西安或進一步完善配套政策，為現(xiàn)房銷售創(chuàng)造市場基礎(chǔ)和制度環(huán)境。