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??2025年重點(diǎn)城市二手房表現(xiàn)出色，其中上海無(wú)論面積還是金額都高居首位。

??進(jìn)入2026年，上海二手房市場(chǎng)延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至1月21日，上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交量已突破14000套。

??同時(shí)，根據(jù)上海鏈家平臺(tái)的數(shù)據(jù)，該機(jī)構(gòu)二手房庫(kù)存掛牌量連續(xù)9個(gè)月下降。

??一方面是成交量保持高位，另外一方面是掛牌量的下降，這是市場(chǎng)自我筑底的信號(hào)。

??我們統(tǒng)計(jì)了貝殼近一年成交及帶看情況，結(jié)果發(fā)現(xiàn)成交周期最快的十個(gè)小區(qū)平均24.4天就成交一套房，帶看量前十的小區(qū)中僅4個(gè)小區(qū)進(jìn)入成交榜前三十，成交套數(shù)靠前的小區(qū)平均租售比已達(dá)2.34%。

??上海二手房成交總量的穩(wěn)定，代表了上海市場(chǎng)需求的穩(wěn)定，隨著供求關(guān)系的進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化，上海將有望率先筑底回升。

??2025年重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)非常出色，30城成交總量2.14億平方米，創(chuàng)2021年至今新高。2021年新房市場(chǎng)達(dá)到歷年成交規(guī)模最高點(diǎn)的時(shí)候，30城二手房成交總量?jī)H1.7億平方米。

??從30個(gè)重點(diǎn)城市一二手住宅成交面積占比來(lái)看，2025年二手房成交占比達(dá)70%。

??二手房成交總量的穩(wěn)定代表了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的穩(wěn)定，從這一點(diǎn)來(lái)看，現(xiàn)在不是沒(méi)有人買(mǎi)房，而是大部分都在觀望。

??具體到城市來(lái)看，2025年上海二手房成交面積1961萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7%，成交金額7727億元，同比增長(zhǎng)3%，上海無(wú)論是面積還是金額都高居重點(diǎn)城市首位。

??進(jìn)入2026年，上海二手房市場(chǎng)延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至1月21日，上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交量已突破14000套。

??上海二手房市場(chǎng)為何這么火？究竟哪些區(qū)域哪些小區(qū)在熱銷(xiāo)，為此我們統(tǒng)計(jì)了貝殼近一年成交及帶看情況。雖然貝殼的成交及帶看數(shù)據(jù)不能完全代表上海二手房市場(chǎng)，但其作為頭部平臺(tái)，數(shù)據(jù)背后的趨勢(shì)仍有一定的參考價(jià)值。

??數(shù)據(jù)顯示，上海帶看TOP10區(qū)域板塊分別為北蔡、金橋、三林、泗涇、楊思前灘、周浦、金山新城、大寧、高行、上大。其中，三林、大寧、北蔡三個(gè)板塊近一年的掛牌率（掛牌房源數(shù)/全部房源數(shù)）明顯低于其他區(qū)域，出現(xiàn)惜售現(xiàn)象。

??從成交周期來(lái)看，上大區(qū)域成交周期最短，平均僅89天，這也是熱門(mén)帶看區(qū)域中唯一一個(gè)平均成交周期小于100天的區(qū)域。

??聚焦到具體小區(qū)來(lái)看，帶看率最高的小區(qū)為位于普陀的中遠(yuǎn)兩灣城，中遠(yuǎn)兩灣城位于上海市普陀區(qū)內(nèi)環(huán)，是上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)規(guī)模最大的現(xiàn)代化居住區(qū)，沿蘇州河而建。近一年該小區(qū)掛牌均價(jià)為77820元/平方米，成交均價(jià)約65339元/平方米。

??值得注意的是，近一年上海二手房熱門(mén)帶看TOP10小區(qū)僅4個(gè)小區(qū)進(jìn)入成交榜前三十，這4個(gè)小區(qū)分別是中遠(yuǎn)兩灣城、奧林匹克花園、上?？党?、綠洲康城親水灣（中央?yún)^(qū)）。

??部分小區(qū)雖然帶看量高，但成交量并沒(méi)有跟上，這與市場(chǎng)環(huán)境、購(gòu)房者心理、房源條件都有一定的關(guān)系。

??從成交來(lái)看，近一年成交周期最短的小區(qū)是位于虹口北外灘的臨江大廈，成交周期僅10天，該小區(qū)成交周期明顯較短的原因是成交價(jià)74113元/平方米較掛牌價(jià)96323元/平方米下降23%，且該項(xiàng)目租金回報(bào)率（每平方米年租金/每平方米房?jī)r(jià)）達(dá)3.1%，性?xún)r(jià)比極高。

??從近一年上海二手房成交周期最短TOP10小區(qū)來(lái)看，折價(jià)力度高及租金回報(bào)率高是其共同特征。這說(shuō)明“以?xún)r(jià)換量”依然是當(dāng)前上海市場(chǎng)二手房快速成交的不二法門(mén)。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，近一年成交套數(shù)TOP30小區(qū)平均租金回報(bào)率為2.34%，其中有多個(gè)項(xiàng)目租金回報(bào)率超3%。

??二手房租金回報(bào)率超過(guò)2%是個(gè)信號(hào)。近年來(lái)多家大型商業(yè)銀行多次宣布下調(diào)人民幣存款利率，下調(diào)后，五年期存款整存利率已低于1.8%。2%已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款利率。因此，我們認(rèn)為，租金回報(bào)率超過(guò)2%不應(yīng)該再降價(jià)出售，租金回報(bào)率超過(guò)2.5%的二手房，不應(yīng)拋售，超過(guò)3%的二手房，應(yīng)該買(mǎi)入。

??當(dāng)前上海部分區(qū)域租金回報(bào)率超過(guò)3%的板塊已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)“新投資者”抄底二手房。

??當(dāng)前上海二手房成交占比約80%，2025年一二手總量加起來(lái)約2507萬(wàn)平方米，和上海的常住人口基本一致，且上海已經(jīng)連續(xù)三年一二手成交總量保持2500萬(wàn)平方米水平。這說(shuō)明上海需求總量是穩(wěn)定的。

??從上海市場(chǎng)來(lái)看，從1億以上的頂豪到300萬(wàn)以下入門(mén)級(jí)上車(chē)盤(pán)，各梯隊(duì)都有各自的市場(chǎng)。豪宅明顯以新房市場(chǎng)為主，尤其是“好房子”政策出來(lái)之后，已與二手房拉開(kāi)明顯差距；剛需則以二手房市場(chǎng)為主，大量低總價(jià)二手房成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)置換鏈的重要地基。

??未來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)基本面好轉(zhuǎn)、居民就業(yè)收入預(yù)期改善，上海市場(chǎng)也將加速形成“好房子”、舊規(guī)次新房、二手房、老破小等不同價(jià)格梯度，最終共同構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)新的供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡。