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??全國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交出2025年年度“答卷”。

??綜合機(jī)構(gòu)披露的各大城市商品住宅成交數(shù)據(jù)，2025年，成都以32.6萬(wàn)套總成交量（新房+二手房），位居全國(guó)首位；上海亦賣出32.4萬(wàn)套住宅，市場(chǎng)容量與活躍度表現(xiàn)突出；武漢（21.3萬(wàn)套）、北京（20.9萬(wàn)套）緊隨其后。

??從成交面積看，2025年，成都新增住房成交面積達(dá)3107萬(wàn)平方米，同樣位列全國(guó)  第一；上海以2942萬(wàn)平方米成交面積位居第二；北京以2022萬(wàn)平方米排名第三。

??值得關(guān)注的是，絕大多數(shù)重點(diǎn)城市二手住宅成交量均已超過(guò)新房，存量房主導(dǎo)特征日益明顯，一線城市表現(xiàn)尤為顯著。2025年，上海二手房成交約25.4萬(wàn)套，占新房和二手房總成交量的八成以上；北京二手住宅成交約17.4萬(wàn)套，占比同樣超過(guò)八成；成都二手住宅成交23.2萬(wàn)套，占比超7成。上海、成都二手住宅成交面積均接近2000萬(wàn)平方米。

??克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅累計(jì)成交面積2.14億平方米，為新房的1.85倍，同比微增0.2%，創(chuàng)2021年行業(yè)調(diào)整以來(lái)規(guī)模新高。30城二手住宅成交面積占成交總量的比重已達(dá)65%，較2024年提升4個(gè)百分點(diǎn)。

??數(shù)據(jù)表明，二手房已成為決定市場(chǎng)整體走向的絕對(duì)主體，其流動(dòng)性與價(jià)格走勢(shì)，正深度影響全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行邏輯。

??成都、上海賣房最多

??成都，已成為全國(guó)樓市中獨(dú)特的活力極。

??2025年，成都新房成交9.18萬(wàn)套，二手房累計(jì)成交23.4萬(wàn)套，一二手住宅成交總量32.6萬(wàn)套，連續(xù)4年領(lǐng)跑全國(guó)市場(chǎng)。不過(guò)相比2024年，其新房成交量減少7819套，二手房成交量則增加2578套。

??“成都憑借龐大的人口基數(shù)和活躍的市場(chǎng)需求，其住宅成交總量已連續(xù)多年位居全國(guó)前列，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模最大、流動(dòng)性最強(qiáng)的代表性城市之一?！币晃环康禺a(chǎn)觀察人士表示。

??成都長(zhǎng)期位居全國(guó)人口增長(zhǎng)前列。根據(jù)2024年統(tǒng)計(jì)，其常住人口數(shù)量為2147.4萬(wàn)，比2023年末增加7.1萬(wàn)，近一年凈流入人口約30萬(wàn)，年輕人口持續(xù)流入，帶來(lái)了龐大的剛性及改善性住房需求。

??大量成交背后，也反映出房東價(jià)格預(yù)期持續(xù)調(diào)整。目前成都二手房成交均價(jià)1.22萬(wàn)元/平方米，較2025年年初下跌約2000元/平方米。從目前超過(guò)30萬(wàn)套的掛牌量來(lái)看，市場(chǎng)面仍面臨供大于求的壓力。

??從一線城市表現(xiàn)來(lái)看，上海成交量遙遙   領(lǐng)先。據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2025年，上海共成交32.4萬(wàn)套商品住宅。從上海壹號(hào)院、金陵華庭到綠城潮鳴東方，多個(gè)高端項(xiàng)目開(kāi)盤即告售罄，不斷推高市場(chǎng)價(jià)格。全年上海新房均價(jià)逆勢(shì)上漲6.93%，達(dá)到81337元/平方米，創(chuàng)下近7年來(lái)新高。

