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??今年，北京房地產(chǎn)人士最深感受之一肯定是，朝陽(yáng)區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)明顯增多了。

??11月25日，朝陽(yáng)區(qū)松榆里地塊將掛牌出讓。該地塊總占地面積2.89萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模8.08萬(wàn)平方米，容積率2.8，控高60米（局部80米），起始樓面價(jià)5.26萬(wàn)元/平方米。

??從地理位置看，該地塊位于東南三環(huán)黃金區(qū)位，在國(guó)貿(mào)、雙井商圈5公里范圍內(nèi)，距地鐵14號(hào)線北工大西門(mén)站僅約200米，周邊配套齊全，生活氛圍濃郁，具有打造高端改善產(chǎn)品的潛力。

??今年以來(lái)，朝陽(yáng)區(qū)已經(jīng)出讓了三間房、黃杉木店、呼家樓南里、太陽(yáng)宮4宗改善性商品房地塊，與2024年全年成交3宗地塊相比，增加明顯。中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜分析認(rèn)為，這是因?yàn)槌?yáng)區(qū)是北京市城中村改造重點(diǎn)區(qū)之一，近年來(lái)城市更新提速，釋放了大量土地。

??地段優(yōu)越

??11月6日，我們?cè)谒捎芾锏貕K現(xiàn)場(chǎng)看到，松榆里本體地塊及武圣東里22戶(hù)房屋已由朝陽(yáng)城發(fā)集團(tuán)于近期完成拆除。

??地塊兩公里外，有燕莎奧特萊斯、北京朝陽(yáng)合生匯、芳圓里ID MALL等商業(yè)資源；醫(yī)療資源則有北京廣仁中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、北京垂楊柳醫(yī)院；生態(tài)方面有松榆里公園。

??地塊也存在一定的開(kāi)發(fā)限制，挨著文化用地有一處110千伏的高壓線塔，地塊北側(cè)自東向西有一條10千伏的電線，何時(shí)遷走或入地尚不確定。

??在城市設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)上，除了與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)、與城市整體風(fēng)貌相融合之外，拍賣(mài)文件在出入口、公共空間等方面有更為細(xì)致的要求，例如：住宅地塊東側(cè)邊界中央須分別設(shè)置地上、地下小區(qū)人行出入口，其中地下出入口預(yù)留與街坊路、規(guī)劃文化用地之間的地下連接通道，凈寬不小于6 米；在鼓勵(lì)設(shè)置下沉庭院，下沉庭院可通過(guò)住宅地塊街坊路地下空間，實(shí)現(xiàn)與規(guī)劃文化用地聯(lián)通。

??合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，關(guān)注松榆里地塊的房企會(huì)很多，因?yàn)榈貕K具備打造大戶(hù)型產(chǎn)品的可能性?？赡馨跫?jí)改善面積段，比如100平方米起步，這種產(chǎn)品將會(huì)有大量地緣性改善客群支撐，如果做更大面積，如140平方米以上，總價(jià)在2000 萬(wàn)元上下的產(chǎn)品，則會(huì)吸引國(guó)貿(mào)CBD、雙井一線的部分地緣性高端改善客群。拿地企業(yè)將結(jié)合自己對(duì)地塊規(guī)劃的理解，以及對(duì)周邊客群的摸底情況，做出適合項(xiàng)目流速和利潤(rùn)追求的產(chǎn)品。

??招商蛇口已為松榆里地塊做好了工程招標(biāo)準(zhǔn)備，或?qū)⑴c該地塊競(jìng)拍。

??據(jù)北京市公共資源交易平臺(tái)披露，近期該平臺(tái)新增2項(xiàng)招標(biāo)計(jì)劃，均指向北京朝陽(yáng)區(qū)松榆里平房區(qū)城中村改造項(xiàng)目0410-0001地塊（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“松榆里地塊”），招標(biāo)范圍為施工圖紙范圍內(nèi)的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)等建設(shè)施工工作及其監(jiān)理，招標(biāo)人北京招泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，該公司實(shí)際控制方為招商蛇口。

??領(lǐng)跑高端市場(chǎng)

??朝陽(yáng)區(qū)大量供地背后，是強(qiáng)勁的改善置業(yè)需求。

??松榆里地塊地處朝陽(yáng)區(qū)東南部傳統(tǒng)主城區(qū)，朝陽(yáng)區(qū)的早期開(kāi)發(fā)建設(shè)都集中在這一區(qū)域，有非常多的老牌居住區(qū)。多年來(lái)，區(qū)域內(nèi)缺少新房供應(yīng)，老舊的二手房已進(jìn)入亟待更新的狀態(tài)，所以地緣性改善需求豐富。

??從區(qū)域整體看，這類(lèi)需求并非個(gè)案。

??自2024年以來(lái)，朝陽(yáng)區(qū)共成交7宗涉宅用地，涉及酒仙橋板塊、十八里店板塊、管莊板塊、朝青板塊和CBD板塊。值得注意的是，除十八里店板塊外，其余4個(gè)板塊均為朝陽(yáng)區(qū)二手房交易的主力板塊。

??新地供應(yīng)后，沉淀許久的大批置換人群進(jìn)入市場(chǎng)，成為購(gòu)房人。加之CBD外溢高管、金融從業(yè)者等高凈值人群也為各高端項(xiàng)目完成一定去化，支撐朝陽(yáng)高端改善盤(pán)從點(diǎn)狀分布轉(zhuǎn)向全域聯(lián)動(dòng)。

??市場(chǎng)表現(xiàn)也印證了這一點(diǎn)。朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋雙子北京宸園、中海萬(wàn)吉玖序，以高端產(chǎn)品線在酒仙橋板塊確立12萬(wàn)+的價(jià)格體系。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年北京樓盤(pán)銷(xiāo)售金額TOP5榜單中，北京宸園、中海萬(wàn)吉玖序以51.05億元、41.58億元位列榜單第4、5，僅次于海淀3盤(pán)。

??去年10月開(kāi)盤(pán)的北京宸園目前已基本售罄，今年5月開(kāi)盤(pán)的中海萬(wàn)吉玖序截至11月8日，住宅網(wǎng)簽198套，成交均價(jià)約11.5萬(wàn)元/平方米，去化率約54%。

??黃杉木店雙子璞樾、紫京宸園均于今年10月開(kāi)盤(pán)。金茂越秀璞樾一位銷(xiāo)售經(jīng)理透露，項(xiàng)目周?chē)?2個(gè)社區(qū)，包括天鵝灣，星河灣等約有三四萬(wàn)人，其中許多業(yè)主置換需求迫切。

??未來(lái)還有溢價(jià)率39%的太陽(yáng)宮地塊、呼家樓強(qiáng)改善地塊將入市，加上即將出讓的松榆里地塊、擬供地清單中的永安里地塊，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)判，2025年朝陽(yáng)高端市場(chǎng)份額或?qū)⒄既?0%～40%。