??上海二手房市場(chǎng)則呈現(xiàn)量增價(jià)跌走勢(shì)。2025年二手房成交總量達(dá)25.4萬(wàn)套，創(chuàng)下近4年新高，僅次于2021年的28.1萬(wàn)套。上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦分析稱，2025年上海二手房市場(chǎng)仍是“以價(jià)換量”，遠(yuǎn)郊部分房源價(jià)格回到2015年末、2016年初水平。

??2025年，北京成交20.9萬(wàn)套商品住宅，較2024年微降3.7%。其中，二手住宅成交17.4萬(wàn)套，占總成交的83%；新房成交3.44萬(wàn)套，同比減少4.4%。

??廣州2025年成交17.27萬(wàn)套，其中新房6.39萬(wàn)套，同比下降11.58%；二手住宅10.88萬(wàn)套，同比微跌1.81%；深圳共成交9.4萬(wàn)套，同比下降9%，其中，二手住宅5.6萬(wàn)套，占比升至60%，相比2024年提升7個(gè)百分點(diǎn)。

??二線熱點(diǎn)城市中，2025年，武漢成交21.32萬(wàn)套，其中新建商品住宅成交10.96萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)2.15%，連續(xù)多年站穩(wěn)10萬(wàn)套大關(guān)；二手住宅成交10.36萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)3.05%。

??天津成交約19萬(wàn)套，其中二手房簽13.4萬(wàn)套，同比下滑8.5%，為新房的2.4倍。杭州全年成交15萬(wàn)套，其中，新房成交6.2萬(wàn)套，二手住宅成交8.9萬(wàn)套，同比下降5.5%，二手住宅均價(jià)同比下跌2.64%。

??合肥、重慶、昆明等逆勢(shì)增長(zhǎng)

??在商品房銷售規(guī)模整體收縮的背景下，部分城市仍實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2025年，30個(gè)重點(diǎn)城市中，新增住房成交面積（新房+二手房）同比增長(zhǎng)的城市僅4個(gè)，分別是合肥（增長(zhǎng)9%）、煙臺(tái)（增長(zhǎng)9%）、重慶（增長(zhǎng)5%）、昆明（增長(zhǎng)5%）。

??重慶2025年新增住房成交面積1723萬(wàn)平方米，僅次于成都、上海、北京、天津，排在全國(guó)第五。其中，中心城區(qū)二手房成交體量為1247萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13%，成交套數(shù)11.65萬(wàn)套，成交均價(jià)10603元/平方米，比新房低3255元/平方米。

??30城中，新建商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)的僅昆明，共成交836萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1%。其中，二手房成交4.7萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)6%，占比達(dá)63%，成為市場(chǎng)主力。新建商品住宅成交面積同比跌幅最大的是蘇州，全年僅成交280萬(wàn)平方米，同比下跌35%。

??30城中，二手住宅成交面積同比增長(zhǎng)的城市則多達(dá)11個(gè)，分別是煙臺(tái)（增長(zhǎng)50%）、合肥（增長(zhǎng)18%）、西安（增長(zhǎng)17%）、東莞（增長(zhǎng)15%）、重慶（增長(zhǎng)13%）、昆明（增長(zhǎng)8%）、揚(yáng)州（增長(zhǎng)8%）、上海（增長(zhǎng)7%）、成都（增長(zhǎng)7%）、深圳（增長(zhǎng)4%）、南寧（增長(zhǎng)3%）。

??其中，成都、重慶、天津、西安、武漢等強(qiáng)二線城市，憑借“產(chǎn)業(yè)—人口”正循環(huán)支撐，全年二手房成交面積均超過(guò)1000萬(wàn)平方米，為新房規(guī)模的2～3倍，展現(xiàn)出較強(qiáng)的內(nèi)生修復(fù)能力和市場(chǎng)容量空間。

??未來(lái)，市場(chǎng)的復(fù)蘇將不再呈現(xiàn)普漲格局，而是圍繞“人口、產(chǎn)業(yè)、價(jià)格”三大核心變量，在存量房流通效率更高的城市中率先顯現(xiàn)。如何暢通“賣舊買新”的置換鏈條、穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期、因城施策激活合理住房需求，將成為影響2026年市場(chǎng)走向的關(guān)鍵。